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Forums des investisseurs heureux

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#1 20/10/2014 19h04 → Investissement locatif : comment trouver l'apport personnel ? (apport, cash-flow, fonds propres, immeuble, investissement locatif)

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Bonjour à tous,

Je lance ce sujet que je n’ai pas vu traité jusqu’ici dans le forum immobilier physique, sauf erreur de ma part. Plusieurs d’entre nous sommes dans des situations assez proches : nous avons investi dans des biens immobiliers qui s’autofinancent et nous souhaitons continuer à investir. Nous sommes toutefois freinés par la question de l’apport nécessaire à chaque opération, les banques prêtant difficilement à 110%, en particulier lorsque les opérations s’enchaînent et que les biens sont relativement importants.

Je propose donc de discuter des différentes solutions :

-    attendre que le cash-flow dégagé par les biens permette de reconstituer l’apport ; ceci a le mérite de la simplicité mais peut prendre quelques années.
-    effectuer une opération d’achat revente afin de dégager du cash. Mais tout le monde n’a pas l’âme d’un marchand de bien, il s’agit d’un métier quelque peu différent.
-    s’allier à plusieurs via une SCI ou autre. Je pense en particulier qu’une personne ayant déjà une expérience d’investisseur, donc la confiance d’une banque, mais étant un peu juste en cash, pourrait s’allier avec une personne disposant de cash mais qui ne peut pas investir dans l’immobilier, pour des raisons diverses (CDD, à son compte…).
-    certains petits promoteurs immobiliers font appel depuis peu à des sites de financement participatif (Buildeeg…) pour collecter les fonds qui leur permettront par la suite de décrocher un financement bancaire. Cela a-t-il été fait / envisagé pour des opérations d’investissement ?
-    l’option exclue : racler les fonds de tiroirs et s’il manque encore des fonds, utiliser des crédits conso ou travaux… Beaucoup trop risqué ; le moindre problème (travaux, impayés) se transforme en défaut de paiement.
-    Voyez-vous d’autres pistes ?

Bien à vous,

Arnaud.

Mots-clés : apport, cash-flow, fonds propres, immeuble, investissement locatif

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#2 20/10/2014 21h30 → Investissement locatif : comment trouver l'apport personnel ? (apport, cash-flow, fonds propres, immeuble, investissement locatif)

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Autre piste :  attendre, d’être dans une situation financière qui permette de faire une nouvelle opération, avec une marge de sécurité suffisante pour que la banque suive.


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#3 20/10/2014 22h27 → Investissement locatif : comment trouver l'apport personnel ? (apport, cash-flow, fonds propres, immeuble, investissement locatif)

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Si vous êtes un serial investisseur … les sociétés en participation. L’assiette doit être assez large pour couvrir les frais liés au statut du gérant.

Les différents montages que j’ai vus, ça arrangeait pas mal le gérant.

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#4 20/10/2014 23h54 → Investissement locatif : comment trouver l'apport personnel ? (apport, cash-flow, fonds propres, immeuble, investissement locatif)

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@ GBL : oui c’était la première option que je citais… Tout l’enjeu est de voir s’il y a mieux à faire ;-)

@ Boubouka : pourriez-vous svp développer un peu ? Si je comprends bien vous suggérez le statut de SEP comme alternative à la SCI, pour associer quelqu’un à un projet immobilier en évitant le formalisme de la détention de parts de SCI ? Merci.

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#5 21/10/2014 07h58 → Investissement locatif : comment trouver l'apport personnel ? (apport, cash-flow, fonds propres, immeuble, investissement locatif)

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Pour simplifier,  c’est un type de SCI particulier (rigoureusement c’est faux comme définition mais c’est pour illustrer).

Les associés ne sont pas forcément identifiés car pas de publication a part a l’administration fiscale.

Ça donne plus de liberté (les statuts) donc en fonction tout doit être étudié a l’avance : impôts, plus value, droit des associés,  pouvoirs du gérant, statut du gérant, etc

Les marchands de biens y ont souvent recours pour des immeubles qu’ils ne peuvent "porter" seuls. Un associé peut apporter 50% des fonds et avoir 30 ou 70% des bénéfices. Le marchand de bien est gérant et par exemple propriétaire "déclaré" alors que l’immeuble est indivis.

