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#1 21/05/2011 23h45 → Robien à terme et fiscalité : quelle stratégie ?

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Bonsoir,

  J’ai un placement type Robien qui en est à sa 7è année d’amortissement.
  Je viens d’ailleurs de me rendre compte,en faisant les déclaration d’impôts ,que le passage des 8% aux 2.5%d’amortissement au 1er trimestre 2010 me reconduit dans la tranche d’imposition à 30%,bad new,mais bon,cela me permet encore une économie de 1k€ sur l’impôt…

  Comme je suis prévoyante,j’aimerais savoir comment ça se passe la sortie du Robien(dites-moi si j’ai bien compris):d’après ce que j’ai lu la déduction fiscale se fait obligatoirement mais il y a réintégration des trois ans précédent la vente du bien.Autrement dit si je vends courant 10è année,je devrais rembourser au trésor les déductions des 7è-8è et 9è années.Et idem plus tard,avec le décalage correspondant.

  Maintenant ,au point de vue stratégie,vaut-il mieux vendre tout de suite après les 9 ans de location obligatoire (je ne veux pas garder le bien pour mon usage personnel ultérieur),ou bien se rapprocher des 15 ans qui permettent l’exonération de la plus -value?Je me rends compte que c’est une question bien théorique,car il va de soi que cela dépend aussi de l’état du marché immobilier après la 9è année,mais c’est pour clarifier les idées.

  Enfin une dernière chose dont je me suis rendue compte en faisant la déclaration,c’est que l’excès de déficit des 5 premières années,que je n’ai pas pu déduire et qui est reportable en théorie, je ne pourrais jamais le déduire car pour cela il faut faire du bénéfice  ,or dans mon cas pendant longtemps encore il y aura un déficit,qui s’amenuise mais qui existe (et si il y a un jour bénéfice,il sera trop tard pour reporter,c’est limité dans le temps).Bref,je ne sais pas trop si ce genre de placement vaut toute la peine qu’on lui consacre.Comme tout placement immobilier on le saura au vu de la plus-value.

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#2 22/05/2011 00h59 → Robien à terme et fiscalité : quelle stratégie ?

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Votre situation me semble assez classique.

* L’investissement en "de Robien classique" génère des déficits tels, durant les cinq premières années, que vous n’êtes pas en mesure de les imputer intégralement sur votre revenu global, ni immédiatement, ni plus tard, la limite légale étant fixée à 10.700 euros.

C’est pourquoi, il est généralement intéressant d’envisager un second investissement immobilier locatif et de le dimensionner de telle sorte qu’il puisse générer une revenus fonciers égal au déficit foncier reportable.

Etant à la 7ème année d’amortissement, j’imagine que votre déficit foncier reportable doit être assez conséquent ? De combien parlons-nous ? Pouvez-vous le décomposer par dates ?

* En ce qui concerne la revente de ce bien, vous ne pourrez l’envisager qu’au terme de la période pendant laquelle vous vous êtes engagée à louer ce bien (9 ans).

A l’issue de cette période, tant que la condition de loyer reste remplie, le propriétaire peut, par périodes de trois ans et pendant six années supplémentaires au plus, continuer à bénéficier d’une déduction de l’amortissement à 2,5%  en cas de poursuite, de reconduction ou de renouvellement du bail ou en cas de changement de titulaire de bail.

Le total des déductions peut donc représenter 50%, 57,5% ou 65% de la valeur du logement (soit 9 ans, 9+3 ou 9+6), et votre engagement de location 9, 12 ou 15 ans. Si vous respectez ce calendrier, vous ne serez pas pénalisée.

* Avant de pouvoir disserter sur l’intérêt de revendre ou non ce bien, il faudrait vous renseigner sur le prix que vous pourriez en tirer.

Il peut également être intéressant de reprendre le bien en vue de le vendre, en respectant les périodes triennales de location et en délivrant un congé en vue de vendre au moins 6 mois avant le terme du bail, ce qui pourrait vous permettre de vendre un bien vide de locataire, et donc avec un meilleur prix de revente.

Etes-vous en plus-value ou en moins value latente sur cette opération ? De combien ?

Dernière modification par stephane (22/05/2011 01h18)

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#3 22/05/2011 23h13 → Robien à terme et fiscalité : quelle stratégie ?

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Merci pour votre réponse,Stéphane,je n’avais pas saisi l’histoire des prorogations triennales.

