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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#26 02/03/2016 22h04 → Le holding patrimonial pour devenir rentier : pourquoi ? comment ? (charges sociales, effet de levier, holding, régime mère/fille, scpi)

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Bien que ne faisant pas appel à un holding, votre idée est intéressante sur le papier, mais elle présente plusieurs difficultés :

- la société interposée est clairement destinée à rendre éligible au PEA des actifs qui ne le sont pas normalement. Je ne suis pas sûr que l’administration ne puisse pas trouver matière à considérer qu’il y a un abus de droit dans ce schéma, surtout si votre société ne fait que de l’immobilier locatif. Je vais regarder s’il y a déjà eu des procédures dans ce sens…

- En pratique, il est difficile de trouver quatre personnes ayant des objectifs parfaitement alignés pour un tel montage. Il faudra également que chacun accepte d’être caution de la totalité de l’emprunt souscrit par la société que chacun conserve sa quote-part jusqu’au terme des 8 ans, et que chacun contribue dans les mêmes proportions, par des apports en compte courant, aux besoins financiers de la société. Les risques de mésentente sont particulièrement importants dans ce "mariage à 4", en particulier si vous rencontrez des difficultés dans la gestion (vacance locative, travaux, impayés, procédures, rentabilité inférieure à ce qui était envisagé au départ…)

Pourquoi ne faites-vous pas vos affaires seul ? Cela représente moins de risques et de problèmes à terme. Vous aurez moins de travaille et plus de satisfactions en gérant seul un projet calibré pour vous, plutôt qu’un projet quatre fois plus gros calibré pour vous et trois autres associés dormants…

- Il faut trouver un intermédiaire bancaire qui gère des participations non cotées au sein d’un PEA et qui accepte de vous suivre sur ce schéma immobilier (douteux ?).

- L’amortissement obligatoirement pratiqué va venir réduire la valeur nette comptable des immeubles, ce qui a pour conséquence d’augmenter sensiblement l’imposition des plus-values en cas de revente future des immeubles. L’interposition du PEA ne changera rien à ce problème…

- Enfin, votre schéma n’a pas d’autre but que d’exonérer, dans 30 ou 40 ans, les revenus tirés de la location des immeubles financés à crédit. Prendre de tels risques à court terme, pour viser une hypothétique exonération d’IRPP dans 30 ou 40 ans me semble complètement déraisonnable.

* Si votre objectif est de toucher une rente dans 30 ans, l’acquisition à crédit d’un simple portefeuille de SCPI au travers d’une société civile à l’IS peut vous procurer un résultat équivalent avec des complications et des risques biens moins grands.

* Si vous voulez faire de l’immobilier en direct, on peut également imaginer que cette structure puisse servir de holding pour une seconde société civile (transparente) dont les parts seraient démembrées:
- l’usufruit des parts peut être logé dans le holding, Cet usufruit est amortissable
- et la nue-propriété des parts peut être détenue par les personnes physiques, ce qui permet à terme de bénéficier de la plus-value immobilière des particuliers lors de la revente des immeubles (et donc d’une exonération totale au bout de 30 ans).

Il existe beaucoup d’autres schémas. Pour trouver celui qui peut vous convenir, l’essentiel est souvent d’être au clair avec vos objectifs patrimoniaux … Or, une exonération d’impôts n’est pas un objectif patrimonial !

Dernière modification par stephane (02/03/2016 22h06)

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#27 08/05/2016 20h44 → Le holding patrimonial pour devenir rentier : pourquoi ? comment ? (charges sociales, effet de levier, holding, régime mère/fille, scpi)

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Bonsoir à tous,

Je viens de prendre connaissance du cas pratique que vous avez proposé il y a un an et demi désormais et je tiens à y apporter ma modeste contribution.

Ce schéma de holding détenant la société d’exploitation avec une participation d’un maximum de 50% avec les différents avantages que vous décrivez est un schéma de plus en plus conseiller par les experts-comptables.
J’ajouterais que si la société d’exploitation est une SAS, l’entrée d’investisseurs extérieurs est facilité de par la structure de cette société (c’est une société par actions et les actions sont pas nature cessible facilement) dans le cas où cette société d’exploitation se développe sensiblement.
En cédant leurs 50%, les actionnaires fondateurs peuvent réaliser une très grosse PV tout en gardant un poids important dans cette société d’exploitation via la holding.

Bien évidemment, ce forum n’a pour principaux lecteurs des personnes concernées par ce schéma.

