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#1 11/09/2014 23h08 → Plan de relance de l'immobilier-Valls : abattement exceptionnel de 30% ? (fiscalité, imposition, plus value, terrain, valls)

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Bonjour,

J’aimerai profiter du projet de loi que M.Valls a annoncé pour lotir et vendre ma dernière parcelle. 5 lots pour un CA de 1 000k.

Cependant je ne trouve rien concernant une éventuelles date d’application. De plus on ne sait pas si cet abattement exceptionnel de 30 % concerne uniquement les plus value immobilière des particuliers ou si les sociétés à l’IR pourront en profiter.

Je comptais réaliser cette opération en nom propre mais si les sociétés sont concernées, cela me permettrait d’écarter le risque de requalification en opération immobilière ( marchands de bien).

Merci pour votre éclairage.

Mots-clés : fiscalité, imposition, plus value, terrain, valls

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#2 12/09/2014 15h04 → Plan de relance de l'immobilier-Valls : abattement exceptionnel de 30% ? (fiscalité, imposition, plus value, terrain, valls)

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Bonjour,

Pour la date d’application, c’est à compter du 1er septembre 2014.

Concernant les sociétés à l’IR…. votre interrogation n’est pas des plus claire, si c’est une SCI c’est le même type abattement que pour une personne physique si c’est une SARL ça marche différemment.

Dans tous les cas , il vous faudra vous dépêcher, en effet l’abattement prendra fin le 31/12/15, ce qui laisse peut de temps pour obtenir l’arrêté autorisant le lotissement / faire les travaux / faire les découpages etc…. en général, il faut compter plus d’un an entre le lancement du lotissement et la vente du premier lot.

Pour ce qui est de la requalification comme marchand de biens, elle s’étudie non seulement au moment de la vente / mais il est aussi pris en compte l’intention spéculative au moment de l’achat… si vous êtes déjà propriétaire du terrain, intercaler une société maintenant n’a donc que peu d’intérêt… d’autant plus qu’il faudra payer à nouveau les "frais de notaire ".


Blog sur l'investissement immobilier: http://investimmo-autrement.fr/

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#3 12/09/2014 15h30 → Plan de relance de l'immobilier-Valls : abattement exceptionnel de 30% ? (fiscalité, imposition, plus value, terrain, valls)

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Réputation :   1083 

Pour la "plus value immobilière", il n’y aura guère de différence pour un particulier entre détenir le bien en direct ou via une société transparente à l’IR, sauf dans des cas très particuliers.

Si l’opération est effectuée par un "marchand de bien" (que ce soit une personne physique ou une société), la plus-value est traitée complètement différemment.

Pour "profiter" du -30%, le plus simple est de vendre le terrain à un promoteur, qui se chargera (c’est un peu son métier !) de tout le reste. Mais n’espérez pas récupérer votre chèque tout de suite : le promoteur vous proposera sans doute une promesse d’achat, sous réserve de plein de choses (obtention des autorisation pour lotir, du financement, les premières ventes, etc.).


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#4 15/09/2014 14h06 → Plan de relance de l'immobilier-Valls : abattement exceptionnel de 30% ? (fiscalité, imposition, plus value, terrain, valls)

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Je voulais en effet créer une société de construction vente afin d’être dans les clous d’un point de vue fiscal. Le but etant d’éviter le redressement fiscal ( marchands de bien) avec une réalisation et commercialisation en nom propre.

Le terrain serait apporté a la société lors de sa création et nous serions tenu, en tant que propriétaire, à payer l’impot sur la plue value, en beneficiant des 30% d’abattement.

Estimons la valeur du terrain a 600k. Le prix d’acquisition a 100k, l’impot sur la plue value aurait ete de 500 000 x34.5%=172500, mais avec l’abattement fiscal je ne règle que……..d’ailleurs comment calculer cet abattement? 34,5-30% soit 4,5% d’impôt?

Une fois le terrain dans la SCCV, je réalise les travaux, puis je commercialise.

Pour calculer mon impôt sur le revenu suite a la commercialisation des lots, je déduis du prix de vente, le coût d’acquisition et le coût des travaux. Je suis donc imposé sur ce résultat en bénéficiant des 30% d’abattement?

Je suis allé voir un avocat fiscaliste, mais ces conseils n’ont pas été des plus clair. Celui que j’ai retenu c’est de vendre à Un promoteur et ne pas m’enquiquiner avec des travaux, comme GBL me le conseil.

Mais je ne vais pas arriver à tirer le meilleur profit de ce terrain, en le cédant à un promoteur.

Je rappel que j’ai acheté en 2011,  un terrain de 4500 m² dont 1200 était constructible et le reste en terrain d’agrément ( c’est ce qui apparaît sur mon acte), car le terrain était réputé non constructible d’une part et grevé du ligne Électrique d’autre part…….mais le PLU vient de changer et je viens de régler une facture de 71k à erdf pour  avoir enfoui cette ligne…..

J’ai déjà détaché et revendu les 1200m en 2012, car nous ne souhaitions plus construire car nous allons quitter cette région.

Je crois que la volonté de spéculer sur ce terrain sera difficile a faire admettre au TA par l’administration fiscal.

Si d’un point de vue fiscal la sccv n’est pas plus pénalisante que l’opération en nom propre, je la crée, sinon je prends le risque de réaliser ce lotissement sans structure.

Merci pour votre éclairage.

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#5 15/09/2014 16h02 → Plan de relance de l'immobilier-Valls : abattement exceptionnel de 30% ? (fiscalité, imposition, plus value, terrain, valls)

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Pour le calcul de l’abattement, il va s’appliquer sur le montant de la plus-value…. au final vous allez payer seulement 70 % de la plus-value que vous auriez payé sans cet abattement.

Dans votre cas : 70 % * 34.5 % * (Prix de vente - ( Prix d’acquisition + Montant travaux / frais divers)). Dans le montant des travaux, il ne faudra pas oublier le coût d’enfouissement de la ligne électrique.

Ayant déjà vendu un bout de terrain en 2012, vous risquez dés la prochaine vente (à un promoteur, un particulier etc….) de franchir la ligne jaune, en effet l’habitude sera acquise (vente répétée dans le temps ) et il conviendra d’analyser le caractère spéculatif. Le délai très court entre l’achat et la vente risque de ne pas jouer en votre faveur.

Avez-vous des moyens de justifier un intérêt quelconque à détenir ce terrain ? (construction d’une habitation sur une partie du terrain etc….) Avez-vous des justifications à apporter sur une vente aussi rapide ? (problème financier / séparation / déménagement etc…). Si oui, ça vous fera des billes pour vous défendre vis à vis de l’administration fiscale (le cas échéant).

Je ne suis pas sûr que la SCCV soit autorisé pour votre opération… à vérifier.


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#6 16/09/2014 09h42 → Plan de relance de l'immobilier-Valls : abattement exceptionnel de 30% ? (fiscalité, imposition, plus value, terrain, valls)

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ok pour le calcul de la plus valus.

Finalement, ne devrais je pas aller consulter la direction départementale des impôts pour leur exposé mon projet et obtenir une réponse officielle et definitive?

Quit a payer des impôts autant le faire sans pénalité!

merci

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