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#1 14/10/2014 22h06 → Résidence principale : acheter un appartement plus grand ds le même immeuble ? (appart)

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Bonjour,

Je sollicite votre avis car je suis sur le point de prendre une décision importante pour ma vie :-)

J’ai 37 ans, je vis seule et mon salaire net est de 2200 euros. Je suis propriétaire d’un F2 (45 m² en région parisienne), totalement remboursé. Ma voisine de palier vend prochainement son F3 (62 m²) pour aller s’installer à la campagne. Elle m’a proposé de le racheter. Je suis très intéressée par son offre.

Je connais bien l’appartement, l’immeuble et l’environnement. Je suis persuadée que c’est un bon investissement. De plus, les taux d’intérêt actuels sont très intéressants pour emprunter. Je me suis dit que c’est le moment ou jamais pour me relancer dans un nouveau prêt immobilier. Financièrement je pourrai le racheter en revendant mon logement actuel plus un emprunt.

Le seul hic dans cette affaire ce sont les charges. Actuellement, je paie environ 180 euros par mois de charges, ma voisine paie 250 euros soit 750 par trimestre. Le montant des charges d’immeuble me fait un peu peur. Cela représente un montant important avec le remboursement immobilier.

Voici ce qui pourrait ressembler en terme de dépenses mensuelles si je me lance :

Salaire net : 2 200,00   
    
Impôts sur le revenu : 95,00   
Taxes d’habitation + TV : 100,00   
Taxes foncières : 100,00   
    
Assurance d’habitation : 23,00   
Charges d’immeuble : 250,00   
Edf : 40,00   
    
Prêt immobilier + assurance prêt : 650,00   
Service bancaire     : 3,00   
Assurance voiture : 61,00 
Essence : 50
    
Loisirs + nourriture + dépenses diverses : 500,00   
    
Total Dépenses : 1 872,00   
Total Dispo : 328,00


1_ Que pensez-vous ? devrai-je me lancer dans cette aventure et faire des efforts pendant quelques années ? Est-ce que les charges constituent une contrainte trop forte pour une seule personne ? Est-ce que ce point mérite réflexion ?

2_ si je vends mon appart, devrai je réinvestir à 100% du montant de mon appart pour emprunter moins ou garder une partie pour les « coups durs » en empruntant plus ?

Désolé si mes questions peuvent paraître bêtes mais je suis seule et j’ai besoin d’avoir des avis divers. Si vous avez d’autres remarques ou avis, n’hésitez pas.

MERCI

Mots-clés : appart

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#2 14/10/2014 22h38 → Résidence principale : acheter un appartement plus grand ds le même immeuble ? (appart)

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Tout dépend du montant supplémentaire à emprunter, de la durée, et de votre épargne actuelle en cas de coup dur. En termes de flux, l opération vous permet d avoir une épargne résiduelle, donc ça tient.
Concernant les charges, avez vous sondé les offres du quartier pour voir si vous trouviez aussi bien avec moins de charges?

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#3 14/10/2014 22h45 → Résidence principale : acheter un appartement plus grand ds le même immeuble ? (appart)

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Bonjour,

250€ de charges par mois, ça fait 4€/mois/m2. Vous êtes dans la moyenne surtout s’il y a un ascenseur ou chauffage collectif.

Ce qui mérite développement c’est votre motivation pour ce 62m2.

Dans un marché baissier, il est intéressant de s’agrandir … si nécessaire.

Le seul risque que vous n’explicitez pas, c’est votre capacité a revendre votre logement actuel.

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#4 14/10/2014 23h08 → Résidence principale : acheter un appartement plus grand ds le même immeuble ? (appart)

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Je vis très bien dans mon petit F2, avoir 18m2 de plus n’est pas ma motivation première. Le but étant l’investissement pour l’avenir. Vu mon revenu, je pense que cette période m’est favorable pour emprunter. Le taux d’intérêt étant très intéressant.

J’espère que le montant maxi à emprunter ne dépassera pas 60 k€. Idéalement 40k€ mais il y a effectivement un risque que je n’arrive pas à vendre à un bon prix ou rapidement.

