Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 01/09/2014 18h52 → Location courte-durée pour déplacement professionnel... (investissement immobilier, location saisonnière)

Membre
Réputation :   

J’étudie la possibilité d’acquérir un appartement type T1-T2 pour le louer à des personnes en déplacement professionnel (cadres en mission,personnes en formation) (location meublée de type saisonnière) .
J’ai repéré un T2 (40 m2) dans une zone très proche d’une zone d’activité regroupant  presque 200 entreprises (tous domaines surtout services) mais j’ai beaucoup de mal à évaluer le marché potentiel de ce type de location.J’ai demandé à des agences qui n’ont pas su me renseigner car ils font uniquement  de la location à l’année,ainsi  qu’au secrétariat de la zone d’activité qui n’a pas davantage apporté d’informations sur l’existence de  demandes de la part des entreprises pour loger des personnes en courte durée
Est-ce que l’un de vous aurait l’expérience de ce type de location et une idée sur le meilleur moyen d’évaluer la demande potentielle.En effet,à cet endroit,la location saisonnière touristique ne serait pas une bonne option (éloignement et concurrence d’autres biens ) et la location classique aurait une rentabilité insuffisante par rapport au prix demandé.
En vous remerciant par avance.

Mots-clés : investissement immobilier, location saisonnière

Hors ligne

 

#2 02/09/2014 22h48 → Location courte-durée pour déplacement professionnel... (investissement immobilier, location saisonnière)

Membre
Réputation :   43 

Le problème c’est que le jour ou vous souhaiterez revendre (ou ne plus exploiter en location courte durée), vous serez bloqué et devrez accepter une baisse de prix conséquente (ou, si vous voulez louer pour de la RP, une forte vacance locative ou une baisse de rentabilité).

Hors ligne

 

#3 02/09/2014 23h00 → Location courte-durée pour déplacement professionnel... (investissement immobilier, location saisonnière)

Membre
Réputation :   194 

Jetez éventuellement un oeil sur AirBnb. A la place de personnes ayant ce type de besoin, c’est là que je regarderais en premier. Il est possible d’y proposer des logements entier plutôt que simplement une chambre, et de définir une durée minimale (1 mois ou 3 mois par exemple). Regardez si des biens y sont disponibles dans le secteur que vous convoitez, la recherche est assez facile avec possibilité d’affichage sur une carte Google Maps.

Hors ligne

 

#4 02/09/2014 23h10 → Location courte-durée pour déplacement professionnel... (investissement immobilier, location saisonnière)

Membre
Réputation :   220 

Je pratique ce type de location avec un bien, depuis février je l’ai d’ailleurs rapidement présenté ici Info • Forums des investisseurs heureux
J’ai acquis pour cela un bien en centre ville, donc un peu éloigné des zones d’activité pour :
- Pouvoir faire un autre type de location si cela ne marche pas…
- Il m’a semblé que les locataires recherchaient à s’éloigner de leur lieu de travail pour bénéficier d’un cadre plus agréable et avoir services à proximité (restaurants, cinéma…)
- Pour la liquidité et la valeur du bien en lui-même

Pour estimer le marché potentiel je n’ai pas trouvé d’autre solution que la rédaction d’annonce… le marché existe, c’est +/- celui des appart’hotel, le plus difficile est d’estimer la vacance !

La bonne localisation est peut-être, notamment, dans les secteurs hôteliers..?

C’est une gestion assez chronophage, avec des charges alourdies (énergie, wifi, entretien…), pas mal de casse (il me semble, avec quelques mois de recul, que les locataires de passage cassent bien plus que les locataires classiques) en contrepartie le rendement est heureusement plus élevé.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

Hors ligne

 

#5 03/09/2014 10h03 → Location courte-durée pour déplacement professionnel... (investissement immobilier, location saisonnière)

Membre
Réputation :   56 

Bonjour,

Je loue également des biens en location temporaire. Pour faire mon étude de marché j’ai commencé par chercher moi-même une location (cela peut se faire par AirBnB ou autre) puis j’ai interrogé le propriétaire chez qui j’ai résidé quelques semaines. Par chance il connaissait d’autres personnes proposant ce type de services et qui ont accepté de me répondre, ce qui m’a permis de compléter et affiner mon étude

