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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 06/09/2014 23h09 → Foncière cotées vs Immobilier locatif en direct : comparaison entre REIT et locatif... (immobilier locatif siic foncière cotée reit locatif immeuble rapport)

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Bonsoir,

je prends l’investissement dans l’immobilier très au sérieux, considérant que c’est une façon de s’enrichir sur le très long terme d’apparence facile et peu risquée.

Pourquoi dis-je d’apparence ? Je m’explique en quelques mots. L’immobilier locatif est si peu rentable intrinsèquement qu’il est nécessaire d’avoir recours à l’effet de levier pour espérer pouvoir au final récupérer quelques maigres pourcents. Donc, pour avoir une rentabilité un peu supérieure à celle des meilleurs livrets, on utilise des artifices fiscaux comme l’encapsulation dans une SCI à l’IS combinée à un emprunt in fine de manière à obtenir le maximum d’amortissements et de charges et ainsi diminuer l’impôt sans amputer le cash-flow.
Tout cela est bien beau et marche à merveille dans un marché en hausse. Mais que se passe-t-il dans un marché baissier ? La réponse est simple : les prix des biens ne cessent de baisser (mais ce n’est pas important dans le cadre d’une constitution de patrimoine à long terme) et en conséquence les loyers également. Et c’est là où ça fait mal : quand une entreprise s’est endettée pour acquérir un bien, mais que les loyers deviennent largement inférieurs aux mensualités, cela conduit à la faillite…

Aussi, pour moi, le risque majeur réside dans la baisse des prix. Celui des locataires ou autres est secondaire (mais pas nul) et chacun l’appréhende à sa manière. Je ne puis toujours pas deviner ce que sera le marché de l’immobilier dans quelques années, mais je puis affirmer que :
- la demande en logements est forte; mais de moins en moins de personnes ont les moyens de se loger.
- L’économie française est au bord du gouffre (et le gouvernement actuel est en train de faire un grand pas en avant); il ne faut pas espérer une hausse des loyers.
- Les taux d’intérêt sont très bas et vont le rester encore un moment.
- Une chute des prix de l’immobilier serait catastrophique pour l’économie française puisque beaucoup d’hypothèques et de nantissements sont basés dessus. Dans un tel scénario, où l’économie de l’immboilier prend une place majeure en France, l’appauvrissement soudain d’une partie de la population aurait de graves conséquences sur l’économie globale du pays. Le gouvernement a donc grand intérêt à maintenir les prix aux niveaux actuels (au mieux) ou à en ralentir leur chute.
Pour finir ce paragraphe, et ce n’est que mon opinion, il y a de très fortes chances que la baisse que l’on observe cette année se prolonge encore quelques temps (peut-être plusieurs années), sur un rythme suffisamment doux pour que l’économie ne s’écroule pas.

Malgré tous les arguments que j’ai pu lire sur ce forum ou entendre ici et ailleurs, je suis convaincu qu’investir en direct dans l’immobilier locatif en France en ce moment est très risqué. Il y aura toujours des jeunes téméraires pour citer Buffett ("Soyez avide quand tout le monde vend et vendez quand tout le monde est avide"). Mais cette phrase est à double tranchant, car d’une part être avide ne signifie pas acheter n’importe quoi n’importe quand, et d’autre part, il arrive parfois que le marché a raison (c.f. Dreman lui-même qui a perdu près de 90% de sa fortune en voulant être "avide" quand tout le monde vendait).

Il me reste un dernier point à aborder avant d’achever mon argumentation. Je suis assez surpris de voir que le formidable travail de notre hôte passe preque inaperçu. La construction de son portefeuille est admirable, une belle leçon d’allocation d’actifs. Ses derniers achats concernent des REITs (foncières américaines) qui versent des dividendes réguliers de plus de 8%, avec de surcroît une décote sur les immeubles qu’ils détiennent ! Difficile de faire autant avec de l’immobilier locatif. De plus, ces REITs qui opèrent dans un marché qui n’est pas surrévalué (comme c’est le cas en France) sont suffisamment bien gérées qu’il est concevable d’en acquérir desparts à crédit (ce que je fais). Le rendement peut alors passer à 10, 15 ou 20% suivant le levier choisi.
Les patriotes pourront également se concentrer sur les valeurs françaises, comme Paref ou MRM qui distribuent de généreux divdendes et décotent de 50% sur leur ANR. Cela ne paraît-il pas bien moins risqué que l’immobilier locatif ? En plus, nul besoin d’en acheter pour 300k€ comme pour un immeuble, on peut en acheter la quantité qu’on veut, et en plus on les panacher entre elles (françaises, américaines, allemandes, espagnoles…) pour diversifier les risques de bulle locale.

