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#1 26/10/2014 19h21 → Comment céder à moindre frais des parts de SCI à un tiers ? (cession de parts, donation, sci, vente de parts)

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Bonjour,

J’ai commencé à expliquer ma situation dans la partie « présentation », mais dans un souci de clarté, j’expose mon problème dans cette sous-partie « immobilièr physique ».

J’ai actuellement une très belle opportunité en première couronne de Paris, que je pense concrétiser dans les semaines à venir, mais j’ai besoin de l’avis des professionnels que vous êtes, concernant le montage.

Nous envisageons de créer une SCI avec un ami, parisien et ma fiancée. Ce dernier aurait 50% des parts, et nous aurions les 50% restant avec ma compagne (25-25).

Il s’agit d’un immeuble à vocation locative, de 135 m2, nous permettant de créer 5 appartements. Prix de vente 360 k/€, avec environ 80k€ de travaux, et 26k€ de frais de notaire. Pour le moment, il n’y a qu’un étage, mais nous envisageons de rehausser (la hauteur des combles le permet). Pas de COS. 

Surface totale : 135 m2
RDC : 44 m2 (coloc)
1er : 21 + 20 m2 (Studios)
2 ème : 20 + 20 m2 (studios)

Cout immeuble : 360 k/€
Cout travaux : 80 k/€ (800€/m2)
Notaire : 26k/€
Total : 466 k/€

Revenus locatifs envisageables : 2200 €/mensuels
RDC : 1000 € (coloc)
1er : 1200 € (2 studios)
2ème : 1000 €

Prix à l’achat : 3500 € le m2
Prix de revente (prix marché actuel) : entre 5500(T2) et 6000(studios) m2

TRI Revente sur 15 ans : 19%
ROE : 8,09

L’objectif est donc d’obtenir un financement, via la SCI, en sachant que nous sommes flexibles sur notre capacité d’apport. Nous pouvons apporter, de 25 k€ à 100k€ de fonds propres, pour un crédit de 470k€. Bien entendu, l’objectif sera d’en « céder » le moins possible.

Nous avons rendez-vous la semaine prochaine avec différents courtiers et banques pour trouver le meilleur financement possible.

Jusqu’ici, rien de compliqué me direz-vous, mais c’est maintenant que cela va devenir intéressant.   : )

Pour des raisons personnelles, je ne souhaite pas apparaître dans la SCI pour le moment. Ainsi, seule mon amie et l’associé s’occuperaient du financement et se partageraient les parts (50-50). D’après nos simulations, leurs salaires suffiraient (3000 net pour ma compagne, et 2000 net pour l’associé).Les capacités de fonds propres restent les mêmes.

Dans les 6 mois à un an, ma fiancée me cédera la moitié de ses parts. (donation ou vente ?)

Il semblerait qu’en cas de vente, je devrai m’acquitter de 5% de droit d’enregistrement, suite au dépôt de l’acte sous seing privé en double exemplaire au service des impôts compétent. Il n’y aura pas de plus values, donc pas de dépôt d’une 2048-M-SD.

Si nous passons par une donation, les frais s’élèveraient selon mes premières infos entre 5 et 7%. (frais de notaire, mutation..). Les calculs précis semblent compliqués, et je n’arrive pas à trouver de réponses chiffrées pour savoir ce qui est le plus intéressant.

- Dans quelle mesure le paiement à ma fiancée serait « vérifié » puisqu’il s’agit d’un sous-seing privé ? En bref, suis-je vraiment obligé de lui verser des fonds ?

Bien entendu, je paierai les 5% de droit d’enregistrement, mais qui pourrait savoir si j’ai effectivement donné, ou non, à ma compagne, les 25% correspondants aux parts ?

Vu qu’il n’y aura pas de PV, devra t’on déclarer cette transaction au moment de la déclaration d’impôt ?

-    Quelle est selon vous, la meilleure solution pour que ma fiancée me cède 25% des parts de la SCI en payant le moins de taxes possibles ? (donation, vente ..)

-    Le prix de vente des parts de la SCI sera t-il calculé sur la valeur du bien (360 k€), sur la valeur totale comprenant les frais (466k€ avec les travaux, frais de notaire…), ou sur la valeur des parts lors de la création de la SCI (1000 parts à 1€ chacune, donc si je rachète 250 parts : prix de revente 250€)?

-    Voyez-vous une meilleure solution en tenant compte des impératifs que j’évoque ci-dessus, à savoir, que je puisse intégrer la structure, 6 mois ou 1 ans après que cette dernière soit créée ?

Je vous remercie par avance et vous souhaite une bonne fin de week-end.

Mots-clés : cession de parts, donation, sci, vente de parts

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#2 26/10/2014 19h53 → Comment céder à moindre frais des parts de SCI à un tiers ? (cession de parts, donation, sci, vente de parts)

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Vous êtes un peu jeune pour recevoir une donation d’une personne qui ne fait pas "encore" partie de votre famille………

Les raisons de ne pas apparaitre vous regarde simplement pour faire simple , à ma connaissance seuls les associés gérants apparaissent sur societe.com.

Le fait de ne pas entrer dans la structure de la SCI initialement va vous contraindre à un rachat de parts avec  un cout de mutation inutile de 5 %.

Vous avez la possibilité tout simplement de faire une augmentation du capital social dans un an permettant alors l’entrée d’un nouvel associé ….

Si vous n’entrez pas immédiatement au capital , pensez aussi au fait que tout va bien avec votre fiancée aujourd’hui mais les choses peuvent changer …

Votre montage avec plusieurs SCI complexifie grandement le montage de la structure.

Pour moi , soit vous êtes associé non gérant dans un premier temps ou soit vous entrez plus tard dans la SCI après augmentation du capital

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#3 26/10/2014 20h08 → Comment céder à moindre frais des parts de SCI à un tiers ? (cession de parts, donation, sci, vente de parts)

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Je vous remercie pour votre retour rapide.

Il ne s’agira pas vraiment d’une donation, puisque nous partons du principe que j’ai "déniché" cette opportunité suite à de nombreuses recherches, et que j’apporte les fonds propres nécessaires. De plus, ce n’est pas ma fiancée qui paiera les mensualités de remboursement, mais les revenus locatifs, dont j’aurai la charge de m’occuper. 

Ainsi, tout le monde est gagnant, ma fiancée participe à un projet d’investissement, qui ne lui "coûte" rien, et qui lui permettra d’obtenir des revenus locatifs plus tard. Bien entendu, en cas de problème quelconque (vacance, non paiement de loyer..), elle sera responsable à hauteur de ses parts sociales, mais elle sait pertinemment que nous faisons notre maximum pour éviter tout cela.

Un membre du forum m’a à juste titre conseillé les deux choses suivantes :

- "consentir un prêt sous sein privé à ma copine qu’elle apportera en compte courant associé."

- "faire signer à ma copine un engagement de vente à un prix déterminé le jour de la constitution de la SCI valable disons 2 ans."

Concernant l’augmentation de capital, le coût des formalités semblent faible (< 1000€). Cela pourrait être une bonne idée. Les deux associés étant d’accord pour trouver la meilleure solution pour ma future entrée.

Je ne connais pas du tout les modalités liées à ce processus. Il s’agirait donc d’augmenter le capital, pour que je puisse obtenir 25% de nouvelles parts. Mais est-il possible que mon ami associé conserve ses 50%, et que seule ma fiancée "se retrouve" avec 25% ?

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#4 26/10/2014 20h19 → Comment céder à moindre frais des parts de SCI à un tiers ? (cession de parts, donation, sci, vente de parts)

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Réputation :   317 

Le prix des parts peut difficilement être établi à l’avance , les parts sont valorisés à partir de la valeur du bien - le passif ( compte courant , capital social , emprunt ).

Vous pouvez être en partie certain de la valeur du passif mais votre actif peux varier à la hausse ou à la baisse …..

Pour une augmentation de capital  , cela induit des frais moindres ( environ 500 € ) car publication au bodacc.
S’ il y a 2 associés à 50/50 , il est certain que l’entrée d’un troisième va diluer les parts des premiers en terme de pourcentage.

