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#1 01/09/2014 13h59 → Investir dans un immeuble de rapport avec travaux... (immeuble de rapport, investissement locatif)

Membre
Réputation :   14 

Bonjour à tous,

Comme indiqué récemment dans ma présentation, je cherche a investir dans un immeuble de rapport (apres une première expérience : achat d’un studio loué meublé depuis quelques mois)
J’ai trouvé un bien potentiellement interessant, mais quelques avis éclairés seraient bienvenus… Ci dessous un petit topo :

Le bien :
Immeuble en centre ville, proche gare / commerces / transports
Composé de 2 locaux commerciaux (coiffeur + artiste), 3 T2 et 1 T3
1 T2 n’est pas loué pour le moment,

Aspect financier :
Prix actuel : 210 000 FAI
Montant des loyers HC : 28 380 € / an HC
TF : 3200 €
Frais de notaire estimés : 14 000 €

Points positifs :
- le prix de vente est négociable (le vendeur a déménagé, souhaite liquider ses biens rapidement)
- le salon de coiffure a été entièrement rénové il y a quelques mois
- possibilité de passé direct en meublé pour l’appartement vide
- certains travaux (évoqués ci dessous) sont éligibles a une aide municipale de 20%

Points négatifs :
- un des locataire pose problème, tant dans son comportement qu’au sujet du paiement de son loyer. Procédure d’expulsion en cours… Avez vous déjà réncontré ce cas,  est ce que l’expulsion d’un locataire peut faire partie des conditions suspensives à la vente ?
- les 4 apparts sont habitables en l’état, mais nécéssitent tous un sérieux rafraichissement (sols, peinture, révision chaudières / VMC etc…)
- l’extérieur du bâtiment est lui aussi à refaire, à plus ou moins court terme : changement des volets et des portes, ravalement de facade, toiture et isolation…
- il semble que le raccordement au tout à l’égout ne soit pas fait… en cours de vérification par les services municipaux

Financement envisagé :
Crédit sur la totalité, idéalement sur 25 ans : 
          prix d’achat négocié (d’apres info de l’agence)   180 000
          frais de notaire                                                 14 000
          divers frais bancaires                                          3 000
          travaux                                                            40 000
                                                            soit environ 237 000 €
Lors d’un RDV récent, mon banquier était très positif quant à un investissement de ce type, mais finalement j’avais reçu une réponse négative.
Il ne s’agissait alors que d’un "test", sur un bien similaire mais moins interessant…. j’ai donc bon espoir de trouver un financement, dans ma banque ou via un courtier.

Evidemment cet achat induirait une grosse implication personnelle pour gérer les différents travaux envisagés, mais z’enfin… on n’a rien sans rien !
J’envisage prochainement une nouvelle visite, accompagnée cette fois d’un professionnel qui pourrait me donner son avis et coter plus précisément les travaux envisagés.

En attendant, vos avis et conseils sont les bienvenus !
Que pensez vous de ce projet, y a t il des points que je n’ai pas évoqué, des questions à soulever avant d’aller plus loin ?

Merci smile

Dernière modification par Clairette (01/09/2014 14h00)

Mots-clés : immeuble de rapport, investissement locatif


La vie, c’est comme une bicyclette, il faut avancer pour ne pas perdre l’équilibre. (Albert Einstein)

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#2 01/09/2014 20h07 → Investir dans un immeuble de rapport avec travaux... (immeuble de rapport, investissement locatif)

Membre
Réputation :   47 

Clairette a écrit :

Bonjour à tous,


Points positifs :
- certains travaux (évoqués ci dessous) sont éligibles a une aide municipale de 20%

Ca c’est très bien

Clairette a écrit :

Points négatifs :
- les 4 apparts sont habitables en l’état, mais nécéssitent tous un sérieux rafraichissement (sols, peinture, révision chaudières / VMC etc…)

Ca c’est du classique

Clairette a écrit :

- l’extérieur du bâtiment est lui aussi à refaire, à plus ou moins court terme : changement des volets et des portes, ravalement de facade, toiture et isolation

Bon attention, car les 20% de la municipalité doivent y être soumis ?
Ils doivent, comme cela est la cas bien souvent, imposé une isolation thermique de classe I3 ou I4 donc assez élevé en terme de travaux et de cout.

