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Forums des investisseurs heureux

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#1 31/10/2014 15h19 → PTZ+ et SCI : souscrire un prêt PTZ+ via une SCI ? (immobilier, ptz, rp)

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Bonjour à tous,

N’ayant pas trouvé de topic sur ce sujet je me permets de demander votre expertise :

J’ai la possibilité de faire construire ma RP (1ere acquisition) sur un terrain à un prix avantageux car appartenant à un proche (coût du terrain de 30k€ au lieux d’environ 120k€) et une construction d’un montant d’environ 200k€. Cela donne un coût total de l’opération de 230k€. Le logement se situe dans la zone B1 (Guadeloupe) et je dispose d’un apport de 80k€ me laissant donc 150k€ à financer. Afin de gonfler mon apport je souhaite souscrire à un PTZ+

Mes questions sont les suivantes:
- Les conditions de ressources du PTZ+ s’appliquent sur " l’avant-dernière année précédant l’offre (année n-2).". Récemment diplôme, ces revenus était quasi-nuls (jobs étudiants). Y a t-il une quelconque raison pour que mon statut d’étudiant me disqualifie de l’obtention du PTZ ?

- D’après le texte de loi http://vosdroits.service-public.fr/part … 0871.xhtml le montant de PTZ auquel je suis éligible est de 59,8 K€ (Foyer 3 personnes en zone B1 pour un montant d’opération de 230k€). Le fait que le terrain appartienne à une SCI est il un problème ?

-La banque considère t’elle le PTZ comme un apport personnel ?

Merci par avance pour votre temps
Benjamin

Mots-clés : immobilier, ptz, rp

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#2 31/10/2014 15h35 → PTZ+ et SCI : souscrire un prêt PTZ+ via une SCI ? (immobilier, ptz, rp)

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- Non, le RFR permettant l’éligibilité au PTZ est ce qu’il est, peu importe si la situation/les revenus ont changé et donc qu’il n’est pas représentatif de vos revenus "réels"
Par contre, il faut intégrer l’ensemble des RFR des personnes destinées à habiter le logement puisque vous serez 3 dans le logement

- Il n’est destiné qu’aux personnes physiques. Donc pas aux SCI.

- Le PTZ étant un prêt ( certes sans interets mais un pret quand même ), il n’est normalement pas assimilé à de l’apport

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#3 31/10/2014 15h45 → PTZ+ et SCI : souscrire un prêt PTZ+ via une SCI ? (immobilier, ptz, rp)

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Je confirme que le PTZ+ ne concerne que les personnes physiques donc les SCI et autres personnes morales n’y sont pas éligibles.

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#4 31/10/2014 16h02 → PTZ+ et SCI : souscrire un prêt PTZ+ via une SCI ? (immobilier, ptz, rp)

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Bonjour

Terrain à prix avantageux = pas au prix du marché = le fisc ne va pas aimer, sauf si donation en bonne et due forme + paiement des droits associés. Acheter en dessous d’un prix raisonnable par rapport au marché est un excellent moyen d’obtenir un petit "signal" dans votre dossier fiscal.

Et si par prix avantageux vous entendez plutôt "ne pas acheter réellement le terrain", attention : le propriétaire du terrain est TOUJOURS le propriétaire des immeubles. Sur une emphytéose, par exemple, l’immeuble n’est que temporairement la propriété du locataire du terrain, elle devient celle du propriétaire du terrain à la fin de l’emphytéose.

Donc prudence sur ce point.

Sur le RFR, le seul point problématique est de disposer de vos avis d’imposition personnel pour prouver votre RFR.

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#5 31/10/2014 16h20 → PTZ+ et SCI : souscrire un prêt PTZ+ via une SCI ? (immobilier, ptz, rp)

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Donc si je comprends bien, il me faut racheter le terrain à la SCI et donc déclarer le don (Valorisé à sa valeur marché, disons 100k€ - 30k€ de prix d’achat), payer les frais de notaires etc.

Si je fais cela je suis éligible ?

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#6 31/10/2014 16h34 → PTZ+ et SCI : souscrire un prêt PTZ+ via une SCI ? (immobilier, ptz, rp)

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Si les autres critères sont respectés, oui.

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#7 31/10/2014 16h54 → PTZ+ et SCI : souscrire un prêt PTZ+ via une SCI ? (immobilier, ptz, rp)

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B00193002 a écrit :

Donc si je comprends bien, il me faut racheter le terrain à la SCI et donc déclarer le don (Valorisé à sa valeur marché, disons 100k€ - 30k€ de prix d’achat), payer les frais de notaires etc.

Pas compris.

On vous fait don d’une SCI ? Si oui, si la donation est déclarée, et les droits payés, pas de souci, la SCI peut construire sur le terrain (donc sans PTZ). Attention, la SCI suppose plusieurs associés …

Si vous voulez récupérer le terrain qui appartient à une SCI, pas de donation possible, la SCI n’est pas une personne physique, il faudra racheter le terrain à sa valeur marché (ou proche en tout cas).

Si c’est un terrain qu’on vous donne, et si les droits sont payés, pas de souci non plus, vous pouvez construire. Par contre si vous apportez le terrain à une SCI, et que la valeur marché n’est pas celle de la donation, vous aurez à payer la fiscalité sur la PV virtuelle d’apports.

Attention, avec une donation, à la notion de rapport à la succession : si cela vous concerne, c’est la valeur du terrain + du bien qui sera rapporté, et non la valeur du terrain aujourd’hui. Ca peut faire très mal si la donation est mal faite. Si c’est une donation de parent, que vous êtes enfant unique et que vos parents ne sont plus en âge d’avoir des enfants, ce n’est pas un souci. Sinon, il faut faire ca avec prudence.

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#8 31/10/2014 18h17 → PTZ+ et SCI : souscrire un prêt PTZ+ via une SCI ? (immobilier, ptz, rp)

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Je rentre un peu dans les détails, le terrain appartient au père de ma femme, qui a créé une SCI avec 4 lots (un par enfant). Chaque enfant dispose d’une part dans la SCI, le père possédant le reste des parts (96%).

Il nous est offert la possibilité pour 30 000€ de prendre possession du terrain et d’y construire une maison.

Le terrain ayant une valeur réelle d’environ 100k€, quelle serait la meilleure solution pour que nous puissions devenir propriétaires en toute légalité et cela en étant aussi propriétaire du terrain (nous ne voulons pas construire sur un terrain qui ne nous appartient pas) ?

Merci

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#9 03/11/2014 18h31 → PTZ+ et SCI : souscrire un prêt PTZ+ via une SCI ? (immobilier, ptz, rp)

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Donc si vous construisez directement, avec le terrain appartenant à la SCI, c’est la SCI qui sera propriétaire de la maison. Donc à terme (succession), un conflit probable avec les 3 autres enfants de votre beaupère, sauf si vous construisez 4 maisons identiques en meme temps. Et même, vous auriez le problème du transfert d’une SCI incluant des biens, donc ayant une valeur probablement supérieure.

Donc ca, on oublie.

La donation du terrain, idem, puisqu’il appartient à une SCI. Sauf si la SCI est totalement transparente (SCI 1655ter). Dans ce cas, on peut donner les parts correspondant au terrain (dans une SCI totalement transparente, les parts représentent les biens, la valeur des parts correspond à la valeur des biens, donc les parts n’ont pas nécessairement la même valeur, on les utilise, par exemple, pour la construction : chaque part représente un lot précis, et à la fin de la construction, on transfère la propriété réelle du bien au détenteur de la part correspondante).

Dans ces SCI, on peut convertir une partie des parts en bien correspondant, mais ca impliquerait que votre beau père organise sa succesion proprement pour éviter, à nouveau, que les frères puissent réclamer par la suite.

Le plus propre reste le transfert par acquisition, et là, ca se fait au prix du marché, donc proche des 100k (à 20% près, ca doit passer, mais pas avec 70% de réduction).

Note : en cas de donation, c’est votre femme qui sera propriétaire du terrain, et donc de la maison, sauf ameublissement (si communauté + si la donation l’autorise + acte d’ameublissement --> frais notariés). En cas de rachat du terrain, c’est selon votre régime matrimonial, vos apports respectifs, etc …

Ca change le devenir de la construction en cas de dissolution du mariage (divorce ou décès).

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