Pour en venir à mon cas de figure, j’envisage la création d’une holding destinée à acheter dans un premier temps des parts de SCPI à crédit dont l’objectif à long terme, sera d’acquérir une société d’exploitation dans mon domaine d’activité une fois le passage par le salariat terminé.
L’argent accumulé par la holding n’a donc pas vocation à sortir de la holding (et donc pas à passer par la case IR).
Le financement de ces parts de SCPi et le choix des SCPI feront probablement l’objet d’une demande d’information sur un des nombreux topics sur le sujet présents sur ce forum.

Ma question sur ce post, se porte plutôt sur la structure juridique de la holding à choisir.
Pourquoi avoir choisi (à moins que ce ne soit qu’à titre d’exemple) une société civile dont la responsabilité est indéfinie et conjointe, plutôt qu’une SAS ou une SARL pour qui la responsabilité, est limitée ?

La société civile, même à l’IS, n’a certes pas la capacité commerciale, mais quel est l’avantage de ne pas l’avoir dans cette situation ?
La société civile à l’IS a les mêmes contraintes qu’une société commerciale en matière de comptabilité.

Merci bien,

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#28 11/05/2016 17h18 → Le holding patrimonial pour devenir rentier : pourquoi ? comment ? (charges sociales, effet de levier, holding, régime mère/fille, scpi)

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Merci pour cette étude de cas de très grande qualité, c’est la première fois que je lis un sujet sur cette thématique et je trouve cela très intéressant, cela change des SCPI, SIVAC, assurance vie et autres produits financiers et immobiliers smile

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#29 10/06/2016 10h50 → Le holding patrimonial pour devenir rentier : pourquoi ? comment ? (charges sociales, effet de levier, holding, régime mère/fille, scpi)

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stephane a écrit :

La société interposée est clairement destinée à rendre éligible au PEA des actifs qui ne le sont pas normalement. Je ne suis pas sûr que l’administration ne puisse pas trouver matière à considérer qu’il y a un abus de droit dans ce schéma, surtout si votre société ne fait que de l’immobilier locatif. Je vais regarder s’il y a déjà eu des procédures dans ce sens…

Bonjour Stéphane,

Même si ma réponse est un peu tardive, je vous remercie pour votre retour.
Après avoir lu un peu plus en détails le BOFIP à ce sujet, je pense en effet que ma proposition est clairement de l’abus de droit car elle va à l’encontre de la volonté initiale du législateur.

Encore merci pour votre réponse

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#30 14/07/2016 13h09 → Le holding patrimonial pour devenir rentier : pourquoi ? comment ? (charges sociales, effet de levier, holding, régime mère/fille, scpi)

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Bonsoir à tous,

J’aurais voulu savoir si une filiale pouvait participer à une augmentation de capital de sa société mère ou acheter ses actions ?

Si oui , est-ce que que la participation est comptabilisée comme "immobilisations incorporelle" dans le bilan ?

Je me pose cette question après avoir étudié une toute petite société et sa société mère , je pense que le dirigeant "essore" la filiale en difficulté avec les dividendes mais aussi en achetant les actions surement sur-valorisées de sa maison mère car la ligne "immobilisation corporelles" à subitement augmentée alors que l’activité de la société ne justifie en rien cette augmentation et que la société n’a pas acheté un fd de commerce ou autre .

Dernière modification par vbvaleur (14/07/2016 13h11)

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#31 14/07/2016 14h49 → Le holding patrimonial pour devenir rentier : pourquoi ? comment ? (charges sociales, effet de levier, holding, régime mère/fille, scpi)

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Une filiale peut acheter des actions de sa société mère, oui mais dans certaines conditions et dans une certaine limite de détention.

Les seuils et conditions sont différents en fonction des types de société mais de votre cas il me semble que nous sommes dans celui-ci :

Article L233-29 du Code de commerce : une société par actions ne peut posséder d’actions d’une autre société, si celle-ci détient une fraction de son capital supérieure à 10 %.

Ce texte pose le principe d’une participation réciproque maximale de 10 % entre sociétés par actions (SA, SAS, SCA et SE). Le texte est applicable aux sociétés françaises, c’est-à-dire ayant leur siège social sur le sol français.

Dans votre cas, s’il s’agit d’une filiale, il apparait évident que sa société mère possède plus de 50% de son capital (a priori), donc il ne sera pas possible pour la filiale de posséder une seule action de sa société mère.

