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Forums des investisseurs heureux

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#26 22/04/2016 13h33 → Investissement locatif à l'étranger... (immobilier)

Membre
Réputation :   162 

iconoclaste ou l’histoire revisitée par Nicolas II ou Lénine ? Avant 1914 la Pologne n’existait pas non plus sur la carte. Les Polonais ont donc créé un pays ex nihilo en envahissant une partie de la Russie, l’Allemagne et l’Autriche ?

J’ajoute, au-delà de la Russie et de la Crimée, qu’il me semble très risqué d’investir à l’étranger en général. C’est déjà si compliqué d’arriver à faire des investissements profitables dans son pays d’origine. Il faut être non seulement plombier (polonais?) électricien, menuisier etc. mais surtout comptable, fiscaliste, juriste, avocat, gérant, philosophe, huissier, gros-bras, déménageur etc.

Alors réunir tous ces talents dans un pays étranger dont on ne maîtrise que difficilement la langue pour ne pas parler du système juridico-administratif ni des coutumes locales, ça me semble une gageure si on veut gagner de l’argent (investir).

Ensuite si l’idée est de s’installer ailleurs, c’est autre chose.

Dernière modification par sat (22/04/2016 13h39)

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#27 22/04/2016 14h32 → Investissement locatif à l'étranger... (immobilier)

Membre
Réputation :   

S’il vous plait ne dérivez pas du sujet. A ce niveau chacun ses opinions et je ne penses pas qu’en discuter nous fasse changer d’avis. Ça permettra juste de créer des animosités.

Pour ce qui est des placements a l’étranger il est sur qu’il n’est pas facile, un placement tout court n’est pas facile, mais quand vient se lier des problèmes de compréhension et autre c’est sur que ca l’est encore plus. Après il est toujours possible de bien s’entourer.

Après on ne peut également pas nier que l’imposition ainsi que l’administration française complique énormément l’investissement en France. Il faut toujours être a la recherche d’une niche… Ou d’une super bonne affaire pour avoir un investissement potable.
Dans certains pays de l’Est, vous achetez un appartement dans la journée et la police s’occupe de faire partir le locataire s’il ne paye pas… Ça simplifie beaucoup la vie de bailleur. (Je ne parles pas de la Russie qui est un pays que je ne connais absolument pas.)

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#28 22/04/2016 17h19 → Investissement locatif à l'étranger... (immobilier)

Banni
Réputation :   -4 

En gros c’est pareil pour les locataires en russie. Aucune loi ne les protège, et les autorités pretent mains forte quand necessaire.

L’investissement immobilier est trés rentable à l’origine, le problème c’est qu’en france la "rente immobiliere" est quasi confisquée par l’etat, qui ne laisse aux bailleurs que les problèmes d’une legislation crée a des fins sociales.
Donc c’est dommage de s’expatrier, c’est dommage d’investir ailleurs, mais on ne nous laisse plus guère le choix.


Quand une verité dérange, c'est qu'elle doit etre importante.

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#29 24/04/2016 17h56 → Investissement locatif à l'étranger... (immobilier)

Banni
Réputation :   -4 

Je mets ci dessous  , juste a titre informatif, ce qu’on trouve sur un site immobilier pour yalta.

Il y a des logiciels de traduction qui vous aideront a comprendre.
Je n’ai aucun lien avec ce site, qui regroupe des annonces de particuliers et d’agences.
De toute façon, pour ce genre de choses il faut voir sur place.

Néanmoins ça donne des idées sur le  marché immobilier local.

?????? ???????? ??? ??????????? ? ???? ?? Avito


Quand une verité dérange, c'est qu'elle doit etre importante.

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#30 15/06/2016 12h10 → Investissement locatif à l'étranger... (immobilier)

Banni
Réputation :   -4 

Quand une verité dérange, c'est qu'elle doit etre importante.

