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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 17/09/2014 10h55 → Paiement d'un appartement en mensualités directement au propriétaire (sans banque)... (banque, financement, intérêts)

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Je viens de tomber sur cette annonce quelque peu insolite:

http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … tm?ca=12_s

Autant voir "idéal 1er achat" ou "idéal investisseur" est fréquent, mais "idéal jeune divorcé" je n’avais jamais vu.

Le vendeur - qui a décidément l’air de ne pas aimer les banques - propose un système de paiement dont je n’ai jamais entendu parler et qui me parait intéressant: payer un apport initial puis des mensualités directement au vendeur sans passer par une banque.

Annonce le bon coin :
Vous serez propriétaire au moment du paiement de l’apport. Cette pratique s’est beaucoup fait jusqu’aux années 60. Il serait bon d’y revenir vu ce que les banques gagnent sur les intérêts des emprunts : en gros dans un emprunt bancaire, vous payez sur 25 ans le double de votre prix d’achat initial.
Or, dans le cas de notre acte notarié, les mensualités sont fixes.
Ce qui revient à devenir propriétaire avec une somme d’achat ridicule et un montant mensuel équivalent à un loyer de studio. a écrit :

J’imagine que dans ce cas un taux d’intérêt est fixé entre le vendeur et l’acheteur et un échéancier est établi avec le notaire. Ce qui permet de squeezer la marge de la banque. Je ne sais pas quel taux est fixé, peut-être un taux de 1% (livret A / inflation). Ou un taux variable qui se réajuste automatiquement en fonction de l’inflation.

Je trouve le principe intéressant puisqu’il permet d’économiser une partie des intérêts. Il me semble en revanche plus avantageux pour l’acheteur car pour le vendeur il faut vérifier que la personne sera à-même de payer les mensualités. C’est comme la recherche d’un locataire. Si l’acheteur n’est pas solvable, la valeur de l’appartement part en fumée au moment de la signature.

Quelqu’un a déjà entendu parler de ça?

Mots-clés : banque, financement, intérêts

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#2 17/09/2014 11h16 → Paiement d'un appartement en mensualités directement au propriétaire (sans banque)... (banque, financement, intérêts)

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Le vendeur a l’air vraiment particulier en effet…
Vivre jusqu’à la retraite dans une chambre de 4m² Carrez, 7m² au sol… il faut le vouloir !

Il faudrait discuter de ce financement avec un notaire, pour le prix, c’est tout de même élevé… sachant que légalement, on a pas le droit de louer ce genre de biens.

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#3 17/09/2014 11h18 → Paiement d'un appartement en mensualités directement au propriétaire (sans banque)... (banque, financement, intérêts)

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Quelle est la différence avec un viager avec une vente a terme (vente d’un bien immobilier avec étalement de son paiement pendant une durée déterminée à l’avance)?

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#4 17/09/2014 11h21 → Paiement d'un appartement en mensualités directement au propriétaire (sans banque)... (banque, financement, intérêts)

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Philippos a écrit :

Il me semble en revanche plus avantageux pour l’acheteur car pour le vendeur il faut vérifier que la personne sera à-même de payer les mensualités. C’est comme la recherche d’un locataire. Si l’acheteur n’est pas solvable, la valeur de l’appartement part en fumée au moment de la signature.

C’est effectivement original !
A mon opinion, il y a hypothèque sur le bien et c’est plutôt l’acheteur qui prend le risque de tout perdre en cas de non règlement de la mensualité. Il n’y a sans doute pas d’assurance invalidité/chômage..?

Rien n’indique que le taux pratiqué sera plus intéressant que celui d’une banque. Il s’agit peut-être seulement des frais périphériques (dossier, assurance, garantie) ?

Je ne suis pas qualifié pour estimer un prix sur Paris, mais c’est à mon opinion une très bonne piste pour sur-vendre un bien en s’adressant à des acheteurs ne pouvant pas trouver d’établissement bancaire.

Je note dans l’annonce qu’en plus de l’apport de 20%, la mensualité sera l’équivalent d’un loyer environ = mauvais investissement en terme de rentabilité !


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#5 17/09/2014 11h25 → Paiement d'un appartement en mensualités directement au propriétaire (sans banque)... (banque, financement, intérêts)

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sfyter a écrit :

Le vendeur a l’air vraiment particulier en effet…
Vivre jusqu’à la retraite dans une chambre de 4m² Carrez, 7m² au sol… il faut le vouloir !

Allez savoir laquelle de ces 2 assertions est la cause, et laquelle est la conséquence… wink

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#6 17/09/2014 11h30 → Paiement d'un appartement en mensualités directement au propriétaire (sans banque)... (banque, financement, intérêts)

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DDtee a écrit :

Je ne suis pas qualifié pour estimer un prix sur Paris, mais c’est à mon opinion une très bonne piste pour sur-vendre un bien en s’adressant à des acheteurs ne pouvant pas trouver d’établissement bancaire.

Et faire diversion par rapport au fait que 4m2 ce n’est pas un appartement, c’est un placard !

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#7 17/09/2014 11h32 → Paiement d'un appartement en mensualités directement au propriétaire (sans banque)... (banque, financement, intérêts)

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Placard à balais interdit à la location et sûrement pas d’assurance décès/invalidité/chômage et le propriétaire garde sans doute une hypothèque : pile l’acheteur perd, face le vendeur gagne.

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#8 17/09/2014 11h42 → Paiement d'un appartement en mensualités directement au propriétaire (sans banque)... (banque, financement, intérêts)

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sfyter a écrit :

Le vendeur a l’air vraiment particulier en effet…
Vivre jusqu’à la retraite dans une chambre de 4m² Carrez, 7m² au sol… il faut le vouloir !

