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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 10/11/2014 19h19 → Achat locatif à crédit avec nantissement d'un contrat d'AV... (appartement, assurance vie, assurance-vie, investissement, locatif, nantissement)

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Bonjour à tous,

Nous souhaitons (avec ma femme) investir dans notre nouvelle région en achetant un appartement ancien (peut être du côté de Nantes) afin de louer..

Je précise que depuis ma présentation j’ai eu une évolution professionnelle et nous avons dû déménager et changer de région. Ma femme a démissionné pour suivi de conjoint et est actuellement en recherche d’emploi (800€ de pôle emploi pendant 2 ans).

Cela fait quelques années que nous travaillons mais pour que je puisse évoluer, on a dû déménager au moins 4 fois en 5 ans.. On a donc fait le choix de ne pas acheter de RP, de rester en location et de par contre mettre de l’argent de côté sur une assurance vie en euro (début décembre 2009).. On arrive à suivre notre objectif annuel avec +10k€ par an mis ainsi de côté. Cette assurance vie est destinée à nous servir d’apport le jour où on sera davantage fixés géographiquement. A savoir que nous sommes prêts encore à bouger à une échéance de 3-5 ans..

Bref, depuis quelques temps aucun problèmes bancaire, de l’argent mis de côté mais à part un emprunt auto, on ne profite pas de notre potentiel d’endettement et du levier que peut procurer l’immobilier à crédit..

Maintenant qu’on est fixés pour quelques années (mais pas assez pour acheter une RP), on souhaite commencer à avancer à ce niveau et acheter un premier appart pour mettre en locatif.

J’ai commencé à regarder les biens en vente, mais avant d’aller plus loin j’ai préféré voir si ce type d’opération nous serait possible de côté des banques. J’ai donc contacté un courtier en lui présentant la situation.

On souhaite commencer "petit" par un studio de max 60k€ (+6€ environ de frais de notaires et frais bancaires). On veut une opération totalement à crédit, sur 15 ans au moins (on conserve ainsi notre épargne pour plus tard). Je ne parle pas des travaux (je peux faire le rafraichissement simple moi-même, mais je ne parle pas des frais de matériaux).

Très pro, on a pas mal échangé et elle m’a dit qu’aujourd’hui, c’était quand même difficile à ce niveau. En effet plusieurs points:

- Je suis en cdi (2500€ nets/mois environ).
- Ma femme même si elle va toucher des assedics pendant  au pire 2 ans, n’a pas d’emploi et risque en premier lieu de ne trouver qu’un cdd..
- On est en locatif (700€ / mois de loyer) : c’est notre souhait car on préfère épargner et faire fructifier cette épargne pour avoir un apport costaud plus tard..
- Notre assurance-vie se monte aujourd’hui à 44 500€.

Plusieurs points d’après le courtier:

- On ne prend en compte que mes seuls revenus nets pour simuler un emprunt.
- A ces revenus on soustrait l’emprunt auto (229€/mois) et le loyer (700€), ce qui entame déjà pas mal notre capacité d’emprunt.
- Beaucoup de banques dont notre banque principale (banque en ligne) refusent apparemment systématiquement ce type d’emprunt si on est pas au minimum propriétaire de notre RP (en gros nos 700e de loyer actuel leur font peur..). On aurait des chances si on changeait de banque m’a t-on dit.
- En partant sur un prêt à 110% pour 66000€ sur 15 ans, il nous faut un loyer d’au minimum 440€ pour voir notre dossier accepté. J’ai répondu que cela ne posait normalement pas de soucis, que je travaillerai mes recherches en fonction de ce point.

Cependant, problème : si on ajout cet emprunt et même en prenant compte 70% des loyers encaissés, on serait à une capacité d’endettement d’environ 42%.. Donc pas possible..

Mais j’ai proposé deux solutions :

- Un membre de notre famille se porte garant : ok mais compliqué car apparemment beaucoup de paperasse et pas trop aimé des banques..
- On apporte en garantie notre assurance vie de 44500€ (que de toute façon on ne compte pas utiliser avant au moins 3 ans..). Cela serait donc possible d’après le courtier, en faisant un nantissement sur cette AV. Connaissez-vous ce type de procédure??
Est-ce facile d’y inclure une clause selon laquelle le fait que ma femme retrouve un cdi par exemple nous permettrait de nous libérer de cette sureté ? (que l’on puisse d’ici quelques années utiliser cette AV pour acheter notre RP..)

Merci beaucoup d’avance si quelqu’un peut nous apporter son expérience en la matière!