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#31 23/06/2016 22h39 → Investissement locatif à l'étranger... (immobilier)

Membre
Réputation :   -2 

Bonjour,

quelqu’un sur le forum pourrait-il me parler d’investissement locatif à l’étranger .
LOCATION SAISONNIERE dans des pays européens ou sur d’autres continents.

La difficulté de trouver la bonne agence ou de tierces personnes de confiance sur place impliquée dans:
les visites, le changement des draps, le contrôle que tout fonctionne bien et que rien ne manque au départ des locataires, etc.

Les rendements peuvent être vraiment intéressants.

Qu’en pensez-vous ? Quelqu’un a-t-il fait le pas ?

Merci.

IH : message déplacé et -1 en réputation. Nos forums ne sont pas un self-service. Un minimum de recherche préalable (au moins sur les forums…) est attendu.

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#32 08/10/2016 19h03 → Investissement locatif à l'étranger... (immobilier)

Membre
Réputation :   12 

Je vais vous parler de mon projet :

Début novembre, je retourne vivre aux Philippines pour 6 mois. Ce sera mon 3eme séjours dans ce pays surprenant et souvent mal connus par les médias en France.

Je vais habiter à Makati (dans Metro Manila) et m’apprête à investir dans un appartement pour le mettre en location saisonnière.

J’ai déjà étudié le marché lors de mon précédent séjour (avant les élections présidentielles) et je rumine depuis ce projet.

Je suis déjà propriétaire de plusieurs biens à Paris et j’ai fait l’expérience Airbnb. Celle-ci est très satisfaisante mais désormais limitée par la réglementation locale et une concurrence de plus en plus agressive.

Je pense appliquer la recette saisonnière parisienne à la ville de Makati, toute proportion gardée, Makati n’a pas le rayonnement de Paris. Cependant, les chinois, coréens et autres australiens débarquent plus nombreux chaque année.

Le potentiel immobilier est appréciable car le pays est promis à une croissance importante dans les années à venir. La moyenne d’age est très faible, l’augmentation de la classe moyenne est rapide et les philippins ont soif de consommation.

J’ai étudié les possibilités de financement, locales ou internationales via HSBC, c’est encore un peu flou pour l’accès au crédit, HSBC promet de financer 60% avec 40% d’apport en cash et une prise de garantie sur le bien. Je poursuis dans cette voie mais j’ai déjà prévu le plan B avec un financement à 100% en cash si jamais elle retourne sa veste (je suis actionnaire HSBC).

Un étranger ne peut pas emprunter en pesos, mais en dollar. C’est pourtant une règle élémentaire d’emprunter dans la devise de l’investissement, cependant je suis prêt à prendre ce risque pour deux raisons :

- Le pesos est pas trop mal corrélé au dollar
- Le rendement permet de prendre un peu de risque de ce côté

Ma compagne est philippine et gère actuellement des biens en Airbnb pour le compte de propriétaires. La demande est forte et les rendements peuvent osciller entre 25% et 35% (vous ne rêvez pas). Pour ceux qui connaissent les rendements Airbnb sur Paris, ajoutez à cela un prix d’achat plus faible (environ 2 500 euro sqm) et un prix de location qui ne cesse de s’apprécier.

Je précise que ce rendement inclus la valeur travail, il faut s’occuper des check-in check-out, faire le ménage, gérer les calendriers, etc…

Si l’opération fonctionne, je souhaite avoir 3 appartements à Makati et passer une partie de l’année aux Philippines et l’autre en France pendant l’été.

Il est facile, idem pour Paris, de trouver des locataires pour un contrat de 6 mois pendant son absence avec paiement d’avance pour plus de sérénité.

Il n’y a jamais de projet d’investissement idyllique sans aucun nuage à l’horizon et voici ce que j’ai trouvé :

- Les Philippines, c’est comme la Californie, il y a une grosse faille et le risque d’un séisme dévastateur ne peut être exclu.
- Le peuple a répondu aux sirènes du populisme en élisant le nouveau président Duterte dont je n’approuve pas les méthodes.

