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Forums des investisseurs heureux

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#1 27/08/2014 11h02 → Vendre un bien immobilier entre particuliers : vos conseils ? (conseils, particuliers, vente)

Membre
Réputation :   

Bonjour,
N’arrivant pas à vendre ma maison par l’intermédiaire d’agences, je me décide à la vendre directement.
Le problème récurrent est de pouvoir connaître la capacité d’emprunt de l’acheteur : je compte faire une sélection (déjà pour éliminer les curieux) par mail en posant des questions mais comment être sûr ?
J’ai lu qu’il fallait demander un accord de principe de la banque de l’acheteur, mais cet accord n’est donné qu’après la signature d’un compromis de vente …
Auriez-vous des conseils ?
Merci.

Mots-clés : conseils, particuliers, vente

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#2 27/08/2014 11h43 → Vendre un bien immobilier entre particuliers : vos conseils ? (conseils, particuliers, vente)

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Bonjour,

L’accord de principe n’est donné par la banque qu’après signature du compromis oui mais il est possible pour le futur acheteur d’obtenir un document avec la somme totale que la banque est susceptible de lui prêter en cas d’achat proche (proche car si la situation personnelle et financière évolue les chiffres seront forcément différents).

Après il n’y a pas de recette miracle et c’est plus au feeling car les gens peuvent dire ce qu’ils veulent dans l’optique de visiter le bien. Tant que le compromis n’est pas signé, les éléments officiels ne sont pas connus.


Parrainage possible de ma part chez : Boursorama (80€) et Bourse direct (50€)

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#3 27/08/2014 11h53 → Vendre un bien immobilier entre particuliers : vos conseils ? (conseils, particuliers, vente)

Membre
Réputation :   218 

Il me semble que les agences immobilières n’ont pas d’autres moyens que vous pour connaitre la solvabilité d’un éventuel acquéreur, comme le dit Gwen11 : le feeling
Tout comme vous, elles ont également intérêt à provoquer le maximum de visites. L’acheteur est dans le lot…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#4 27/08/2014 12h05 → Vendre un bien immobilier entre particuliers : vos conseils ? (conseils, particuliers, vente)

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Réputation :   146 

Il faudra peut être aussi revoir le prix de vente parce que si plusieurs agences n’y sont pas arrivées c’est que le prix ne correspond peut être pas à la réalité du marché ?

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#5 27/08/2014 12h18 → Vendre un bien immobilier entre particuliers : vos conseils ? (conseils, particuliers, vente)

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Réputation :   127 

ça me parait compliqué de demander des garanties de prêt avant la visite.

vous pouvez néanmoins, lors de l’appel filtrer par des questions qui deviennent de plus en plus "precises" sans que ce soit un interrogatoire. c’est aussi une manière de s’interesser au projet de l’acheteur.

En filtrant vous essayez de lui éviter de lui faire perdre son temps si votre bien ne correspond pas à son projet. C’est gagnant gagnant.

Vous avez eu un retour des agences sur les raisons de la non vente ? au moins vous avez eu un nombre de visite et des comptes rendus de visite ?

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#6 27/08/2014 12h27 → Vendre un bien immobilier entre particuliers : vos conseils ? (conseils, particuliers, vente)

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Réputation :   28 

Bonjour,

vouloir filtrer les acheteurs est compréhensible mais malheureusement vous risquez de faire fuir un acheteur potentiel. Je pense plutôt que vous avez intérêt à faire visiter à un maximum de personnes, même à quelques touristes….
Par ailleurs tout comme les agences immobilières vous n’avez aucuns moyens fiables de vérifier si votre acheteur est sérieux.

Cordialement

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#7 27/08/2014 14h47 → Vendre un bien immobilier entre particuliers : vos conseils ? (conseils, particuliers, vente)

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Réputation :   47 

Bonjour,

La vrai question est :
Qu’est ce qui motive un acheteur à signer pour un produit ?

Je téléphone pour la visite, je regarde, ca me plait, j’achète

ou bien

Je téléphone pour la visite, le proprio me questionne, êtes vous "solvable" avez vous accord sur le prêt… ect… je fuis me disant "s’il a pas envie de vendre…"

Anecdote
Il y a quatre mois, un investisseur me demande d’aller visiter un bâtiment pour avoir mon avis technique, j’appelle le vendeur (direct particulier) pour un RV et là blablabla  5mn plus tard , il m’explique qu’il me fera visiter que si l’acheteur est en position de négociation,
"parce que vous comprenez mon brave, j’ai pas le temps à perdre avec des visiteurs" (touriste)!!!

Demi-tour gauche et l’investisseur a acheté un autre immeuble 15 jours plus tard, devinez pourquoi ?