Dans l’attente de vous lire,

Guillaume

Mots-clés : appartement, assurance vie, assurance-vie, investissement, locatif, nantissement

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#2 10/11/2014 19h40 → Achat locatif à crédit avec nantissement d'un contrat d'AV... (appartement, assurance vie, assurance-vie, investissement, locatif, nantissement)

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Bonjour,

Le nantissement ne correspond sans doute pas à votre profil, votre attente, puisque votre assurance vie serait bloquée durant la durée complète de l’emprunt immobilier comme une garantie en cas de non paiement des échéances à la banque.
Les banques refuseront à mon opinion une clause de dédit de garantie en cours de prêt… la garantie, c’est ce qu’il y a de plus important pour eux wink

Votre capacité à épargner doit être un argument favorable, rassurant. Il est vrai que les chiffres ne vous sont pas très favorables, si les banques en ligne sont souvent parfaites, l’emprunt immo est le cas où il faut souvent revenir vers les réseaux traditionnels. Consulter un courtier est un excellent réflexe mais il faut bien le choisir (ce que ne vous dit pas le votre sur le nantissement, me fait douter…)

Est-ce une bonne idée d’acheter un bien pour faire de la location alors que vous n’êtes géographiquement pas stabilisé ? Comment gérerez-vous le bien si vous déménagez l’an prochain à 500 km ?


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#3 10/11/2014 19h56 → Achat locatif à crédit avec nantissement d'un contrat d'AV... (appartement, assurance vie, assurance-vie, investissement, locatif, nantissement)

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Bonsoir,

La clause que vous souhaitez mettre en place est quasi impossible. Et vu votre endettement a l’heure actuelle, il sera compliquée qu’une banque accepte de vous suivre. Un montage qui sort des sentiers battus ne plait généralement pas aux conseillers. Credit foncier agit sur des dossiers complexe comme le votre et peut parfois donner de bonnes surprises.
A mon avis: attendez que mme ait un CDI ou a minima un CDD, et surtout remboursez le crédit actuel en totalité pour alléger l’endettement global. Pour un premier crédit les banques aiment les jolis dossiers qui respectent les normes d’endettement. Une dernière chose avez vous des enfants? Car votre reste à vivre est faible a deux, à trois ou quatre c’est pire et c’est également un paramètre que les banques prennent en compte.

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#4 10/11/2014 20h18 → Achat locatif à crédit avec nantissement d'un contrat d'AV... (appartement, assurance vie, assurance-vie, investissement, locatif, nantissement)

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4 points :

- pourquoi souhaitez vous 15 ans de crédit? Allonger la durée permet de réduire les mensualités.
- utilisez votre cash pour rembourser votre crédit auto. Vous avez un crédit à un taux supérieur à celui auquel est placée votre épargne. Ce n’est pas très malin.
- le taux d’endettement ne compte pas pour du locatif pour de nombreuses banques. Les 42% ne sont pas un problème.
- être locataire n’est en aucun cas un problème pour investir.

Ne lâchez pas l’affaire!


Left the Rat Race in 2013

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#5 10/11/2014 20h37 → Achat locatif à crédit avec nantissement d'un contrat d'AV... (appartement, assurance vie, assurance-vie, investissement, locatif, nantissement)

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37.2% d’endettement c’est pas un bon point avant tout mais il faut voir combien peut se louer votre bien premièrement un bien financé a 110% sur 20 ans de 66k a 2.42% hors assurance ça donne 375€ par mois. De plus maintenant les banques ne prennent plus en compte 70% mais 50% des revenus locatif (vécu sur la CE et le CA la semaine dernière ).
Mes conseils, empruntez sur 20 ans, trouvez un bien qui couvre presque le double de votre mensualité (mais sur un studio je n’y crois pas) et demandez de faire un acte en main, c’est à dire que le vendeur paye le notaire, le prix sera répercuté dans le prix d’achat mais vous ne demanderez plus un crédit à 110% mais seulement à 100% et les banques préfèrent ne pas financer les faux frais smile et si ça ne suffit pas soit soldez votre crédit auto comme zx-6r vous le disais ou alors amenez un léger apport pour baisser à nouveau les mensualités.

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#6 10/11/2014 23h01 → Achat locatif à crédit avec nantissement d'un contrat d'AV... (appartement, assurance vie, assurance-vie, investissement, locatif, nantissement)

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Merci pour vos réponse rapides smile

Comment gérerez-vous le bien si vous déménagez l’an prochain à 500 km:


C’est précisément le problème qui fait que nous n’achetons pas pour investir depuis plusieurs années.. Mais je me dis quand même que certains le font, même si leur rentabilité en est tout autant affectée.. Mais le fait de profiter de ce levier de l’immobilier ne nécessite t-il pas malgré tout de se lancer?

Une dernière chose avez vous des enfants?

Oui nous avons une petite fille d’un an.

pourquoi souhaitez vous 15 ans de crédit?

J’étais parti sur plus que ça mais le courtier m’a répondu que pour ce type de prêt et de montant de prêt, les banques voulaient en fait gagner des clients plus que faire de l’argent sur ce prêt; et que pour ça elles ne souhaitaient pas non plus de crédits trop long.. J’avais proposé 16-17ans..

et si ça ne suffit pas soit soldez votre crédit auto


Oui c’est vrai mais on en a encore pour 4 ans.. et même si on a quelques liquidités en cas de besoin, l’essentiel de notre "patrimoine" est composé de notre assurance vie (peu liquide avant 8 ans; elle en a 5) et d’un petit PEA (jeune).. Donc peu de possibilités de solder cet emprunt à court ou moyen terme, sauf si on change de stratégie d’épargne..

Dans tous les cas, vous me faites pas mal réfléchir et au final la solution la plus simple serait donc d’attendre que ma femme trouve un cdi.. Ce qui m’embête un peu quand même car on avance pas  dans notre désir d’investissement smile

Mais si dans ce cas on supprime l’idée de nantissement, pensez-vous que certaines banques puissent suivre un projet intéressant et bien monté (par exemple avec un locataire déjà en place qui paie déjà un loyer de ..€)? borntomakemoney, j’ai bien pris en compte vos remarques qui relancent également toute ma réflexion!

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#7 10/11/2014 23h07 → Achat locatif à crédit avec nantissement d'un contrat d'AV... (appartement, assurance vie, assurance-vie, investissement, locatif, nantissement)

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Commencez par changer de courtier à mon avis…

Pensez à acheter près de chez vos parents éventuellement. Ils pourraient faire un état des lieux de temps à autre et vous pourriez voir votre bien à chaque fois que vous leur rendez visite.

Ce n’est pas une bonne idée d’acheter à Rennes si vous allez déménager à Marseille dans 3 ans à mon avis…


Left the Rat Race in 2013

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#8 11/11/2014 01h23 → Achat locatif à crédit avec nantissement d'un contrat d'AV... (appartement, assurance vie, assurance-vie, investissement, locatif, nantissement)

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Et pourquoi ne pas commencer par un investissement plus faible, garage, parking, local …
Si vous souhaitez en parler plus profondément, nous pouvons en parler en privée je ne dis pas avoir la science infuse mais de l’expérience dans l’immobilier et j’ai des appartements loin de chez moi.
En tous cas si nous avons pu t’aider c’est l’essentiel.

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#9 11/11/2014 06h23 → Achat locatif à crédit avec nantissement d'un contrat d'AV... (appartement, assurance vie, assurance-vie, investissement, locatif, nantissement)

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@Isha

En plus de ce qui a été indiqué

Un studio est un petit investissement mais prend beaucoup de temps à gérer et il faut plutôt considérer les revenus locatifs sur 10 mois que sur 12 mois.

Envisagez plutôt un T1  avec des travaux que vous pourrez déduire et amortir de votre future location.

Votre argent placé vous rapporte combien sur l’assurance vie ?

Utilisez une partie de cet argent pour faire un apport de 10 à 15 % cela rassurera la banque , vous procurera un revenu positif ( cash flow ).

Visez un bien à 8 % de rentabilité minimum , à partir de 10 % vous pouvez considérer qu’il vous rapportera tous les mois.

Faites de la location meublé , vous ne paierez pas d’impôts sur les revenus locatifs pendant 7 à 8 ans.

N’achetez pas de garage ou parking, les revenus locatifs sont faibles en regard de l’investissement  , beaucoup voit cela comme une bonne affaire , la perception des loyers est compliqué en cas de non paiement du locataire.
Une voiture dors plus facilement dehors qu’une personne et la CAF ne subventionne pas les garages , en plus des risques de squats.

Prenez un crédit long de 18 à 20 ans ou 18 ans avec possibilité de la rallonger  , les taux de 18 ans sont plus faibles que ceux de 20 ans.

Une banque prendra une hypothèque sur le bien donc la RP n’a rien à voir dans l’histoire et pas besoin d’être propriétaire pour acheter du locatif.
Entre payer 700 € de loyer ou un remboursement de RP de 1000 € par exemple, il faudra m’expliquer en quoi payer sa RP est mieux vu par la banque avec les impôts foncier à payer en plus.
Si vous bougez beaucoup cela s’explique d’autant.

Ne vous arrêtez pas à un bien ni à une banque , ni à un courtier , cherchez et prenez le temps de la réflexion.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#10 08/06/2016 13h00 → Achat locatif à crédit avec nantissement d'un contrat d'AV... (appartement, assurance vie, assurance-vie, investissement, locatif, nantissement)

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Pour poursuivre dans le theme du sujet de cette discussion, voici mon experience recente, qui se conclut par mes actuelles interrogations sur ce que doivent etre mes prochaines actions.

Mon banquier vient de me proposer, à l’occasion de nos points annuels sur les arbitrages à  réaliser sur une AV de plus de 8 ans, de nantir celle-ci.

J’evoquais avec lui, en parallèle du sujet de l’arbitrage,  un éventuel projet immobilier ou je regardais si il etait preferable d’investir en LMNP ou sur des parts de SCPI, dans une logique de diversification de patrimoine.  C’est à cette occasion qu’il me l’a proposé.

Le montage me semble interessant, puisqu’il me propose de rester en UC, de me laisser faire les arbitrages que je souhaite (je suis sur des fonds assez prudents, mais je pourrais passer sur des plus aggressifs sans problemes), et il me financerait 110% de l’operation sur du infine à 1.85%, assurance comprise sur 10ans.
On parle d’investir entre 100 et 250K€. (une partie déjà chez eux…et une autre que j’amènerais.Mais ils n’en font pas une condition nécessaire).

Habitué aux nantissement sur AV en Fond Euro, et avec un profil ou je fais, de toute facon, peu d’arbitrage sur mes AV, ce montage m’a tout de suite plu.
Point qui m’a un peu étonné,  le calcul de mon niveau d’endettement perso serait pris en compte dans le cas d’un emprunt amortissable, mais PAS dans le cadre d’un emprunt in fine. Ca me semble etre une "cote mal taillée " pour dire "en infine, les revenus couvriront les rbst, pas forcément en amortissable", mais bon….
Bref, avec un tel montage, il me semble que je puisse
  -Placer en AV à 4% en UC  (ou 3%, ou 5%.)
  -Emprunter à 1.85% adossé à cette AV
  -Acheter…et bien c’est ce qu’il me reste à déterminer. SCPI ou appartement géré en meublé saisonnier (j’habite en plein centre d’une ville balnéaire, et ma compagne peut degager du temps sur cette activité. C’est d’ailleurs pour ca que le projet etait en train de murir.)
Je suis conscient que de la meme façon qu’il ne faut pas prendre un investissement pour sa defiscalisation, il ne faut pas acheter un bien parce qu’on peut le faire. Mais les opportunités se saisissent quand elles se présentent.

J’etais en train  de parler arbitrage AV, et je me retrouve à refléchir à "l’envers": Quel est le bien immo (SCPI, appart nu, appart meublé LMNP) le plus logique à acheter avec les contraintes suivantes:
   -Logique de constitution de patrimoine à 10 ans
   -Liquidité à prevoir à 10 ans
   -A utiliser dans le cadre d’un adossement à un  credit in fine à 1.85% sur 10 ans.
   -Capacité à investir du temps en LMNP saisonnier si besoin (et donc,  à fortiori, aussi de l’immo nu).

Voila. Mes premieres estimations , après lecture attentive des forums,  penchent pour la SCPI, que je modèlise à 4.5%.

En effet, apres plusieurs heures de lecture du forum sur la necessité de trouver un bien  en renta brut à 10% pour etre à l’aise, je dois dire que SOIT je ne sais pas trouver des biens sur un emplacement premium au bon prix, SOIT je suis trop pessimiste sur mes taux d’occupation du bien.
Sur 3Mois de recherche, Je n’arrive jamais à simuler un achat immo géré en LMNP en saisonnier au dessus de 4.5% bruts. C’est comme si le marché de ce type de bien était "faussé" par les acheteurs non rationnels, qui cherchent eux aussi un bien immo dans un emplacement premium, meme si le bien est en mauvais état.
Soit je fais une entorse à la règle d’airain de l’immobilier (Emplacement, emplacement, emplacement), soit je me satisfait de TRI <5% avec tous les aléas de la gestion locative…)…ou je jette l’éponge, en depit de mon "avantage competitif" (residence au centre d’une ville balnéaire, temps de travail à "disposition"), et pars sur la SCPI.

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