Clairette a écrit :

- il semble que le raccordement au tout à l’égout ne soit pas fait… en cours de vérification par les services municipaux

Pas bien grave, le plus important est de savoir à quelle hauteur se trouve l’égout par rapport au point le plus bas de votre maison ou de votre évacuation.

Le seul cout excessif dans ce type de travaux est la profondeur de la tranché que doit faire le terrassier, plus c’est profond, plus c’est cher.

Cdt

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#3 01/09/2014 22h05 → Investir dans un immeuble de rapport avec travaux... (immeuble de rapport, investissement locatif)

Membre
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hypothèses

2 locaux commerciaux (coiffeur + artiste) = 2x40m² = 80m²

3 T2 = 3x40m² = 120m²

et 1 T3 = 50m²
1 T2 = 40m²

soit au total environ 300m² pour 200k€ ! (j’arrondis)

Pour la rénovation compter 700€/m² (+/- 200€/m²). Cela pour vous dire que si mes hypothèses sont bonnes, il faut compter amortir le bien en 15 ans.

Donc, les loyers sur 15 ans doivent couvrir tous les frais yc vacances locatives, impots, taxes, rafraichissement, renovation, etc, etc.

La renta est bonne sur le papier. Je crois que le vendeur n’a pas fait sa meilleure proposition. Il semble nécessaire de bien évaluer le cout des travaux (facade, eaux usées, etc).

Je n’ai pas de boule de cristale, mais je suis sceptique (j’espère pour vous que je me trompe).

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#4 01/09/2014 22h12 → Investir dans un immeuble de rapport avec travaux... (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Le rendement semble intéressant.
J’ai acheté il y a 3 ans un immeuble avec travaux, il faut compter 500€ par m² pour reno electricité/placo mur et plafond/peinture/sol/cuisine équipée/remplacement des menuiserie/salle de bain.
J’ai peint et posé la cuisine moi même.
Si tu veux avoir une idée des prix de reno tu peux faire de simulation sur le site contact artisan: il faut être précis mais les prix sont généralement enveloppe de ce que j’ai pu constater.
sur anil.org tu peux trouver des simulateurs d’investissement pour caler la durée de ton emprunt et voir quel sera ton eventuel effort financier.
a+

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#5 01/09/2014 22h22 → Investir dans un immeuble de rapport avec travaux... (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Lors de l’achat de notre immeuble, nous avions un locataire qui ne payait pas.
La procédure n’était qu’à son début, elle est reparti de zéro.
Le locataire qui était pommé et n’a fait aucune démarche pour prolonger la procédure d’expulsion.
Il a été exclu 25 mois après le premier impayé, 4000€ de procédure + les impayés et l’appart était à refaire en partie…
Pour le remboursement, le mauvais payeur est en CDI au smic, le juge a décidé que nous serions dédommagé de 150€/mois jusqu’à remboursement de la dette…
Ne compte donc pas sur les loyers de cet appart pour ton calcul de rendement dans les premières années et intègre les frais de procédure.

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#6 02/09/2014 09h09 → Investir dans un immeuble de rapport avec travaux... (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Réputation :   14 

Merci pour vos réponses ! Quelques précisions pour chacun :

@Bascarol :
Concernant la subvention  municipale : elle a pour but d’embellir le centre ville, pas de faire des économies d’energie. Donc le propriétaire doit utiliser certains matériaux, respecter certaines couleurs etc mais par contre pas de contraintes en terme énergétique.

@Boubouka :
Je ne m’engagerai de toute facon qu’après avoir eu confirmation des coûts, effectivement.
D’après mes échanges avec ma banque, sur ce type d’achat, je pourrai envisager une mensualité de 1300€ / 25 ans (incluant 40 000€ de travaux), soit 1000€ / mois de cashflow.
Evidemment il faut en déduire les couts d’assurance, de TF, l’entretien…et apres 2/3 ans les impots et cotisations… Mais cela me parait raisonnable, d’autant que si l’immeuble et les appartements sont rénovés, les loyers pourront etre augmentés légèrement.
Est ce que cette réflexion vous parait trop bancale ?

@Maxime49 :
Merci pour ce retour d’expérience.
La procédure d’expulsion a été entamée il y a déjà un moment, d’après l’agence ca ne devrait pas tarder. Si après étude précise concernant les travaux je me décide à acheter, j’aimerai que le départ de ce locataire soit une des conditions suspensives à la vente. D’après l’agence immo c’est possible.