Je confirme les commentaires précédents,
- ne pas se focaliser uniquement sur une clientèle professionnelle, chercher un bien multi-usages de par son agencement et sa localisation. La règlementation sur cette activité peut changer.
- bien se renseigner sur la possibilité de louer en temporaire, ce n’est pas toujours autorisé par le règlement intérieur de l’immeuble (c’est le cas dans 1 de mes appartements - pas en France - où la durée minimum de séjour est désormais de 1 mois, ce qui diminue un peu la rentabilité).
- s’asssurer que ses coûts fixes sont compatibles avec le tarif de location : les charges sont effectivement un peu plus élevées que pour une location longue durée (abonnement TV/Internet/Téléphone, entretien, etc.), calculez bien en combien de jours de location/mois vous êtes flat. Si c’est davantage que 15j/mois, attention !
- ne pas rogner sur le mobilier et surtout les équipements, poste trop souvent négligé : il faut penser à tout, des petites cuillères à la planche à repasser, en passant par quelques éléments de déco, etc. (passe partout mais essentiels)
- la gestion est assez chronophage et il y a effectivement un peu plus de casse de la part de locataires de passage. Vous pouvez déléguer cette gestion mais cela a un coût (généralement un fixe + un forfait x nombre de locataires différents) dont il faut aussi tenir compte.

Dernière modification par sanbouddha (03/09/2014 10h04)

Hors ligne

 

#6 03/09/2014 20h17 → Location courte-durée pour déplacement professionnel... (investissement immobilier, location saisonnière)

Membre
Réputation :   

Bonjour
Merci beaucoup à tous pour vos réponses et suggestions.
Pour mevo et sanbouddha,merci pour la suggestion d’étudier le marché par airbnb.Je vais regarder les biens comparables,concurrents possibles dans cette zone, et le prix de location pour voir si mon projet pourrait être viable à un tarif proche.
Pour DDtee,merci pour votre lien.Le rendement de votre bien est remarquable.Pour mon projet,les projections que j’avais faites,et qui restent à préciser,me permettaient d’atteindre un rendement supérieur à la location classique,non rentable à cet endroit,mais qui ne dépassait pas 5% net (du fait que j’intègre la rémunération d’une personne pour certaines choses comme accueil locataire,ménage).
Cela me semble pas forcément intéressant au vu de toutes les charges supplémentaires à assumer.
Je retiens aussi votre point de vue sur le fait que les personnes en déplacement cherchent aussi la proximité de services (restaurants,…)et pas forcément d’être à coté de leur lieu de travail.
La proximité pour le travail sera peut-être plus souhaitée par des personnes pour leur résidence principale.

Je vais reconsidérer mon projet au vu de tout cela et peut-être viser (si je privilégie toujours l’option location saisonnière) un bien dans une zone plus proche des points touristiques et qui pourra être plus à visée multiple.
Cordialement.

Hors ligne

 

#7 03/09/2014 21h39 → Location courte-durée pour déplacement professionnel... (investissement immobilier, location saisonnière)

Membre
Réputation :   56 

creusois a écrit :

Pour mon projet,les projections que j’avais faites,et qui restent à préciser,me permettaient d’atteindre un rendement supérieur à la location classique,non rentable à cet endroit,mais qui ne dépassait pas 5% net (du fait que j’intègre la rémunération d’une personne pour certaines choses comme accueil locataire,ménage).

Déléguer la gestion coûte cher effectivement mais pour avoir assuré moi même ce travail pendant quelques mois (que dis-je, quelques semaines) je peux vous dire que c’est un travail fastidieux, plus exactement qui vous empêche de vous consacrer pleinement à autre chose car vous pouvez être sollicité à tout moment.
Le rendement de 5% net que vous indiquez correspond à quel taux de remplissage ? Et où se situe votre point mort (en nombre de jours d’occupation par mois) ?
Il est essentiel de le calculer ou de l’estimer assez précisément.

Hors ligne

 

#8 03/09/2014 23h38 → Location courte-durée pour déplacement professionnel... (investissement immobilier, location saisonnière)

Membre
Réputation :   220 

creusois a écrit :

Pour mon projet,les projections que j’avais faites,et qui restent à préciser,me permettaient d’atteindre un rendement supérieur à la location classique,non rentable à cet endroit,mais qui ne dépassait pas 5% net

A mon opinion, évidemment discutable, ce niveau de rendement n’est pas suffisant pour investir dans l’immobilier physique. Celui-ci a des inconvénients qui ne sont acceptables qu’à la condition de rendements supérieurs aux investissement immo papier (SCPI/REITs…). Je pourrais en vrac vous citer l’instabilité fiscale, les risques locatifs, les frais d’entrée (frais de mutation) ou encore la faible liquidité.