Conclusion de mon plaidoyer. L’investissement locatif induit naturellement une forte dose d’emprunt, qui, dans une période aussi incertaine que maintenant, devient un risque que je ne peux pas courir. En revanche, je me constitue avec un léger effet de levier un patrimoine d’immobilières qui bon an mal an me rapporte plus en cash que l’investissement locatif avec nettement moins de risque (et sans les tracas). L’exemple d’IH en est une parfaite illustration (merci au passage pour tout le travail qu’il fait bénévolement au quotidien).

J’espère que cela vous aidera dans vos réflexions.

Boris

Mots-clés : immobilier locatif siic foncière cotée reit locatif immeuble rapport

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#2 06/09/2014 23h28 → Foncière cotées vs Immobilier locatif en direct : comparaison entre REIT et locatif... (immobilier locatif siic foncière cotée reit locatif immeuble rapport)

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Prendre exemple sur IH pour parler d’investissement immobilier est une blague non??? IH est surement très doué dans son domaine, mais certainement pas dans l’immobilier locatif en direct. Il n’aime tout simplement pas ça, il l’a dit assez souvent.

Quand vous écrivez qu’on s’enrichit plus facilement avec la pierre papier, vous êtes à côté de la plaque quand même. Faut être un minimum réaliste. Vous achetez vos REITS au prix du marché, vous les vendez au prix du marché. On voit ce que CYS a donné… Vous risquez de rester collé avec votre MV pendant un bon bout de temps, jusqu’a ce que le marché décide que ça remonte. Si vous achetez aux US, vous dépendez en plus du taux de change. Le dollar remonte en ce moment, mais un jour il redescendra, et vos dividendes aussi. Et vous êtes imposés à 15% à la source, plus à l’IR ici (avec 40% d’abattement)
Quand vous achetez un immeuble, vous cherchez celui qui est sous le prix du marché, vous le rénovez et le louez ou revendez au dessus du prix du marché (vu qu’il est refait à neuf) .Si vous êtes pas trop bête / flemmard, vous empochez une belle plus value. En location, vous pouvez éviter l’imposition un bon moment.

Par contre si vous investissez dans le 6e ou le 7e, effectivement, votre rentabilité doit être très limitée.


Left the Rat Race in 2013

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#3 07/09/2014 05h30 → Foncière cotées vs Immobilier locatif en direct : comparaison entre REIT et locatif... (immobilier locatif siic foncière cotée reit locatif immeuble rapport)

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@zx-6r : je suis d’accord avec vous, sauf sur l’exemple CYS qui est un mREIT donc sans objet ici pour la comparaison.

L’investissement physique avec emprunt et levier est complementaire de celui coté. Cela dit je pense que valeurbourse voulait dire qu’en ce moment le timing n’est peut etre pas opportun (je le rejoinds).

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#4 07/09/2014 09h35 → Foncière cotées vs Immobilier locatif en direct : comparaison entre REIT et locatif... (immobilier locatif siic foncière cotée reit locatif immeuble rapport)

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Cher ZX-6R,

où avez-vous lu que IH investissait dans l’immobilier locatif ? Êtes-vous certain que j’ai écrit cela ? Je vous propose de relire mon mail calmement, cela vous évitera d’une part de me prêter des propos et des intentions que je n’ai pas et d’autre part de rester un peu plus courtois.

Je reprends point par point ce que vous avez écrit, car je crois que certains éléments vous ont échappé.

ZX-6R a écrit :

Quand vous écrivez qu’on s’enrichit plus facilement avec la pierre papier, vous êtes à côté de la plaque quand même.

Je ne prends pas mon cas pour une généralité, car je n’ai pas écrit qu’ON s’enrichit facilement avec la pierre papier, mais que JE trouve cela moins pénible et actuellement moins risqué. Mais rassurez-vous, cela me demande aussi du travail.

ZX-6R a écrit :

Vous achetez vos REITS au prix du marché, vous les vendez au prix du marché.

Vous avez tout-à-fait raison. Mais prenez la peine de voir les performances des immobilières de IH, avec Gafgah par exemple, dont le cours a triplé en deux ans (et je ne compte pas les dividendes). Pensez-vous pouvoir faire autant avec de l’immobilier locatif ?
Moi dans ce cas ça ne me dérange pas de vendre au prix du marché.

ZX-6R a écrit :

Faut être un minimum réaliste.  On voit ce que CYS a donné… Vous risquez de rester collé avec votre MV pendant un bon bout de temps, jusqu’a ce que le marché décide que ça remonte.