Exemple :
Associé 1 = 50 parts soit 50 %
Associé 2 = 50 parts  soit 50 %

Augmentation de capital social   
Associé 1  =  100 parts  soit 33 % par la création de 50 nouvelles parts à 10 €
Associé 2  =  100 parts  soit 33 % par la création de 50 nouvelles parts à 10 €
Associé 3  =   100 parts  soit 33 %  par la création de 100 nouvelles parts à 10 €

Le pourcentage est peu important quand il est réparti de manière égale pour les votes

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#5 26/10/2014 20h27 → Comment céder à moindre frais des parts de SCI à un tiers ? (cession de parts, donation, sci, vente de parts)

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Bonjour,

Je n’ai pas de réponse à la problématique globale mais je souhaiterais réagir sur un point mentionné par Philippe30 : certes, seuls les associés gérants apparaissent sur societe.com, mais sur infogreffe, qui est plus détaillé, les associés non gérants apparaissent également (en tout cas c’est le cas pour mes SCI dont je suis associé non gérant).

Bien à vous,

Arnaud.

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#6 26/10/2014 20h30 → Comment céder à moindre frais des parts de SCI à un tiers ? (cession de parts, donation, sci, vente de parts)

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Donc il n’est pas envisageable de répartir de la manière suivante ?

Associé 1 = 50 parts soit 50 %
Associé 2 = 50 parts  soit 50 %

Augmentation de capital social   
Associé 1  =  150 parts  soit 50 % par la création de 100 nouvelles parts à 10 €
Associé 2  =  100 parts  soit 33 % par la création de 50 nouvelles parts à 10 €
Associé 3  =   100 parts  soit 33 %  par la création de 100 nouvelles parts à 10 €

Merci.

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#7 26/10/2014 20h33 → Comment céder à moindre frais des parts de SCI à un tiers ? (cession de parts, donation, sci, vente de parts)

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ArnaudP a écrit :

Bonjour,

Je n’ai pas de réponse à la problématique globale mais je souhaiterais réagir sur un point mentionné par Philippe30 : certes, seuls les associés gérants apparaissent sur societe.com, mais sur infogreffe, qui est plus détaillé, les associés non gérants apparaissent également (en tout cas c’est le cas pour mes SCI dont je suis associé non gérant).

Bien à vous,

Arnaud.

Je vous remercie pour cette précision. C’est justement ce que je souhaite éviter dans les 6/12 mois à venir.

Il faut donc absolument que je trouve une solution à ce problème.

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#8 26/10/2014 20h35 → Comment céder à moindre frais des parts de SCI à un tiers ? (cession de parts, donation, sci, vente de parts)

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@ArnaudP
Je suis allé voir pour la SCI et j’ai pas vu d’associé visible sur infogreffe.
Je trouve même moijns d’information que sur societe.com

J’évoquais le fait de pouvoir voir des informations en consultation libre après il suffit de commander les statuts ou les décisions d’AG.

@Anarpurna99
Dans l’exemple j’ai fait du 33 % pour chaque associé mais vous faites comme vous voulez pour la répartition des parts.
Votre exemple est possible , tout est possible , c’est juste une décision d’assemblée générale.

Attention dans les statuts aux modalités d’entrée de nouveau associé , il est courant d’indiquer que l’on reste dans un cadre familiale et en dehors de ce cas il y a une procédure plus stricte mais cela reste du domaine des statuts.
Vous avez libre cours pour leur rédaction en respectant le formalisme des articles 1832 du code civil et les grandes lignes de fonctionnement d’une SCI ensuite vous pouvez adapter.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#9 26/10/2014 20h50 → Comment céder à moindre frais des parts de SCI à un tiers ? (cession de parts, donation, sci, vente de parts)

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Merci Philippe30.

Votre solution d’augmentation de capital me semble un très bon compromis.

Si je comprends bien, cela sous-entend qu’un associé n°3 peut entrer au capital d’une SCI, si les deux autres associés (1 et 2) sont d’accord, même si il (n°3) n’apporte rien à la SCI ? (Dans mon cas, j’aurais déjà participé par l’apport des fonds propres) ?

Concernant les informations sur infogreffe et société.com, effectivement, c’est bien la consultation libre qui m’intéresse. Pour faire bref, mon objectif est que, si une personne tape mon prénom et nom sur Google, je ne sois pas référencé comme propriétaire de parts de SCI.

En aucun cas ce n’est pour échapper au FISC ou autre autorité administrative, auprès de qui, il est de toute manière impossible de se cacher. En somme, rien d’illégale. Juste des raisons personnelles.

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#10 26/10/2014 21h43 → Comment céder à moindre frais des parts de SCI à un tiers ? (cession de parts, donation, sci, vente de parts)

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Comment vous garantir que l’augmentation du Capital ou la session des parts aura lieu ?

Philippe30 a souligné ce point mais vous l’aviez mal interprété.

Pour moi, sans garantie, vous prenez beaucoup de risques juste pour la discrétion qui n’est que temporaire. Vos raisons vous regardent mais 6 mois c’est long et beaucoup de choses peuvent se passer (ou non). Et si demain vous avez besoin de la discrétion pendant plus longtemps ?

Coût total : 466k€. Votre fiancée n’apporte rien au départ. Vous apportez jusqu’à 100k€. Elle possède au départ 50% de la SCI qui a un patrimoine brut de 600k€. Sans oublier 3200€ de revenus locatifs pour 2500€ de remboursement de prêt (hypothèse haute).

Autre point : au départ les associés se porteront caution sur leur patrimoine personnel vis a vis de la banque. En procédant a une augmentation de Capital ou une session vous portez moins de risques que vos associés.

Ces points méritent d’être connus. Ensuite vous procédez comme bon vous semble.

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#11 26/10/2014 22h08 → Comment céder à moindre frais des parts de SCI à un tiers ? (cession de parts, donation, sci, vente de parts)

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Vous avez entièrement raison et j’ai bien conscience que cela peut paraître "risqué". Mais comme disent les américains : High Risks High Returns !  : )

Blague à part, bien que cela puisse paraitre naif, d’autant plus au vu de mon jeune âge, mais j’ai entièrement confiance dans les deux personnes évoquées ci-dessus.

Cette nécessité de discrétion ne durera pas plus d’un an maximum.

De la même manière que m’évoquiez la possibilité de "faire signer un engagement de vente à un prix déterminé le jour de la constitution de la SCI", n’est il pas possible de faire signer un engagement sur une augmentation de capital à venir ?

Dans tous les cas, c’est un risque dont j’ai entièrement conscience et que j’assume totalement. Mais vous avez parfaitement raison de l’évoquer.

"Autre point : au départ les associés se porteront caution sur leur patrimoine personnel vis a vis de la banque. En procédant a une augmentation de Capital ou une session vous portez moins de risques que vos associés."

Là encore vous avez parfaitement raison, cependant, tous les associés connaissent les modalités de notre accord, et ce dernier a été accepté par tous. Chacun y gagne, et tout le monde connait les risques.

Au final, il semblerait donc que l’augmentation de capital proposée par Philippe30 soit la solution qu’il faudrait privilégier. Je vais continuer à me renseigner sur cette possibilité, notamment sur le fait qu’un associé puisse intégrer une société sans apporter le moindre apport. Cela me parait étrange. Dans ce cas là, pourquoi tout le monde n’utilise pas ce montage pour faire des donations déguisées ?

Exemple : Quelqu’un veut faire une donation à un tiers, il monte une SCI avec un "associé complice". 1 an après l’achat d’un bien, ils font une augmentation de capital pour intégrer le donataire, qui se retrouve avec des parts pour lesquelles il n’a pas dépensé 1 euro ?

Il y a un problème non ?

Même si dans mon cas, j’aurais effectivement participé aux fonds propres et aux travaux, je préfère prévoir l’ensemble des frais à l’avance. Si il se trouve que cette solution est envisageable sans le moindre apport à la SCI, alors "hallelujah".

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#12 27/10/2014 08h08 → Comment céder à moindre frais des parts de SCI à un tiers ? (cession de parts, donation, sci, vente de parts)

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Je dois paraître insistant.

Avec 100 parts, hypothèse,  demandez une reconnaissance de dette a la SCI de ce que vous aurez versé et qui se transformera en CCA, et a votre fiancée une promesse unilatérale de cession de 25 parts. C’est plus de la rigueur que de la méfiance. Faites tout cela avec un notaire. Pour 1000€ ou 2000€ vous avez la tranquillité et l’assurance que c’est fait dans les règles. Cela n’a pas de prix.

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#13 27/10/2014 09h33 → Comment céder à moindre frais des parts de SCI à un tiers ? (cession de parts, donation, sci, vente de parts)

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Vous avez raison entièrement raison. Je suivrai vos conseils et encadrerai tout cela chez un notaire.