Bien entendu,il est encore trop tôt pour savoir quel prix je tirerai de cet appartement.Par extrapolation à partir du prix de vente d’un bien situé dans le même immeuble je pense être en plus-value potentielle de 33% actuellement.Mais ce n’est qu’une extrapolation,le prix de l’autre bien étant le prix demandé (le prix réel sera-t-il le même?),mon appartement est de surface supérieure et très bien situé dans l’immeuble (d’ailleurs il a été un des premiers à être loué)

En ce qui concerne le déficit reportable,il est de12594 €,soit depuis 2006:4853-1676-4877-1188
Je suppose qu’il me faudrait acheter des SCPI pour générer des revenus d’ou déduire ce déficit

J’ajoute ici que tout nouvel achat à crédit  me semble exclu,car en cas de défaut de mon locataire,l’assurance ne fonctionne que 3 mois et la mensualité de l’emprunt représente environ (un petit peu plus)le 1/3 de mon salaire.

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#4 26/05/2011 00h05 → Robien à terme et fiscalité : quelle stratégie ?

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Je m’aperçois qu’il peut paraître bizarre qu’il n’y ait que 4 années avec un excès de déficit à reporter;cela vient tout simplement que la location a commencé en cours d’année et de ce fait la 1ère année il n’y avait rien à reporter (en fait on tombait pratiquement sur les 10700 € de déduction).

J’ai parlé en % dans ma précédente réponse,mais pour fixer les idées le prix de départ est de 150 k€ et en calculant d’après les annonces d’autres apparts à vendre dans l’immeuble la valeur devrait atteindre 195 à 200 k€ maintenant…ça me semble d’ailleurs un peu trop beau,mais il faut bien se baser sur quelque chose.

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#5 26/05/2011 23h20 → Robien à terme et fiscalité : quelle stratégie ?

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Plusieurs stratégies peuvent être mises en place pour tirer partie de ce déficit, sachant qu’un investissement en parts de SCPI permet d’adopter une stratégie "sur mesure", le nombre de parts étant parfaitement modulable.

La meilleure me semble être l’acquisition au comptant d’un petit nombre de parts en usufruit.

Pour tirer partie de ce déficit foncier de 12000 euros, vous pourriez, par exemple, faire l’acquisition d’un usufruit de parts de SCPI sur 10 ans, d’un montant de 8.000 euros.

Un tel usufruit génère un revenu foncier annuel de l’ordre de 1233 euros par an, ce qui permet, sur 10 ans, de réduire à zéro votre enveloppe de déficits fonciers (10 x 1233 euros). Le rendement de cet usufruit est donc net de toute fiscalité : un peu plus de 9% sans aucun impôt, dans l’exemple que je donne ici.

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#6 27/05/2011 23h16 → Robien à terme et fiscalité : quelle stratégie ?

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Merci pour l’explication.Il faut que je regarde si c’est possible et intéressant aussi sur une période plus courte,5 ans ,comme cela ça permettrait de liquider et le Robien et l’usufruit après 12 ou 15 ans.

Par contre je n’ai pas compris d’où vous tiriez les 9% de rendement nets.

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#7 27/05/2011 23h24 → Robien à terme et fiscalité : quelle stratégie ?

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Sauf erreur d ema part, les 9% de rdmt correspondent au TRI.
Avec Excell, vous calculez TRI(-8000,1233,1233,1233,1233,1233,1233,1233,1233,1233,1233) = 8.75%

Dernière modification par GoodbyLenine (27/05/2011 23h26)


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#8 30/05/2011 09h51 → Robien à terme et fiscalité : quelle stratégie ?

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En faisant ce calcul avec des flux trimestriels, on atteint 9%. Ma présentation est un peu simplifiée, j’en conviens.

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#9 25/09/2015 13h42 → Robien à terme et fiscalité : quelle stratégie ?

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J’ai un investissement Robien qui entre dans sa dixième année et que je souhaite vendre l’année prochaine, à la fin du bail actuel.
Sur la prochaine déclaration, puis continuer à déduire un montant lié à l’amortissement du bien ?
Et puis je continuer à déduire les dépenses annexes comme durant les neuf premières années (assurances, taxe foncière, frais de syndic…) ?

Si oui, je ne sais pas si j’en ai intérêt puisque de toute façon, il faudra, me semble t’il, les rembourser aux impôts du fait que je ne vends pas avec trois années supplémentaires.

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#10 25/09/2015 13h57 → Robien à terme et fiscalité : quelle stratégie ?

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Il faut une période tampon de 3 ans entre le dernier ’bénéfice’ fiscal et la vente.


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