Bonne journée à vous !
Claire


La vie, c’est comme une bicyclette, il faut avancer pour ne pas perdre l’équilibre. (Albert Einstein)

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#7 02/09/2014 12h28 → Investir dans un immeuble de rapport avec travaux... (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Clairette a écrit :

Merci pour vos réponses ! Quelques précisions pour chacun :

@Bascarol :
Concernant la subvention  municipale : elle a pour but d’embellir le centre ville, pas de faire des économies d’energie. Donc le propriétaire doit utiliser certains matériaux, respecter certaines couleurs etc mais par contre pas de contraintes en terme énergétique.

C’est assez rare que des Maires souhaitent embellir leur centre ville. C’est une bonne chose pour vous.

Clairette a écrit :

@Maxime49 :
Merci pour ce retour d’expérience.
La procédure d’expulsion a été entamée il y a déjà un moment, d’après l’agence ca ne devrait pas tarder. Si après étude précise concernant les travaux je me décide à acheter, j’aimerai que le départ de ce locataire soit une des conditions suspensives à la vente. D’après l’agence immo c’est possible.

Bonne journée à vous !
Claire

Pas possible, mais obligatoire pour vous. Sinon vous devrez gérer et recommencer la procédure.
Si vous voulez absolument ce bien coute que coute, alors la clause sera soit :
- suspensive et le bien vous appartiendra à la fin de la procédure
- devra inclure l’indemnité d’expulsion et remboursement des loyers impayés pendant la procédure si vous le gérez l’expulsion vous même

Tout dépendra si vous souhaitez profitez immédiatement des autres bien de cette immeuble.

Cdt

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#8 02/09/2014 22h43 → Investir dans un immeuble de rapport avec travaux... (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Clairette a écrit :

La procédure d’expulsion a été entamée il y a déjà un moment, d’après l’agence ca ne devrait pas tarder.

Oui mais l’objectif de l’agence est de vendre, donc il faut lui demander précisément à quel stade de la procédure ils en sont…
Attention, l’expulsion c’est long et çà mine le moral (au-delà des finances) …

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#9 02/09/2014 22h45 → Investir dans un immeuble de rapport avec travaux... (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Réputation :   43 

Clairette a écrit :

j’aimerai que le départ de ce locataire soit une des conditions suspensives à la vente. D’après l’agence immo c’est possible.

Bon, là vous risquez d’être partie pour l’hiver…

Dernière modification par pierrejacques11 (02/09/2014 22h45)

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#10 02/09/2014 23h23 → Investir dans un immeuble de rapport avec travaux... (immeuble de rapport, investissement locatif)

Membre
Réputation :   127 

Le calcul du cash flow intègre t il le bien du locataire mauvais payeur?

Vous avez identifié les charges. Dans ces villes a CF > 0 vous avez un risque à identifier et assumer. Le rapport coût de la rénovation au m2/prix au m2 est un indicateur.

Le risques sont essentiellement de 3 natures
- valeur a la revente
- solvabilité des locataires
- votre capacité a rénover le bien entre 2 locations où le prix de la rénovation (ou rafraîchissement) a perte entre 2 location créé peu de valeur.

si la somme des rénovations successives dépasse le prix du foncier cela finit par devenir un problème. Il faut que le CF puisse couvrir les éventuels travaux. Compter environ 2 a 3€/m2/mois en prévision pour les rafraîchissements et rénovations n est pas délirant. Si le m2 se loue à 10€/mois vous voyez le sujet. Si un m2 se loue 25€/mois le poids des 3€ n est plus le meme. Ce point a déjà été debattu mais pas forcément dans ces termes.

Vous seule savez si c’est un bon placement. Ici on peut juste vous aider a identifier les points de vigilance.

Dernière modification par Boubouka (02/09/2014 23h27)

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#11 03/09/2014 12h51 → Investir dans un immeuble de rapport avec travaux... (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Merci pour vos retours.
Je pense de toute facon que l’étape à venir est de revisiter cet immeuble et d’estimer précisément le coût des travaux. Cela permettra de valider la rentabilité de l’investissement, et en parallèle je verrai où en est, à ce moment là, la procédure d’expulsion.

Bonne après midi,
Claire


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