J’ai acheté mon appart actuel à 100 k€ il y a 8 ans, j’aimerai le revendre à 170 ( prix du marché +/- ). J’espère renouveller l’opération :-)

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#5 15/10/2014 03h49 → Résidence principale : acheter un appartement plus grand ds le même immeuble ? (appart)

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Bonjour Soophie,

Matière à réflexion :

Pour l’acquisition de ce nouveau logement vous allez devoir payer des frais de mutation (notaire).

Selon le recoupement de vos informations cela représente environ 8 à 10 mois de votre salaire.

Avez-vous vraiment envie de passer 10 mois de votre vie au travail pour payer ces frais alors que vous dites : "avoir 18m² de plus n’est pas ma motivation première"? et "Je vis très bien dans mon petit F2" ?

Vous indiquez que votre but est "l’investissement pour l’avenir afin de passer ma retraite à voyager souvent et loin", dans ce cas à quoi bon vouloir dépenser 10 mois de votre vie dans des frais de mutation + augmenter vos charges de copropriété de 40% (ainsi que le montant des futurs travaux de ravalements de façade et parties communes) + "faire des efforts pendant quelques années" ? Investissez plutôt dans un actif qui vous rapporte plutôt qu’un passif qui vous coûte.

Si vous voulez vraiment utiliser le levier du crédit, étudiez d’autres possibilités d’investissements qui utilisent l’effet de levier, tout en gardant à l’esprit que vos actifs devront pouvoir être gérés à distance pendant vos voyages. Le livre de notre hôte est déjà une première piste.

Les 10 mois de salaire que vous voulez dilapider dans des frais de mutation représenteront (à 5% par an) presque 3 années de salaire quand vous serez à la retraite (dans 25 ans). Ne perdez pas ces trois précieuses années de votre vie…

Autre possibilité : Profitez de la vie dés aujourd’hui, voyagez dés aujourd’hui (vos bagages vous paraîtront plus lourd dans 25 ans) et convertissez ces frais de mutation en une année sabbatique autour du monde, ça vous rendra certainement plus heureuse et épanouie que 18 m² de plus et plusieurs années de privations.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#6 15/10/2014 08h23 → Résidence principale : acheter un appartement plus grand ds le même immeuble ? (appart)

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Bonjour Soophie et bienvenue sur IH

Dans vos légitimes interrogations il faut tout prendre en compte et il n’y a pas que l’aspect financier :
Aimez-vous déjà le quartier où vous vivez ?
Pensez-vous y rester encore des années ?

Si oui, s’agrandir sur-place est un scénario intéressant, primo, même symbolique, on économise déjà un déménagement parfois onéreux !
Ensuite,
avez-vous comparé l’exposition de l’appartement voisin par rapport au vôtre ? Plus ensoleillé ?
Et la disposition des pièces, est-ce mieux pensé ou kif-kif ?

Et votre situation personnelle ? Elle peut évoluer favorablement, peut-être avec augmentation de revenus etc…

Je ne suis pas à votre place mais je bondirais sur l’occasion si elle m’était présentée : la chasse aux m2 supplémentaires pour sa RP est un thème récurrent dans nos vies !


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#7 15/10/2014 09h01 → Résidence principale : acheter un appartement plus grand ds le même immeuble ? (appart)

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Soophie a écrit :

, je paie environ 180 euros par mois de charges, ma voisine paie 250 euros
    
Prêt immobilier + assurance prêt : 650,00

Bonjour,

Point de vue uniquement financier.

Vous avez une augmentation de "dépenses" de 720euros par mois (650+ (250-180)) soit 8640euros par an.

Si vous placiez cette somme dans une assurance vie à 3% vous auriez au bout de  10 ans un capital d’environ 100 000 euros.

Pensez vous que dans 10 ans, l’appartement de votre voisine vaudra 100 000 euros de plus que le votre.

Actuellement vous évaluez cet écart entre 40 et 60 000 euros.

Pensez vous que l’immobilier dans votre quartier va doubler en 10 ans ?


L'ombre du zèbre n'a pas de rayure.

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#8 15/10/2014 09h45 → Résidence principale : acheter un appartement plus grand ds le même immeuble ? (appart)

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merci pour vos réponses et pistes de réflexion…c’est important pour moi d’avoir différents avis, mon coeur balance…difficile de prendre une décision quand il y a tant d’enjeux et de possibilités de placements autre que l’immobilier dont je ne connais rien.

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#9 15/10/2014 10h08 → Résidence principale : acheter un appartement plus grand ds le même immeuble ? (appart)

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D’un point de vue purement factuel en regardant les chiffres, il semble que cet investissement vous génère un surcoût mensuel d’environ 750 € (650 € de crédit + 70 € de charges + un delta en terme de TF et TH que j’arrondis à 30 €)
Ainsi que des frais d’acquisition : frais de notaire, caution (ex : crédit logement), frais de dossier pour un montant approximatif de 19 000 €

Scénario 1 :
Vous ne déménagez pas et vous placez cette capacité d’épargne à 3% net (versement initial de 19 000 € puis 750 € mensuels)
Au bout de 10 ans, si le marché immobilier n’a pas évolué vous disposez de :
- RP (T2) : 170 k€
- Placements (supports de votre choix) : 132 k€
TOTAL = 302k €

Scénario 2 :
Vous achetez l’appartement voisin
Au bout de 10 ans, si le marché immobilier n’a pas évolué vous disposez de :
- RP (T3) : 230 k€ (d’après votre estimation : 170 k€ + 60 €)
- Placements : 0
TOTAL = 230 k€

Dans l’éventualité optimiste où le marché immo aurait progressé de 15% en 10 ans
Scénario 1 : 195 k€ + 132 k€ = 327 k€
Scénario 2 : 265 k€

D’un point de vue purement financier, si vous vous plaisez dans votre appartement actuel, cela ne semble pas être la meilleure opération

Maintenant il peut y avoir plein d’autres facteurs qui peuvent influer sur votre décision. Habiter dans un 3 pièces, vous laissera peut-être plus de latitude pour recevoir des amis ou de la famille. D’autre part, vous dites être célibataire, mais cette donnée pourrait évoluer et la nécessité d’une pièce en plus pourrait se présenter …
Le 3 pièces de votre voisine dispose peut-être d’une terrasse ou d’un balcon et vous non (un parking supplémentaire peut-être ?)

Si aujourd’hui vous dégagez une capacité d’épargne mensuelle supérieure à 750 €, le projet reste financière viable, mais à mon avis, il n’offre pas la meilleure rentabilité à terme
Il faut donc que ce choix soit motivé par d’autres facteurs que le simple aspect financier

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#10 15/10/2014 10h28 → Résidence principale : acheter un appartement plus grand ds le même immeuble ? (appart)

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Pour compléter, on pourrait dire que pour que l’achat de l’appartement voisin soit en bon choix, il faudrait que la "valeur d’usage" qu’il représentera pour vous pendant 10 ans soit d’au moins la différence entre les valeurs dans 10 ans dans les 2 scénario ébauchés par Sid.

Autrement dit, si vous anticipez l’éventualité optimiste où le marché immo aurait progressé de 15% en 10 ans, la valeur d’usage devrait dépasser 62k€ (327-265k€) en 10 ans, soit 517€/mois (62k€/120) en négligeant les intérêts composés (et un peu moins, vers 500€/mois, en les prenant en compte).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#11 15/10/2014 10h42 → Résidence principale : acheter un appartement plus grand ds le même immeuble ? (appart)

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La question qu’il faut que tu te poses.
As-tu besoin de plus grand pour maintenant ou à moyen terme?
Si non c’est de l’argent que tu ’places’ qui te coute des charges et ne te rapporte rien.
Si tu cherches à faire un investissement il y a d’autres moyen d’utiliser le levier de l’emprunt (achat d’un appart que tu loues). Sans aucun endettement tu pourrais investir dans l’immobilier pour te constituer un patrimoine et une rente.
Bon courage dans ta reflexion.

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#12 15/10/2014 11h21 → Résidence principale : acheter un appartement plus grand ds le même immeuble ? (appart)

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Boubouka a écrit :

250€ de charges par mois, ça fait 4€/mois/m2. Vous êtes dans la moyenne surtout s’il y a un ascenseur ou chauffage collectif.

