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Forums des investisseurs heureux

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#26 08/09/2014 11h31 → Foncière cotées vs Immobilier locatif en direct : comparaison entre REIT et locatif... (immobilier locatif siic foncière cotée reit locatif immeuble rapport)

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Dans la comparaison immo - actions, je pense qu’il faut voir qu’acheter des actions comme nous le faisons se compare à acheter des SCPI. Certes le marché actions est plu varié et avec des entreprises qui ont un cout d’agence moindre que les SCPI.

Acheter un bien immobilier et pouvoir le retaper pour atteindre une rentabilité de 10% correspond plus à acheter le contrôle d’une entreprise et la retaper. I.e. acheter le contrôle de Tesco et externaliser la valeur de l’immo. Bon dans les faits, ce n’est pas vraiment accessible. Cela dit on peut investir avec des gens qui sont dans cette optique (Buffet et co).

L’immo c’est un peu le LBO du peuple smile

Je pense que comme les investisseurs immobiliers peuvent emprunter tout le capital dont ils ont besoins et qu’ils sont limités pour gérer efficacement du "retappage", il n’y a pas de société cotées de ce type sur le marché. C’est bien dommage.

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#27 08/09/2014 12h34 → Foncière cotées vs Immobilier locatif en direct : comparaison entre REIT et locatif... (immobilier locatif siic foncière cotée reit locatif immeuble rapport)

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JesterInvest a écrit :

Je pense que comme les investisseurs immobiliers peuvent emprunter tout le capital dont ils ont besoins et qu’ils sont limités pour gérer efficacement du "retappage"

Quelles limites identifiez vous à l’efficacité ?


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#28 09/09/2014 21h15 → Foncière cotées vs Immobilier locatif en direct : comparaison entre REIT et locatif... (immobilier locatif siic foncière cotée reit locatif immeuble rapport)

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tikitoi a écrit :

valeurbourse a écrit :

@DDtee : je ne suis pas nécessairement totalement d’accord avec vous. On peut également emprunter pour acheter des REITs : c’est ce que je fais !

Bonne soirée,
Boris

Crédit conso ou bien demande de financement comme pour un crédit immo ??

Ni l’un ni l’autre : j’achète à la marge, par le biais de mon courtier Lynx. J’emprunte à 2,6% et je place à 8%. Evidemment, il faut un petit capital de départ…

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#29 09/09/2014 22h20 → Foncière cotées vs Immobilier locatif en direct : comparaison entre REIT et locatif... (immobilier locatif siic foncière cotée reit locatif immeuble rapport)

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Bonsoir,
pour les impôts ça se passe comment?

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#30 10/09/2014 00h00 → Foncière cotées vs Immobilier locatif en direct : comparaison entre REIT et locatif... (immobilier locatif siic foncière cotée reit locatif immeuble rapport)

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@pachakuti : je ne comprends pas la question. M’est-elle adressée ?

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#31 10/09/2014 00h03 → Foncière cotées vs Immobilier locatif en direct : comparaison entre REIT et locatif... (immobilier locatif siic foncière cotée reit locatif immeuble rapport)

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valeurbourse a écrit :

j’achète à la marge, par le biais de mon courtier Lynx. J’emprunte à 2,6% et je place à 8%. Evidemment, il faut un petit capital de départ…

Bonjour,

Votre façon de procéder m’intéresse.
De quel levier disposez vous avec ce taux de 2,6 % ?

Quid de la fiscalité ? Le total du dividende est fiscalisé ? Les 2,6% payés peuvent ils être déduits quelque part ? sur le dividende ou sur la plus value ?

Merci d’avance pour vos réponses.

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#32 10/09/2014 00h15 → Foncière cotées vs Immobilier locatif en direct : comparaison entre REIT et locatif... (immobilier locatif siic foncière cotée reit locatif immeuble rapport)

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Pas de déduction possible des intérêts en France. C’est possible aux US par contre.

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#33 10/09/2014 10h03 → Foncière cotées vs Immobilier locatif en direct : comparaison entre REIT et locatif... (immobilier locatif siic foncière cotée reit locatif immeuble rapport)

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valeurbourse a écrit :

@pachakuti : je ne comprends pas la question. M’est-elle adressée ?