Cette phrase me laisse perplexe. Quand vous investissez dans de l’immobilier locatif, avez-vous un horizon d’un an ? Je ne crois pas. Pour CYS, c’est pareil. Le cours a baissé, et alors ? Il va remonter, ou pas. C’est le principe de la bourse. En attendant, sur la période, IH est positif, avec tous les dividendes perçus. N’est-ce pas ce qui compte ? Et s’il souhaite garder son titre à vie comme tout bon investisseur buy and hold ? L’important n’est-ce pas les cash-flows ? Il y en a un qui l’a très bien compris, c’est Warren Buffett.
Au passage, CYS est un mREIT et non un REIT, cela n’a vraiment, mais vraiment rien à voir.

ZX-6R a écrit :

Si vous achetez aux US, vous dépendez en plus du taux de change. Le dollar remonte en ce moment, mais un jour il redescendra, et vos dividendes aussi.

Oui, mais ça ne pose aucun problème, en particulier si comme je l’ai écrit plus bas, il y a diversification géographique. C’est ce que je fais, sauf en Grande-Bretagne où une bulle est en train de se créer (cela rejoint d’ailleurs l’idée de ne pas acheter en France).

ZX-6R a écrit :

Et vous êtes imposés à 15% à la source, plus à l’IR ici (avec 40% d’abattement)

Exactement pareil qu’une entreprise française.
Et de plus, n’êtes-vous pas imposé sur vos loyers quand vous investissez en direct ? Et quid de l’abattement dans ce cas ?

ZX-6R a écrit :

Quand vous achetez un immeuble, vous cherchez celui qui est sous le prix du marché, vous le rénovez et le louez ou revendez au dessus du prix du marché (vu qu’il est refait à neuf). Si vous êtes pas trop bête / flemmard, vous empochez une belle plus value.

Rappelez-vous que nous parlons d’immobilier locatif.
Mais peu importe, je peux vous répondre à ce sujet-là également. Quel est votre marge une fois que vous avez payé les frais notariés et les travaux ? Avec plus de trois mois où votre argent est immobilisé sans travailler, qui plus est. Êtes-vous vraiment certain de toujours pouvoir gagner de l’argent dans un marché baissier comme celui qui est le nôtre actuellement ? Je ne dis pas que c’est impossible. Je dis seulement que c’est risqué.

Je regrette que vous n’ayez pas répondu sur le sujet principal. J’aurais en effet préféré avoir votre point de vue ce qui me semble être le risque majeur actuellement, mais trop souvent sous-estimé (voire occulté), à savoir la baisse des loyers dans le cas de recours à l’emprunt. C’était d’ailleurs l’objet principal de mon post, qui n’avait vocation qu’à apporter un éclairage différent sur l’investissement locatif. Ensuite, je n’ai fait que proposer une alternative parmi d’autres, qui me sied particulièrement à l’heure actuelle. Mon choix aurait pu être tout autre dans d’autres circonstances.
La science de l’investissement est justement de savoir arbitrer en fonction des opportunités de marché, en recherchant la rentabilité où elle se trouve en mesurant les risques associés. Je n’ai absolument rien contre l’immobilier locatif (au contraire, je possède plusieurs biens en France et en Belgique), mais actuellement, je préfère acheter de la bourse avec une décote de 50% sur les actifs et confier la gestion à des professionnels qui feront bien mieux que moi. Dans cinq ans, je raisonnerai certainement autrement.

J’espère que c’est plus clair ainsi.
Boris

Dernière modification par valeurbourse (07/09/2014 10h21)

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#5 07/09/2014 10h10 → Foncière cotées vs Immobilier locatif en direct : comparaison entre REIT et locatif... (immobilier locatif siic foncière cotée reit locatif immeuble rapport)

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En résumé,il y’a des choses qu’on connait et qu’on aime et celles qu’on ne connait pas et que l’on aime pas.

On aura du mal à mettre d’accord les détracteurs de l’investissement immobilier qui prennent le marché dans sa globalité et les pro immo qui s’interessent à des secteurs géographiques ,à des types de biens  particuliers.


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#6 07/09/2014 10h23 → Foncière cotées vs Immobilier locatif en direct : comparaison entre REIT et locatif... (immobilier locatif siic foncière cotée reit locatif immeuble rapport)

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@toutdoucement : vous avez raison. Mais dans mon cas, je suis investissuer dans m’immobilier en direct et en bourse (j’ai mis à jour mon post  précédent). Tout est plutôt question d’arbitrage et d’opportunités.

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#7 07/09/2014 10h32 → Foncière cotées vs Immobilier locatif en direct : comparaison entre REIT et locatif... (immobilier locatif siic foncière cotée reit locatif immeuble rapport)

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Les arguments des uns et des autres sont défendables, ils dépendent en grande partie d’un avenir que personne ne peut lire à l’avance.

Cependant, il serait bon de considérer les choses à part égales : si il est possible d’acheter des actions avec une forte décote (vous parlez de 50% @valeurbourse) il est également possible d’acheter des biens en immobilier physique avec une grosse décote (de la même manière cela modifie profondement l’intérêt du placement).