Je vous tiendrai informé de l’avancement de mon projet et serai ravis d’échanger avec d’autres investisseurs sur le même créneau.

http://www.myphhaven.com/sites/all/modules/myphhaven_modules/biens/pics/biens/63/cc2a0b6467a631a49a89041010228781.jpg

Dernière modification par Mestra (09/10/2016 13h56)


"Ce qui est risqué? C'est de ne jamais prendre de risque"

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#33 08/10/2016 20h15 → Investissement locatif à l'étranger... (immobilier)

Membre
Réputation :   225 

Ce qui m’effraie dans l’investissement immobilier à l’étranger est clairement l’insécurité législative. On sait déjà que cela peut être difficile en France de sortir un locataire indésirable, je ne vois pas comment le gérer dans un pays étranger d’autant plus s’il est corrompu.

Lorsqu’on a épousé un/une nationale c’est différent et encore pas dans tous les pays, les étrangers étant plus ou moins bien acceptés avec ou sans conjoint.

Donc oui les rendements peuvent faire rêver mais la crainte est très forte.

Votre projet avec une épouse Philippine semble toutefois intéressant et merci de le partager.


To achieve fair investment results is easier than you think; superior results are harder than you thought

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#34 08/10/2016 23h11 → Investissement locatif à l'étranger... (immobilier)

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Réputation :   162 

Je souscris aux propos de Jef, l’investissement immobilier est déjà difficile dans son propre pays (compétences juridiques, fiscales, techniques etc.) alors dans un pays étranger c’est un peu aventureux. Je parle d’expérience …

Il est vrai que Duterte me rend tout à coup les Philippins moins sympathiques, en tout cas les 76% qui se déclarent satisfaits de leur président selon le dernier sondage.

La belle photo que vous avez insérée (de Makati je suppose ?) fait naître plusieurs questions sur la qualité de vie :
- La pollution atmosphérique y est elle un problème ?
- Les services publics sont-ils efficaces ? (électricité, circulation, évacuation des déchets …)
- Vous faites référence à Paris dont le principal atout est culturel au sens large (du bistrot au musée en passant par les magasins et autres cinémas), Makati ou Manille proposent elles des choses similaires ? 
- Pourquoi la clientèle étrangère préfère-t-elle Makati à Manille tout proche ? Par quels secteurs économique cette clientèle est-elle attirée ?
- Les conditions de séjour/visa sont-elles compliquées ? Peut-on y exercer une activité sans difficulté ? Y a-t-il des incitations fiscales pour les "riches" étrangers?

Cdt, sat

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#35 08/10/2016 23h51 → Investissement locatif à l'étranger... (immobilier)

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Réputation :   127 

sat a écrit :

- Vous faites référence à Paris dont le principal atout est culturel au sens large (du bistrot au musée en passant par les magasins et autres cinémas), Makati ou Manille proposent elles des choses similaires

Pas vraiment.
Pour contre, les hommes d’affaires qui fréquentent le quartier des affaires bénéficient d’une "nightlife" :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/9981_maxresdefault.jpg
Question subsidiaire : combien de vraies filles sur la photo ? Ou Ladyboys ?

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#36 08/10/2016 23h55 → Investissement locatif à l'étranger... (immobilier)

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Réputation :   162 

AI vous le savez certainement Paris a longtemps été réputée pour les mêmes raisons. J’espère que la clientèle d’affaires de Mestra a tout de même aussi d’autres activités que celles auxquelles votre affiche semble nous inviter.

PS : A mon sens un ladyboy, mais je ne suis pas spécialiste !

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#37 09/10/2016 01h00 → Investissement locatif à l'étranger... (immobilier)

Membre
Réputation :   127 

Pour répondre plus sérieusement à la question, Mestra devrait se demander quelle clientèle il vise.
A Makati  il y a des hommes d’affaires (voire de femmes d’affaires, mais le soir elles feront du shopping).
Les touristes vont ailleurs (à Angeles City par exemple).
Or la clientèle d’affaire dispose déjà de nombreux hôtels et appartements meublés. Pas sûr qu’elle soit fan de Airbnb.

