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Forums des investisseurs heureux

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#1 07/09/2014 22h07 → Immeuble de rapport à 11% de rdt mais dans une très petite ville... (bonne rentabilité petite ville)

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Bonjour à tous,

Je recherche dans mon coin (nord de Nantes) un immeuble avec un bon cashflow.

J’ai trouvé quelque chose d’intéressant en rendement (11%)

mais la ville fait 1800 habitants sad , et à 10 kms d’une ville de 20000. il y a un train tram qui relie Nantes en 40 minutes.

Il y a 3 logements: deux 2 logements de 100m² et 1 de 55m² deux sont loués sur les trois.

les deux loués font 720€ pour le moment, et le dernier se louerai 400. pour un prix d’achat de 115K€ (je n’ai rien négocié encore)

ce qui m’embête c’est la liquidité du bien… (la vacance moins car avec 2 sur 3 de loué il l’autofinance déjà).

Il y a t-il d’autre chose auquel je n’ai pas pensé en achetant sur une petite ville pommé (mais à 20min de chez moi)

Dernière modification par alex44 (07/09/2014 22h08)

Mots-clés : bonne rentabilité petite ville

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#2 08/09/2014 05h18 → Immeuble de rapport à 11% de rdt mais dans une très petite ville... (bonne rentabilité petite ville)

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Bonjour
Il faut deja verifier si la demande locative sur ce secteur et pour ces surfaces existe t elle? Plusieurs merhodes pour verifier, passage d annonce fictive , recherche sur differents sites immo.
11% c est bien mais encore faut il que tout soit loué.
Un 55m2 à la campagne est il recherché par des locataires…?

Un investissement dans des appartements de cette surface (100m2) n est pas forcement une heresie , le turn over et beaucoup moins important que pour un studio, donc une gestion plus simple

Quelle est la raison de la vente si le bien est aussi rentable pourquoi le vendre???je ne dit pas que toute les gros rendements cachent un loup mais vaut mieu prevenir que guerir..

Ensuite il y a les "couts cachés" , montant taxe foncieres, travaux …ces frais sont à prendre en compte pour le calcul du rendement net.

Je pense que toutes ces questions sont à se poser avant une prise de decision avec un calcul prenant en compte une certaine vacance locative plus ou moins importante selon les scenarii

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#3 08/09/2014 08h18 → Immeuble de rapport à 11% de rdt mais dans une très petite ville... (bonne rentabilité petite ville)

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Personnellement,ça ne m’effraierait pas(à condition qu’il y’ait un bassin d’emploi dans le coin et que ce ne soit pas une cité dortoir de Nantes)

En plus des points évoqués plus haut,bien vérifier stationnement,accessibilité et biensur l’état général du bien.


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#4 08/09/2014 18h25 → Immeuble de rapport à 11% de rdt mais dans une très petite ville... (bonne rentabilité petite ville)

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Bonjour,

Merci pour ces réponses.
Je vais aller visiter pour voir. Après c’est vrai que c’est une petite ville, et j’ai oublié quelque chose!

Je viens de m’en souvenir, il y a sur cette commune une usine d’écarissage qui emploi 100 personnes… Mais dégage une forte odeur de mort…

Le proprio m’a dis que les locataires étaient là depuis 3 mois seulement.

Sans mauvais jeux de mots, cela ne sent pas bon smile

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#5 08/09/2014 18h58 → Immeuble de rapport à 11% de rdt mais dans une très petite ville... (bonne rentabilité petite ville)

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Bonjour,

Effectivement, ça sent très mauvais !

Clairement, c’est le genre d’événement qui ruine un bien !
Un cadavre d’animal, ça peut sentir à plus d’un kilomètre. Un camion transportant des cadavres, ça diffuse des effluves sur le trajet… Avec mon odorat, c’est inconcevable de vivre dans un endroit pareil.

A propos, vous avez déjà été confronté à ce genre de mise en place ? Quand une usine s’implante, et ruine la rentabilité/valeur d’un bien ? On peut espérer des dédommagements de l’entreprise exploitante ou bien des pouvoirs publics ?