Un avocat (ou notaire) spécialisé me semble nécessaire pour border tous les aspects si vous ne voulez pas avoir de surprises.

Si vous n’êtes pas expérimenté ce n’est pas le premier statut a adopter, avec les SCI IR ou IS et les indivision vous pouvez déjà prendre de l’élan wink

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#6 21/10/2014 08h25 → Investissement locatif : comment trouver l'apport personnel ? (apport, cash-flow, fonds propres, immeuble, investissement locatif)

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C’est clair, merci ! Pour ma part les SCI à l’IS me suffisent encore amplement !

Cela dit je me demande comment on justifie à la banque l’origine des fonds. Par exemple imaginons que la société A cherche du cash et pour cela crée une SEP avec une société B (ou un individu B) qui apporte, disons, 30% des fonds propres.

Le porteur du projet et futur propriétaire de l’immeuble reste bien la société A. A aura reçu du cash de la SEP ou de B sous forme de prêt j’imagine. Ce qui apparaîtra dans le bilan. Et la banque demandera à quoi correspond cette dette je suppose ?

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#7 22/10/2014 08h53 → Investissement locatif : comment trouver l'apport personnel ? (apport, cash-flow, fonds propres, immeuble, investissement locatif)

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Bonjour,

1/ A moins que vous ne vouliez mettre tous vos biens dans la même SCI à l’IS, celle ci ne permettra de disposer que d’un apport égal à votre compte courant.

Si on considère que vous n’avez pas de dispo les fonds nécessaires à de nouveaux investissements, c’est que vous avez mis tous vos deniers dans vos précédentes opérations.
La SCI à l’IS est normalement déficitaire par le jeu du crédit et de l’amortissement.
Vous ne pouvez donc récupérer d’argent qu’à hauteur de vos apports et dans la mesure où vous avez un CF positif. Une fois votre compte courant récupéré, il vous faut attendre des bénéfices pour pouvoir disposer de fonds, même si votre trésorerie est excédentaire.

La SCI à l’IR permet, elle, de disposer de la trésorerie comme on le souhaite. Cela semble plus propice pour pouvoir réinvestir sans avoir à trouver d’apport issu d’autres revenus.

Quoiqu’il en soit, cela revient à votre option 1.

2/ l’achat revente semble être une bonne option mais cela nécessite d’être sur de réaliser une plue value, une fois tous les frais annexes déduits. Il s’agit assurément d’une autre activité que celle de bailleur pur.

3/ L’association peut être une solution, mais attention aux statuts et au choix de l’associé. L’association est un mariage avec une personne qu’on a pas forcément appris à connaitre complètement et encore moins à aimer. Le conflit est sous jacent.

4/ Financement participatif? là aussi les statuts seront capitaux. Cela me semble revenir à l’option 3.

5/ Revenir à l’option 1.

Une sixième option peut, peut être, être de faire appel à des prêts familiaux que le CF de la nouvelle opération remboursera?
Cela permet en parallèle de continuer à faire croître le CF des opérations précédentes et de se générer les fonds pour des opérations ultérieures, non?

Cdt,
K16

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#8 22/10/2014 09h58 → Investissement locatif : comment trouver l'apport personnel ? (apport, cash-flow, fonds propres, immeuble, investissement locatif)

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Ce qui est curieux quand on parle d’apport,c’est qu’on ne tient pas compte des talents de négociateur de l’investisseur.
Une personne peut acheter 100 et mettre 10% d’apport alors qu’un autre peut acheter la même chose 90.
L’objectif ne devrait pas être de trouver un apport mais de s’en passer


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#9 22/10/2014 17h23 → Investissement locatif : comment trouver l'apport personnel ? (apport, cash-flow, fonds propres, immeuble, investissement locatif)

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Bonjour,

@K16 : oui c’est ce principe : j’ai mis de l’apport personnel en compte courant dans les premiers biens, puis les cash-flows générés remboursent ce compte courant et constituent l’apport pour la suite, etc. Mais comme vous le dîtes ça revient à l’option 1.