PS : je dirais 2 voire 3 LB. Mais il suffit de leur demander.

Dernière modification par ArnvaldIngofson (09/10/2016 01h01)

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#38 09/10/2016 02h22 → Investissement locatif à l'étranger... (immobilier)

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Réputation :   83 

Sur la photo, je dirais au moins 2 ou 3 LB, possiblement 4. Les nez sont tous en plastoc.

Je suis très sceptique sur le rendement à 25-35% en saisonnier. On parle de saisonnier, c’est du vrai saisonnier dans ces pays avec la saison des pluies pendant laquelle la sur-offre hôtelière vivote et bien peu de touristes.
Si ce sont des biens achetés une bouchée de pain par une locale il y a longtemps, facile. Si c’est un rendement en achetant aujourd’hui, je pense que vous rêvez.

Je fais du saisonnier à Paris et Bangkok. J’ai un meilleur rendement à Paris et surtout je suis rempli toute l’année ! A Bangkok il m’arrive de faire 0 certains mois, oui 0, 0 nuits 0 euro. A Paris en dessous de 1000 ce n’est jamais arrivé et en dessous de 1500 c’est un très mauvais mois, il y en a un tous les 2 ans.
N’espérez pas capter la clientèle coréenne ou chinoise, elle a ses réseaux. Vous aurez une clientèle occidentale à 95% et un pékin russe ou autre un peu plus ouvert sur le monde que ses compatriotes de temps à autre.

Renseignez-vous sur la réglementation locale car le saisonnier est de plus en plus dans le collimateur y compris dans ces pays, surveillez ce qui se fait dans le condominium ou l’immeuble. Investissez-vous à votre nom, en free-hold?


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#39 09/10/2016 13h54 → Investissement locatif à l'étranger... (immobilier)

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Réputation :   12 

Je vais répondre à vos interrogations concernant l’investissement mais avant, je souhaite apporter une précision sur le Red Light District.

Le quartier de Burgos à Makati est principalement composé d’une rue d’environ 500m avec plusieurs clubs de strip et des filles (ou ladyboys) sur le trottoir. Personnellement, j’ai rencontré ce genre d’endroit dans toutes les grandes capitales du monde (Londres, Amsterdam, Genève, Moscou, Tokyo, etc…) Pour Paris, il suffit de se rendre à Pigalle ou le Bois de Boulogne pour retrouver le même entertainment.

Donc si l’intervention était de présenter Manille comme un bordel géant, sous peine de vous décevoir, je précise qu’il n’y a pas que cela.

Concernant les autres questions :

Makati est une ville aspirée par la métropole, c’est devenue une sorte d’arrondissement si l’on compare à Paris ou au Grand Paris, Makati fait partie de Metro Manila, comme d’autres villes, Malate, Pasay, Ortigas. Chacune de ces villes a sa propre mairie et ses propres missions, comme les mairies d’arrondissement, et dépendent de la gestion globale de Metro Manila (16M d’habitants).

Makati est le business district de la capitale avec tous les sièges des grosses compagnies et jouit d’une qualité de service qui se rapproche des pays développés (pas de coupure d’électricité, de grandes avenues, des trottoirs larges et propres, de la fibre optique, un service de ramassage des ordures organisés, etc…).

Il y a aussi plusieurs grands malls qui ne désemplissent pas avec le plus connu, GreenBelt (LVMH, Hermes, Apple, etc…).

Les Philippines se développent énormément grâce aux metiers de service, les BPO (Business Process Outsourcing) génèrent de revenus gigantesques. Les jeunes philippins parlent bien l’anglais et sont recrutés par les Transcom et autre Accenture.

Un autre axe de développement, c’est le tourisme. Il y a des plages magnifiques, il fait beau 9 mois dans l’année et la proximité avec l’Asie du nord est un gros plus. L’aéroport international étant Manille, le passage par la capitale est quasi obligatoire.