Cela sent le traquenard cette annonce, d’ailleurs c’est légal 4 m² carrez ? On peut appeler ça appartement en dessous de la surface minimale légale pour pouvoir le louer comme logement ?
Sinon oui ça laisse songeur sur le parcours du gars pour arriver à l’âge de la retraite dans un placard à balais …

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#9 17/09/2014 11h48 → Paiement d'un appartement en mensualités directement au propriétaire (sans banque)... (banque, financement, intérêts)

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on peut acheter ou vendre un 4m² mais c’est interdit à la location.

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#10 17/09/2014 11h57 → Paiement d'un appartement en mensualités directement au propriétaire (sans banque)... (banque, financement, intérêts)

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Je pense qu’il faudrait convenir d’un prix d’achat et ensuite d’un taux d’intérêt pour le financement.
Par exemple j’évalue la chambre à 40k€. On convient d’un taux fixe de 1.5%. Apport de 10k€. Le notaire produit ensuite l’échéancier avec ces données.

DDtee a écrit :

A mon opinion, il y a hypothèque sur le bien et c’est plutôt l’acheteur qui prend le risque de tout perdre en cas de non règlement de la mensualité. Il n’y a sans doute pas d’assurance invalidité/chômage..?

En effet vu comme ça, le vendeur ne prend pas tellement de risques…

DDtee a écrit :

Je ne suis pas qualifié pour estimer un prix sur Paris, mais c’est à mon opinion une très bonne piste pour sur-vendre un bien en s’adressant à des acheteurs ne pouvant pas trouver d’établissement bancaire.
Je note dans l’annonce qu’en plus de l’apport de 20%, la mensualité sera l’équivalent d’un loyer environ = mauvais investissement en terme de rentabilité !

Oui clairement le bien est un placard et ça m’étonnerait qu’il le vende 75k€. C’est seulement le principe de financement que je trouve intéressant. Le bien, lui…

DDtee a écrit :

Rien n’indique que le taux pratiqué sera plus intéressant que celui d’une banque. Il s’agit peut-être seulement des frais périphériques (dossier, assurance, garantie)

Le principe pourrait être gagnant-gagnant si le taux est justement intéressant à la fois pour l’acheteur et le vendeur, et que les 2 personnes sont honnêtes. Si le vendeur veut du 5% ça n’a en effet aucun intérêt. Le fait de supprimer un intermédiaire peut augmenter la marge de l’acheteur et du vendeur. Comme ne pas avoir de frais d’agence immobilière pas exemple. Ensuite attention aux entourloupes.

Antony a écrit :

Quelle est la différence avec un viager avec une vente a terme (vente d’un bien immobilier avec étalement de son paiement pendant une durée déterminée à l’avance)

Je ne suis pas expert en viager mais l’acheteur est immédiatement propriétaire du bien, alors qu’avec un viager ça prend plusieurs années

Dernière modification par Philippos (17/09/2014 11h58)

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#11 17/09/2014 14h47 → Paiement d'un appartement en mensualités directement au propriétaire (sans banque)... (banque, financement, intérêts)

#12 17/09/2014 15h57 → Paiement d'un appartement en mensualités directement au propriétaire (sans banque)... (banque, financement, intérêts)

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Je n’ai pas d’avis sur le bien en lui-même.
Par contre, nous avons déjà pratiqué une vente accompagnée d’un "crédit-vendeur" (un fonds de commerce). Le crédit a été fait chez le notaire en même temps que la vente, avec un échéancier de paiement - en l’occurrence par mensualités - sur 12 ans, avec un taux d’intérêt fixe moyen de l’époque. Le notaire nous a remis un document de reconnaissance de dette, on a une hypothèque sur une maison.
Le mieux pour le vendeur est quand même de bien connaître l’acheteur … ce qui était notre cas.

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#13 17/09/2014 18h54 → Paiement d'un appartement en mensualités directement au propriétaire (sans banque)... (banque, financement, intérêts)

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Comme je suis curieux j’ai un peu fouillé en partant sur une arnaque mais…

Le crédit vendeur est apparemment pas mal utilisé entre gens de confiance (ex vous avez un apprenti a qui vous voulez transmettre votre boite:ça passe pas en banque mais vous avez confiance)

Le notaire hypothèque le bien ou alors il y a nantissement du reste a payer.
Vous prenez une assurance décès invalidité privée comme dans un achat normal.
Dans l’acte notarié il est stipulé quelle personne touchera la rente en cas de décès du vendeur.
Il doit s’y trouver une clause de déchéance de terme.(surement dissuasve)
Si c’est pour votre RP vous avez le droit au PTZ et a la déduction de intérêts d’emprunt.
On peut définir un remboursement anticipé.
En général les remboursement ont l’air rapide (- de 5 ans)
Le moins sur : prendre une assurance sur la tête du vendeur ?
J’ai pu lire aussi que si la transaction ne se fait pas en toute confiance comme l’exemple que j’ai cité il y a fort a parier que le bien est surcoté.(20 000e le m2 habitable)

Par curiosité j’ai demandé le taux et les clauses,en province on un une vraie maison pour le prix la.
Le vendeur appui aussi sur le fait que son 4m² comporte une double cave…peut être qu’en fait il vit dans la cave.

Voila pour ce que j’en ai lu.

.


La règle n’est pas absolue, mais il semblerait que plus le niveau de scolarité de votre lecteur est élevé, plus ce dernier accorde de l’importance à l’orthographe. Le lecteur aurait tendance à mesurer l’intelligence de son interlocuteur à son mode d’expression. Méconnaître ce réflexe vous exclura.

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