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#26 26/08/2016 16h16 → L'investissement en nue-propriété de parts de SCPI : pourquoi ? comment ? (démembrement, isf, nue-propriété, revenus complémentaires, scpi)

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Le prix de la part affiché par la société de gestion (1060€ pour Corum) inclus les frais. Le prix de retrait (actuellement 933.18€) correspond à ce que récupèrerait un vendeur actuellement. Le "dividende" affiché inclut les impôts déjà payés à l’étranger : pour 2015, le dividende affiché est de 65.49€, mais seuls 60.64€ auront été versés à un associé (la différence correspondant à l’impôt que la société de gestion indique avoir payé au nom de la SCPI à l’étranger, ce qui se traduit par un montant de revenus fonciers en France imposable voisin de 32€). 

J’ignore d’où viennent vos "6.72€ de frais d’achat". Pour ma part, je trouverais plutôt, avec 933.18€ correspondant à vos 56€, des "frais" de 56*(1060-933.18)/933.18=7.61€.

Le calcul de ce que vous appelez "épargne finale" en PP me semble erroné, même avec vos hypothèses. J’aurais calculé 62.72*(1.063^15)*56/62.72=140.02€. En retirant 30% de fiscalité+PS j’aurais calculé 62.72*((1+0.063*70%)^15)*56/62.72=106.98€. En retirant 36% de fiscalité+PS (moyenne plus plausible entre les 30%+15.5% en France et les environ 20% à l’étranger) j’aurais calculé 62.72*((1+0.063*64%)^15)*56/62.72=101.32€. Tout ceci supposerait qu’on réinvestisse les dividendes nets (ce qui serait fastidieux).

En fait, dans le calcul en PP, la fiscalité n’est pas vraiment celle que vous prenez en compte. C’est (hélas) largement plus compliqué, selon la part (qui variera dans le temps, et nul ne sait comment) des revenus fonciers provenant de France (sur lesquels il faut payer les prélèvements sociaux), et celle des pays avec une convention comme celle de l’Allemagne, ou comme celle de la Belgique (qui ne sont pas traités pareil), et des % d’impôt sur les revenus fonciers de ces pays (qui ne sont pas identiques dans chaque pays).

La SCPI a (depuis son origine) pour objectif de rémunérer à 6.0% (incluant les impôts payés à l’étranger), et pas à 6.3%, ni à 5.5%.


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