Les REITs ont de vrais vertus, vous savez très bien les défendre, IH en à fait la démonstration explicative et pratique. Cependant, c’est un placement accessible uniquement avec une épargne déjà constituée contrairement à l’immo réel qui permet grâce au crédit de construire une épargne en partant de presque rien.
Ce dernier point fera une grande différence pour beaucoup !


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#8 07/09/2014 12h21 → Foncière cotées vs Immobilier locatif en direct : comparaison entre REIT et locatif... (immobilier locatif siic foncière cotée reit locatif immeuble rapport)

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Bon, je vais reprendre point par point alors.

valeurbourse a écrit :

L’immobilier locatif est si peu rentable intrinsèquement qu’il est nécessaire d’avoir recours à l’effet de levier pour espérer pouvoir au final récupérer quelques maigres pourcents. Donc, pour avoir une rentabilité un peu supérieure à celle des meilleurs livrets, …

Vous avez quelle rentabilité sur vos biens? Les meilleurs livrets c’est quoi? 2% net? Donc vous visez du 3-4% en immo? Moi je vise (et j’obtiens) du 10% net sur les derniers biens acquis. Les pires sont à 8% net. Petite préfecture de Province tranquille, quelques écoles mais un majorité de locataires actifs.

valeurbourse a écrit :

(…)dans un marché baissier (…) les prix des biens ne cessent de baisser  et en conséquence les loyers également(…)

C’est un sacré raccourci que vous prenez. Les loyers sont très loin d’être corrélés aux prix. Il y a une latence ENORME. Les prix à Paris sont repassés sous les 8k€ le m², pourtant je viens de remettre des biens en location en augmentant le loyer. Mes loyers en Province ne bougent pas. Les loyers ne baissent que si la demande locative est moins forte que l’offre. Quand vous investissez au centre ville et que vous proposez des biens de qualité, la demande est toujours forte.

valeurbourse a écrit :

(…)
- L’économie française est au bord du gouffre

Je ne crois pas au scenario catastrophe sauf victoire électorale du FN…

valeurbourse a écrit :

Malgré tous les arguments que j’ai pu lire sur ce forum ou entendre ici et ailleurs, je suis convaincu qu’investir en direct dans l’immobilier locatif en France en ce moment est très risqué.  (…)
Je suis assez surpris de voir que le formidable travail de notre hôte passe preque inaperçu. La construction de son portefeuille est admirable, une belle leçon d’allocation d’actifs.

C’est là que vous comparez l’incomparable. IH investit SON argent en Bourse. L’investisseur immobilier investit l’argent DE LA BANQUE.  L’effet de levier est énorme, ENORME. Quand vous empruntez à moins de 3% et placez à plus de 8% sur plusieurs millions, vous ne pouvez le comparer au fait de placer ses économies chaque mois dans des dividendes.  Et vous avez des plus values latentes disponibles à tout moment. OK, il faut compter 4 mois pour vendre, mais dans le cas d’une baisse de vos actions, vous êtes coincé pour de bon.

valeurbourse a écrit :

Ses derniers achats concernent des REITs (foncières américaines) qui versent des dividendes réguliers de plus de 8%

Ni COMINAR ni ARCP font 8%, CYS ne distribue pas des dividendes croissants et a un profil très risqué, et IH est en MV de -20%.

valeurbourse a écrit :

je me constitue avec un léger effet de levier un patrimoine d’immobilières qui bon an mal an me rapporte plus en cash que l’investissement locatif avec nettement moins de risque (et sans les tracas).

Ca c’est très personnel. C’est valable pour une personne qui a son style de vie bien en place, qui ne veut pas trop de risques et encore moins de tracas. Mais ca ne vous permet pas de dire que le locatif en direct est moins intéressant car pour ceux qui n’ont pas peur de faire des efforts, c’est autrement plus rémunérateur. Nous sommes plusieurs sur ce forum à être devenu rentiers ou proches de l’être grâce à l’immo en direct.


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#9 07/09/2014 13h23 → Foncière cotées vs Immobilier locatif en direct : comparaison entre REIT et locatif... (immobilier locatif siic foncière cotée reit locatif immeuble rapport)

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Vous oubliez aussi qu’un REIT, contrairement à l’immobilier physique, peut être vendu en une fraction de seconde avec des frais minimes, qu’on peut protéger sa plus-value latente par un ordre STOP et que surtout personne ne vous appellera à 3h du matin pour vous dire qu’il y a une fuite d’eau …

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#10 07/09/2014 14h07 → Foncière cotées vs Immobilier locatif en direct : comparaison entre REIT et locatif... (immobilier locatif siic foncière cotée reit locatif immeuble rapport)

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Je n’oublie pas les avantages des REIT, j’en ai aussi beaucoup en portefeuille. Je ne dis pas que c’est mal. Je vois simplement d’où je tire ma performance et grace à quoi j’ai pu devenir rentier.