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#14 27/10/2014 10h56 → Comment céder à moindre frais des parts de SCI à un tiers ? (cession de parts, donation, sci, vente de parts)

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Je reviens sur le sujet de la visibilité des associés d’une SCI, même si ça n’a plus de lien maintenant avec le problème d’anapurna99. En fait tout dépend du sens dans lequel on fait la recherche.

- Si on tape le nom d’une société, on n’a accès qu’au nom du gérant sur Societe.com et rien du tout sur Infogreffe.

- Si on tape le nom d’une personne :
            --> sur Societe.com on ne voit que les SCI dont la personne est gérante
            --> mais sur Infogreffe on voit bien l’ensemble des SCI dont cette personne est associé, gérant ou non gérant.

Or il me semble que les parties intéressées (banques, employeur…) chercheront plutôt via le nom de la personne ; elles remonteront donc aux SCI existantes et demanderont des explications. Quelqu’un s’est-il déjà retrouvé dans ce cas ?

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#15 27/10/2014 19h25 → Comment céder à moindre frais des parts de SCI à un tiers ? (cession de parts, donation, sci, vente de parts)

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Infogreffe semble effectivement très précis concernant les recherches par "prénom et nom".

J’ai fait le test avec des "amis" qui ont des SCI, et il est très simple de retrouver leur(s) structures(s).

C’est justement pour éviter ce genre de "problèmes" que je me renseigne en amont.

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#16 27/10/2014 20h15 → Comment céder à moindre frais des parts de SCI à un tiers ? (cession de parts, donation, sci, vente de parts)

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Bonjour,

En lisant le post, il y a quand même quelques éléments qui me posent problème.

"Si je comprends bien, cela sous-entend qu’un associé n°3 peut entrer au capital d’une SCI, si les deux autres associés (1 et 2) sont d’accord, même si il (n°3) n’apporte rien à la SCI ? (Dans mon cas, j’aurais déjà participé par l’apport des fonds propres) ? "

"Exemple : Quelqu’un veut faire une donation à un tiers, il monte une SCI avec un "associé complice". 1 an après l’achat d’un bien, ils font une augmentation de capital pour intégrer le donataire, qui se retrouve avec des parts pour lesquelles il n’a pas dépensé 1 euro ? Il y a un problème non ? Même si dans mon cas, j’aurais effectivement participé aux fonds propres et aux travaux, je préfère prévoir l’ensemble des frais à l’avance. Si il se trouve que cette solution est envisageable sans le moindre apport à la SCI, alors "hallelujah"."

L’apport (en capital ou en biens) est "rémunéré" par des parts sociales et à juste hauteur de ce que l’on apporte : on ne peut pas devenir associé par "enchantement".
Si vous dites que vous avez déjà participé à un apport de fonds propres, vous êtes déjà associé…

Ou alors, vous voulez dire que vous apportez en compte courant (pas d’associé puisque vous ne voulez pas l’être). En quelque sorte, vous faites un prêt à la SCI. Et dans ce cas, je vous confirme que ce prêt n’est pas "rémunéré" en parts sociales.

L’argument qui consiste à dire que vous avez participé et aux travaux n’est pas recevable. Dans les faits, c’est la SCI qui a contribué aux travaux. Vous, vous lui avez prêté de l’argent.

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#17 27/10/2014 20h46 → Comment céder à moindre frais des parts de SCI à un tiers ? (cession de parts, donation, sci, vente de parts)

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Je vous remercie pour ces précisions qui me confirment ce que je craignais.

Je n’ai peut-être pas été clair.

La SCI va être créée avec ma fiancée (associé 1) et mon ami parisien (associé 2). (50-50).

La SCI recherche actuellement un crédit auprès des banques/courtiers. Les premières propositions que nous avons nécessitent 100k€ de fonds propres. Nous arriverons certainement à faire baisser cette somme, mais gardons la par souci de simplicité.

L’associé 2 apportera 50k, et je "donnerai" 50k à ma fiancée (associé 1), bien que je n’apparaisse pas dans la SCI. C’est la raison pour laquelle je dis que je participerai aux fonds propres.

Dans 6 mois, ou un 1 an, quand j’intégrerai la SCI, je n’apporterai "rien" de plus. Ainsi, je ne participe pas vraiment au crédit, mais seulement à l’apport de fonds propres par l’intermediaire de ma fiancée (associé 1). Ma fiancée partagera donc ses parts avec moi.

Maintenant, l’objectif est de trouver la meilleure manière de récupérer 25% des parts auprès de ma fiancée.

Selon les différentes propositions que les membres m’ont soumises, trois semblent sortir du lot :

- une augmentation de capital

Patator semble remettre en cause cette possibilité. En effet, lors de l’augmentation de capital, je n’apporterai rien de plus, que ce que j’ai déjà donné.

- la vente des parts de ma fiancée (associé 1)

Visiblement, "Les 5% à payer lors de la cession des parts sont : 5% de la valeur de ces parts (et pas 5% de l’actif immobilier de la SCI)" . Vu que la SCI sera découpée en 1000 parts de 1 euro, cela signifierait que les droits d’enregistrement serait de 12,5€ (5% de 250€) ?

- la donation des parts de ma fiancée ?

Quelqu’un a t’il des informations concernant cette éventualité ?

Si l’augmentation de capital devient impossible, je pense ainsi privilégier l’option de la vente des parts.

Toutefois, j’aimerais avoir des précisions concernant cette dernière.

Dans mon cas précis :

- Comment établir le prix de vente de 250 parts, l’objectif étant de les céder au prix le plus bas possible ?
- Suis-je obligé de réellement verser la somme à ma fiancée ? La transaction est-elle vérifiée par le FISC, impôts …

Merci à tous les intervenants qui essaient de trouver une solution.

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#18 28/10/2014 00h49 → Comment céder à moindre frais des parts de SCI à un tiers ? (cession de parts, donation, sci, vente de parts)

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J’ai fait quelques recherches, et il semblerait qu’il soit impossible d’intégrer une SIC à posteriori, sans en payer le prix fort. En l’espèce, si je veux récupérer 25% des parts de la SCI, il faudrait que je re-injecte plus de 100k€, en plus de l’apport que j’ai déjà fourni.

Je cite les propos d’un avocat fiscaliste que j’ai trouvé sur http://www.compta-online.com/cession-parts-sociale-une-sci-titre-gratuit-t44108

"- Soit il y a une véritable cession des parts, moyennant le paiement d’un prix de marché en contrepartie de la cession des parts sociales, c’est-à-dire le prix qu’un tiers qui achèterait les parts sociales accepterait de payer. Dans ce cas, vous devrez acquitter des droits d’enregistrement au titre de l’acquisition des parts sociales, au taux de 5% du prix d’acquisition des parts.
Pour information, si l’administration fiscale estime que le prix d’acquisition des titres est inférieur à leur valeur de marché, elle est en droit de vous redresser sur ce point. Dans une telle situation, elle pourrait considérer que la différence entre la valeur de marché des parts et le prix d’acquisition de ces parts payés par vous constitue une donation, soumise à des droits d’enregistrement pouvant aller jusqu’à 60% du montant de la donation (voir ci-dessous).

Bien évidement, un tel redressement ne devrait pas avoir lieu si le prix d’acquisition des titres est un prix de marché.

- Soit il s’agit d’une donation des parts sociales (à titre gratuit). Dans ce cas, vous ne payerez aucun prix mais vous devrez acquitter des droits de donation qui peuvent aller jusqu’à 60% de la valeur de marché des parts sociales (le taux dépend du montant et des liens familiaux avec le donateur)."

Ainsi, sauf idée de la part d’un membre du forum, je ne vois pas bien comment il me serait possible d’intégrer la SCI a posteriori, sans en payer le prix fort.

L’ami/associé de la SCI a donc évoqué l’idée que je sois une sorte de "prestataire extérieur" (de conseil en investissement par exemple), que ma fiancée rémunérait chaque mois, à hauteur de 50% de ses gains. Idem au moment de la PV dans 10/15 ans. Je pourrais bien entendu monter une structure juridique, et légitimer la rémunération en justifiant que j’ai joué un rôle "d’apporteur d’affaire".

L’idée n’est pas mauvaise mais ce montage exotique me parait particulièrement compliqué et fastidieux sur le long terme. (imposition, sécurité dans le temps…).