@Toudoucement : oui c’est bien le problème, on peut payer 90 quelque chose qui vaut 100, la banque n’en tient pas compte. Elle demandera toujours 10% d’apport en cash.

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#10 22/10/2014 17h46 → Investissement locatif : comment trouver l'apport personnel ? (apport, cash-flow, fonds propres, immeuble, investissement locatif)

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Moi j’ai une autre solution….

Vous achetez un bien à crédit, vous le revendez, vous ne remboursez pas le crédit et utilisez l’argent comme apport sur de nouveaux biens. Les nouveaux biens doivent dégager un bon CF capable de couvrir le remboursement du 1er crédit. C’est beaucoup plus peinard qu’un crédit conso (meilleur taux, montant beaucoup plus élevé donc tranquilité sur une durée plus longue…)


Left the Rat Race in 2013

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#11 22/10/2014 18h03 → Investissement locatif : comment trouver l'apport personnel ? (apport, cash-flow, fonds propres, immeuble, investissement locatif)

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C’est effectivement une bonne solution.

Un emprunt avec cautionnement sans hypothèque.

Revente au bout de 5 ans pour bénéficier  de la déduction forfaitaire de 7,5 % pour les frais de notaire et 5 % de la valeur du bien au titre de travaux sans aucun justificatif.

Une fois revendu cet apport peut être utilisé comme l’a indiqué ZX-6R pour un achat , un immeuble de rapport.

Cette méthode ne conviendra pas à tout les intervenants mais je l’ai déjà pratiqué 2 et en cours de vente pour un studio dont le terme de l’emprunt arrive dans 4 ans.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#12 22/10/2014 18h16 → Investissement locatif : comment trouver l'apport personnel ? (apport, cash-flow, fonds propres, immeuble, investissement locatif)

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Un emprunt avec cautionnement permet ce genre de pratique? Avez vous prevenu vos banques?
Ou l’avez vous fait en douce?

Comment réagissent elle le jour ou elles l’apprennent?

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#13 22/10/2014 18h44 → Investissement locatif : comment trouver l'apport personnel ? (apport, cash-flow, fonds propres, immeuble, investissement locatif)

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Moi c’était mon banquier qui me l’avait limite conseillé…


Left the Rat Race in 2013

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#14 22/10/2014 19h08 → Investissement locatif : comment trouver l'apport personnel ? (apport, cash-flow, fonds propres, immeuble, investissement locatif)

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Oui, c’est assez fréquent

Je n’ai par exemple pas remboursé le prêt suite à la vente de ma RP. Mais cela représente moins de 10% du prix de vente

Attention, si la banque apprend que le bien à été vendu, le montant du prêt devient immédiatement exigible. Donc bien faire attention à la réaffectation des fonds

D’autre part, quand vous monterez un dossier de financement, faire attention de pouvoir fournir des RB sans la mensualité du prêt sensé être remboursé… Idiot à dire …

Dernier point le plus important, vous ne pourrez pas demander un cautionnement du même organisme lors de votre nouveau financement, car les chiffres rentres par le banquier sur l’extranet de l’organisme ne seront pas cohérents avec votre dette consolidée dans ce meme organisme
Le dossier sera rejeté et votre banquier vous demandera une explication
Dommage si c’est Credit logement qui a une position dominante

Après, il reste d’autres organismes et bien évidement le PPD

Les intérêts de l’ancien prêt ne devraient pas pouvoir être déductible sur un nouveau dossier, mais ça c’est à valider

Pour conclure, bien faire attention !

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#15 23/10/2014 01h37 → Investissement locatif : comment trouver l'apport personnel ? (apport, cash-flow, fonds propres, immeuble, investissement locatif)

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Bonsoir,

Je vois que certains (parmi les membres les plus expérimentés du forum, semble-t-il) ont développé une vraie expertise de ces pratiques quelque peu borderline.

1. Comme le dit justement Tssm le capital restant dû devient exigible en cas de vente. Il faut donc que cet argent reste suffisamment liquide au cas où la banque se réveillerait. Ce qui est un peu contradictoire avec l’idée de l’injecter dans l’achat d’un nouveau bien, me semble-t-il ?