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#32 14/07/2016 15h38 → Le holding patrimonial pour devenir rentier : pourquoi ? comment ? (charges sociales, effet de levier, holding, régime mère/fille, scpi)

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Merci Jo0505 ,
Peut être a-t-il effectué un rachat d’actions propres avant de céder ses parts restantes à une holding pour par la suite se distribuer des dividendes(en bénéficiant du régime mère fille fiscalement avantageux) et ainsi sécuriser les liquidités de la filiale ?

Un rachat d’actions propres peut-il faire gonfler la ligne "immobilisations incorporelles" du bilan ?

Dernière modification par vbvaleur (14/07/2016 17h55)

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#33 14/07/2016 17h43 → Le holding patrimonial pour devenir rentier : pourquoi ? comment ? (charges sociales, effet de levier, holding, régime mère/fille, scpi)

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Les actions d’une société ne sont pas comptabilisées en immobilisations corporelles ni même incorporelles d’ailleurs. Elles sont généralement comptabilisées en titres de participation.

Les immobilisations incorporelles correspondent à des logiciels, des fonds de commerce etc.
Les immobilisations corporelles peuvent être des bâtiment, du matériel industriel, informatique ou de l’agencement, bref tout ce qui est du domaine du "corporelle".

Dans votre cas de figure, la filiale en question qui a vu son poste immobilisations corporelles augmenter, a forcément acquis ou construit (selon l’activité) quelque chose de physiquement matérialisation.

S’il n’y a pas eu de gros investissements (financement par la trésorerie ou par emprunt), peut être qu’elle s’est construit un bâtiment ou autre (cas d’une société de BTP par exemple).

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#34 14/07/2016 18h00 → Le holding patrimonial pour devenir rentier : pourquoi ? comment ? (charges sociales, effet de levier, holding, régime mère/fille, scpi)

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J’ai fais une erreur je voulais dire "incorporelle" bien sûr .

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/8922_mtp.png

C’est une petite entreprise de Travaux Publics justement .

Dernière modification par vbvaleur (14/07/2016 18h04)

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#35 14/07/2016 18h04 → Le holding patrimonial pour devenir rentier : pourquoi ? comment ? (charges sociales, effet de levier, holding, régime mère/fille, scpi)

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Le fait que le poste immobilisations incorporelles augmente fortement n’a pas de rapport avec le rachat/l’achat d’actions qui, comme évoqué dans mon précédent message, sont généralement classés en titres de participations.
Ces titres de participations font partie d’une troisième catégorie d’immobilisations, au même titre que les cautions versés / reçues, à savoir les immobilisations financières.

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#36 14/07/2016 18h12 → Le holding patrimonial pour devenir rentier : pourquoi ? comment ? (charges sociales, effet de levier, holding, régime mère/fille, scpi)

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Il y’a quelques années un proche de mon entourage a récupéré environ 300 000 euros de sa société d’une façon fiscalement plus avantageuse que le dividende et justement voila ce qui est apparu au bilan de sa société :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/8922_btp.png

Je pense que cela explique un peu mieux mon questionnement .

Dernière modification par vbvaleur (14/07/2016 18h17)

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#37 14/07/2016 18h35 → Le holding patrimonial pour devenir rentier : pourquoi ? comment ? (charges sociales, effet de levier, holding, régime mère/fille, scpi)

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Ces précisions permettent bien d’exclure le rachat d’actions qui serait mentionné en immobilisations financières.

Si c’était le poste immobilisations corporelles, on aurait pu imaginer (en dehors d’un investissement) qu’il pouvait s’agir d’une réévaluation libre d’immobilisations, des immeubles par exemple.
On utilise exceptionnellement cette technique en comptabilité, pour augmenter l’actif d’une société et in fine son résultat, en réévaluant un immeuble acquis il y a longtemps et qui a pris une valeur nettement supérieure.
Ex: des locaux dans Paris acheté dans les années 1980, valent aujourd’hui nettement plus, et en comptabilité on garde la valeur historique de ces biens.

Ces comptes sont-elles ceux de la société mère ?
Si c’est le cas, la filiale a pu effectué un apport partiel d’actifs à sa société mère. Dans cet apport partiel d’actifs, se trouvent un fonds de commerce correspondant à une branche d’activité de la filiale.
Si cette branche d’activité avait été crée par la la filiale ou racheté à un faible coût, ce fonds de commerce n’avait qu’une très faible valeur dans les comptes de la filiale.
Au moment de l’apport, ce fonds de commerce a pu très bien être apporté à la valeur réelle dans les comptes de la société mère (293 k€ d’incorporelles + x k€ de corporelles ou de stocks = 300 k€ par exemple). Des règles de fusions sont à respecter, mais ce raisonnement est une hypothèse plausible.