Pour information, sur résidence neuve avec ascenseur + espaces verts, hors chauffage, les charges sont de l’ordre de 1-1.5€ par m². Perso je retrouve ces chiffres même pour une résidence plus ancienne (vers 1980 je crois) avec ces caractéristiques.

Mettons 4-1.5=2.5€/ m² de différence ca donne +156 €/mois pour le T3 de 62m². Pour chauffage + ECS il me semble que 50€/mois pour un seul occupant est suffisant.

Il reste une différence de l’ordre de 100€/mois soit 1 200€/an pour le T3, l’équivalent de la taxe d’habitation.
Dis autrement les charges sont supérieures de +66% (250€ pour 150€) à des charges moyennes dans votre immeuble: âge de l’immeuble, gaspillage des occupants, mauvais contrats négociés par le syndic, etc.

Vous habitez déjà dedans, mais peut être que ces infos vous serviront ou à d’autres. Par exemple si vous devenez proprio de 2 logements, plus vous impliquer au niveau de la copro pourrait générer de belles économies…


La sueur épargne le sang.

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#13 15/10/2014 11h26 → Résidence principale : acheter un appartement plus grand ds le même immeuble ? (appart)

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merci pour vos réponses.

J’ai exclu l’achat d’un petit appartement pour location car vu ma capacité d’emprunt (105 k€ sur 15 ans), je ne pourrai pas acheter grande chose en région parisienne ou alors loin des transports…donc pas très côté en terme de location.

L’occasion de racheter l’appartement de ma voisine me parle car je n’aurai pas à emprunter énormément, entre 45 et 65 k€ sur une durée raisonnable. Cela dépendra du prix de l’achat et le prix de la vente de mon appartement.

Sur les scénarios de Sid, en cas de non achat de l’appartement, je ne suis pas certaine de pouvoir placer mes épargnes de façon optimale.

J’espère que ma situation personnelle évoluera dans le sens familial mais cela reste très incertain. C’est la raison pour laquelle je raisonne en priorité en terme de placement.

merci

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#14 15/10/2014 11h44 → Résidence principale : acheter un appartement plus grand ds le même immeuble ? (appart)

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Vous pouvez tout simplement placer cet argent sur le fonds euros d’une assurance vie
C’est extremement simple en terme de souscription (tout se fait en ligne), c’est sécuritaire et nécessite peu de suivi
Cela vous procurera approximativement les 3% de rentabilité évoqués plus haut

Sinon je ne suis pas tout à fait d’accord avec vous, si vous avez la possibilité d’emprunter 105 ke sur 15 ans (donc un peu plus sur 20 ans), vous pouvez parfaitement envisager un investissement locatif en région parisienne
En proche banlieue (zone 3 RATP), on trouve des opportunités de studios dans ces tarifs. Sur ma commune, ces biens en meublé peuvent se louer 650 € CC. Bien entendu, il faut calculer de manière plus approfondie la rentabilité pour juger de l’intérêt ou non.
Mais un investissement locatif avec cette enveloppe est possible

A titre d’exemple, à 8 km de Paris, proche des transports

http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … tm?ca=12_s

Dernière modification par Sid (15/10/2014 11h51)

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#15 15/10/2014 13h41 → Résidence principale : acheter un appartement plus grand ds le même immeuble ? (appart)

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…. sans oublier que votre capacité d’emprunt serait + élevée pour un achat locatif (ou pour des parts de SCPI) que pour agrandir votre RP : il y a les recettes de loyers à (au moins partiellement) ajouter à vos revenus.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#16 15/10/2014 19h25 → Résidence principale : acheter un appartement plus grand ds le même immeuble ? (appart)

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Avez-vous pensé à mettre votre T2 en location en parallèle de l’achat du T3 plutôt que de le vendre ?
Le montant du loyer de votre appartement actuel permettrait de payer une partie des charges du T3 (voir du crédit suivant le montant).


Parrainage possible de ma part chez : Boursorama (80€) et Bourse direct (50€)

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