2. Il y a tout un tas de choses à dissimuler ou justifier, ce qui rend le projet complexe :
a) Vis-à-vis de la banque ayant financé le bien revendu :
- justifier l’origine de la grosse somme d’argent qui tombe soudainement
- s’il s’agissait d’un investissement locatif, justifier pourquoi les loyers cessent d’être perçus
b) Vis-à-vis de la banque finançant le nouveau projet :
- dissimuler le crédit restant, comme le signale Tssm, donc compte bancaire à part. Mais toute banque peut avoir la liste des comptes que vous possédez ailleurs, via le fichier Ficoba de la DGFiP, me semble-t-il ?
- expliquer pourquoi on ne veut pas de caution Crédit logement mais plutôt un PPD ou hypothèque alors que c’est plus cher.

3. @ ZX-6R : pour ces raisons ça m’étonne que votre banquier vous ait presque suggéré cette solution, il n’a pas froid aux yeux !

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#16 26/10/2014 20h07 → Investissement locatif : comment trouver l'apport personnel ? (apport, cash-flow, fonds propres, immeuble, investissement locatif)

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C’est pas du borderline , c’est de l’optimisation.

Vous avez un bien qui rapporte peu , vous avez payé beaucoup d’intérêts et vous allez en plus payer des pénalités de remboursement …! c’est aussi très borderline comme pratique commerciale

La capital est exigible en cas de vente , probablement mais avec un cautionnement la banque ne sais rien et je continue à rembourser tranquillement.

Pour une justification de grosse somme , il est facile d’indiquer la vente d’un bien , en immobilier il ne faut pas être mono banque à partir du moment où vous avez fait plusieurs vente  , il est facile de sortir une attestation d’une vente ou d’une autre pour justifier des fonds.

Un compte pivot regroupant tous les paiements locatifs alimentés par les locataire et à partir de ce compte vous alimentez les comptes bancaires ou sont situés les emprunts à rembourser.

Avec ce principe vous suivez facilement  tous les virements , lors de votre demande d’emprunt à la banque , pour le bien revendu vous indiquez qu’il est actuellement en travaux et non loué donc pas de revenu dessus.

Je comprends votre question mais ensuite tout est question de volume , à partir d’un certain volume de bien , il est nécessaire de mâcher le travail de la banque avec un document de présentation des acquéreurs , des actifs possédés , des emprunts en cours , du projet d’achat , des rentabilités , fournir relevés de compte , attestation d’achat  , d’impôt etc dans un dossier structuré.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#17 26/10/2014 20h34 → Investissement locatif : comment trouver l'apport personnel ? (apport, cash-flow, fonds propres, immeuble, investissement locatif)

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Pour ma part, je trouve également ces pratique "borderline" (monter un dossier en dissimulant certaines informations à la banque par exemple), et ne les recommanderais pas.
Après, chacun prend ses responsabilités, et devra le cas échéant assumer les conséquences de ses actes.


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#18 26/10/2014 20h41 → Investissement locatif : comment trouver l'apport personnel ? (apport, cash-flow, fonds propres, immeuble, investissement locatif)

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Je ne recommande pas , j’explique.

Dans le domaine de la boutade pour qu’il n’y pas de méprise …………….
Chacun fait comme il veux , on peux aussi partir à l’étranger après avoir vendu en stoppant les remboursements wink

Dans ce cas il faut accepter une expatriation dans un pays loin sans procédure d’extradition avec la France.

Je n’irais pas plus loin dans ce débat des actes à assumer mais il est certain que les banques savent bien nous plumés alors si j’estime pouvoir revendre un bien sans difficulté je ne vais pas en plus allez me faire tondre une deuxième fois pour perdre le capital engrangé par la vente et prendre IRA ( indemnités de remboursement anticipé ).

Philippe


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#19 26/10/2014 21h34 → Investissement locatif : comment trouver l'apport personnel ? (apport, cash-flow, fonds propres, immeuble, investissement locatif)

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ArnaudP a écrit :

1. Comme le dit justement Tssm le capital restant dû devient exigible en cas de vente. Il faut donc que cet argent reste suffisamment liquide au cas où la banque se réveillerait. Ce qui est un peu contradictoire avec l’idée de l’injecter dans l’achat d’un nouveau bien, me semble-t-il ?