Oui désolé, je me demandais s’il y avait une possibilité de déduire les intérêts d’emprunt, d’une façon ou d’une autre (mais légalement)!

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#34 10/09/2014 10h15 → Foncière cotées vs Immobilier locatif en direct : comparaison entre REIT et locatif... (immobilier locatif siic foncière cotée reit locatif immeuble rapport)

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DDtee a écrit :

JesterInvest a écrit :

Je pense que comme les investisseurs immobiliers peuvent emprunter tout le capital dont ils ont besoins et qu’ils sont limités pour gérer efficacement du "retappage"

Quelles limites identifiez vous à l’efficacité ?

Imaginons que vous soyez un expert de l’immobilier comme il y en a sur le forum et vous arrivez à des rentabilités de 10%. Vous vous dites je vais faire une société coté pour faire ce que je sais faire pour compte de tiers en prenant ma commission disons 1%, je laisse 9% aux investisseurs.

Vous levez 100M€, ce qui fait environs 1000 biens à retaper à trouver puis à retaper. Il faut du coup une organisation assez conséquente en nombre de personnes. Sauf à être un génie du management, ça va finir avec des achats moins pertinents, des coûts de travaux qui déraperont car mal surveillés, …

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#35 10/09/2014 10h34 → Foncière cotées vs Immobilier locatif en direct : comparaison entre REIT et locatif... (immobilier locatif siic foncière cotée reit locatif immeuble rapport)

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Il me semble en effet que dans votre exemple la difficulté ne serait pas d’organiser la remise en état des biens, de nombreuses sociétés proposent efficacement ce type de service, mais de conserver une approche coût intéressante.
Si il est difficile mais possible de trouver quelques biens avec une rentabilité de 10% minimum, en trouver 1000 me semble plus complexe (contrairement à une idée reçue l’effet volume n’est pas forcément efficient dans le domaine)
Si les coûts pour retaper un bien sont maîtrisés par les investisseurs immobiliers particuliers, c’est souvent par ce qu’ils acceptent de se former dans le domaine et d’y passer beaucoup de temps. Leur temps est gratuit, ce qui est impossible à reproduire à grande échelle, avec employés ou sous traitants.

A défaut de société cotée, vous pouvez vous associer avec ce que vous nommez "un expert" mais c’est une autre histoire…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#36 10/09/2014 10h35 → Foncière cotées vs Immobilier locatif en direct : comparaison entre REIT et locatif... (immobilier locatif siic foncière cotée reit locatif immeuble rapport)

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Totalement d’accord avec Jester, comme nous l’avons dit cela prends énormément de temps mais cela est rentable pour un particulier car il le fait sur " son temps libre".
Maintenant faites ça en société et il faudra payer chaque heure de recherche d’un bien, chaque visite, chaque devis réalisé / analysé. Déjà a ce moment votre rentabilité aura prit un coup dans l’aile.

De même trouver un appart qui promet une bonne marge est faisable la bonne occasion peut toujours se trouver. Trouver 1000 bonnes occasions l’est beaucoup moins.
Il ne faut pas oublier que l’on part du principe qu’il faut investir seulement dans des coins que nous connaissons bien donc au bout d’un moment il n’y aura plus que des biens lambda en vente mais plus de pépites.

Tout cela faisant que la rentabilité va vite chuter de 10 a 3-5% pour frôler une SCPI de base.

Maxime31


"L'épargne et l'accumulation de biens de capitaux qui en résulte sont au début de chaque tentative d'améliorer les conditions matérielles de l'homme; c'est le fondement de la civilisation humaine" #Ludwig Von MISES

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#37 10/09/2014 10h36 → Foncière cotées vs Immobilier locatif en direct : comparaison entre REIT et locatif... (immobilier locatif siic foncière cotée reit locatif immeuble rapport)

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valeurbourse a écrit :

tikitoi a écrit :

valeurbourse a écrit :

@DDtee : je ne suis pas nécessairement totalement d’accord avec vous. On peut également emprunter pour acheter des REITs : c’est ce que je fais !

Bonne soirée,
Boris

Crédit conso ou bien demande de financement comme pour un crédit immo ??