Concernant la pollution de l’air à Metro Manila, il y en a forcément, mais la baie de Manille est bien ventilée et l’écrasante majorité des moteurs de voiture sont essence. Par contre, j’irai pas me baigner dans la baie.

Ensuite concernant la rentabilité, ma compagne a loué ses appartements pendant la saison des pluies avec très peu de vacances, et surprise, les clients étaient Philippins, venir à la capitale est très habituel chez eux.

Concernant la clientèle étrangère, je ne suis pas d’accord avec kc44 et je me base sur les faits, les clients sont majoritairement chinois, coréens, australiens, russes et même japonais. Sans compter tous les OFW (Overseas Filipino Workers) qui se payent des apparts sympas pendant les vacances pour épater la famille.

Attention à ne pas tomber de la généralisation. Manille, Bangkok ou Singapour sont des villes très différentes.

Pour répondre à Sat, je ne vise pas particulièrement une clientèle spécifique, comme pour mes apparts à Paris. Des fois, c’est des touristes, des fois c’est pour du business. Et ça me plaît bien!

Concernant le visa, c’est open-bar puisque qu’il y a 1 mois free puis des renouvellements mensuels pour environ 50 dollars.

Les Philippines ont été black-listé paradis fiscal après la crise de 2009, mais en fait, c’était uniquement parce que la fiscalité est très faible. Chaque pays a bien le droit de gérer sa politique fiscale.

Je vais investir en nom propre, je ne connais pas le Free-Hold.

Espérant faire avancer la réflexion et susciter l’envie de témoigner.

http://lifestyle.inquirer.net/files/2011/12/IMG_1978.jpg
L’équipe de Louis Vuitton Greenbelt avec les patrons

Dernière modification par Mestra (09/10/2016 14h10)


"Ce qui est risqué? C'est de ne jamais prendre de risque"

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#40 09/10/2016 14h37 → Investissement locatif à l'étranger... (immobilier)

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Je suis tout à fait d’accord avec la première partie de votre réponse, la vie nocturne est hors-sujet et c’est purement anecdotique.
Merci d’avoir pris la peine de développer un peu plus l’investissement sur Makati.
Ok vous êtes mieux placé que moi pour savoir quelle clientèle pourra venir.

Je reste néanmoins sceptique sur le rendement que vous indiquez. En partant sur 30% et un prix au mètre carré de 2500euros (ce qui est élevé, preuve que le quartier est côté):
Disons que vous achetez un 2 pièces de 40 mètres carré dans une belle résidence, ça fait 100000euros. Pour arriver au rendement que vous indiquez, il faudrait qu’il rapporte 2500euros par mois ou 700euros mini la semaine !
Ca me parait pour le coup franchement excessif, êtes-vous sûr que vous n’avez pas surestimé le rendement?

A Bangkok je loue des semaines à 200euros aux touristes pour un 35 mètres carré. Je sais bien que ce sont deux villes différente et je ne suis pas dans le quartier d’affaires mais tout de même.

Dans ces pays ils faut distinguer le free-hold du lease-hold. D’après ce que vous dîtes ça serait en free-hold, vous devenez propriétaire en nom propre. En lease-hold c’est un bail emphytéotique (longue durée)


Parrain de mon adorable filleule

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#41 09/10/2016 15h26 → Investissement locatif à l'étranger... (immobilier)

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Mestra a écrit :

Donc si l’intervention était de présenter Manille comme un bordel géant, sous peine de vous décevoir, je précise qu’il n’y a pas que cela.

Ce n’était pas l’intention.
Par contre Angeles City … Un peu comme Pattaya vs Bangkok.
En revanche Pigalle ou le Bois de Boulogne, ce n’est plus ce que c’était (dans les années 1920 ?).

Oui, il y a de belles plages aux Philippines, et même des spots de surf.
Comme dans d’autres pays de la région.

