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#1 22/10/2014 23h41 → Deux appartements dans la même copropriété : lequel choisir ? (investissement locatif choix travaux prix rénovation psychologie prime)

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Bonjour à tous,

J’ai repéré deux appartements dans un même immeuble même entrée

le premier 142 000euros frais d’agence compris après négociation brève

le bien fait plus de 80 mètres carrés avec 3 chambres et 2 salles de bain dont une ancienne salle d’eau réaménagée avec une douche de 90x90 et un salon / séjour qui permet de faire 4 chambres. Il se situe au 4 ème étages avec une vue assez sympa et un ensoleilement de qualité sans vis à vis.

état moyen + une bonne remise à jour de la déco est à prévoir sans forcément de gros travaux, des rangements et une cuisine indépendante; je dirais un budget de 15K

les deux défauts de cette immeuble est chauffage collective avec mega chaudiere neuve et 200 euros par mois de charges de copro et eau + chauffage tout de même.

une école primaire à deux pas avec la marmaille qui braille à chaque récrée;

J’aime ce bien parceque les travaux des points d’eau ont été fait et que l’électricité est pas jeune mais semble être aux normes donc travaux faible et les fenetres ont du double vitrage mais prix exorbitant.

le deuxieme a exactement la même superficie et le même agencement sauf qu’il n’a pas le double vitrage et l’aménagement de point d’eau qui est devenu une salle de bain n’a pas été faite… Les revètements, la déco et l’électricité sont à prévoir également donc gros travaux à prévoir mais cela ne me fait pas peur je dirais environ 35K pour quelque chose au top.

bien est par contre au 1 er étage donc avec un ensoleilement moins important… toujours le même vis à vis pourtant. allez comprendre.

par contre il a un box fermé que le premier n’a pas.

par contre attention le prix 85000 euros donc 67% de moins.

Il s’agit bien entendu de faire de la colocation étudiante et j’ai aucun problème de demande puisque j’ai déjà pratiqué la zone et la demande des locataires pour ce type de bien.

bien entendu le deuxième avec des travaux bien fait et raisonnable offre une rentabilité délirante avec mon modèle mais quid du risque à la revente ?

Vous allez me dire que j’ai eu le coup de coeur pour l’ensoleilement, la vue et le côté moins aggressif d’un appartement en meilleur état;.. et qu’il n’y a pas de débat à avoir mais j’aimerais quand même votre avis.

Je suis sans doute victime d’un biais psychologique de base mais je me dis aussi que l’ensoleilement et la vue sont des qualités intangibles mais réel dans la revente et la décision de louer. Une prime de qualité aussi importante se justifie telle ?

Vaut mieux prendre quelque chose dans un état médiocre le payer une bouchée de pain quitte à faire des travaux lourds pour le remettre vraiment au gout du jour de la facon que l’on veut ou alors des biens en état moyen avec une rénovation à moitié faite et surtout "ancienne" pour de l’investissement locatif?

Que pensez vous aussi de ces mega copropriété 150 lots avec des charges de copro délirantes? merci à vous.

Mots-clés : investissement locatif choix travaux prix rénovation psychologie prime

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#2 23/10/2014 01h08 → Deux appartements dans la même copropriété : lequel choisir ? (investissement locatif choix travaux prix rénovation psychologie prime)

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Si l’ensoleillement et la vue sont effectivement regardés (encore que la vue soit moins importante pour une location), il y a un autre critère qui sera bien plus important pour les futurs locataires: la quantité d’étages à monter avec les courses. Comme que vous ne parlez pas d’ascenseur, le 4è étage risque de décourager d’éventuels locataires paresseux.

Pour moi, si je devais choisir entre les deux, ce serait le bien du 1er étage sans hésiter. Un ensoleillement un peu meilleur et une meilleure vue ne peuvent pas se valoriser suffisamment dans le loyer pour justifier l’écart de prix entre les deux biens.

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#3 23/10/2014 09h58 → Deux appartements dans la même copropriété : lequel choisir ? (investissement locatif choix travaux prix rénovation psychologie prime)

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Le second cas, sans aucune hésitation. De plus il est sans doute/peut-être encore négociable à cause de l’état.

A mon opinion, oui, ces méga copro sont à fuir car les charges sont à vie sans aucun service supplémentaire pour vous ou les locataires qu’une petite copropriété.
Gros frein également le jour ou vous souhaitez revendre.

Mais vous nous avez rien dit de la rentabilité, si celle-ci est très bonne malgré ces contraintes (je demande à être positivement surpris)…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#4 23/10/2014 12h05 → Deux appartements dans la même copropriété : lequel choisir ? (investissement locatif choix travaux prix rénovation psychologie prime)

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Merci à vous pour votre retour.

Ok effectivement la soutenabilité de telles charges de copropo quand bien même est une question. surtout sur de la mega propro qui peut tomber en faillite comme un château de carte.

Il est impératif d’appliquer de grosses décotes systématique et de ne jamais acheter ces mega copropo à leur prix pour s’assurer une liquidité et le grignotage de la performance au fil du temps.

Le rendement prudent de cette investissement est de 13% brut minimum et jusqu’à 15% avec ma stratégie de location avant impôts et travaux d’entretien et rénovation en LMNP.

Je pense qu’en effet avec un tel rendement la question ne se pose pas. smile j’en offrirais une bouchée de pain quand dans 4 ans le vendeur l’aura toujours sur les bras…

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#5 24/10/2014 14h11 → Deux appartements dans la même copropriété : lequel choisir ? (investissement locatif choix travaux prix rénovation psychologie prime)

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Pour du locatif j’essaye de ne pas tenir compte de mes "coups de cœur" mais purement de l’emplacement par rapport aux transports en commun, ou aux entreprises des environ (du genre un appartement à côté d’une grande tour de bureau)

Ce n’est pas le coup de cœur qui paye le loyer, et surtout votre hésitation se fait surtout car vous comparez l’ensoleillement du 4ème étage avec celui du 1er étage. Mais votre futur locataire du 1er étage ne se rendra pas compte de l’ensoleillement du 4ème étage.
Donc lui se basera sur d’autres critères : loyer, charges, proximité des transports, état de salubrité…

Si la rentabilité est meilleure pour l’appartement du 1er et que les travaux ne me faisaient pas peur, moi j’opterai pour celui du 1er.

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#6 24/10/2014 15h20 → Deux appartements dans la même copropriété : lequel choisir ? (investissement locatif choix travaux prix rénovation psychologie prime)

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zalem63 a écrit :

Le rendement prudent de cette investissement est de 13% brut minimum et jusqu’à 15% avec ma stratégie de location avant impôts et travaux d’entretien et rénovation en LMNP.

Le rendement net si il est plus intéressant à considérer, l’est encore plus dans ce genre de cas (grosse copro). L’écart en net et brut est parfois considérable…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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