Pour les ordres stop j’ai arrêté depuis longtemps. La "chasse" aux stops a le don de m’énerver au plus haut point. Voir dans sa messagerie qu’un stop a sauté sur un mouvement d’une micro seconde, non merci, je l’ai vécu.


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#11 07/09/2014 14h17 → Foncière cotées vs Immobilier locatif en direct : comparaison entre REIT et locatif... (immobilier locatif siic foncière cotée reit locatif immeuble rapport)

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ZX-6R a écrit :

Ni COMINAR ni ARCP font 8%

Cominar et ARCP font tous les 2 plus de 8% bruts par rapport au PRU d’IH. Cela dit, la comparaison n’a pas lieu d’être puisqu’il s’agit d’immobilier commercial qui a un profil plus risqué et donc un taux de capitalisation plus élevé que pour des habitations. Il faudrait comparer les rendements locatifs des logements avec des SCPI d’habitation ou des SIIC d’habitations mais je ne suis pas sur qu’il y en ait beaucoup.


"After all, you only find out who is swimming naked when the tide goes out." W. Buffett

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#12 07/09/2014 14h28 → Foncière cotées vs Immobilier locatif en direct : comparaison entre REIT et locatif... (immobilier locatif siic foncière cotée reit locatif immeuble rapport)

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lesson1 a écrit :

ZX-6R a écrit :

Ni COMINAR ni ARCP font 8%

Cominar et ARCP font tous les 2 plus de 8% bruts par rapport au PRU d’IH. Cela dit, la comparaison n’a pas lieu d’être puisqu’il s’agit d’immobilier commercial qui a un profil plus risqué et donc un taux de capitalisation plus élevé que pour des habitations. Il faudrait comparer les rendements locatifs des logements avec des SCPI d’habitation ou des SIIC d’habitations mais je ne suis pas sur qu’il y en ait beaucoup.

oui d’accord mais parlons au présent svp, Valeurbourse parle de REIT qui font du 8% et qui sont plus intéressantes que de l’immobilier en direct, il doit parler de REIT qu’on peut acheter aujourd’hui, pas de REIT qu’on pouvait acheter dans le passé. Quelles REIT font du 8% aujourd’hui, avec un historique de dividendes croissants supérieur à … 10 ans et un profil peu risqué?


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#13 07/09/2014 14h48 → Foncière cotées vs Immobilier locatif en direct : comparaison entre REIT et locatif... (immobilier locatif siic foncière cotée reit locatif immeuble rapport)

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Oui DDtee mais pas vendre avec un click! surtout pour les expats!

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#14 07/09/2014 14h56 → Foncière cotées vs Immobilier locatif en direct : comparaison entre REIT et locatif... (immobilier locatif siic foncière cotée reit locatif immeuble rapport)

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Il y a un point qui n’a apriori pas été abordé.  C’est la facilité de diversification géographique vie les REITs.

En achetant de l’immobilier en direct, vous êtes exposé au marché franco français.
Comment fait le riche médecin spécialiste à Mardrid ou à Dublin pour investir dans l’immobilier en direct?

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#15 07/09/2014 15h33 → Foncière cotées vs Immobilier locatif en direct : comparaison entre REIT et locatif... (immobilier locatif siic foncière cotée reit locatif immeuble rapport)

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Vu que je ne comprend absolument pas un seul mot du dernier message de Crosby, et je ne dois pas être le seul, l’investissement immobilier en direct me parait plus accessible aux personnes dotées d’une intelligence normale, alors qu’apparemment il faut bac +20 pour comprendre les marchés financiers complexes (ceux ou apparemment on gagne de l’argent)

big_smile


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#16 07/09/2014 15h56 → Foncière cotées vs Immobilier locatif en direct : comparaison entre REIT et locatif... (immobilier locatif siic foncière cotée reit locatif immeuble rapport)

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Bonjour Crosby,
Oui ça m’intéresse aussi
Ca ne me semble pas moins compliqué que l’immobilier en direct au contraire ; et ça a l’air de prendre moins de temps … et de mieux diversifier !

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#17 07/09/2014 16h36 → Foncière cotées vs Immobilier locatif en direct : comparaison entre REIT et locatif... (immobilier locatif siic foncière cotée reit locatif immeuble rapport)

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ZX-6R a écrit :

Vu que je ne comprend absolument pas un seul mot du dernier message de Crosby, et je ne dois pas être le seul, l’investissement immobilier en direct me parait plus accessible aux personnes dotées d’une intelligence normale, alors qu’apparemment il faut bac +20 pour comprendre les marchés financiers complexes (ceux ou apparemment on gagne de l’argent)

big_smile

C’est bien mon sentiment…C’est un peu comme les littéraires et les scientifiques,il faut choisir sa filière en fonction de ses aptitudes(et si on n’est ni l’un ,ni l’autre,il reste l’immobilier et les travaux manuels )


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#18 07/09/2014 21h16 → Foncière cotées vs Immobilier locatif en direct : comparaison entre REIT et locatif... (immobilier locatif siic foncière cotée reit locatif immeuble rapport)

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Bonsoir,

@Narzould : si, j’ai bien abordé le point de la diversification géographique dans mon précédent post, mais merci de le rappeler car cela me semble à moi aussi un point important.

@ZX-6R : merci pour votre réponse qui apporte des éléments très intéressants et qui ont mis en lumière certains raccourcis que j’ai pris, en effet. C’est tout l’intérêt d’un tel forum. Alors permettez-moi de répondre à vos réponses.

1. Ma rentabilité est en effet inférieure à la vôtre, et je vous félicite (ce n’est pas de l’ironie) pour votre performance. Un rendement minimum de 8% procure une certaine marge de sécurité. Mais je persiste à croire que vous êtes une exception, et qu’une grande majorité d’investisseurs dans l’immobilier locatif n’auront jamais votre rendement. C’était le sens de ma phrase.

2. Sur la baisse des loyers, seul l’avenir nous dira qui a tort ou raison car pour l’instant, on ne peut guère dire que le marché a véritablement baissé. Cependant, vous ne m’enlèverez pas de la tête que si les prix baissent, inéluctablement, ne serait-ce que par arbitrage, les loyers vont également baisser. C’est le principe de la concurrence. Mais vous avez raison sur un point, c’est que cela peut prendre un peu de temps; mais à l’échelle d’un emprunt sur dix ou vingt ans, cela devient très significatif.

3. Nul n’a de boule de cristal pour savoir ce que sera l’économie demain. De nombreux signes s’accumulent me faisant croire que le pire reste à venir. Donc, selon ma conviction, je préfère ne pas courir de risque et placer mon argent ailleurs. Vous avez évidemment le droit de penser le contraire et d’agir en conséquence.

4. Je ne suis pas d’accord avec ce que vous dites sur l’effet de levier. J’ai récemment acheté toutes mes REITs en jouant à la marge. Mon taux actuel est d’ailleurs de 25%, ce qui ne pas vous sembler énorme a priori, mais en relation avec le risque pris.
Je n’ai pas compris ce que vous dites au sujet des dividendes.

5. Pardonnez-moi mais ARCP et Cominar donnent environ 8% de dividende. Tout dépend du moment d’achat. Et vous remettez CYS au centre du débat, alors que ce n’est pas une REIT (je n’en ai pas en portefeuille, d’ailleurs). D’autre part, vous semblez assimiler baisse du cours et risque, ce qui est une hérésie pour tout investisseur dans la valeur, ce que je prétends être.

6. Sur le dernier point, je vous là aussi raison : c’est personnel. Mais je n’ai jamais prétendu détenir la vérité et ai systématiquement replacé mes propos dans un contexte bien précis, à savoir ma perception des choses à l’heure actuelle.

J’ai bien compris que vous avez un talent certain pour dénicher les bonnes affaires et vous enrichir par l’immobilier locatif. Je n’ai jamais dit que c’était impossible, bien au contraire. Et il est également possible, tout comme en bourse, de gagner de l’argent alors que tout le marché est en train de s’écrouler. La meilleure stratégie est à mon sens de faire ce que l’on sait faire au moment où c’est le moment de le faire.
Mon domaine d’investissement privilégié concerne les net net. Je n’en trouve plus d’intéressantes sur le marché actuellement. Alors je regarde ailleurs. Je me suis penché sur l’immobilier en direct, et ai considéré que le risque de faillite est important. J’ai donc encore regardé ailleurs. Les REITs me sont apparues comme un excellent investissement actuellement. Si bon, que je me suis même endetté pour en acheter.
Finalement, mon post était en réponse à ceux de personnes qui manifestement ne sont pas plus douées que moi dans l’immobilier (et donc bien moins que vous) et qui s’interrogeaient sur l’opportunité d’investir en ce moment dans l’immobilier coté. Je leur ai apporté un point de vue différent du vôtre (et d’autres personnes) en précisant les risques et des pistes qui n’avaient pas été encore abordées. Cela me semble très légitime sur un forum sérieux comme celui-ci.

Petite question : vous dites (et je vous crois volontiers) que vous vous êtes enrichi par l’effet de levier sur l’immobilier en direct. Mais ne pensez-vous que cela aurait pu être le cas, voire mieux, avec un effet de levier sur les REITs ou autres supports à fort rendement ? La question est légitime, et pour ma part, ma réponse est la suivante : tout est question d’opportunités, et il faut saisir la meilleure quand elle se présente.

