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Forums des investisseurs heureux

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#1 09/09/2014 19h42 → Achat locatif dans une résidence de tourisme... (locatif)

Membre
Réputation :   72 

bonjour,

Je vais visité un appartement de un hotel du 77.
prix 46000 négociable à 40000 euros facilement.
Bail de 9 ans qui se termine dans 1 ans.

Mon objectif est de ne pas reconduire le bail.
Il faut verser une indemnité de 3 ans de loyer soit 10000 euros environs
une tva que je n’ai pas compris.

Un appartement comme sa vaut 90000 euros en tant normal.

Es possible de se le gérer soit même alors que les autres appartements sera gérer par une société?

je connais uniquement l immobilier en lmnp mais pas celui ci?

Merci de votre aide, j’ai cru comprendre qu’il y a de l’arnaque la dessous… Mais si je peu le récupérer et le louer moi même…..???

Mots-clés : locatif


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#2 09/09/2014 21h46 → Achat locatif dans une résidence de tourisme... (locatif)

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Réputation :   127 

La première question : êtes vous copropriétaire des parties communes ?

Y a t il un compteur électrique pour la chambre que vous envisagez d’acheter ? Idem pour l’eau (moins dramatique car vous pouvez l’installer par vos moyens).

A la Défense il y a pas mal de LMnp  en vente actuellement avec des situations diverses. Rentabilité (max?) 4%. Taux de remplissage élevé d’après l’agent immo.

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#3 09/09/2014 22h59 → Achat locatif dans une résidence de tourisme... (locatif)

Modérateur
Réputation :   1080 

Si vous ne reconduisez pas le bail, il faudra verser une indemnité, mais son montant n’est en rien "fixe", mais à négocier avec le locataire, et en cas de désaccord c’est un juge qui décidera (avec des frais de justice à prévoir pour les 2 parties, sans doute moins pénibles pour le gros que pour le petit=vous) de la valeur du fond de commerce que représente l’exploitation de ce bien pour votre locataire (et que vous détruisez en ne renouvelant pas le bail commercial).

Si l’acheteur initial (celui qui vous revendrait) a récupéré la tva sur son achat, en s’engageant à le louer à un exploitant respectant les conditions requises (de mémoire : au moins 3 des 4 types de services d’une résidence avec service), et que ces conditions ne sont plus respectées par vous (ce qui est plus que probable), il faudra effectivement rembourser le prorata de TVA (par ex 12/20 de la tva récupérée, si c’est après 8 ans).

En plus, vous allez vous retrouver dans une copropriété, avec un exploitant qui aura les pouvoir de la majorité des lots, donc qui fera ce qu’il veut.

IL n’y a pas nécessairement d’arnaque, mais vous engager la-dedans revient à accepter pas mal de potentielles galères. Bon courage. (Moi je ne le ferais pas).


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#4 10/09/2014 11h41 → Achat locatif dans une résidence de tourisme... (locatif)

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Merci des réponse, oui les parties communes sont en copropriété.

Non, pas de compteur électrique dans la chambre….


Vous dite : Si l’acheteur initial (celui qui vous revendrait) a récupéré la tva sur son achat, en s’engageant à le louer à un exploitant respectant les conditions requises (de mémoire : au moins 3 des 4 types de services d’une résidence avec service), et que ces conditions ne sont plus respectées par vous (ce qui est plus que probable), il faudra effectivement rembourser le prorata de TVA (par ex 12/20 de la tva récupérée, si c’est après 8 ans). - See more at: Info • Forums des investisseurs heureux

Il me semble que puisque le vendeur n’a pas garder le bien 20 ans, lors de la revente, il reverse la tva à l’état.. mais je suis pas sur.   ?????

Après, c’est sur que je devrai suivre le gestionnaire…. mais je louerai le bien à qui je veux, au montant que je veux… facilement 400 euros pour un prix d’achat de 40000 euros frais de notaire inclus + l’indemnité… c’est la rentabilité élevé pour l’île de France qui me tente… la personne qui vend est une anglaise qui est pressé…

Mais si le gestionnaire fait défaut, je n’aurais plus rien à voir avec lui? sa me protège dans un sens… mais pour les partie commune comment cela se passe???


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#5 10/09/2014 14h45 → Achat locatif dans une résidence de tourisme... (locatif)

Modérateur
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Il n’y a pas que les parties communes qui sont en copropriété : le bien vendu est sans doute simplement un lot de la copropriété.

