Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 29/08/2014 10h18 → Combien seriez-vous prêt à payer cette parcelle de bois ? (bois, droit de préférence, forêt)

Membre
Réputation :   15 

Bonjour,

Derrière ce sujet en forme d’interrogation, je cherche à mettre à contribution la communauté du forum pour résoudre ma problématique du moment. Merci d’avance à ceux qui répondront à cette interrogation.

Le contexte :

Par l’intermédiaire d’un agent immobilier, j’ai l’opportunité d’acheter une parcelle de bois de 3500 m² (taillis d’acacia et de châtaignier, 15 ans depuis la dernière coupe, plat, facile d’accès…). Cette parcelle a été oubliée au moment d’une vente suite à une succession et les héritiers qui n’habitent pas sur place cherchent à s’en débarrasser.

Le bien est localisé en Nord Isère, il est trop éloigné des zones urbanisés pour espérer le voir devenir constructible un jour (le village est a 2 km). Il ne faut donc pas envisager la question posée sous cet angle d’attaque.

La parcelle est bordée par d’autres parcelles boisées appartenant à des propriétaires différents (7 au total).

Ma problématique :

Récemment j’ai déjà eu l’occasion d’acheter ce type de parcelle, de superficie comparable pour un prix de 800 euros (auxquels il faut rajouter 800 euros de "frais de notaire")…. malheureusement un voisin a fait valoir son droit de préférence est la parcelle m’est donc passé sous le nez.

Vu le nombre de voisins sur la parcelle que j’ai en vu (7), je n’ai pas envie de revivre la même mésaventure. Il faut donc que je propose un prix qui ne soit ni trop élevé (le but reste quand même de faire un placement même si c’est un placement exotique) ni trop faible ( au risque de voir une nouvelle fois la parcelle me passer sous le nez au profit d’un voisin, au prix que j’aurai "durement" négocié…).

Ma question :

Les voisins se situent un peu partout en france (majoritairement en rhône-alpes) avec des tranches d’âges allant de 30 à 75 ans (info issue du notaire en charge de la vente). Par contre je n’ai aucune idée sur les métiers, moyens financiers etc…

Voilà le pourquoi du sujet et de la question "Combien seriez-vous prêt à payer cette parcelle de bois ?"…. j’espère avec vos réponses définir le prix limite en deçà duquel les voisins risquent de faire valoir leur droit de préférence.

Mots-clés : bois, droit de préférence, forêt


Blog sur l'investissement immobilier: http://investimmo-autrement.fr/

Hors ligne

 

#2 29/08/2014 10h24 → Combien seriez-vous prêt à payer cette parcelle de bois ? (bois, droit de préférence, forêt)

Membre
Réputation :   218 

Quel objectif vous fixez vous avec l’acquisition d’un tel bien ?


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

Hors ligne

 

#3 29/08/2014 10h27 → Combien seriez-vous prêt à payer cette parcelle de bois ? (bois, droit de préférence, forêt)

Membre
Réputation :   88 

La première question a se poser… Pour en faire quoi ?

[edit] Désolé, ma réponse s’est croisé avec cela de DDTee

Dernière modification par coyote (29/08/2014 10h28)

Hors ligne

 

#4 29/08/2014 10h42 → Combien seriez-vous prêt à payer cette parcelle de bois ? (bois, droit de préférence, forêt)

Membre
Réputation :   39 

avec des accacias et des chataigners on peut faire des piquets smile

serieusement,je crois que vous avez toutes les chances de voir un de vos voisins exercer son droit de préférence

Dernière modification par toudoucement (29/08/2014 10h44)


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

Hors ligne

 

#5 29/08/2014 11h39 → Combien seriez-vous prêt à payer cette parcelle de bois ? (bois, droit de préférence, forêt)

Membre
Réputation :   15 

DDtee :

L’objectif est multiple :

- 1) profiter de cette acquisition pour s’implanter dans un massif forestier afin de "profiter" à mon tour du droit de préférence pour créer un tènement qui d’un point de vue exploitation forestière soit viable (supérieur à 4 ha)

- 2) Par la suite du 1), dans pas mal d’année, profiter d’un placement qui reste fiscalement très avantageux (droit de succession etc…)

- 3) Avoir le plaisir très franchouillard d’être propriétaire de foncier non bâti

- 4) Faire son bois de chauffage et bénéficier de la possibilité de chasser sur la commune en question (je suis chasseur).