Sachez que j’ai réllement apprécié votre deuxième réponse, car constructive et non aggressive. Nous avons tous progressé grâce à cela.

Bonne soirée,
Boris

Dernière modification par valeurbourse (07/09/2014 21h42)

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#19 07/09/2014 21h46 → Foncière cotées vs Immobilier locatif en direct : comparaison entre REIT et locatif... (immobilier locatif siic foncière cotée reit locatif immeuble rapport)

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Pas de soucis, les échanges font progresser. J’ai réagi un peu fort à votre premier post car j’ai trouvé que vous étiez un peu trop affirmatif dans votre critique de l’immo en direct. Et puis j’aurai déçu certains (vieux) lecteurs avec une réaction trop douce.  :p

Cela fait plusieurs années que je boursicote et je pense que ceux qui gagnent de l’argent en jouant en bourse sont très peu nombreux. Mes loyers ne vont pas baisser si une guerre se déclenche en Ukraine ou un tsunami fait des milliers de morts en Asie, ou Fukushima explose. Mes actions, elles, vont bien baisser. Alors on est censé racheter peut être, mais moyenner à la baisse n’est pas facile et pas toujours intelligent.
Comme vous dites, il faut être à l’aise avec ce qu’on fait. Pour la bourse, j’ai trouvé mon bonheur avec les dividendes croissants. Ca tombe régulièrement, certains payent des dividendes en hausse depuis 50 ans…  Ce n’est pas le Pérou, mais ça diversifie. L’immo me sert à construire un patrimoine en vivant du cash flow et en plaçant les plus values dans de nouvelles opérations et en bourse.


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#20 07/09/2014 23h45 → Foncière cotées vs Immobilier locatif en direct : comparaison entre REIT et locatif... (immobilier locatif siic foncière cotée reit locatif immeuble rapport)

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@ZX-6R : je crois que nous avons épuisé nos arguments et bien compris la position de chacun.
Je me réjouis de savoir que l’immobilier a fait votre fortune, et vous souhaite que les conditions ultra favorables pour l’immobilier locatif que nous avons connues depuis 2000 (hausse des loyers et baisse des taux) ne s’inversent pas brutalement.
Moi, c’est la bourse qui a fait ma fortune, malgré les caprices du marché depuis 2000. J’ai donc de quoi être très confiant dans l’avenir.

@DDtee : je ne suis pas nécessairement totalement d’accord avec vous. On peut également emprunter pour acheter des REITs : c’est ce que je fais !

Bonne soirée,
Boris

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#21 08/09/2014 00h18 → Foncière cotées vs Immobilier locatif en direct : comparaison entre REIT et locatif... (immobilier locatif siic foncière cotée reit locatif immeuble rapport)

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Votre débat est intéressant et beaucoup font sans doutes les mêmes réflexions bourse VS immobilier. Il me semble que les deux sont en fait extrêmement proches ("joints par la hanche" comme dirait Buffett). Je pense que les principes d’enrichissement sont probablement les mêmes quelque soit le support d’investissement, qu’il soit immobilier ou mobilier. Il s’agit :
- D’étudier beaucoup d’opportunités,
- De sélectionner les plus prometteuses,
- De payer significativement moins cher que la valeur de son acquisition.

Étrangement, il y a beaucoup de très bons investisseurs immobiliers en France, mais peu veulent ou pensent pouvoir appliquer les mêmes recettes aux entreprises. On peut pourtant regarder plus d’entreprises en restant chez soi qu’on ne peut visiter de biens immobiliers en une seule journée. Je vous avouerai que j’ai toujours trouvé un peu étrange de voir des personnes sensées investir aveuglément en bourse alors qu’il ne leur viendrait jamais à l’idée d’acheter un bien immobilier sans le voir. Pourquoi ne pas simplement appliquer les mêmes recettes ?

Seth Klarman démontre d’ailleurs par son parcours que les principes de l’investissement dans la valeur fonctionnent sur tous types de supports (obligations, actions et immobilier), et offrent des rendements géniaux. Ainsi, si je trouve un bien immobilier plus attractif que mes investissements dans des entreprises, je pense que je n’hésiterai pas à passer à l’action.

Dernière modification par sergio8000 (08/09/2014 00h21)

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#22 08/09/2014 09h17 → Foncière cotées vs Immobilier locatif en direct : comparaison entre REIT et locatif... (immobilier locatif siic foncière cotée reit locatif immeuble rapport)

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ZX-6R a écrit :

Mais ca ne vous permet pas de dire que le locatif en direct est moins intéressant car pour ceux qui n’ont pas peur de faire des efforts, c’est autrement plus rémunérateur. Nous sommes plusieurs sur ce forum à être devenu rentiers ou proches de l’être grâce à l’immo en direct.