Personnellement pas très fan du tourisme aux Philippines, je n’y retournerais pas.
Si c’est pour parler espagnol ou voir des églises de style espagnol, pas besoin d’aller au bout du monde.

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#42 09/10/2016 16h43 → Investissement locatif à l'étranger... (immobilier)

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Perso, et je pense que je sais de quoi je parle, ma femme etant Philippine , je ne mettrais pas de sous aux Philippines. Les raisons etant trop de corruption, trop de crime et trop de pauvrete. Serieux, c’est vraiment pas tres fun de voir toute cette misere autour de soi. Apres s’enrichir sur cette misere, c’est chacun qui voit…

Dernière modification par robert22 (09/10/2016 16h44)

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#43 09/10/2016 19h13 → Investissement locatif à l'étranger... (immobilier)

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Je vous remercie kc44 de rentrer un peu dans le détail du rendement brut, faisons une petite simulation :

- Achat d’un appartement "luxueux" neuf à 2 300 euro négocié, 1 bedroom d’environ 35m2 (plus grand ne sert à rien) soit un investissement de 80 500 euro.
- on ajoute 10 000 euro de meubles en pensant à un canapé-lit de bonne qualité (2 000 euro) pour permettre de loger 4 personnes.

Si je prend un rendement brut de 30%, je dois générer environ 75 euro par nuitée.

Ma compagne ne génère qu’environ 50 euro par nuitée pour un grand studio de 2 personnes, je ne pense pas que le fait d’ajouter deux emplacements de couchage permet d’augmenter les prix de 50%. Mais éventuellement de rejoindre les 60 euro, soit un rendement annuel brut de 24%.

Alors faisons une autre simulation qui demande plus d’implication et donc plus de travail lors de l’achat (un bon investissement, c’est d’abord un bon achat) :

- Achat d’un appartement à rénover dans un endroit un peu moins prime avec une hard négociation à 1 600 euro toujours de 35m2.
- On ajoute 8 000 euro de rénovation (elle se bornera au remplacement de la sde, de la cuisine et des peintures).
- 8 000 euro de meuble avec canapé-lit.

Si je prend un rendement brut de 30%, je dois générer environ 60 euro par nuitée et ne jamais perdre de nuits (la vacance de ma compagne tourne à moins de 5%).

Évidemment, on reste sur le papier à ce stade et il est difficile de prévoir avec exactitude un rendement saisonnier (risque extérieur pouvant faire augmenter la vacance, baisser les prix, etc…).

Alors considérons ce rendement de 30% brut comme un objectif et que s’il est un peu plus faible, ça ne changera pas le succès d’un tel investissement.

Pour répondre à robert22, il y a bien de la misère aux Philippines mais celle-ci tend à diminuer année après année avec la croissance forte dont bénéficie le pays.

Ensuite, j’ai beau réfléchir dans tous les sens, je n’ai pas l’impression qu’avec cet investissement, je vais "m’enrichir sur cette misère". On touche là à des théories d’économie mais malgré tout, je ne vois pas qui j’exploite.

http://www.megaworldcondominiums.com/wp-content/uploads/2015/07/Philippine-growth-2015.png
http://www.megaworldatthefort.com/blog/wp-content/uploads/2015/06/MWATF-Art-Infographic-Philippine-Financial-Outlook-V6-FG-A.jpg

Dernière modification par Mestra (09/10/2016 19h14)


"Ce qui est risqué? C'est de ne jamais prendre de risque"

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#44 09/10/2016 19h17 → Investissement locatif à l'étranger... (immobilier)

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Mestra a écrit :

Pour répondre à robert22, il y a bien de la misère aux Philippines mais celle-ci tend à diminuer année après année avec la croissance forte dont bénéficie le pays.

Ensuite, j’ai beau réfléchir dans tous les sens, je n’ai pas l’impression qu’avec cet investissement, je vais "m’enrichir sur cette misère". On touche là à des théories d’économie mais malgré tout, je ne vois pas qui

Vous n’allez pas louer a des vieux cochons europeens qui aiment les ladyboys ? Bref, je ne vois pas tres bien l’interet de louer un appartement a Makati. Ce n’est pas vraiment pour touristes. C’est plutot le business district et ce n’est pas clean du tout.