- Intégrer la SCI a posteriori étant le meilleur compromis, quelqu’un voit-il une solution ?

- Certains d’entre-vous ont t’il déjà eu recourt à des montages de "prestataires extérieurs" ?

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#19 28/10/2014 01h33 → Comment céder à moindre frais des parts de SCI à un tiers ? (cession de parts, donation, sci, vente de parts)

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Bonsoir,

Si vous donnez 50k à votre amie pour qu’elle monte la SCI, il y a des droits de donation à payer. Etant une étrangère, les droits se montent à 60% du montant de la donation. Idem, si votre amie vous donne, par la suite, des parts de la SCI, cette donation sera à nouveau soumise à droits de donation.

Il n’y a pas que des frais notariés d’acte !

A priori, ce que vous voulez faire, c’est PRETER 50k à votre amie, qui les injectent dans la SCI. Une possibilité à étudier, à mon sens, serait que le transfert de part a posteriori constitue le remboursement de ce prêt. Il faudrait que la valeur des parts correspondent au capital à rembourser et des intérêts éventuels, cela induira une taxation (intérêts --> impots).

Par contre, vous n’expliquez pas pourquoi vous voulez être discret, ce qui pourrait être intéressant et ouvrir d’autre idée de solutions.

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#20 28/10/2014 01h49 → Comment céder à moindre frais des parts de SCI à un tiers ? (cession de parts, donation, sci, vente de parts)

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La raison de la discrétion n’a que peu d’intérêt et n’offre aucune piste de solution selon moi. Pour faire simple, c’est dans le but d’éviter une "sorte" de "conflit d’intérêt" sur cette opportunité. Bien que cela ne soit en rien illégal, et que je n’ai jamais signé le moindre contrat m’interdisant cet achat, je préfère que personne ne puisse savoir que j’appartiens à la structure qui a racheté ce bien. 

Si solution il y a pour que j’intègre la SCI par la suite, elle doit être peu coutante, faute de quoi, je préférerai prendre le "risque assumé" que certaines personnes connaissent mon appartenance à la SCI qui a racheté l’immeuble.

J’ai bien l’impression qu’il n’y ait pas "d’astuce" sur ce coup là.  hmm

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#21 28/10/2014 02h05 → Comment céder à moindre frais des parts de SCI à un tiers ? (cession de parts, donation, sci, vente de parts)

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Réputation :   160 

Si vous avez un peu de temps pour organiser votre idée, une sci à capital variable pourrait répondre au besoin : création avec 2 associés + entrée d’un nouvel associé par la suite. Si l’entrée se fait en deça du capital maximal prévu par les statuts, cette entrée n’est pas "publiée", mais uniquement conservé en "interne" à la SCI.

Il n’y a qu’en cas de dépassement de plafond que les statuts doivent être adaptés et réenregistrés.

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#22 28/10/2014 02h14 → Comment céder à moindre frais des parts de SCI à un tiers ? (cession de parts, donation, sci, vente de parts)

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xa a écrit :

Si vous avez un peu de temps pour organiser votre idée, une sci à capital variable pourrait répondre au besoin : création avec 2 associés + entrée d’un nouvel associé par la suite. Si l’entrée se fait en deça du capital maximal prévu par les statuts, cette entrée n’est pas "publiée", mais uniquement conservé en "interne" à la SCI.

Il n’y a qu’en cas de dépassement de plafond que les statuts doivent être adaptés et réenregistrés.

Votre proposition semble correspondre à mes besoins et je vous en remercie. Je ne connais pas du tout cette structure et ne manquerai pas de me renseigner dès demain.

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#23 28/10/2014 02h33 → Comment céder à moindre frais des parts de SCI à un tiers ? (cession de parts, donation, sci, vente de parts)

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Xa, votre idée semble pertinente. Voila ce que je viens de trouver sur http://www.sci-societecivileimmobiliere.com/avantagesvar.html

L’autre point fort : les nouveaux associés restent dans l’anonymat. En dehors des fondateurs, étant donné qu’aucune déclaration modificative n’est à effectuer auprès du greffe du tribunal de commerce, ces nouveaux associés ne sont pas connus du public (ils le sont seulement des services fiscaux). Ce qui offre la possibilité à des "investisseurs" ou a des proches, par exemple, de ne pas apparaître sur un quelconque document d’ordre public, de rester dans l’ombre.

Néanmoins, si ces nouveaux venus souhaitent être mentionnés dans les statuts, il n’y a aucun obstacle. Dans ce cas, des frais de modification et de publication d’une annonce légale sont à envisager (entre 200 et 300 euros).

Résumé des avantages à opter pour une SCI à capital variable :

1°- En cas de modification du capital, la société à capital varible est dispensée de l’annonce légale, de modifications des statuts ou autres déclarations auprès du tribunal de commerce

2°- Les associés peuvent partir ou arriver dans la société sans qu’il y ait besoin d’une quelconque formalité. Un simple procès verbal suffit.

3°- Après son départ, la responsabilité envers les tiers est limitée à 5 ans.

4°- Si la majorité des associés l’a décidé, il est possible le mettre un associé hors de la société

5°- Les nouveaux associés peuvent rester anonyme. Ils ne figurent pas dans les statuts, seul document accessible au "grand public".

Ainsi, la solution serait peut-être que ma fiancée et mon ami crée la SCI à capital variable, et que je l’intègre quelques jours plus tard, avant que le financement ou l’achat du bien n’ait lieu, tout en restant anonyme. Ainsi, l’augmentation de capital sera peu cher, puisque la SCI n’aura pas de "valeur patrimoniale".

Je sens qu’on est sur la bonne voie !!!   

big_smile

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#24 27/02/2015 12h19 → Comment céder à moindre frais des parts de SCI à un tiers ? (cession de parts, donation, sci, vente de parts)

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xa a écrit :

Si vous avez un peu de temps pour organiser votre idée, une sci à capital variable pourrait répondre au besoin : création avec 2 associés + entrée d’un nouvel associé par la suite. Si l’entrée se fait en deça du capital maximal prévu par les statuts, cette entrée n’est pas "publiée", mais uniquement conservé en "interne" à la SCI.

Il n’y a qu’en cas de dépassement de plafond que les statuts doivent être adaptés et réenregistrés.

Bonjour à tous,

je reviens vers au sujet de ce projet immobilier. Nous avons, suite à vos conseils, créé une SCI à capital variable. Maintenant qu’une banque nous propose un financement, il s’agit de faire une augmentation de capital, afin que je puisse entrer en tant que nouvel associé dans cette dernière.

Pour rappel, il s’agissait que je n’apparaisse pas dans la SCI au moment de l’achat, pour des raisons de discrétion par rapport au vendeur du bien. Ainsi, je souhaite entrer dans la SCI sans que les banques et/ou notaires soient informées de ma présence.

Il me semble important que l’AK se fasse avant l’achat du bien, afin que je ne sois pas lésé par rapport aux autres associés.

Je cherche à savoir quel est le meilleur moment pour faire l’augmentation de capital et donc mon entrée dans la SCI, sans alerter la banque, entre les étapes suivantes :

Édition de l’offre de prêt, période de réflexion, retour contresigné de l’offre a la banque, appel de fonds du notaire, acte authentique d’acquisition.

Le timing me semble important étant donné que nous allons donner les statuts et kbis initiaux définitifs à la banque avant l’édition de l’offre de prêt, et devoir fournir au notaire du vendeur les statuts et les kbis modifiés pour la signature de l’acte. Or, sauf erreur de ma part, notaire et banque communiquent pour la signature et la levée de fonds.

Quel serait selon vous le meilleur moment pour faire l’augmentation de capital et donc mon entrée dans ce dernier ?

Cela me désavantagerait-il d’entrer dans la SCI après l’achat du bien ?

Je vous remercie.

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#25 27/02/2015 14h36 → Comment céder à moindre frais des parts de SCI à un tiers ? (cession de parts, donation, sci, vente de parts)

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Vous êtes en train d’essayer d’enfumer quelqu’un dans une histoire à 450k euros, et vous voulez de l’aide à ce sujet sur un forum ? Il y a des choses que je comprendrais jamais j’avoue…

Je vous invite à vous tourner vers un avocat en affaire, un avocat fiscaliste ou spécialisé en immobilier, mais je pense que vous mésestimez les risques juridiques de telles histoires.

Dernière modification par BorderLine (27/02/2015 14h40)

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