Je ne sais plus trop qui devra reverser le prorata de TVA (votre vendeuse anglaise sans doute, car c’est elle qui avait pris un engagement qu’elle ne respectera pas, et que l’acheteur ne reprendra pas), mais c’est assurément seulement un prorata (et pas la totalité), et de toute manière ça a un impact sur le prix (à vous de clarifier qui le supporte) du bien.

Si le gestionnaire fait défaut, vous ne percevrez plus de loyer (mais certaines charges continueront à courir : taxe foncière, charges de copropriété), et l’immeuble risque de pas mal se dégrader (sans personne à la barre…), et ça durera longtemps avant de revenir à une situation plus "normale". Donc ce n’est pas forcément une perspective très alléchante.


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#6 10/09/2014 22h31 → Achat locatif dans une résidence de tourisme... (locatif)

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vous dite : Si le gestionnaire fait défaut, vous ne percevrez plus de loyer (mais certaines charges continueront à courir : taxe foncière, charges de copropriété), et l’immeuble risque de pas mal se dégrader (sans personne à la barre…), et ça durera longtemps avant de revenir à une situation plus "normale". Donc ce n’est pas forcément une perspective très alléchante. - See more at: Achat locatif dans une résidence de tourisme…

Si je ne renouvelle pas le bail, je suis libre de loué MON BIEN ?
Cependant, cela doit être compliquer pour les charges des parties communes ect non?

Cela arrive que un investisseur sur les résidences de tourismes ne renouvelle pas le bail? c’est pas mieux de fixer soit même les loyer?
J’ai halluciné, pour l’hôtel, c’est 60 euros la nuit sur le sit : résidences du parc à montevrain à coté de disney, val d’europe, 35min de paris.. il est bien situé.

Je peu l’avoir à 35000 euros….. avec frais de notaire, indemnité d’éviction ect 50000 euros… même si j’oublie 10 ou 20000 euros sa reste une très bonne rentabilité… mais c’est dans un hotel ou le gestionnaire aura le reste…..
Serais-je vraiment libre de le loué à qui je le veux?
Dans les résidences de tourisme, si il y a des travaux, se sera que pour les partie communes, je ferais ce que je veux pour mon appartement???


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#7 10/09/2014 22h39 → Achat locatif dans une résidence de tourisme... (locatif)

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Dans le message #5 de GBL. Vous achetez le bien, le bail et l’engagement. Si vous dénoncez le bail, c’est vous qui retrocedez le prorata de la TVA et non pas l’anglaise.

Sans compteur électrique, ça va être romantique ;-) a ma connaissance,  le courant ne pas encore en WiFi. Certains aspects sont a régler. Lisez bien le règlement de la copropriété.

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#8 10/09/2014 22h51 → Achat locatif dans une résidence de tourisme... (locatif)

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c’est pas un problème, sa rentrera dans la négociation… je peu le toucher pas chère… mais c’est possible de mettre un compteur électrique et d’eau à ma charge? de gérer moi même les loyer dans cet hotel?
Je peu l’acheté et reprendre le bail… l’anglaise paye la tva… et dans 8 mois je crois, c’est la fin du bail, c’est moi le propriétaire et je refuse et paye des droit de rétractation…?

Sa l’air de faire beaucoup de frais, mais un appartement de 20m2 à montevrain se vend 90000 euros en moyenne….

???

je le visite demain 17h


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#9 10/09/2014 23h37 → Achat locatif dans une résidence de tourisme... (locatif)

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je comprend pas trop comment vous allez faire le prorata des services assurés par le gestionnaire (il vous facturera ce qu’il veut)???

à mon avis ce n’est pas réaliste ni réalisable


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#10 13/09/2014 11h25 → Achat locatif dans une résidence de tourisme... (locatif)

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bonjour,

j’ai visité l’hôtel.. 153 logements.
mon projet est possible mais extrêmement compliquer.. en gros sa sert à rien et c’est pas rentable avec tout les frais à payer et la complexité sur le montant des charge sans compteur individuelle dans un hôtel.

Sinon reprendre le bail mais je n’ai pas confiance en ce genre de gestionnaire qui attende la fin du bail pour demander une somme énorme pour des travaux par exemple et décider du montant du loyer…


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#11 13/09/2014 14h33 → Achat locatif dans une résidence de tourisme... (locatif)

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Vous êtes arrivé à la bonne conclusion wink

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