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#45 09/10/2016 20h37 → Investissement locatif à l'étranger... (immobilier)

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Je ne pensais pas découvrir ce genre de chose sur un site comme celui-ci mais j’aurai appris quelque chose aujourd’hui. Étonnant ces ladyboys!


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#46 10/10/2016 01h31 → Investissement locatif à l'étranger... (immobilier)

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Je suis désolé Mestra mais je trouve votre calcul alambiqué et votre simulation bien optimiste.

Ce n’est pas l’objectif de prix à la nuit en haute saison et si tout va bien avec un remplissage de plus de 95% qui vous donnera la rentabilité annuelle! Il est évident que vous vous fourvoyez.
Expliquez-moi comment votre amie arrive à plus de 95% de remplissage? Combien de séjours par an et quelle est leur durée moyenne?

En saisonnier j’ai l’expérience de Paris où je loue du court-séjour, 2 à 4 nuits en moyenne, lorsque j’arrive à 85% je m’estime satisfait. En haute saison on peu arriver à remplir les trous de 1 ou 2 nuits entre 2 locations et en baissant son prix mais en basse saison ne rêvez pas. A Bangkok je loue des séjours plus longs, 2-3 mois souvent et parfois des touristes qui viennent 3 nuits. Il est évident qu’entre les deux il y a de la vacance sinon je ferais comme à Paris, pas de dégressivité pour les longs séjours et fonctionnement comme un hôtel.
Le prix à la nuit de 60 euros me parait bien optimiste, avez-vous vu l’offre hôtelière à ce prix là? Pour 3 nuits pourquoi pas mais je doute fort que quelqu’un qui loue 2 semaines ou plus paie ce prix.
Pour le reste je suis d’accord avec votre analyse, la surface n’est pas importante et ok pour acheter moins cher avec quelques travaux, par contre sur l’emplacement, attention, il est primordial pour ce type de gestion de rester idéalement situé. Avez-vous vraiment regardé les prix de l’offre disponible et êtes-vous bien conscient qu’il y aura de la vacance, bien plus que 5%?

Quant aux membres qui souhaiteraient vous faire culpabiliser d’une manière ou d’une autre avec leurs leçons de morale ridicule et qui n’ont pas leur place sur ce forum, je les invite à s’occuper d’eux-même et ne pas dénigrer inutilement. Mieux vaut en rire.


Parrain de mon adorable filleule

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#47 10/10/2016 16h07 → Investissement locatif à l'étranger... (immobilier)

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Réputation :   

Bonjour Maestra et superbe présentation de ce projet !

Je trouve cela très intéressant et me dit qu’effectivement c’est là ou les autres ne sont pas qu’il faut aller.
Par contre je suis d’accord avec Kc44, il faudrait surement prendre un scénario un peu moins optimiste.

Quelques questions:
- Airbnb est la principale source de réservation pour cette destination?
- Quelle est votre stratégie à long terme avec ces 3 investissements à Manille ?

Cordialement, Bruno


Partage d'expériences de multiples investisseurs immo sur le Podcast Invest Immo Club.

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#48 11/10/2016 08h06 → Investissement locatif à l'étranger... (immobilier)

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Réputation :   54 

Sans compter:
- entretien dans un pays moite comme icelui
- la qualité du bâti est-elle bonne? Dans mon XP, en Asie, souvent nul
- coût de l’intendance si location journalière

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#49 12/10/2016 19h54 → Investissement locatif à l'étranger... (immobilier)

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Pour kc44 :

