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#1 05/09/2014 11h49 → Cousins Properties : foncière US avec un important achat d'insider... (cousins properties)

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Juste pour signaler un achat d’insider de 3 $M sur cette foncière US de 2 Md$ de capitalisation boursière :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_cousins-properties.gif

Longtemps diversifiée et après avoir fortement subi la crise 2009 (endettement trop élevé), la foncière se repositionne sur des immeubles de bureaux de classe A dans 5 villes en croissance

Dernière modification par InvestisseurHeureux (06/09/2014 16h06)

Mots-clés : cousins properties

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#2 07/09/2014 18h53 → Cousins Properties : foncière US avec un important achat d'insider... (cousins properties)

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2,27% de rendement , c’est moins intéressant que Cominar ou ARCP

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#3 07/09/2014 19h10 → Cousins Properties : foncière US avec un important achat d'insider... (cousins properties)

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Avec un achat d’insider, vous misez sur une hausse du cours donc sur une plus-value plus qu’un rendement en dividendes.

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#4 08/09/2014 11h04 → Cousins Properties : foncière US avec un important achat d'insider... (cousins properties)

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Le rendement sur dividende est faible, car Cousin Properties conserve une partie anormalement importante de ses profits pour une foncière cotée.

La foncière ne distribue que 40% de son FFO et 60-65% de son AFFO (cf. livre pages 234-428 pour le détail) :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_cousins-properties-ratio.gif

D’autre part, Cousins Properties a drastiquement modifié son portefeuille d’immeubles que nous pouvons résumer à 6 gros actifs (dont un énorme ensemble d’immeubles qui représente 37% des profits opérationnels) :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_cousins-properties-occupancy.gif

Parmi ceux-ci, nous voyons que quatre actifs sont sous-utilisés avec un taux d’occupation sous 90%.

Il y a également des immeubles en cours de développement qui ne génèrent aucun loyer.

Nous pouvons supposer que M. Thomas Cousins considère que la foncière est sous-valorisée, car les acteurs de marché ne prennent pas en compte les évolutions positives (hausse du taux d’occupation, hausse des loyers car Atlanta et Houston sont des villes en croissance, etc.) à venir.

Cousins Properties est peut-être justement intéressante pour qqun qui n’a pas besoin de revenus immédiats, mais recherche une foncière "capitalisante".

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#5 08/09/2014 14h55 → Cousins Properties : foncière US avec un important achat d'insider... (cousins properties)

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L’action est à 13.2, son prix le plus haut depuis 52 semaines.

Cousins Properties Inc: NYSE:CUZ quotes & news - Google Finance

http://www.americanbankingnews.com/2014 … ivity-cuz/

Dernière modification par ZeBonder (08/09/2014 15h00)

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#6 16/09/2014 11h55 → Cousins Properties : foncière US avec un important achat d'insider... (cousins properties)

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InvestisseurHeureux a écrit :

Juste pour signaler un achat d’insider de 3 $M sur cette foncière US de 2 Md$ de capitalisation boursière :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2 … erties.gif

Again, 125 $k le 12/09/2014 :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_cousins-20140912.gif

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#7 19/09/2014 09h54 → Cousins Properties : foncière US avec un important achat d'insider... (cousins properties)

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Encore 124 $k, le 16/09, soit plus de 3,5 $M en septembre pour l’heure :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_cuz-2014-09-16.gif

La sous-évaluation ne me semble pourtant pas si manifeste que cela.

La foncière est également très peu diversifiée, ce qui peut justifier d’une décote.

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#8 25/09/2014 11h43 → Cousins Properties : foncière US avec un important achat d'insider... (cousins properties)

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Again. Nous en sommes à 4 $M depuis Août :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_cuz-20140924.gif

La dernière présentation aux analystes, du 10 septembre, met en exergue les excellentes conditions d’acquisitions des immeubles :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_cuz-20140924bis.gif

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#9 25/09/2014 12h13 → Cousins Properties : foncière US avec un important achat d'insider... (cousins properties)

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Je ne comprends pas comment une foncière peut valoir 3 fois moins qu’en 2008.
Soit :
elle est sous cotée vis à vis de l’ANR actuellement
soit elle était massivement surcotée vis à vis de l’ANR
soit l’ANR a diminué.