2. Il y a tout un tas de choses à dissimuler ou justifier, ce qui rend le projet complexe :
a) Vis-à-vis de la banque ayant financé le bien revendu :
- justifier l’origine de la grosse somme d’argent qui tombe soudainement
- s’il s’agissait d’un investissement locatif, justifier pourquoi les loyers cessent d’être perçus
b) Vis-à-vis de la banque finançant le nouveau projet :
- dissimuler le crédit restant, comme le signale Tssm, donc compte bancaire à part. Mais toute banque peut avoir la liste des comptes que vous possédez ailleurs, via le fichier Ficoba de la DGFiP, me semble-t-il ?
- expliquer pourquoi on ne veut pas de caution Crédit logement mais plutôt un PPD ou hypothèque alors que c’est plus cher.

3. @ ZX-6R : pour ces raisons ça m’étonne que votre banquier vous ait presque suggéré cette solution, il n’a pas froid aux yeux !

1. Vous pouvez utiliser l’argent pour la placer en Bourse. Vous diversifiez comme ça. Attention toutefois, le risque de perte de capital est très important et je ne conseille ça qu’aux personnes bien informées et non cardiaques.

2a . J’ai versé l’argent sur le compte ou j’ai le crédit en disant d’où ca venait (vente de mon bien). Il a été placé quelques temps sur un compte sur livret puis utilisé pour des travaux et investi en actions US.
Pour les loyers, la banque ne fait pas un suivi "analytique" de vos revenus. Elle ne regarde pas combien de loyers différents vous touchez chaque mois. Tant que vous remboursez le crédit, je pense qu’elle s’en moque complètement.
b. J’indique clairement dans la synthèse que je donne à mon banquier que j’ai 2 crédits non remboursés qui ont été utilisés pour des achats cash ou des travaux ou un placement financier. Le jour ou vous faites une renégo de crédit, tout ça est fondu dans la masse…
Pour crédit logement, on me propose automatiquement du PPD donc ca ne me concerne pas.

3. J’ai eu la chance d’avoir 2 banquiers exceptionnels dans 2 banques différentes. Le premier à la SG qui m’a permis de me lancer, et la 2e au crédit agricole qui me permet de continuer sans emploi.


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#20 27/10/2014 01h18 → Investissement locatif : comment trouver l'apport personnel ? (apport, cash-flow, fonds propres, immeuble, investissement locatif)

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Ai-je bien compris ?     

Vous indiquez vendre un immeuble, qui a été financé avec un emprunt sur lequel la garantie est un PPD,  sans que l’emprut ne soit remboursé.  (pour moi, ça ne devrait pas être possible).

Ou alors vous indiquez que, en cas de PPD, ce genre de ruse n’est pas possible. (et là, je suis d’accord).


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#21 27/10/2014 12h53 → Investissement locatif : comment trouver l'apport personnel ? (apport, cash-flow, fonds propres, immeuble, investissement locatif)

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En cas de PPD ce n’est pas possible, on rembourse. Sauf accord avec la banque quand on possède plusieurs lots et qu’on en vend un, elle peut accepter qu’on ne rembourse pas la quote part et reporter son assurance sur les lots restants.


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#22 27/10/2014 13h18 → Investissement locatif : comment trouver l'apport personnel ? (apport, cash-flow, fonds propres, immeuble, investissement locatif)

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Merci à tous pour ces informations.

@Philippe30. Je comprends l’idée générale que la banque n’ira pas tenir de comptabilité analytique de tous vous biens. Mais ça requiert deux choses : d’une part d’avoir beaucoup de biens ; d’autre part de tout avoir en nom propre pour pouvoir faire un joyeux mélange. Si on a une SCI par bien c’est plus compliqué.

@ZX-6R. Vous indiquez avoir eu un banquier exceptionnel à la SG qui vous a aidé à démarrer. Quel était son niveau hiérarchique ? Était-il décisionnaire, et jusqu’à quel montant ? Pour ma part j’ai jusqu’à présent toujours eu affaire à des directeurs d’agence qui n’étaient pas décisionnaires (pour 300 k€), ce qui limitait l’intérêt des discussions. Le vrai "banquier", c’est-à-dire le décisionnaire, était le responsable des crédits immo de l’arrondissement de Paris où est située mon agence.