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#6 08/09/2014 21h51 → Immeuble de rapport à 11% de rdt mais dans une très petite ville... (bonne rentabilité petite ville)

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je me rappelle d’un bled qui avait une boite d’équarissage il y’a une trentaine d’année et ou ça sentait mais je crois qu’un grand ménage a été fait.ça parait assez inconcevable qu’on tolere que 2 000 personnes subissent ces nuisances. en tout cas,c’est le bon moment pour aller voir avec cette météo estivale


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#7 18/10/2014 21h47 → Immeuble de rapport à 11% de rdt mais dans une très petite ville... (bonne rentabilité petite ville)

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Bonjour,
J’arrive tardivement sur cette discussion et peut-être avez vous laissez tomber ce projet.
Je pense qu’au contraire il est judicieux de s’intéresser à ce genre de biens ! Des immeubles dont peu d’investisseurs ne veulent car dans des bleds paumés ou près de nuisances.
C’est justement l’occasion de négocier à mort !
J’en ai fait ma spécialité et j’arrive à des rendements jusqu’à 16% brut assez facilement.
Cet immeuble semble également idéal pour faire du Borloo ancien car les surfaces sont grandes. Couplé avec un achat à crédit sans apport, la fiscalité de cet immeuble sera très légère voir nul si vous y réalisez des travaux.
Au plaisir !

Dernière modification par Guillaume33 (18/10/2014 21h50)

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#8 21/11/2014 12h34 → Immeuble de rapport à 11% de rdt mais dans une très petite ville... (bonne rentabilité petite ville)

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Hello,

J’ai donc visité ce bien ce jour:

Bati en bon état, quasiment aucune isolation à part le double vitrage.
Un soucis d’humidité dans les appartements (pas de VMC ni Hotte, et une infiltration en toiture)

Le propriétaire va refaire le bitumage (toiture plate) cette semaine.

Le bien est en centre bourg, entre un salon de coiffure et un tabac, l’église en face.

Les locataires sont sous perf de la CAF mais ils travaillent (emploi précaires) sur les 720€de loyer encaissés 530€ viennent de la CAF.

Il reste un T3 à louer 450€, et le garage 50€ je pense (il fait 45m²)

TF de 700€ avec la TOM incluse.
J’attends le montant de l’eau annuelle qui est incluse dans le loyer (il y a des sous compteurs cependant)

Il a refusé une offre à 95K€, mais c’était il y a 3 mois déjà, je pense qu’il accepterai 90K€ (mon feeling), de plus il habite à 1H30 du bien maintenant (et 9Kms avant)

Maintenant moi je suis à 20 minutes, et 90K€ + frais de notaire et disons 3K€ de travaux (il y a toujours des peinture, petite cuisine au gout du jour…) cela me fait 100K€

Renta brut 14% (sans le garage je ne le considère pas vraiment)

sur 20 ans à 2,4% cela me fait un FCF de 690€ mensuel.

On peut se poser la question…

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#9 21/11/2014 12h55 → Immeuble de rapport à 11% de rdt mais dans une très petite ville... (bonne rentabilité petite ville)

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Attention au bitumage, si il est fait par le propriétaire vous n’aurez aucune garantie, vous êtes dans de l’ancien… entreprise avec garantie décennale pour être serein. Ces toitures plates sont souvent source de difficultés d’étanchéité.

Après on peut effectivement se poser bien des questions, la renta est bonne…

- Pérennité des paiements des locataires en place/ de la CAF ? (demandez les relevés de compte du proprio)
- Demande locative ? (passez une annonce fictive sur LBC et examinez les retours)
- Une isolation sera sans doute indispensable un jour (c’est quoi comme chauffage ?)
- 10€/m2 dans un bled assez loin de tout, c’est pas un peu élevé comme estimation de loyer ?


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#10 21/11/2014 13h16 → Immeuble de rapport à 11% de rdt mais dans une très petite ville... (bonne rentabilité petite ville)

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Je ne suis pas trop inquiet sur les travaux de toiture (déjà le matos vient de SOPREMA smile mais la pose est importante je suis d’accord avec vous)

Chauffage électrique pour tous les apparts
compteur EDF individuel
les T3 font 100m² donc c’est moins de 5€/m², c’est pour cela qu’il n’a jamais eu de problème pour louer.

pour la CAF le loyer de 300 il encaisse 70€de la personne, et sur 430 il encaisse 120€. Pas de soucis de ce coté là.mais je demanderai quand même les preuves.
C’est sûr que dans ces coins il faut pas trop être regardant. Même si 1 appart est vide 12 mois dans l’année cela s’autofinance… mais bon ce n’est pas le but biensur, mais donne plus de sécurité.

