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#26 26/08/2016 16h16 → L'investissement en nue-propriété de parts de SCPI : pourquoi ? comment ? (démembrement, isf, nue-propriété, revenus complémentaires, scpi)

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Le prix de la part affiché par la société de gestion (1060€ pour Corum) inclus les frais. Le prix de retrait (actuellement 933.18€) correspond à ce que récupèrerait un vendeur actuellement. Le "dividende" affiché inclut les impôts déjà payés à l’étranger : pour 2015, le dividende affiché est de 65.49€, mais seuls 60.64€ auront été versés à un associé (la différence correspondant à l’impôt que la société de gestion indique avoir payé au nom de la SCPI à l’étranger, ce qui se traduit par un montant de revenus fonciers en France imposable voisin de 32€). 

J’ignore d’où viennent vos "6.72€ de frais d’achat". Pour ma part, je trouverais plutôt, avec 933.18€ correspondant à vos 56€, des "frais" de 56*(1060-933.18)/933.18=7.61€.

Le calcul de ce que vous appelez "épargne finale" en PP me semble erroné, même avec vos hypothèses. J’aurais calculé 62.72*(1.063^15)*56/62.72=140.02€. En retirant 30% de fiscalité+PS j’aurais calculé 62.72*((1+0.063*70%)^15)*56/62.72=106.98€. En retirant 36% de fiscalité+PS (moyenne plus plausible entre les 30%+15.5% en France et les environ 20% à l’étranger) j’aurais calculé 62.72*((1+0.063*64%)^15)*56/62.72=101.32€. Tout ceci supposerait qu’on réinvestisse les dividendes nets (ce qui serait fastidieux).

En fait, dans le calcul en PP, la fiscalité n’est pas vraiment celle que vous prenez en compte. C’est (hélas) largement plus compliqué, selon la part (qui variera dans le temps, et nul ne sait comment) des revenus fonciers provenant de France (sur lesquels il faut payer les prélèvements sociaux), et celle des pays avec une convention comme celle de l’Allemagne, ou comme celle de la Belgique (qui ne sont pas traités pareil), et des % d’impôt sur les revenus fonciers de ces pays (qui ne sont pas identiques dans chaque pays).

La SCPI a (depuis son origine) pour objectif de rémunérer à 6.0% (incluant les impôts payés à l’étranger), et pas à 6.3%, ni à 5.5%.


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#27 16/01/2017 10h05 → L'investissement en nue-propriété de parts de SCPI : pourquoi ? comment ? (démembrement, isf, nue-propriété, revenus complémentaires, scpi)

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Bonjour, deux questions concernant ce mode d’achat.

Que deviennent ces loyers non envoyées au nue propriétaire ?  Sont  ils réinvestis,  ou alors rentrent-ils dans la part des loyers des autres associés ? ou autre?

Quand on parle d’un délais de 5 ans, est ce qu’il faut y ajouter le délais de jouissance (donc 5 ans + 4 mois par exemple) ou est ce bien 5 ans précisément ?

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#28 16/01/2017 10h50 → L'investissement en nue-propriété de parts de SCPI : pourquoi ? comment ? (démembrement, isf, nue-propriété, revenus complémentaires, scpi)

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Bonjour,

Le démembrement consiste à céder temporairement l’usufruit des parts. C’est donc l’usufruitier qui va toucher les loyers pendant la période de démembrement.

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#29 16/01/2017 11h04 → L'investissement en nue-propriété de parts de SCPI : pourquoi ? comment ? (démembrement, isf, nue-propriété, revenus complémentaires, scpi)

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Bonjour,

ma question en fait est: qui est l’usufruitier.

Si j’achète des part avec démembrement pendant 10 ans. Quel est l’usufruitier qui va toucher cet argent pendant 10 ans ?

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#30 16/01/2017 11h15 → L'investissement en nue-propriété de parts de SCPI : pourquoi ? comment ? (démembrement, isf, nue-propriété, revenus complémentaires, scpi)

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JBeurer,

Soit vous connaissez une personne qui veut être usufruitier et vous le dites à votre CGP ou la société de gestion.

Dans le cas contraire, c’est la société de gestion de la SCPI qui se débrouille. Cela peut être des sociétés ou des particuliers. Par exemple, beaucoup de sociétés du CAC 40 sont usufruitières sur quelques années pour placer des liquidités.


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#31 16/01/2017 11h54 → L'investissement en nue-propriété de parts de SCPI : pourquoi ? comment ? (démembrement, isf, nue-propriété, revenus complémentaires, scpi)

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JBeurer a écrit :

ma question en fait est: qui est l’usufruitier.

Si j’achète des part avec démembrement pendant 10 ans. Quel est l’usufruitier qui va toucher cet argent pendant 10 ans ?

L’usufruitier, c’est celui qui a payé pour acheter l’usufruit de vos parts. Si vous n’avez payé que 66% pour la NP en cédant l’usufruit pour 10 ans, l’usufruitier est celui qui a payé les 34%, et qui percevra les revenus pendant 10 ans en échange.

L’usufruitier est en général une société souhaitant placer sa trésorerie (sur plusieurs années, en renonçant largement à toute liquidité), parfois une personne physique ayant un déficit foncier à éponger, rarement quelqu’un d’autre.


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#32 16/01/2017 15h00 → L'investissement en nue-propriété de parts de SCPI : pourquoi ? comment ? (démembrement, isf, nue-propriété, revenus complémentaires, scpi)

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Etes vous d’accord pour considérer que le prix de l’usufruit vendu représente en quelque sorte une prévision au plus pessimiste du loyer attendu durant les années concernés.

D’ailleurs, on m’a montré un tableau de deux SCPI différentes, mais de la même société ayant un rendement équivalent. Cependant, je constate que le démembrement ne coute pas le même prix. Le premier est à 68.25% sur 10 ans tandis que le second est à 70 %. Autrement dit, l’usufruit sur 10 ans se paie + cher dans le premier cas.

J’en suis arrivé à la conclusion qu’on espérait des loyers + élevés dans le premier cas. Est-ce que ma logique est logique ?

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#33 16/01/2017 15h43 → L'investissement en nue-propriété de parts de SCPI : pourquoi ? comment ? (démembrement, isf, nue-propriété, revenus complémentaires, scpi)

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Le prix de l’usufruit représente la valeur escomptée des dividendes des N années à venir (actualisée et avec toutes les contraintes qui vont avec).
Il est logique que le prix de l’usufruit de 2 SCPI ne soit pas identique, si les perspectives de ces SCPI ne le sont pas.

Quelle SCPI vous est proposée à 70% pour la NP 10 ans ? (ça semble cher…)


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#34 16/01/2017 15h51 → L'investissement en nue-propriété de parts de SCPI : pourquoi ? comment ? (démembrement, isf, nue-propriété, revenus complémentaires, scpi)

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Immorente à 68.25% et Sofipierre à 70 %

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