Une agence est un Pro, pour qu’il touche son % il doit vendre, rien ne l’énerve plus qu’un bien qui ne se vend pas, alors croyez en votre agence pour qu’il mette le paquet, maintenant si l’agence sent que votre bien est invendable pour une question de prix (car tout a un prix) alors il consacrera pas les efforts naturels pour le faire.

Qui aime travailler pour rien ?

Donc les questions sont :
Votre bien vaut il le prix que vous en demandez ?
Etes vous plus performent qu’un professionnel ?
Aurez vous le temps nécessaire à consacrer aux visites ?

Si oui aux trois réponses alors foncez.
Cdt

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#8 27/08/2014 18h05 → Vendre un bien immobilier entre particuliers : vos conseils ? (conseils, particuliers, vente)

Membre
Réputation :   13 

Personnellement, si je suis acheteur et que je tombe sur un vendeur qui me pose plein de questions pour ne serait ce que visiter son bien, le bien a vraiment intérêt de sortir du lot (rappot qualité/prix).

Sinon, je ne vais même pas visiter. Si c’est déjà compliquer alors que je n’ai fait aucune démarche…

Donc, faites attention. Dans un processus d’achat/vente c’est bien l’acheteur qui doit être convaincu qu’il doit acheter et non l’inverse.

Comme l’on dit certains de cette file, vous avez intéret à le faire visiter à un maximum de monde. Une fois que vous avez un acheteur potentiel, vous pouvez biensur lui demander des garantis.

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#9 27/08/2014 18h21 → Vendre un bien immobilier entre particuliers : vos conseils ? (conseils, particuliers, vente)

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Bonjour,

Le problème récurrent est de pouvoir connaître la capacité d’emprunt de l’acheteur

Je comprends que vous ne vouliez pas perdre de de temps avec un acheteur non solvable, mais est ce que vous avez rencontré ce problème ? (c’est à dire signature d’un compromis annulé pour cause de refus de crédit bancaire)

Avez vous pensé au home staging ? Il permet de réduire significativement le délai de vente

En 2011, le délai moyen de vente est de 35 jours, contre 130 jours (source FNAIM) sans prestation de valorisation.

cf Valorisation immobilière ? Wikipédia

C’est juste une idée parmi d’autres…


Quand souffle le vent du changement, certains construisent des murs, d'autres des moulins (proverbe chinois).

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#10 27/08/2014 19h01 → Vendre un bien immobilier entre particuliers : vos conseils ? (conseils, particuliers, vente)

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Réputation :   336 

alain74 a écrit :

Bonjour,
N’arrivant pas à vendre ma maison par l’intermédiaire d’agences, je me décide à la vendre directement.
Le problème récurrent est de pouvoir connaître la capacité d’emprunt de l’acheteur : je compte faire une sélection (déjà pour éliminer les curieux) par mail en posant des questions mais comment être sûr ?
J’ai lu qu’il fallait demander un accord de principe de la banque de l’acheteur, mais cet accord n’est donné qu’après la signature d’un compromis de vente …
Auriez-vous des conseils ?
Merci.

Bonjour,

si les agences ne parviennent pas à vendre votre bien, peut-être que son prix ne colle pas au marché. Peut-être aussi qu’elles ne ciblent pas correctement les acheteurs qu’elles vous envoient (en se disant que parfois, sur un coup de coeur inattendu, ça peut faire une vente… ou car elles doivent essayer de faire du chiffre pour survivre tout simplement).

Vous pouvez déjà mettre une annonce sur le site PAP par exemple. Annonce payante, mais comme le site est spécialisé, je pense qu’un certain tri est fait dans le lot des acheteurs potentiellement intéressés (comparé à des sites "généralistes" et "grand public" par excellence comme LBC).

Sans agence, vous avez une marge de manoeuvre (j’entends par là "négociation") plus importante car il n’y a pas de frais d’agence (et parfois, ils sont vraiment importants).
Dans ce cas, à vous de baisser votre prix de vente d’autant ou des 3/4 de ce montant.

Dans tous le cas, une promesse d’achat doit comporter une clause exigeant la présence d’un document bancaire officiel (accord de prêt…) montrant la solvabilité de l’acheteur. Mais, avant tout, dans tout transaction, il doit y avoir de a confiance.

Si, dès le premier contact, vous mettez un acheteur potentiel en doute, il y a de fortes chances pour qu’il ne se déplace même pas (votre bien en vente n’est pas unique). Il me semble compliqué de "filtrer" les acheteurs et, vu le marché actuel, d’être exigeant…
Sur la solvabilité de l’acheteur, vous aurez toujours le temps de vérifier une fois l’offre d’achat ferme arrivée dans vos mains.