- 5) Faire un investissement qui présente un niveau de risque proche de 0….

etc…

Ma question n’est pas tellement de savoir pourquoi moi j’achète…. mais plutôt de savoir combien seront prêt à mettre les voisins pour acquérir cette parcelle…. certains propriétaires voisins n’ont jamais vu le bois en question et n’habitent pas du tout sur place (du fait des successions)…. ils n’ont donc guère plus d’éléments que ceux que je vous ai communiqué pour fixer un prix / un intérêt à cet achat etc…

Je me mets à la place d’un "parisien"…. si je propose un prix de 500 euros, qui serait sans doute accepté par le vendeur, le voisin "parisien" ne risque-t-il pas de voir ça comme l’affaire du siècle et faire valoir son droit de préférence ?

Coyote : cf réponse DDtee

toudoucement :
C’est justement ce que je cherche à éviter….. je sais que si je propose 15 000 euros, personne ne fera valoir son droit de préférence…. mais je ferai une mauvaise affaire…
Mon interrogation vise à connaître le prix (comme si vous étiez voisin) que vous seriez prêt à mettre si le bien vous était proposé dans le cadre de la purge du droit de préférence.

Je renouvelle ma question "Combien seriez-vous prêt à payer cette parcelle de bois ?", vos réponses me permettront de me fixer un prix planché en dessous duquel le risque d’exercice du droit de préférence risque de devenir trop fort.


Blog sur l'investissement immobilier: http://investimmo-autrement.fr/

Hors ligne

 

#6 29/08/2014 11h42 → Combien seriez-vous prêt à payer cette parcelle de bois ? (bois, droit de préférence, forêt)

Membre
Réputation :   113 

Savez-vous combien coûte une action de chasse dans le secteur ? Y chasseriez-vous régulièrement ?


Parrain pour : American Express, ING Direct (code : EKXYBFS), Fortuneo, Binck.

Hors ligne

 

#7 29/08/2014 11h47 → Combien seriez-vous prêt à payer cette parcelle de bois ? (bois, droit de préférence, forêt)

Membre
Réputation :   218 

Il est sans doute très difficile de se mettre à la place des "voisins" et d’appréhender le point de vue d’inconnus…
Le "Parisien" n’aura peut-être pas l’information de la vente, en aura peut-être rien à faire… quantifier l’inconnu comporte autant d’hypothèse que l’infini wink

Rationnellement vous pouvez peut-être estimer les revenus attendus (droit de chasse, droit de coupe…) et plus subjectivement rajouter une louche pour la partie "je me fais plaisir" ?


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

Hors ligne

 

#8 29/08/2014 11h52 → Combien seriez-vous prêt à payer cette parcelle de bois ? (bois, droit de préférence, forêt)

Membre
Réputation :   88 

bon alors si vous voulez quelques chiffres, on parle de Foret libres
( pas de parcelles de peupliers / Sapins organisées pour une exploitation industrielle, avec route d’acces…)

Du cotés de mes racines, les transactions se font de 3000 ( peu d’essence interessantes, coupe très récentes a 6000 voire 8000 ( pour une foret prête a couper ) à l’hectare. Ca peut aller plus haut si de belles billes de bois très nobles, mais c’est très rare…

Donc j’aurais tendance à penser autour de 1000€ / 1500 euros
Le terrain est trop petit pour valoriser la partie chasse…

Mais si un de vos voisins vise une chasse, ou a une certaine émotion vis a vis de cette foret
il pourra mettre plus…

Hors ligne

 

#9 29/08/2014 12h00 → Combien seriez-vous prêt à payer cette parcelle de bois ? (bois, droit de préférence, forêt)

Membre
Réputation :   

Un voisin aurait peu de chance d’être prévenu si le futur acquéreur suggère au notaire (et si ce dernier se laisse convaincre…) de ne pas écrire individuellement à ceux qui sont susceptibles de faire valoir leur droit, mais de se contenter, à la place, d’un simple affichage en mairie comme le permet la loi!