En contrepartie de cet apport, peut être que la filiale a récupéré des actions de sa société mère.
Mais la détention de ces actions étant interdites, la filiale a pu les revendre à une société tierce, à une personne physique etc. Mais ce raisonnement devient beaucoup plus flou.

Il ne s’agit que d’une hypothèse, invérifiable avec sans avoir plus d’informations.

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#38 15/07/2016 22h48 → Le holding patrimonial pour devenir rentier : pourquoi ? comment ? (charges sociales, effet de levier, holding, régime mère/fille, scpi)

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Merci pour ce post qui m’ouvre de nouvelles perspectives !

En effet, j’ai actuellement une SASU avec des liquidités que j’aimerais faire fructifier (environ 100k) via des SCPI dans l’objectif de me faire un revenu complémentaire/retraite.

Passer par une holding nécessite t-il un Commissaire au compte ? Je vois des avis contradictoire sur le net.

Les différentes simulations que j’effectue ne montrent pas d’intérêt par rapport à un versement de dividende/IR au vu des charges (commissaire au compte, expert-comptable, banque…).

Quel professionnel peut m’aider sur le montage global du dispositif ? Conseiller en gestion de patrimoine ? Expert comptable seulement ? Les deux ?

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#39 15/07/2016 23h01 → Le holding patrimonial pour devenir rentier : pourquoi ? comment ? (charges sociales, effet de levier, holding, régime mère/fille, scpi)

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Une SAS/SASU doit nommer un commissaire aux comptes lorsqu’elle contrôle ou est contrôlé par une autre société par actions. La notion de contrôle est complexe mais à partir de 50% il n’y a plus de doutes.

Donc si vous apportez les titres de votre SASU à une holding SASU, la société mère et la SASU actuelle devront nommer un commissaires aux comptes.

Par contre, si avec les liquidités actuelles de votre SASU, vous achètez des parts de SCPI, vous ne serez pas obliger de nommer un CAC sauf si votre SASU contrôle la SCPI, ce qui est impossible avec "seulement" 100k€. L’avantage serait d’investir ces 100 k€ sans passer par la case PS/IR etc.

Reste à voir ensuite, si l’objet social de votre SASU actuelle est compatible avec l’achat de parts de SCPI. Si oui, pas de montage particulier à faire avec un gestionnaire de patrimoine ou votre expert comptable. Demandez néanmoins l’avis à votre expert comptable avant de vous lancer.

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#40 16/07/2016 07h13 → Le holding patrimonial pour devenir rentier : pourquoi ? comment ? (charges sociales, effet de levier, holding, régime mère/fille, scpi)

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Merci de votre réponse.

Toutefois si j’ai bien tout compris… En prenant les SCPI directement dans la SASU, on perd le principal avantage de la holding société civile à savoir une imposition à l’IS réduit des revenus et sans IR.

La solution ne serait-elle pas de transformer la SASU en SARL ? Je ne sais pas si c’est possible ni si les coûts afférents.

Dernière modification par Sultant (16/07/2016 08h00)

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#41 16/07/2016 07h47 → Le holding patrimonial pour devenir rentier : pourquoi ? comment ? (charges sociales, effet de levier, holding, régime mère/fille, scpi)

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Sultant , c’est possible mais çà a un cout conséquent pour une petite entreprise :

Environ 400 € de frais (dépôt au Greffe, dépôt d’annonces légales etc).
Entre 500 et 1200 € HT d’honoraires ( commissaire à la transformation etc).

Dernière modification par vbvaleur (16/07/2016 07h50)

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#42 16/07/2016 11h16 → Le holding patrimonial pour devenir rentier : pourquoi ? comment ? (charges sociales, effet de levier, holding, régime mère/fille, scpi)

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Sultant a écrit :

La solution ne serait-elle pas de transformer la SASU en SARL ? Je ne sais pas si c’est possible ni si les coûts afférents.

La SAS/SASU étant grosso modo une SARL avec des statuts plus libres et moins de charges sur les dividendes, j’ai du mal à comprendre votre question.

Votre SASU n’est pas à l’IS aujourd’hui ?

Sultant a écrit :

En prenant les SCPI directement dans la SASU, on perd le principal avantage de la holding société civile à savoir une imposition à l’IS réduit des revenus et sans IR.

La différence entre société civile et société commerciale c’est notamment le type d’activité (civile ou commerciale, sic) ce qui a un impact sur vos marges de manoeuvres en termes de gestion (notion d’abus de bien social, activité commerciale vs gestion d’un patrimoine, etc.) et la responsabilité des associés (qui a un impact sur la capacité d’emprunt pour les banques).