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#11 21/11/2014 14h06 → Immeuble de rapport à 11% de rdt mais dans une très petite ville... (bonne rentabilité petite ville)

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J’avais donc mal compris pour le prix au m2, tant mieux.

Pour la toiture, la qualité du matériel ou le fournisseur n’est pas en question…

Chauffage électrique = bonne isolation indispensable. Sinon deux possibilités, les locataires partent à cause du montant des factures ou ils chauffent avec des radiateurs à pétrole et vous devez tout repeindre à chaque changement de locataire.


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#12 21/11/2014 18h29 → Immeuble de rapport à 11% de rdt mais dans une très petite ville... (bonne rentabilité petite ville)

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Bonjour Alex44,

Je partage l’avis de DDtee, ce genre de toiture est souvent problématique, perso je ne suis pas fan du tout.
Moi aussi j’ai donné avec les locataires qui chauffent au pétrole ! Une vrai connerie car cela ne revient pas moins cher pour le locataire. En brûlant le pétrole dégage de l’eau ! VMC obligatoire smile
Par contre je ne trouve pas que le "bled soit loin de tout" : 40 minutes en train de Nantes ! Y’a pire pour aller bosser non? Si on compare avec les trajet de RER que se coltinent les banlieusards pour aller travailler à la Défense…
Et Nantes est tout sauf une ville peu dynamique !

Vous devriez creuser un peu plus cette opportunité.
Au niveau fiscal en plus c’est le double effet Kiss cool : ces grands appartements de 100 m2 sont bien adaptés pour faire du "Boorloo ancien sans travaux " . Vous êtes déjà dans les plafonds de loyer et allez pouvoir bénéficier d’un abattement mini de 30% sur les loyers encaissés, voire 60% si les locataires ont vraiment des ressources au raz des pâquerettes !

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#13 21/11/2014 18h36 → Immeuble de rapport à 11% de rdt mais dans une très petite ville... (bonne rentabilité petite ville)

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Guillaume33 a écrit :

Par contre je ne trouve pas que le "bled soit loin de tout" : 40 minutes en train de Nantes ! Y’a pire pour aller bosser non? Si on compare avec les trajet de RER que se coltinent les banlieusards pour aller travailler à la Défense…

Attention, en province et en région parisienne, on n’a pas pas du tout la même perception d’une distance raisonnable. Dans la province d’où je viens, 40 minutes de train, c’est loin, très loin alors qu’à Paris, c’est le trajet quotidien normal.

Si c’est pour louer à des gens de la province, il y a des chances qu’ils ne partagent pas votre avis de proximité à la grande ville voisine.


La vie d'un pessimiste est pavée de bonnes nouvelles…

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#14 21/11/2014 18h51 → Immeuble de rapport à 11% de rdt mais dans une très petite ville... (bonne rentabilité petite ville)

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Vous avez peut être raison.
Alex44 fera son enquête et constatera par lui même le nombre d’habitant de cette petite ville qui vont travailler sur Nantes….
Passez en fin de matinée près de la gare de ce bourg et regardez comment les parkings à proximité sont blindés de voitures.

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#15 21/11/2014 22h51 → Immeuble de rapport à 11% de rdt mais dans une très petite ville... (bonne rentabilité petite ville)

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C’est loin, loin de Nantes, je pense que personne ne prends le train actuellement pour aller à Nantes travailler (il vient d’ouvrir en même temps) les gens d’Isse travaillent à ISSE ou Chateaubriant. par vers Nantes.
Clairement 40 minutes de train en Loire Atlantique c’est beaucoup…

Je vais chercher des fils sur le Borloo Ancien, mais pouvez vous développer un peu le principe?

Merci

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#16 22/11/2014 13h31 → Immeuble de rapport à 11% de rdt mais dans une très petite ville... (bonne rentabilité petite ville)

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Le principe est assez simple, vous signez une convention avec l’Anah sur les logements concernés.
Vous vous engagez à louer en respectant un plafond maxi de loyer au M2 et en respectant également un plafond maxi concernant les revenus de vos locataires.
En contrepartie vous aurez le droit de déduire de vos revenus fonciers un abattement (entre 30 et 70% selon les ressources de vos locataires).
Cette déduction est bien entendu cumulable avec les autres déductions (intérêts d’emprunts, travaux…)
Donc si vous êtes bon, vous allez "effacer" totalement vos impôts sur les revenus fonciers, voir créer du déficit.
Le double effet kiss cool smile

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