Hors ligne

 

#10 29/08/2014 12h00 → Combien seriez-vous prêt à payer cette parcelle de bois ? (bois, droit de préférence, forêt)

Membre
Réputation :   85 

Bonjour DDTee,

Quand je vous lis, j’ai l’impression que vous n’êtes pas en train d’investir mais … de vous faire plaisir.
Fixer un prix pour cette parcelle revient donc à vous offrir un beau cadeau, sans faire de folie.
Par rapport à vos futurs voisins, il faut être dissuasif.

Si le prix est environ de 800€, proposez donc 5000€.
C’est une somme qui, non planifiée, pèse sur un budget pour à peu près tout le monde (si un de vos futurs voisins est millionnaire, de toute manière, vous êtes marron).
Vous surpayez certes, et alors ?

Je viens de faire de même pour acquérir un petit appartement dans mon village en Corse. J’ai payé trop cher mais le marché est très étroit : je veux un bien dans ce quartier, dans ce village. Aucun bien à la vente depuis 10 ans (tout est en indivision). J’ai fait une très mauvaise affaire financière, mais je suis le plus heureux des hommes. C’est sans doute le plus important.

A mon humble avis, les parcelles de ce type en Nord Isère, ça ne court pas les rues (j’habite Grenoble!). Alors il faut foncer.


À la bourse tu as deux choix: t'enrichir lentement ou t'appauvrir rapidement. Benjamin Graham

Hors ligne

 

#11 29/08/2014 12h14 → Combien seriez-vous prêt à payer cette parcelle de bois ? (bois, droit de préférence, forêt)

Membre
Réputation :   15 

Je me rends compte que je n’ai sans doute pas été assez clair dans mon exposé…

J’aurai sans doute mieux fait de poser ma question sous forme de sondage (si c’était possible).

Je vais recentrer la question et la problématique :

Vous recevez un courrier d’un notaire qui vous indique que vous bénéficiez d’un droit de préférence pour acheter une parcelle située à côté d’une parcelle de bois qui vous appartient déjà (et dont vous ignoriez peut être jusqu’à l’existence).

La parcelle vous est proposée au prix de X et vous avez deux mois pour donner une réponse, faute de quoi la parcelle sera vendue au prix de X à Monsieur Y (Monsieur Y n’étant autre que moi).

Vous n’avez pas forcément le temps et la possibilité de vous rendre sur place pour constater l’état de la parcelle, en appelant le notaire, il vous indique qu’il s’agit "d’une parcelle de bois de 3500 m² (taillis d’acacia et de châtaignier, 15 ans depuis la dernière coupe, plat, facile d’accès…) ".

Pour quelle valeur de X faites-vous valoir votre droit de préférence ?

Objectif : En fonction de vos réponses mon objectif est de fixer X, afin que celui-ci dissuade les propriétaires voisins d’actionner leurs droits de préférence. Il est évident, que si à l’issue de vos réponses si par exemple X > 10 fois Z  (avec Z le prix du marché), je ne ferai pas une offre d’un tel niveau….

Pour être complet, la question n’est pas de déterminer Z mais bien X… je connais très bien le Z en question (1500-2000 euros / Ha).


Blog sur l'investissement immobilier: http://investimmo-autrement.fr/

Hors ligne

 

#12 29/08/2014 12h17 → Combien seriez-vous prêt à payer cette parcelle de bois ? (bois, droit de préférence, forêt)

Membre
Réputation :   

Bonjour Sasuke
La première question à se poser est de connaitre les potentiels futurs acquéreurs qui sont prêt a y mettre un peu plus que le marché ( c’est a dire les plus proches voisins jouxtant la parcelle qui veulent en quelque sorte acheter de la tranquilité ) .
faire attention que la SAFER n’y mette  pas trop le nez et exerce son droit de préemption .
après pour le prix , il me semble que 1000 euros pour une coupe de 15 ans de chataignier est bien payé quand vous allez y inclure les frais de notaire

Hors ligne

 

#13 29/08/2014 12h47 → Combien seriez-vous prêt à payer cette parcelle de bois ? (bois, droit de préférence, forêt)

Membre
Réputation :   88 

Sasuke,

Comment vous que l’on évalue les objectifs des propriétaires et a combien ils fixent leur droit de préférence?