Les 3  étant bien évidemment compatibles entre eux. A quoi peut etre du un changement aussi énorme ?

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#10 25/09/2014 12h24 → Cousins Properties : foncière US avec un important achat d'insider... (cousins properties)

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Alexis,

Je crois avoir déjà expliqué sur le forum et dans le livre : il ne sert rien de comparer avec pré-2009.

Nombreuses foncières étaient surendettées, surdiversifiées géographiquement et topologiquement et avec des actifs de classe B. Et plus elles étaient endettées, plus elles cotaient chères en bourse !

Aujourd’hui Cousins Properties a complété modifié son portefeuille d’immeubles (recentrage sur des bureaux de classe A à Houston et Atlanta), réduit sa dette, etc.

Hormis son nom, la foncière n’a donc absolument plus rien à avoir avec ce qu’elle était en 2008, voir même jusqu’en 2011 d’ailleurs.

Si les actionnaires historiques sont perdants selon leur point d’entrée, il faut considérer la situation actuelle.

Alexis92 a écrit :

Les 3  étant bien évidemment compatibles entre eux.

Oui !

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#11 25/09/2014 14h35 → Cousins Properties : foncière US avec un important achat d'insider... (cousins properties)

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Merci pour votre réponse.

Deux remarques :
la première est que tant qu’on ne traverse pas une crise on ne sait pas comment va réagir le cours d’une action. Par exemple avant 2008 les utilities étaient considérés comme des valeurs défensives par excellence ce qui ne s’est pas révélé vrai. Bon je ne développerais pas plus car c’est HS sur ce thread.

Dans le cas de dont nous parlons même si Cousins a fait évolué son positionnement ses actifs demeurent. Si ils sont vendus ils restent au bilan sous une forme différente (cash). Etaient ils à ce point surévalués (le ratio de dette autrefois à 70% n’est pas non plus  énorme). J’ai du mal à imaginer des actifs même de faible qualité connaitre une telle diminution. Pour faire une comparaison (discutable car ce sont d’autres type de REIT) ACC ou HCP cotent au même niveau environ qu’en 2008 et cominar est à seulement -25 % (ce qui s’explique aussi par un yied plus important que cousins).

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#12 25/09/2014 15h38 → Cousins Properties : foncière US avec un important achat d'insider... (cousins properties)

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Alexis92 a écrit :

Etaient ils à ce point surévalués (le ratio de dette autrefois à 70% n’est pas non plus  énorme). J’ai du mal à imaginer des actifs même de faible qualité connaitre une telle diminution.

Vous avez la même chose avec Société de la Tour Eiffel qui a coté jusqu’à 130 € en 2007.

Comme elle communique son ANR on peut suivre son évolution : 101 € / action en 2007 ; 88 € en 2008, 70 € en 2009 et 58 € (donc une baisse de 40% par rapport à 2007) en 2013.

Alexis92 a écrit :

(le ratio de dette autrefois à 70% n’est pas non plus  énorme)

Je ne connais pas le LTV de Cousins Properties en 2008 puisque les foncières US ne publient pas leur ANR.

Mais si vous avez un LTV à 70%, une baisse de 15% de la valeur des immeubles entraîne une baisse de 50% de l’ANR.

Si vous avez une levée d’equity à ce moment-là, c’est complètement destructeur de valeur pour la foncière.

Il semble que Cousins Properties y ait eu recours fin 2009 :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_cuz-shares.gif

Et il faut se souvenir que les prix de l’immobilier de bureaux US ont été très impactés en 2009 :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_real-estate-price.gif
Source : Real Capital Analytics | Commercial Property Price Indices

Cela peut donc aller très vite et c’est pour cela qu’un ratio LTV raisonnable est autour de 40%, voir probablement moins pour une foncière avec des actifs de classe B.