Cdt,
Frédéric


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#11 28/08/2014 10h37 → Vendre un bien immobilier entre particuliers : vos conseils ? (conseils, particuliers, vente)

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Merci pour vos réponses.

J’ai déjà été échaudé lors d’une précédente vente où voulant vendre moi-même, j’avais eu 2 compromis signés qui n’ont pas abouti (en 2009 début de la crise) ! Le 3°, en passant par une agence avait été le bon (les clients avaient préféré passer par une agence, comme quoi …). D’où ma démarche de passer ce coup-ci par 2 agences en mandat simple, ce qui n’a pas abouti jusqu’à maintenant en 3 mois.
Pourtant, le prix, d’après elles, est bien évalué, et d’après les vendeurs, la crise aidant, les gens hésitent et veulent plutôt acheter en ville (je suis en campagne à 10 mn de la ville la plus proche).
Je pense que les frais d’agence peuvent être un frein (14000€) car chacun veut minimiser au maximum les dépenses.

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#12 28/08/2014 11h02 → Vendre un bien immobilier entre particuliers : vos conseils ? (conseils, particuliers, vente)

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Personnellement, j’achète et vends mes biens (résidence principale) en direct. Pour les biens un peu particulier, les avantages/inconvénients sont mieux expliqué par le vendeur que par le commercial de l’agence. L’absence de commission facilite, en général, la négociation et permet au vendeur d’obtenir un meilleur prix.
Par contre, comme l’ont indiqué d’autres membres du forum, je pense qu’il est nécessaire d’accepter toutes les visites.

Dernière modification par pierre007 (28/08/2014 11h09)

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#13 29/08/2014 00h18 → Vendre un bien immobilier entre particuliers : vos conseils ? (conseils, particuliers, vente)

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Bonsoir,

pour répondre à Maxicool, je déconseille PAP.
je vends aussi ma résidence principale et j’ai payé pour PAP: le site était bien moins ergonomique qu’avant, et j’ai eu qu’un seul contact. Je ne vois pas l’intérêt de payer alors que le bon coin est plus consulté et gratuit.

De même pour "entreparticuliers" j’ai pris la formule à 600 euros et aucuns retour à part d’être démarché par des professionnelles en tout genre (agence, expertises etc…)

Les agences sur internet n’apportent rien non plus, bref, il faut faire un sacré tri pour les agences. J’en ai vu beaucoup sur Toulouse et très peu de vraiment compétant.

Après, il faut se dire que les délais de ventes se sont rallongés, surtout si le bien est plus grand qu’un T2 ou T3.

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#14 23/01/2015 16h38 → Vendre un bien immobilier entre particuliers : vos conseils ? (conseils, particuliers, vente)

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Bonjour,
j ai l’intention de faire une offre pour l achat d un bien immobilier et de traiter directement avec le vendeur .Je vais faire une offre légèrement inférieure au prix de vente. dans le cas ou mon offre serait acceptée par l acheteur, connaissez vous un moyen de verrouiller la vente entre le moment ou je fait cette offre (orale) et la signature d un compromis chez un notaire?

peut on rédiger un engagement des deux parties sur papier libre contre signé par les deux parties?
cela a t il une quelqconque valeur juridique ?

ma crainte est que le vendeur se rétracte avant la signature d un compromis de vente si par malchance pour moi, un autre acheteur faisait une offre mailleure que la mienne.

merci pour vos réponses

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#15 23/01/2015 17h38 → Vendre un bien immobilier entre particuliers : vos conseils ? (conseils, particuliers, vente)

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jffevrier a écrit :

peut on rédiger un engagement des deux parties sur papier libre contre signé par les deux parties?

En théorie un simple email suffit: vous en envoyez un au vendeur pour confirmer votre offre et il vous répond pour confirmer qu’il accepte. Le plus important c’est la communication écrite pour vous couvrir si jamais il change d’avis par la suite donc signer un document sur papier libre des l’acceptation de l’offre est aussi une bonne idée. Déjà, rien que le fait de signer ce document le fera réfléchir a deux fois avant de changer d’avis.

Enfin, c’est la théorie. En pratique, tant que le compromis n’est pas signé le vendeur pourra très bien changer d’avis et s’il a signé un document comme quoi il s’engageait a vous le vendre il faudra le poursuivre en justice ce qui prendra du temps.

Lisez cette discussion:
Vendeur qui refuse de vendre juste avant de signer le compromis ?

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#16 24/01/2015 00h10 → Vendre un bien immobilier entre particuliers : vos conseils ? (conseils, particuliers, vente)

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Réputation :   72 

Expérience perso :

Si votre bien vaut 200000 euros, ne pas le mettre à 230000 euros en se disant que se sera une marge de négociation mais à 200000 ou éventuellement 205000 euros pour générer des visites… jusqu au coût de coeur et votre bien sera vendu.

2eme chose : enlever papier peint et peindre le tout en blanc, cela fait plus grand plus lumineux et plus propre.

Enfin la cuisine…. pour quelques centaines d euros, vous pouvez rendre votre ancienne cuisine en une cuisine laqué moderne .
et oui… la cuisine est important pour les visiteurs … surtout les femmes.

Cricri77700


Le mouvement fait l'argent.

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#17 24/01/2015 10h11 → Vendre un bien immobilier entre particuliers : vos conseils ? (conseils, particuliers, vente)

Membre
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C’est fou comme les memes problèmes sont récurrents. L’agence n’arrive pas à vendre le bien, je le fais moi même. Le problème est peut être à voir, vous le devinez, au niveau du prix. Etes vous sûr de ne pas surestimer le prix sur l’annonce ?

Petit rappel: plus vous attendez, plus perdez du temps, plus vous perdez d’argent. Les prix baissent peut à peu. Toute perte de temps est perte d’argent.
En periode de hausse de prix, on peut se permettre le mettre le prix supérieur au marché, au pire en attendant quelques mois ce marché a rejoint les prétentions initiales.

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#18 24/01/2015 11h38 → Vendre un bien immobilier entre particuliers : vos conseils ? (conseils, particuliers, vente)

Banni
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cricri77700 a écrit :

et oui… la cuisine est important pour les visiteurs … surtout les femmes.

J’avais lu dans un journal que quand il s’agit d’acheter un bien immobilier en couple, c’est toujours la femme qui a le dernier mot ! Donc oui, pour moi la cuisine est ce qu’il y a de plus important.

Pour 2 000€, on peut avoir une super cuisine aménagée, moderne et design, alors pourquoi se priver ?

Surtout quand je vois l’état du parc immobilier dans la région où j’habite, il est très facile de valoriser un bien immobilier avec deux trois coups de peinture et une cuisine aménagée !

Un autre point sur lequel les femmes sont très regardantes : La salle de bain. Il est également facile et à moindre budget de changer les meubles de la salle de bain et de transformer complétement une vieille salle de bain en une salle de bain moderne !


Mon blog sur le thème de la liberté financière : Se Former sur Internet

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#19 24/01/2015 13h39 → Vendre un bien immobilier entre particuliers : vos conseils ? (conseils, particuliers, vente)

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Réputation :   72 

Exactement … j ai acheté dernièrement 3 cuisines pour mes investissements locatifs à -80% environs modèle d exposition.  La cuisine en moyenne à 1300 euros… déjà monté et moderne…. profitez des soldes…


Le mouvement fait l'argent.

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#20 24/01/2015 14h14 → Vendre un bien immobilier entre particuliers : vos conseils ? (conseils, particuliers, vente)

Banni
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Personnellement, je n’attends pas les soldes, je me fournis à Brico-dépot (je ne sais pas si j’ai le droit de faire de la pub), je trouve que ce magasin est tout simplement le paradis des bricoleurs. J’aime bien y faire un tour de temps en temps, cela donne des idées pour refaire des appartements à petits prix…

Dernière modification par NicolasBazard (24/01/2015 14h15)


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#21 24/01/2015 18h52 → Vendre un bien immobilier entre particuliers : vos conseils ? (conseils, particuliers, vente)

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Bonjour,
Oui tu as raison Nicolas, cuisine et sdb sont les 2 lieux vraiment stratégiques pour "donner envie"…

"14000 € de frais d’agence". Cela voudrait dire une maison dans les 250 k non?
Si c’est le cas, même si la maison est super sympa et à des qualités indéniables, la somme me semble élevée pour un bien à la campagne.
Si le couple acquéreur doit déjà "cramer" 150€/mois de gazole X 2 pour aller travailler…

Dernière modification par Guillaume33 (24/01/2015 18h53)

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#22 26/01/2015 18h35 → Vendre un bien immobilier entre particuliers : vos conseils ? (conseils, particuliers, vente)

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NicolasBazard a écrit :

J’avais lu dans un journal que quand il s’agit d’acheter un bien immobilier en couple, c’est toujours la femme qui a le dernier mot ! Donc oui, pour moi la cuisine est ce qu’il y a de plus important.
Un autre point sur lequel les femmes sont très regardantes : La salle de bain. Il est également facile et à moindre budget de changer les meubles de la salle de bain et de transformer complétement une vieille salle de bain en une salle de bain moderne !

Une femme voit où mettre les meubles et un homme voit les travaux à faire ….

Effectivement la cuisine permet de booster une vente très facilement en changeant des meubles anciens.
Pour une SDB , il suffit de repeindre la baignoire en blanc pour lui redonner du luisant et éventuellement la faïence murale.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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