Par contre en termes de fiscalité les choix sont grosso modo identiques. Si la holding civile est à l’IS, il faudra quand même passer par l’IR lors de la distribution.

Dernière modification par Geronimo (16/07/2016 11h30)

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#43 16/07/2016 20h01 → Le holding patrimonial pour devenir rentier : pourquoi ? comment ? (charges sociales, effet de levier, holding, régime mère/fille, scpi)

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Sultant a écrit :

La solution ne serait-elle pas de transformer la SASU en SARL ? Je ne sais pas si c’est possible ni si les coûts afférents.

Je rebondis sur ce qu’a dit Geronimo, votre SASU ayant une activité commerciale est déjà à l’IS.
Il existe aujourd’hui la possibilité de constituer une SASU à l’IR pendant les 5 premières années de vie de la société, mais cela ne me semble pas être votre cas si la société a accumulé cette trésorerie depuis plusieurs années.

Pour le coût de transformation, je dirais que c’est plus élevée que ce que vous annonce vbvaleur, du moins en région parisienne, où je donnerais une fourchette de prix entre 2 000 et 2 500 euros HT en fonction des travaux que vous réalisez vous-même (déplacement au greffe, etc).

De plus, votre SASU à l’IS deviendra vraisemblablement une SARL à l’IS, le passage de l’IS à l’IR n’est à mon sens, pas possible alors que le passage d’une société de l’IR à l’IS est fréquent (SCI IR ==> SCI IS notamment)

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#44 17/07/2016 09h02 → Le holding patrimonial pour devenir rentier : pourquoi ? comment ? (charges sociales, effet de levier, holding, régime mère/fille, scpi)

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Bonjour Sultan

Sultant a écrit :

En effet, j’ai actuellement une SASU avec des liquidités que j’aimerais faire fructifier (environ 100k) via des SCPI dans l’objectif de me faire un revenu complémentaire/retraite

Ce n’est pas uniquement le cas, mais pas mal de personnes qui ont constituée des holdings patrimoniales l’ont fait dans l’optique de céder leur société commerciale et de bénéficier d’un report d’imposition de la plus valeur de cession qui peut dans le cadre, ultérieurement de la succession, peut se trouver "gommee".

Dans votre cas précis quel est l’objet docial de votre SASU et quel est son devenir ? Continuité de l’activite ?Cession ? Dissolution ?

Bonne journée à vous

Crown

Dernière modification par Crown (17/07/2016 09h12)

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#45 18/07/2016 17h48 → Le holding patrimonial pour devenir rentier : pourquoi ? comment ? (charges sociales, effet de levier, holding, régime mère/fille, scpi)

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Bonjour à tous, notamment
Stephane et Julien34

Le cas décrit est extrêmement intéressant et paraît effectivement limiter les risques d’abus de droits notamment en raison de l’investissement dans la seconde société qui génère une activité économique.

On ne peut également qu’adhérer à la reserve de Julien34:

Julien34 a écrit :

A ce jour, et on le voit dans la jurisprudence, le refus d’application du régime mère fille s’illustre sur des cas grossiers type schémas coquillards…….Mais, vu les temps qui courent, je crains qu’un jour on vienne critique seulement l’utilisation d’un régime mère fille, dès lors que la mère ne "réinjecte pas le cash" d’une manière ou d’une autre dans le développement des activités de ses filles et que l’on se contente de le "stocker" dans le holding voire de le réinvestir dans des besoins strictement privés….

En l’état actuel la situation est relativement claire dans les 2 extrêmes:
- D’un côté, les stratégies "grossières" type coquillard --> abus
- De l’autre côté les approches avec apport a une société holding patrimoniale couplée avec un réinvestissement dans une activité économique et/ou la cession après 3 ans qui paraissent utilisables et maîtriser le risque d’abus.

Par contre, en tant que praticien, quelle est votre vision si dans le cas expose il n’y avait pas d’investissement dans la seconde SARL ?

Par exemple :
Mr X Exerce une activité de conseil en EURL IS. Au bout de 4 ans il a mis en reserve, disons 100 K€.

Il souhaite stopper son activité qui ne pourra pas être vendue et sachant qu’il n’a pas besoin de liquidité à titre personnel mais cherche à réinvestir dans des investissements patrimoniaux, disons des scpi.

Parmi ses pbs : liquidation  = boni de liquidation = RSI ….

Bonne journée

Crown

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