L’effet de levier est à mes yeux l’intérêt principal de l’immo physique, il doit être couplé à l’autofinancement pour prendre un vrai ascendant sur d’autres formes d’investissement.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

Hors ligne

 

#9 04/09/2014 09h45 → Location courte-durée pour déplacement professionnel... (investissement immobilier, location saisonnière)

Membre
Réputation :   56 

DDtee a écrit :

creusois a écrit :

Pour mon projet,les projections que j’avais faites,et qui restent à préciser,me permettaient d’atteindre un rendement supérieur à la location classique,non rentable à cet endroit,mais qui ne dépassait pas 5% net

A mon opinion, évidemment discutable, ce niveau de rendement n’est pas suffisant pour investir dans l’immobilier physique.

De ce que j’ai compris, le chiffre indiqué correspond au seul rendement locatif. Il faut aussi tenir compte de la valorisation, raison de plus pour bien choisir l’emplacement du bien.

Hors ligne

 

#10 04/09/2014 10h35 → Location courte-durée pour déplacement professionnel... (investissement immobilier, location saisonnière)

Membre
Réputation :   220 

Personne n’a la boule de cristal qui permet de lire l’avenir, cependant parier sur des plus-valus dans l’immobilier aujourd’hui me parait risqué. J’envisage plutôt le contraire et à chaque investissement j’intègre la possibilité d’une baisse de l’ordre de 20/25 %.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

Hors ligne

 

#11 04/09/2014 13h08 → Location courte-durée pour déplacement professionnel... (investissement immobilier, location saisonnière)

Membre
Réputation :   

Bonjour

Pour Sanbouddha,je suis entièrement d’accord sur la nécessité de déléguer la gestion d’une location saisonnière car je n’aurais pas la disponibilité pour assumer cela dans la durée.Je dois donc en tenir compte pour le calcul de la rentabilité si j’envisage ce type de location,par rapport à une location classique en meublé.
Je vous remercie de votre remarque sur le calcul du point mort d’investissement en fonction du nombre de jours occupés/ mois.Mes calculs étaient plutôt faits de façon classique,en intégrant une vacance locative,mais votre système est très intéressant.
Dans ce type de calcul,doit-on mettre uniquement les charges de l’année(taxe foncière,charges de l’appartement,EDF,eau,internet,remplacement des choses usées,frais de personnel et de gestion)
ou bien faut-il intégrer le remboursement du prêt qui peut-être très différent suivant la durée d’endettement,et l’apport personnel que l’on met dans l’achat?

Pour,DDtee,je n’ai pas intégré une valorisation du bien dans mes calculs.Au mieux,j’espère que les prix se maintiendront dans la durée(si je fais cet investissement,ce n’est pas dans une optique de revente à brève échéance).Je regarde très précisément les prix du marché pour ne pas acquérir un bien surévalué ,sachant qu’il y un risque important de correction dans l’avenir.
Je suis d’accord avec votre avis sur l’intérêt limité de l’investissement locatif si la rentabilité n’est pas vraiment supérieure aux autres formes d’investissement.C’est pourquoi ,je réfléchis et essaye de tout envisager avant de me lancer.
Cordialement

Hors ligne

 

#12 04/09/2014 13h19 → Location courte-durée pour déplacement professionnel... (investissement immobilier, location saisonnière)

Membre
Réputation :   56 

creusois a écrit :

Je vous remercie de votre remarque sur le calcul du point mort d’investissement en fonction du nombre de jours occupés/ mois.Mes calculs étaient plutôt faits de façon classique,en intégrant une vacance locative,mais votre système est très intéressant.
Dans ce type de calcul,doit-on mettre uniquement les charges de l’année(taxe foncière,charges de l’appartement,EDF,eau,internet,remplacement des choses usées,frais de personnel et de gestion)
ou bien faut-il intégrer le remboursement du prêt qui peut-être très différent suivant la durée d’endettement,et l’apport personnel que l’on met dans l’achat?

Bonne question, j’ai un doute. Ayant acheté cash je n’ai pas eu à me poser la question. A priori je tiendrais compte des intérêts d’emprunt. Vous faites la somme de toutes vos charges, vous divisez par le tarif/jour de votre location.
A titre d’exemple sur mes 2 appartements le point mort est autour de 7 jours (de location par mois) ou un taux d’occupation moyen de 25% si vous préférez. C’est intéressant à savoir car ainsi je suis sûr chaque mois que je n’aurai rien à débourser dès lors que j’ai une réservation d’au moins 1 semaine.

Hors ligne

 

#13 04/09/2014 20h13 → Location courte-durée pour déplacement professionnel... (investissement immobilier, location saisonnière)

Membre
Réputation :   

Merci pour votre explication.
Je vais faire le calcul pour ce bien,ainsi que pour au moins un autre que j’avais vu,en zone plus proche des activités touristiques.Cela me permettra de voir si ce projet est intéressant,même avec un remplissage limité, et de comparer les biens.
Cordialement

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech