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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 03/11/2014 12h51 → Investissement immobilier : achat-revente ou location ? (achat revente locatif)

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Bonjour à tous,

Comme vous le savez je suis un néophyte qui n’y connait rien mais je désire apprendre.

Je me pose cette question : Est-ce préférable de faire de l’achat revente ou un investissement locatif pour un budget semblable ?

Dans le meilleur des mondes, si demain je peux contracter un crédit de 80k, serait-il préférable:

D’acheter un appartement en mauvais état avec "un fort potentiel’ à environ 50k ?

Ou vaut-il mieux :

Acheter un appartement à 70k, percevoir un loyer d’environ 500 euros et espérer faire de l’autofinancement ?

Je suis conscient qu’il y a plein de facteurs à prendre en compte et que ma question, posée de cette façon peut presque paraître grossière.

Mais si je la pose c’est juste pour avoir une idée des paramètres à prendre en compte pour cela et du fonctionnement de ces deux deux principes.

Merci

Mots-clés : achat revente locatif

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#2 03/11/2014 13h35 → Investissement immobilier : achat-revente ou location ? (achat revente locatif)

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Ça se situe entre les deux.

Il faut faire une simulation précise en calculant la rentabilité des Capitaux (fonction TRI d’excel).

Un bien acheté a crédit,  si le CF n’est pas positif immédiatement (cas de financement a 110% et CF >0)  voit la rentabilité baisser d’année en année.

Si on intégre l’impôt sur la PV immo cela "baisse" le TRI au début et l’ameliore par la suite. Donc il y a un optimum qui se situe autour de 10ans. Comme vous l’aviez bien compris, cela dépend de l’apport initial, du niveau de CF, et de la PV escomptée.

Le seul a vous donner une réponse précise est excel, dont la précision de la réponse est corrélée a la précision de vos paramètre et la justesse de vos scénarios (niveau de l’inflation par exemple ).

Pour votre cas, ce serait bien d’exposer votre cas de manière chiffrée et vos conclusions issues de votre simulation pour rendre la discussion moins "généraliste".

Ps. Il ne vous a pas échappé qu’une vente précoce vous expose a un risque de requalification en marchand de biens ; coûteuse.

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#3 03/11/2014 13h40 → Investissement immobilier : achat-revente ou location ? (achat revente locatif)

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Et pourquoi pas les deux?
Acheter et retaper une maison ou deux pour gonfler le budget blogal et ensuite acheter deux bien pour la location?


« If you don’t make mistakes, you’re not working on hard enough problems. And that’s a big mistake.” Frank Wilczek

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#4 03/11/2014 14h30 → Investissement immobilier : achat-revente ou location ? (achat revente locatif)

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L’arbitrage a réaliser est bien entendu comptable et fiscal mais aussi psychologique : dans quoi voulez vous vous investir ? Plutôt dans la gestion à long terme d’un bien loué ou dans une action plus courte mais sans doute très intense ?
Quelles compétences/ temps sont nécessaires, disposez-vous (selon le bien) ?


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#5 03/11/2014 15h10 → Investissement immobilier : achat-revente ou location ? (achat revente locatif)

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Bonjour

Personnellement je fais de l’achat travaux revente dans ma ville (agglo 100 000 habitants) lorsque je trouve une bonne affaire avec travaux (je bricole moi même).
Je la revends avec une rentabilité brute de 5-8 % (pas assez intéressant à mon gout).
Je fais du locatif dans des villes moyennes ou petites avec des rentabilités à 2 chiffres.
Donc il faut regarder la rentabilité après travaux ramené au prix du marché après travaux (et pas forcément par rapport au prix de revient).

Attention lorsque vous faites de l’achat revente il y a beaucoup de faux frais : frais de notaire, frais de dossier et de caution de l’emprunt, voire de remboursement anticipé, intérêts d’emprunt le temps des travaux, assurances, charges voire travaux de copro, foncier…
Additionnez bien tout ça et vous verrez que ce qui a priori s’avère une bonne affaire en achat revente n’en ai pas toujours une.
A contrario ces frais s’amortissent mieux voire se défiscalisent sur du locatif.

Bon investissement !

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#6 04/11/2014 20h26 → Investissement immobilier : achat-revente ou location ? (achat revente locatif)

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Merci pour toutes vos réponses. Grace à vous j’ai une vision un peu plus précise de ces deux principes très complexe.

Je n’arrive pas à me servir de la fonction TRI d’Excel , mais c’est surement parce que j’ai eu une dure journée et je n’arrive plus à me concentrer. Je réessaye demain sans faute.

Pour ce qui est des précisions sur mon cas je ne peux pas en apporter pour l’instant car mon projet est à l’état d’embryon. Mais je ne manquerai pas d’apporter quelques renseignements supplémentaire dans quelques temps.

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#7 06/11/2014 23h03 → Investissement immobilier : achat-revente ou location ? (achat revente locatif)

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julien62 a écrit :

Et pourquoi pas les deux?
Acheter et retaper une maison ou deux pour gonfler le budget blogal et ensuite acheter deux bien pour la location?

D’accord avec cette analyse, à condition de l’utiliser avec parcimonie, l’achat revente peut permettre de faire une plus value rapide et d’investir sur des projets de plus grande ampleur ainsi qu’être plus "crédible " aux yeux de son banquier.
Ainsi, vous pourrez envisager des projets locatifs que vous garderez plus longtemps. De toute manière il n’y a pas de vérité mais différents moyens de  développer son patrimoine en faisant attention aux règles ( requalification en marchand de biens par exemple).

Bon investissement Michel45.

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