Mais les foncières ont retenu la leçon : les LTV sont plus raisonnables et elles évitent les actifs de moindre qualité (sur lesquels il ne faut pas appliquer trop de levier).

Le repositionnement de Cousins Properties en est un parfait exemple.

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#13 26/09/2014 13h57 → Cousins Properties : foncière US avec un important achat d'insider... (cousins properties)

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Alexis92 a écrit :

Je ne comprends pas comment une foncière peut valoir 3 fois moins qu’en 2008.

Cher Alexis,
Un rapide parallele que j’espere utile: il y a certains fonds closed-ended de Real Estate, et pas des moindres, lances ds les annees fastes (2005-07) qui achetaient des immeubles avec des LTV de 70-80% (j’ai meme vu 90% sur certains deals) et qui ont termine a 0 d’equity pour leurs investisseurs. L’equivalent de l’ANR si vous voulez pour un REIT. Mais ds ce cas, ce n’est pas -67% comme CUZ, c’est -100% de performance.

La cause est connue: valeurs immos en baisse, breach de convenants, renego des prets a t% plus eleves ds un premier temps, puis saisie des actifs par les Lenders ou vente forcee, etc. Au plus exactement, les vraies causes = GREED + COMPLACENCY conduisant a sur-leverager en ht de cycle car on s’y sent toujours si bien, l’argent coule a flot, jusqu’au jour ou…
BaV
Serial Trader

Dernière modification par SerialTrader (26/09/2014 13h57)

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#14 26/09/2014 14h23 → Cousins Properties : foncière US avec un important achat d'insider... (cousins properties)

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Merci pour vos feedback

Peut etre l’un d’entre vous pourra m’éclairer sur ce point dans la préz de cousins :
404 Page Not Found | SNL Financial LC
En page 12 quand il est fait mention de 70 % de leverage cela signifie que :
70 % des actifs étaient financés par de la dette
ou pour 100 € de capitaux propres il y’avait 70 € de dette qui financaient 170 € d’actifs  ?

Merci

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#15 27/09/2014 12h01 → Cousins Properties : foncière US avec un important achat d'insider... (cousins properties)

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Ni l’un ni l’autre.

C’est 70% de dette par rapport à la capitalisation boursière + actions préférentielles.

C’est un chiffre sans grand intérêt de mon point de vue (puisque la capitalisation boursière est par essence volatile) qui est souvent donné par les foncières US.

Le LTV (dette sur patrimoine) donné par les foncières européennes m’apparaît plus pertinent.

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#16 30/05/2015 15h59 → Cousins Properties : foncière US avec un important achat d'insider... (cousins properties)

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Le cours a baissé de 25% depuis les derniers achats d’insiders :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_cuz20150530.gif

Comme je le soulignais l’année passée, si Cousin Properties possède 13 immeubles de bureaux, en réalité seulement quelques immeubles font l’essentiel des loyers et du patrimoine et en particulier le Greenway Plaza à Houston (6 M d’habitants), Texas, acquis pour $950 M (1,1 $M avec les frais) en 2013, qui représente 32% des loyers :

http://www.cousinsproperties.com/sites/default/files/styles/property_slider/public/GLP_GREENWAY8_051908_040_2.jpg?itok=JqwdYdMY

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_cuz20150530bis.gif

VALEUR DU PATRIMOINE

En prix d’achat, il est de $3,4 Md.

Mais en 2014, ce slide :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_cuz-20140924bis.gif
suggérait que le coût de remplacement des principaux immeubles (8 sur 13) était de $3,6 Md.

En actualisant le $232 M de résultat opérationnel annualisé à 6,25%, on est sur du 3,7 $Md.