- Pour obtenir 95% de remplissage, mon amie gère son calendrier de façon dynamique avec une gestion des prix au plus fin, un ami patron d’hôtel dans le sud de la France fait la même chose, il passe beaucoup de temps devant son PC pour placer les dernières chambres vides lorsqu’il lui en reste.
Elle a des séjours de 1 nuit à 1 semaine. Elle a embauché une femme de ménage.
- Je gère aussi des appartements sur Paris, et je suis à 99% de taux de remplissage, les pics de réservation se situent 3 mois avant le séjour puis 1 mois et ensuite c’est suivant les baisses de prix lorsque l’on se rapproche de la date fatidique. Mais j’ai aussi des réservations 9 mois avant pour des séjours de 15 jours à de très bons tarifs propriétaire. Mes appartement sont dans le centre de la capitale. Je suis très déçu lorsqu’une nuit est perdue (ça n’arrive quasi-jamais). Je n’ai pas de femme de ménage car beaucoup trop cher.

Je crois kc44, que la rentabilité dépend beaucoup du niveau de saisonnier dont on parle, me concernant, il s’agit de très court séjour.

Pour BrunoIIC :

- Airbnb est en effet la principale, cependant, en Asie, il y a d’autres concurrents qui sont aussi très actifs. Je travaille toujours avec 2 plateformes en parallèle (principe de diversification).
- La stratégie à long-terme? Rembourser les effets de levier puis passer à une gestion passive avec des locataires long terme.

Pour Kiwijuice :

- Makati est plutôt bien ventilé et à part la saison des pluies (3 mois) j’ai pas ressenti trop de "moite".
- La qualité du bâti me semble correcte voir même plutôt bonne, mais je ne suis pas maçon. Il y a de grosses boîtes internationales installées depuis des années dans des buildings énormes et ça à l’air de tenir.
- Le coût de l’intendance est plutôt un avantage.

Le siège d’AXA Philippines à Makati
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Dernière modification par Mestra (12/10/2016 20h10)


"Ce qui est risqué? C'est de ne jamais prendre de risque"

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#50 13/10/2016 02h12 → Investissement locatif à l'étranger... (immobilier)

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Je fais de saisonnier depuis plus de 10 ans à Paris. J’ai longtemps eu un remplissage autour de 280 nuits par an. La quasi totalité des week-end sont remplis, le problème étant les dimanche - lundi soir, débuts de semaine. Parfois des gens louent du lundi au vendredi mais pas toujours. J’ai amélioré ma gestion ces dernières années sur ce point en travaillant avec une personne davantage flexible et disponible pour les ménages ce qui a permis d’abaisser encore la durée des séjours. D’une moyenne de 3 - 4 nuit on passe à une moyenne autour de 3 nuits avec beaucoup de séjours de 1 ou 2 nuits.
J’ai pu franchir la barre des 300 nuits par ce biais sauf que depuis les attentats tout de même, c’est plus difficile. Le prix moyen à la nuit est passé de 85 à plus proche de 80 et sur le remplissage je dépasserai les 300 nuits mais en ne ménageant pas mes efforts.
Le pic de réservation est plutôt autour de 2 mois à l’avance et depuis les attentats, c’est clairement 2 ou 3 semaines et bien plus de dernière minute.
J’ai la prétention d’affirmer que je suis un bon. Je vise 320 nuits pour le futur.

Vous m’annoncez que vous dépassez les 360 nuits par an (!!) avec les mêmes durées de séjour. Je serais curieux d’en savoir un peu plus sur votre méthode. Combien avez-vous loué de nuits en avril et août de cette année par exemple? A quel prix et pour combien de séjours sur le mois? Quand on sait qu’une nuit vide dans le mois c’est 3% de remplissage en moins, je reste sceptique. Je fait des mois à 30 ou 31 nuits mais la moitié tourne à 25. J’ai beau casser les prix, quand ça reste vide ça reste vide et trop baisser les prix par expérience amène une clientèle peu soigneuse et exigeante qui plus est!

Je suis désolé si mon message paraît péremptoire ou semble mettre en doute votre parole mais on ne trouve trace de votre expérience en saisonnier. Je reste dubitatif.

Dernière modification par kc44 (13/10/2016 02h42)


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