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#1 21/09/2014 18h46 → Opération immobilière : comment partager les gains entre associés ? (achat revente, immobilier, marchand de biens)

Membre
Réputation :   183 

Bonsoir,

Je souhaite avoir vos avis sur le meilleur mode de rémunération pour une opération de type achat revente d’un bien immobilier effectuée dans un laps de temps raisonnable et réalisée avec un partenaire, donc à deux associés

Mes postulats de départ :

1.    Mon partenaire fait tout de A à Z
2.    Je finance en fonds propres (pas de banque)

Mode de rémunération A :

On partage la PV nette de l’opération à 50/50

Simple comme formule mais ni le travail, ni l’apport de capital ne sont rémunérés
La personne qui fournit le travail, le partenaire, pourrait se sentir léser
Pour l’instant, sur des opérations patrimoniales, et donc pas d’achat revente où le travail est très diffèrent, nous sommes sur ce schéma

Mode de rémunération B :

Du type private equity pour la rémunération : 2% de la valeur de l’actif pendant la durée de détention +20% de la PV nette de l’opération pour le partenaire et 80% de la PV nette pour l’apporteur de financement

La aussi, c’est simple car les % de rémunération ne prêtent pas à discussion car c’est standard sur le marché
Mais vous remarquerez que pour que le  partenaire « gagne » sa vie, il faut un volume important, alors que dans notre cas, on estime faire ensemble une opération après l’autre, de taille relativement modeste
Bref, partenaire peu rémunéré et donc rémunération potentiellement  démotivante

Mode de rémunération C :

Une commission de « direction » pour le partenaire de 10% ? 20% ? de la PV nette de l’opération
Le reste de la PV nette est partagée 50/50

On peut aussi imaginer inclure des frais financiers pour l’apporteur de financement

--------------

Il faut garantir un alignement des intérêts entre associés pour maximiser la PV et faire une rotation rapide (non prise en compte d’ailleurs, qui pourrait l’être dans la commission de direction de la rémunération C), et que les associés se sentent correctement rémunérés pour leur participation respective

Et vous, que faites vous ? Quelles sont vos idées ?

BaV

Dernière modification par Tssm (21/09/2014 18h48)

Mots-clés : achat revente, immobilier, marchand de biens

Hors ligne

 

#2 22/09/2014 16h37 → Opération immobilière : comment partager les gains entre associés ? (achat revente, immobilier, marchand de biens)

Membre
Réputation :   220 

Je n’ai aucune expérience similaire personnelle, ou autour de moi, pour répondre à votre questionnement.
Cependant je le trouve intéressant et pense qu’entre frilosité des banques (Bâle III) et la faiblesse de rendement des placement financiers (du moins avec taux garantis) ce type d’opération pourrait devenir plus fréquent, que ce soit pour faire de l’achat revente ou du locatif…

Quelques réflexions donc :

- La rémunération de votre partenaire pourrait dépendre de la quantité de travail à effectuer différente donc selon chaque type de chantier tout comme le niveau de PV. Il est en fait assez difficile de répondre à votre questionnement sans ces données…

- L’estimation nombre d’heures de votre partenaire*tarif horaire (à définir) pourrait être une grille de lecture/recoupement du montant dû à sa prestation.

- L’opération reconduite amène à la qualification de marchand de biens avec les responsabilités civiles et charges sociales/fiscales liées…

- Le mode de rémunération C me parait a priori être celui qui offre la meilleure transparence sur la répartition des rôles respectifs.
Un pourcentage de la PV rémunère le travail de votre partenaire
Un pourcentage de la PV rémunère vos frais financiers
Le reste de la PV rémunère à 50/50 l’engagement de chacun.
Tout le monde rame dans le même sens, reste juste à définir (c’est pas le plus simple) le curseur selon le travail à fournir…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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