ENDETTEMENT

Il est contenu, à seulement $1 Md. Il s’agit pour l’essentiel d’emprunts à taux fixe gagés sur les immeubles. 76% à taux fixe, coût moyen 3,8% et une maturité de 5,2 ans vs 6,31 de durée moyenne des baux.

ELEMENTS DE VALORISATION

Grossièrement, en ajustant les capitaux propres avec ce dernier chiffre, nous aurions un ANR autour de $3 Md vs une capitalisation boursière de $2 Md, soit 35% de décote.

Le taux d’occupation continue à progresser, à 91,5% ; le pipeline des redéveloppe a diminué à seulement 3% des actifs bruts et le taux d’endettement est contenu à $1 Md.

Cousins Properties cote 11,4 fois sont FFO 2015, attendu autour de $0,84 / action. Eu égard de la qualité des actifs et du faible levier, ce multiple confirme la décote.

Le rendement sur dividende actuel est de seulement 3,2%, en phase avec le faible taux de distribution.

Malgré la décote, le rachat d’actions ne semble pas vraiment envisagé :

CEO Lawrence Gellerstedt a écrit :

Given the decline in our stock price, we continue to evaluate share repurchases as an investment alternative. However, we believe that the development pipeline I just laid out currently provides the most compelling long-term value creation opportunity for our shareholders. To be clear, we are not averse to repurchasing stock and we will reevaluate our strategy if our development pipeline does not materialize as anticipated.

AVIS

Je trouve appréciable le positionnement clair sur des immeubles de bureaux classe-A, par contre la diversification est quasi nulle (Houston est exposé à la baisse des prix du pétrole) et l’endettement essentiellement hypothécaire ne me plaît pas trop.

Du coup, à part une réduction de la décote, je ne vois pas vraiment l’upside :
1) Gérer activement un patrimoine immobilier si concentré n’est pas facile.
2) Le taux de distribution trop faible n’attirera pas les investisseurs recherchant le rendement, avec la possibilité de réduire la décote.
3) La décote empêche la levée d’equity qui permettrait d’acquérir de nouveaux biens significatifs et diversifier un peu plus.

En bref, j’ai l’impression qu’acheter Cousins Properties c’est surtout acheter l’immobilier de bureaux de Houston/Atlanta et "parier" sur la bonne santé de celui-ci.

On notera que Thomas Cousins, fondateur mais retraité depuis 2006 (il a 84 ans), détient encore 6 M d’actions, soit 3% du capital.

Et vous, qu’en pensez-vous ?

JUSTIFICATION DU TAUX D’ACTUALISATION A 6,25%

CEO Lawrence Gellerstedt a écrit :

To highlight, during March and April of this year, three Houston office transactions closed that alone totaled approximately $620 million of volume. Included in this group are 1000 Main, which is a trophy asset in the CBD; Westgate 1 and 2, which is new construction in the Energy Corridor; and lastly, 801 Travis, which is 83% leased B-building, also located in the CBD that sold for $226 a square foot in a sub-6.5% cap rate.

Let me dig into the details on a couple of these. While 1000 Main was repriced to the tune of 3%, after the fall in oil prices, the property still traded for $436 million for $520 a square foot in a sub-6% cap rate. This was a record setting multi-tenant per square foot price in the CBD and a 31% increase over its prior sale just three years ago.

Westgate 1 and 2 sold for $134 million or $325 a square foot. To put this in context, the property is located in the most challenged Houston submarket, 100% leased to an energy services company and sold for a sub-6.5% cap rate and a huge dollar per square foot price.

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#17 17/09/2015 12h33 → Cousins Properties : foncière US avec un important achat d'insider... (cousins properties)

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Tandis que le cours de bourse continue à "traîner" sous les $10, il y a à nouveau pour près d’$1,3 M d’achat d’initié depuis le début de ce mois de septembre :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_cuz-20150917.gif

Dans le même secteur des foncières de bureaux, des achats aussi sur Piedmont Office Realty, mais plus modestes :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_pdm-20150917.gif

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