@ZX-6R toujours. Vous indiquez qu’en cas de revente d’un lot, la banque peut accepter de lever le PPD sur ce lot. Ceci est valable, je suppose, si on a amorti le prêt d’un montant correspondant à au moins un lot. Mais plutôt que de vendre, une autre option doit alors être possible pour trouver du cash : prendre un nouveau crédit hypothécaire avec une garantie réelle (hypothèque ou PPD) sur ce lot. Avez-vous déjà procédé de cette façon ?

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#23 27/10/2014 13h57 → Investissement locatif : comment trouver l'apport personnel ? (apport, cash-flow, fonds propres, immeuble, investissement locatif)

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@ ArnaudP: Je viens juste mettre mon grain de sel dans ce poste et même si la question ne m’est pas destinée, je me permets d’y ajouter mon expérience.

ArnaudP a écrit :

Mais ça requiert deux choses : d’une part d’avoir beaucoup de biens ; d’autre part de tout avoir en nom propre pour pouvoir faire un joyeux mélange. Si on a une SCI par bien c’est plus compliqué..

Il n’est pas nécessaire d’avoir beaucoup de biens, pour ma part j’ai été franc avec ma banque lorsque j’ai voulu racheté 2 autres biens. Je précise que c’était la même banque qui avait fait le prêt de mon 1er investissement. J’ai juste précisé ne pas avoir voulu remboursé le prêt car je voulais me servir d’une partie de la vente comme apport pour les nouveaux biens.
Je précise tout de même que le solde restant dû était de l’ordre de 30% du résultat de la vente de l’appartement.
Certes sur mes 2 nouvelles acquisitions la banque m’a fait passer par une hypothèque et pas par un organisme de cautionnement mais ça m’a tout de même permis de réinvestir dans quelque chose qui pour le moment ( je touche du bois smile) me permet de dégager assez de cash flow pour rembourser les prêts en cours et ce premier prêt.

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#24 27/10/2014 15h05 → Investissement locatif : comment trouver l'apport personnel ? (apport, cash-flow, fonds propres, immeuble, investissement locatif)

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Merci pour votre intervention. Vous avez signalé ne pas vouloir rembourser le prêt avant la vente, ou a posteriori ?

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#25 27/10/2014 19h17 → Investissement locatif : comment trouver l'apport personnel ? (apport, cash-flow, fonds propres, immeuble, investissement locatif)

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ArnaudP a écrit :

@ZX-6R. Vous indiquez avoir eu un banquier exceptionnel à la SG qui vous a aidé à démarrer. Quel était son niveau hiérarchique ? Était-il décisionnaire, et jusqu’à quel montant ? Pour ma part j’ai jusqu’à présent toujours eu affaire à des directeurs d’agence qui n’étaient pas décisionnaires (pour 300 k€), ce qui limitait l’intérêt des discussions. Le vrai "banquier", c’est-à-dire le décisionnaire, était le responsable des crédits immo de l’arrondissement de Paris où est située mon agence.

Il était simple conseiller et a défendu mes demandes devant les décisionnaires.

ArnaudP a écrit :

@ZX-6R toujours. Vous indiquez qu’en cas de revente d’un lot, la banque peut accepter de lever le PPD sur ce lot. Ceci est valable, je suppose, si on a amorti le prêt d’un montant correspondant à au moins un lot. Mais plutôt que de vendre, une autre option doit alors être possible pour trouver du cash : prendre un nouveau crédit hypothécaire avec une garantie réelle (hypothèque ou PPD) sur ce lot. Avez-vous déjà procédé de cette façon ?

C’est valable quand la valeur des lots restants dépasse le montant du crédit restant. Mais si vous avez suivi mes interventions, vous savez que j’achète toujours très décoté et que je rénove.
Pour ce qui est de prendre un nouveau crédit sur un lot qui vous appartient déjà je ne connais pas de banque qui fasse ça. Si ça existe prévenez moi smile


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