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#1 07/05/2011 16h40 → Quand vendre combien de temps louer ?

Membre
Réputation :   

Bonjour a tous étant tout nouveau sur ce forum je me permet de me présenter , j’ai 25 ans propriétaire d’un appartement depuis 19 ans ( que j’ai habite pendant 3 ans et actuellement en location ) , et futur propriétaire d’une second appartement acquis cette fois ci avec mon amie .

Plus de détails :

Appt 1 :  132500€ frais notaires inclus
             remboursement credit 101 000 € ( 3.58 cape 1 )
             mensualité 423 € + 77 € frais coprop + 20 € adi
             loyer CC 560 €

Appt 2 ( acheté a 2 ): 187 000 ( prix appt + notaire + renov de 6000 €comprise )
                                credit 159800 €  3.8 fixe 20 ans .
                                mens 950 + 17 € adi .

Voila plusieurs questions que je me pose .

Mon appartement appt 1  se loue très bien et est autofinancé correctement .
Pour le second nous projetons de vivre a l’intérieur 5 ans , ensuite que faire le vendre ? ou le louer comme je fais avec le 1 er sachant que  le prix de la location ne pourra jamais rembourser le crédit dans le secteur les locations sont autour de 700 €pas plus de 800€ .

Il y aura donc une perte , enfin façon de parler car ces 250 euros sortis de notre poche seront récupérés a la revente tôt ou tard  mais es ce intéressant de dépenser 3000 euros /an et de garder l’appartement par exemple 10 ans ce qui nous permettra d’avoir un crédit plus petit a rembourser .

Quel est votre avis ?

mon objectif étant de me constituer un patrimoine , je profite de mon age pour investir sur du long terme .

Merci beaucoup

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#2 07/05/2011 17h19 → Quand vendre combien de temps louer ?

Modérateur
Réputation :   1084 

L’appt1 est autofinancé, si et seulement si :
- les taux ne montent pas (si le taux passe à 4.58%, la mensualité devrait monter de 70-80€)
- il n’y a aucun impôt payé sur les revenus foncier (êtes vous non imposable ?)
- il n’y a aucune vacance locative (ou impayé)

En fait, je raisonnerais aussi/plutôt de la manière suivante : 
   l’appt1 rapporte (560-77)*12=5796€ (dont il faut retirer l’impôt foncier, et l’IR sur le revenu foncier, et une provision pour vacances et travaux),
   soit 4.4% de 132500€ (supposé son prix net à la revente à ce jour),
   soit 18% de 31500€ (prix net - restant à rembourser) avec le levier du crédit (en ’instantané’, mais moins en moyenne jusqu’au remboursement du crédit).
Si le risque de baisse du prix de cet apt1 est limité, ces rendements semblent corrects, sans plus. 

Pour l’appt2, il faudra faire un raisonnement similaire le moment venu (de choisir entre le conserver ou le céder, si toutefois les 2 alternatives sont compatibles avec les projets que vous aurez alors…). Le résultat dépend pas mal des conditions du marché au moment de prendre la décision (dans quelques années… à combien seront les loyers, et quel sera le prix de revente de cet appt2 ? et votre capacité financière pour acheter une autre RP ?), et il est quasi impossible de l’anticiper.


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