C’est simplement impossible. Quels sont leurs projets ?
Piste de 4*4, acro branche, camps d’indiens, chasse de luxe avec bungalows 6 étoiles ?
ou simplement rien et ils ne sont pas interessés pour dépenser 1 centimes de plus dans une foret qui ne rapporte que des ennuis..

Désolé, je vous ai donné mon avis sur Z, mais X j’en suis totalement incapable
et vous aussi, sans avoir rencontrer et discuter avec les propriétaires..

Hors ligne

 

#14 29/08/2014 13h08 → Combien seriez-vous prêt à payer cette parcelle de bois ? (bois, droit de préférence, forêt)

Membre
Réputation :   218 

Je partage l’opinion de @coyote : posée ainsi c’est une équation à 7 inconnus (7 voisins) et sans données complémentaires…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

Hors ligne

 

#15 29/08/2014 13h34 → Combien seriez-vous prêt à payer cette parcelle de bois ? (bois, droit de préférence, forêt)

Membre
Réputation :   15 

DDtee et coyote, je ne vous demande pas d’évaluer la valeur de X pour les voisins…. mais la valeur de X pour vous (c’est pour ça que je parlais d’un sondage).

En fonction de vos réponses ça me permettra d’affiner ma stratégie… il faut voir ça à la manière d’un sondage…

Votre réponse peut être aussi : quelque soit X je n’achète pas… pourquoi pas… ça aura le mérite de me pousser à faire l’offre minimum.


Blog sur l'investissement immobilier: http://investimmo-autrement.fr/

Hors ligne

 

#16 29/08/2014 14h07 → Combien seriez-vous prêt à payer cette parcelle de bois ? (bois, droit de préférence, forêt)

Membre
Réputation :   61 

Sasuke,
La question est bien de savoir pourquoi vous achetez.

Si vous voulez vraiment cette parcelle, mettez le paquet, à la manière de Motus.
Pour un investissement, je fais attention de bien calibrer le budget (même si j’achète cher dans certains immeubles délibérément).
Pour une spéculation, je me laisse un peu plus aller, mais je spécule peu.
Pour mon plaisir, tout est possible.
3500 m² pour posséder un de ces bois et spéculer une éventuelle exploitation et une extension : si c’est ce que vous voulez vraiment, essayez 2 à 4000 euros. On vous prendra peut-être pour un illuminé mais vous pourrez mettre en oeuvre votre stratégie et vous faire plaisir, ce dernier point étant déterminant… pour une somme dont on se remet si on la perd.
Tout dépend donc non pas des autres mais de vos moyens et du niveau maxi auquel vous placez votre envie.

Pour la façon dont vous appréhendez votre question (ce que feraient d’autres), il faudrait avoir des talents divinatoires… que je n’ai pas wink

Hors ligne

 

#17 29/08/2014 14h37 → Combien seriez-vous prêt à payer cette parcelle de bois ? (bois, droit de préférence, forêt)

Membre
Réputation :   39 

combien vaut ce droit de préférence? avec cet achat,vous achetez aussi le droit de préempter les parcelles voisines.

si vos voisins n’en ont rien à faire vous pourrez peut-être leur proposer d’acheter leurs parcelles.


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

Hors ligne

 

#18 29/08/2014 14h48 → Combien seriez-vous prêt à payer cette parcelle de bois ? (bois, droit de préférence, forêt)

Membre
Réputation :   

Pour moi si la valeur de marché  Z = 2000€ / hectare donc 700€ pour la parcelle,

Si ça me permet d’agrandir ma parcelle voisine je suis prêt à mettre une plus-value par rapport à la valeur de marché soit à peu près X= 1000€.

Hors ligne

 

#19 29/08/2014 14h50 → Combien seriez-vous prêt à payer cette parcelle de bois ? (bois, droit de préférence, forêt)

Membre
Réputation :   

Sasuke,

Pour répondre à votre question, qui est avant tout psychologique:

Si je suis voisin et que j’ai une idée du prix de ce bois (800€ d’après vous), si je dois débourser 3 fois le prix je suis conscient de faire une mauvaise affaire ce qui ne m’incite pas: soit 3*800 + 1000 notaire = à la louche 3 500€

Si je devais sortir 1000 à 2000€, je pourrais le faire pour le plaisir d’étendre mon terrain, mais je pense que 3 500€ font réfléchir même une personne avec de bons moyens.