Ah mais j’en suis convaincu ZX-R6.

Visiter des biens (je suppose que vous ne trouvez pas le 8-10% de rdt net à la première visite ?), faire des propositions, gérer des artisans (devis, suivi des travaux), aller voir les banques, des notaires, la comptabilité, l’optimisation fiscale, trouver des locataires, etc. ; tout cela prend du temps, bcp bcp bcp bcp de temps.

Rien qu’ici la maison que j’occupe, pour refaire le chauffage, déjà 3 matinées perdues pour prise de RDV + devis (et les travaux ne sont tjs pas faits).

Pour ma part, mon temps n’était pas gratuit quand que je travaillais (journée facturée à 400-500 € HT / jour, donc une matinée d’absence me coûtait 200-250 € avant charges & impôts) et l’est encore moins maintenant que je ne travaille plus (voyager avec ma compagne, etc. n’a pas de prix).

C’est à chacun d’adopter les investissements qui lui conviennent, en fct du coût d’opportunités (encore une fois, le temps n’est pas gratuit) et ses affinités.

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#23 08/09/2014 10h23 → Foncière cotées vs Immobilier locatif en direct : comparaison entre REIT et locatif... (immobilier locatif siic foncière cotée reit locatif immeuble rapport)

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J’étais consultant en finance à mes débuts dans l’investissement immobilier. J’ai souvent pris des 1/2 journées pour des visites. J’étais facturé très cher, mais rémunéré en fixe, donc je perdais en congés, mais pas de revenus, sinon j’aurai fait moins de visites.

Aujourd’hui, le temps n’est plus le même. Je suis bien heureux d’avoir mes immeubles à gérer. On ne peux pas faire que voyager. Je rentre d’un mois à Bali en aout, je repars 2 semaines en Sicile dans 2 jours, et entre les 2, je suis heureux d’avoir l’immobilier (entre autre) pour m’occuper. Je vois mes locataires, des artisans, mes agents immo, ….j’optimise, c’est ce que j’aime faire.

Pour les bonnes rentas, je ne fais plus de visites, c’est mon réseau qui me contacte directement (des agents immo, notaires, courtier)  Bien sur cela prend quand même beaucoup de temps entre la 1re visite et la revente ou la mise en location, mais ca me plait, contrairement à ce que je faisais avant à La Défense ou au centre de Paris. Et c’est bien là le principal, que chacun fasse quelque chose qui lui plait et ou il est à l’aise.

C’est pourquoi j’ai répondu sur ce sujet. A la question faut-il acheter en ce moment, je réponds oui. Il n’y a pas de mauvais moments pour acheter. Il suffit de bien connaitre sa stratégie. Un achat de type Duflot en périphérie de ville moyenne ou un achat au centre de Paris n’est certainement pas la bonne idée. Mais il y en a d’autres. Ce que plusieurs d’entre nous font avec succes sur ce forum, à savoir, retaper de l’ancien en centre ville (hors Paris).


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#24 08/09/2014 10h26 → Foncière cotées vs Immobilier locatif en direct : comparaison entre REIT et locatif... (immobilier locatif siic foncière cotée reit locatif immeuble rapport)

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valeurbourse a écrit :

@DDtee : je ne suis pas nécessairement totalement d’accord avec vous. On peut également emprunter pour acheter des REITs : c’est ce que je fais !

Bonne soirée,
Boris

Crédit conso ou bien demande de financement comme pour un crédit immo ??


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#25 08/09/2014 10h54 → Foncière cotées vs Immobilier locatif en direct : comparaison entre REIT et locatif... (immobilier locatif siic foncière cotée reit locatif immeuble rapport)

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valeurbourse a écrit :

@DDtee : je ne suis pas nécessairement totalement d’accord avec vous. On peut également emprunter pour acheter des REITs : c’est ce que je fais !
Boris

On peut effectivement emprunter pour acheter des REITs mais sans commune mesure avec l’immo physique où sur la seule conviction de la banque/taux d’endettement vous pouvez emprunter à 100% sans apport… Les REITs me semblent très intéressantes pour un investisseur ayant déjà accumulé un capital, pour les autres l’immo physique me semble une des manières d’y accéder.

Sans avoir parcouru le chemin de ZX-6R, en deux ans de pratique j’arriverai en fin d’année à un SMIG environ de cash flow, après impôts, par mois avec un apport de moins de 20% du capital, tout confondu (frais de mutation, apports, travaux…).
Il m’aurait fallu bien plus de temps, bien plus de capitaux pour arriver à ce résultat avec des REITs.
La contrepartie est effectivement un certain engagement notamment au niveau du temps investi, une faible liquidité aussi.

Dernière modification par DDtee (08/09/2014 10h56)


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