Ni l’un ni l’autre : j’achète à la marge, par le biais de mon courtier Lynx. J’emprunte à 2,6% et je place à 8%. Evidemment, il faut un petit capital de départ…

Pour ceux qui n’ont pas la chance d’avoir lynx ni interactive brokers pour en profiter, que pensez-vous de l’intérêt de passer par les avances d’assurance vie ?

Je peux avoir une avance maximum correspondant à 60% de mes avoirs. Le taux est le taux du contrat euro de l’année précédente + 1%. L’avance est accordée pour délai maximal de 8 ans.

Cela peut-il être intéressant selon vous ou bien trop cher (on ne peut pas luter avec la marge proposée par IB malheureusement)

En vous remerciant.

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#38 10/09/2014 12h23 → Foncière cotées vs Immobilier locatif en direct : comparaison entre REIT et locatif... (immobilier locatif siic foncière cotée reit locatif immeuble rapport)

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@Maxime31 : il y a du vrai dans ce que vous dites. Mais vous pouvez également raisonner inversement, en considérant que le management d’un REIT est constitué de professionnels expérimentés bénéficiant d’un réseau que vous n’aurez jamais. Le REIT en lui-même, de par sa taille, peut bénéficier de taux et d’une diversification (géographique ou de types de biens) que vous n’aurez pas non plus.
Regardons les choses sous un autre angle. En tant qu’investisseur dans l’immobilier, vous pourrez trouver de bonnes affaires, certes. Mais la bourse permet d’obtenir des décotes très significatives (ex. Tour Eiffel, qui cotait vers les 35 euros et qui me versait plus de 10% de dividendes par an; j’ai d’autres exemples). Et c’est très simple à comprendre : la volatilité est bien plus faible dans l’immobilier en raison du temps qu’un bien met pour se vendre (trois mois minimum), alors que c’est immédiat en bourse. C’est cette instantanéité qui permet aux actionnaires de brader sous la panique… et à vous d’acheter avec de magnifiques décotes.

@franck71 : je ne m’y connais absolument pas en assurance vie, désolé. Je m’aperçois que beuacoup d’investisseurs sous-estiment le choix de leur courtier en se concentrant essentiellement sur le coût du service rendu et non sur ce service en lui-même (je ne dis pas que c’est votre cas). Grâce à Lynx je gagne beaucoup plus d’argent qu’avec n’importe quel autre courtier, par la somme de petits détails comme ceux-ci :
- prêts de titres
- vente de puts/calls
- achat à la marge
- achat/emprunt des devises étrangères
C’est pour moi ce genre de détails qui permettent de gagner un ou deux pourcents de plus par an sans prende de risque. Considérez ce minime gain sur vingt ans et cela fait une différence colossale.

@pachakuti : oui, bien sûr, vous pouvez déduire les intérêts, mais seulement dans le cadre d’une entreprise soumise à l’IS. C’est d’ailleurs une optimisation très intéressante que j’aurais utilisée si ma société n’était pas une SFP.

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#39 10/09/2014 13h14 → Foncière cotées vs Immobilier locatif en direct : comparaison entre REIT et locatif... (immobilier locatif siic foncière cotée reit locatif immeuble rapport)

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Merci beaucoup! J’avais effectivement le cas de la société à l’IS en tête.

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#40 12/09/2016 09h34 → Foncière cotées vs Immobilier locatif en direct : comparaison entre REIT et locatif... (immobilier locatif siic foncière cotée reit locatif immeuble rapport)

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Bonjour Phillippe,

Aujourd’hui votre livre me donne des mots de tetes !
Je suis en train de chercher des biens immobiliers en direct mais je vais de deception en deception.
D’ou je me souviens que les siics serait peut etre une bonne alternative.

A comparons, j’ai pris les chiffres suivants

Evolution d’une SIIC (dividende reinvestis) l’action de 10% par an (cours + dividende). Avec un capital de depart de  20000€ donne au bout de 20 ans => 134500€


Investissement immeuble  d’un bien de 100000€

Frais de notaire = 10000€

Epargne de précaution = 10000€

Loyers perçu sur 20 ans = 200000€

Charges 50% sur les loyers = 100000€

Donc l’investisseur a sorti 20000€ de sa poche sur 20 ans et au final, il a un capital de 100000€



Pour les charges, je les retiens de cette manière :

-          Vacances locatives 10%

-          Taxe Foncière 8%

-          Agence Immobilière + Assurance loyers impayés 10%

-          Réparation annuelle 10%

-          Assurance de l’immeuble 2%

-          Intérêts d’emprunt 8%

Je suis très intéressé de connaitre vos points de vue

Merci

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#41 12/09/2016 13h19 → Foncière cotées vs Immobilier locatif en direct : comparaison entre REIT et locatif... (immobilier locatif siic foncière cotée reit locatif immeuble rapport)

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J’ai déplacé votre message dans la file idoine.

Pour moi, comparer un investissement en REIT ou dans l’immobilier en direct, c’est un peu comparer des pommes et des poires : le point commun c’est le mot "immobilier" dedans, mais la comparaison s’arrête ici.

Ceci étant dit, attention à ne pas être trop optimiste :

simlyon a écrit :

Evolution d’une SIIC (dividende reinvestis) l’action de 10% par an (cours + dividende). Avec un capital de depart de  20000€ donne au bout de 20 ans => 134500€

Il faut plutôt tabler sur du 6-7% par an et ce sera déjà pas mal. Les performances passées (30 dernières années) ont été exceptionnelles pour les REITs/SIIC, car l’environnement taux/inflation a évolué de manière très favorable sur la période. Il n’est pas certain du tout que les 30 prochaines années le soient tout autant.

Et je le dis en tant que grand fan des foncières cotées !

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#42 12/09/2016 14h56 → Foncière cotées vs Immobilier locatif en direct : comparaison entre REIT et locatif... (immobilier locatif siic foncière cotée reit locatif immeuble rapport)

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Simlyon, votre analyse est basée sur certaines hypothèses qui amènent ce résultat. Ces hypothèses sont éventuellement discutables, dont les 10% annuel pour une foncière cotée.

Il y a surtout que votre calcul ne tient AUCUNEMENT compte d’une quelconque appréciation de l’immobilier pendant 20 ans … En changeant juste ce paramètre, et en prenant comme base de calcul 2% par an qui est l’objectif annoncé par les banques centrales d’inflation annuelle: 2% par an ramènent à 48,60% au bout de 20 ans, donc vous pouvez rajouter 48,6K de plus-value latente sur votre immeuble acheté 100K et votre conclusion change totalement.

(Note: Bien qu’il faille déduire les 10K de frais de notaire que j’ai l’impression que vous n’avez pas intégré dans le calcul, l’immobilier physique en direct resterait devant. L’épargne de précaution n’a par contre rien à faire dans cette analyse)

EDIT: Ravito, vouloir faire disparaître totalement un message parce qu’il était erroné n’est pas cool quand il y a eu une réponse. Le post de kc44 en dessous en devient incompréhensible. Pour auriez pu rajouter une mention pour corriger. [IH] du coup j’ai supprimé le message de Ravito et Kc44

Dernière modification par Mevo (12/09/2016 15h10)

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#43 13/09/2016 00h39 → Foncière cotées vs Immobilier locatif en direct : comparaison entre REIT et locatif... (immobilier locatif siic foncière cotée reit locatif immeuble rapport)

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En sens inverse on peut acheter des REIT avec levier aussi, selon les courtiers/banques…

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#44 13/09/2016 03h09 → Foncière cotées vs Immobilier locatif en direct : comparaison entre REIT et locatif... (immobilier locatif siic foncière cotée reit locatif immeuble rapport)

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Je souris car je pense qu’une des clés de l’investissement est de savoir bien compter.
On voit tellement d’erreurs surtout avec de simples pourcentages, les exemples ne manquent pas:
Si une action perd 20% il faudra qu’elle remonte de 25 pour revenir à son point de départ.
En SCPI les SG publient des rendements incluant les frais sur le prix de part, les AV le font hors frais. Beaucoup n’y voient que du feu. Je passe sur ces frais calculés un jour selon le prix net un jour selon le prix frais inclus.
Pour comparer différents véhicules immobilier il faut beaucoup de rigueur et tenir compte de tous les paramètres de calcul.

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