Voilà pour vous aider dans votre raisonnement. Evidemment c’est inutile s’il devait se trouver un voisin qui la "veut" et qui a un bon patrimoine. Et tout cela pourvu que la personne ait une bonne idée du prix de la forêt à la base…


La sueur épargne le sang.

Hors ligne

 

#20 29/08/2014 14h55 → Combien seriez-vous prêt à payer cette parcelle de bois ? (bois, droit de préférence, forêt)

Membre
Réputation :   16 

Projetez vous dans le futur… 15-20 ans…vous avez acheté cette parcelle à un prix qui est dans vos moyens actuels ( oubliez le prix imaginaire de vos voisins etc ),  pensez vous qu ’avoir payé 1500 euros ou 3500 euros fera une différence…? la réponse est probablement non…dans ma vie, j ’ai fait 2 achats à la limite de mes moyens , un instrument de musique qui m ’a couté la moitié de mes revenus pendant 1 an, et plus tard un super appareil photo lui aussi extremement cher…je ne l ’ai jamais regretté plus tard ni même aujourdhui au regard des satisfactions que j ’ai retirées de ces achats/investissements…pour répondre à votre question , j ’habite moi même en Rhône-Alpes et je mettrais 3500 euros…1 euro/m2 parce que c’est un chiffre simple ;-)
@ range…quel que soit le prix payé je ne vois pas de PERTE, puisque vous possédez un terrain…
cdt

Hors ligne

 

#21 29/08/2014 15h51 → Combien seriez-vous prêt à payer cette parcelle de bois ? (bois, droit de préférence, forêt)

Membre
Réputation :   61 

J’entends bien Chris, 3 ou 4000 euros perdus ou gagnés (d’où le mot perte), on s’en remet.

Hors ligne

 

#22 30/08/2014 08h57 → Combien seriez-vous prêt à payer cette parcelle de bois ? (bois, droit de préférence, forêt)

Membre
Réputation :   15 

Merci pour vos réponses, je pense partir sur une base de 2000-2500 euros, ça devrait être suivant pour dissuader les voisins. Il ne me reste plus qu’à croiser les doigts.


Blog sur l'investissement immobilier: http://investimmo-autrement.fr/

Hors ligne

 

#23 06/09/2014 08h23 → Combien seriez-vous prêt à payer cette parcelle de bois ? (bois, droit de préférence, forêt)

Membre
Réputation :   

Sasuke a écrit :

Merci pour vos réponses, je pense partir sur une base de 2000-2500 euros, ça devrait être suivant pour dissuader les voisins. Il ne me reste plus qu’à croiser les doigts.

Espérons. Et puis cette somme pourrait même potentiellement encourager des voisins à devenir des …vendeurs.

Hors ligne

 

#24 06/09/2014 09h07 → Combien seriez-vous prêt à payer cette parcelle de bois ? (bois, droit de préférence, forêt)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Je vais te conter mon aventure sur le terrain non-constructible
Sur ma commune le terrain constructible est rare est coûte environ 250 e /m2
J’ai décidé d’acquérir quelques terrains non constructibles mais très proche des zones construites.
C’est assez difficile car les terrains appartiennent à des anciens qui les gardent jalousement.

Finalement par un concours de circonstances assez incroyable j’ai pu acquérir quelques parcelles de broussailles pas trop mal placées pour 1.2 e / m2.

La valeur ne tient qu’au fait qu’il y a un potentiel de constructibilité, à la demande agricole ou forestière sinon ca ne vaut rien

Pour ce qui est de ton terrain ne paye pas plus de 30 cts le m2. S’il te passe sous le nez c’est pas grave t’auras pas perdu grand chose.

Hors ligne

 

#25 06/09/2014 11h44 → Combien seriez-vous prêt à payer cette parcelle de bois ? (bois, droit de préférence, forêt)

Membre
Réputation :   

Dans le but de revendre un jour des terrains constructibles, à choisir, comme Lavande 63, je préfèrerais acheter des broussailles ou friches en bordure d’agglomération, plutôt que d’investir dans une parcelle forestière, probablement déjà classée EBC, ou risquant de l’être prochainement.

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech