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#1 26/08/2014 17h37 → Frais de notaire avant passage en LMNP... (notaire lmnp)

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Bonjour,
Je souhaite acheter un appartement afin de le louer. Celui ci est déjà loué actuellement mais sans meubles. Dans un premier temps je souhaite continuer à le louer nu puis, une fois le locataire parti, je souhaite meubler l appartement et passer en lmnp.
En attendant, les frais de notaire ne peuvent être passés en charge, tant que je ne suis pas en lmnp. Mais est ce possible après ? Si je passe en lmnp dans 2 ans, puis je déduire les frais de notaire initialement payés ?
d’avance merci
Manu

Mots-clés : notaire lmnp

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#2 26/08/2014 17h58 → Frais de notaire avant passage en LMNP... (notaire lmnp)

Membre
Réputation :   127 

Non. Les frais de notaire ne peuvent pris comme charge ni amortissement si vous ne louez pas d’emblée en meublé.

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#3 26/08/2014 17h58 → Frais de notaire avant passage en LMNP... (notaire lmnp)

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Réputation :   220 

Une option fiscale s’exerce pour 3 ans minimum, ce qui signifie que vous ne pouvez pas passer d’un revenu foncier au BIC durant trois années (sauf rembourser l’avoir fiscal).
Les frais de notaire ne peuvent malheureusement pas être passés comme charge en temps différé.

Il existe une solution si le locataire est d’accord. Il s’agit de mettre fin à son bail nu, de lui acheter des meubles, de faire un bail LMNP. Sans son plein accord rien n’est possible dans ce sens.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#4 26/08/2014 18h20 → Frais de notaire avant passage en LMNP... (notaire lmnp)

Membre
Réputation :   127 

pour moi ce n’est pas si évident que cela.

on peut considérer que le passage du nu en meublé comme une clause de cessation du revenu foncier tout court que ce soit au réel ou au micro-foncier. En micro-foncier pas d’impact.

voir ici
RFPI - Revenus fonciers - Régime micro-foncier
§5 ligne 260

En cas de la déclaration au réel, et s’il y a eu déficit foncier dans les 3 dernières années alors il y a intégration et report du déficit sur les 10 années suivantes. Car le déficit foncier ne peut plus être déduit du revenu global mais exclusivement des revenus fonciers ( de même nature) pour les 10 ans à venir.

voir ici
RFPI - Revenus fonciers - RÀ¨gles d’imputation des déficits -  (immeubles ordinaires)

Les 3 ans, ne concernent pas dans ce cas l’option de déclaration exercée, mais résultent du fait d’avoir bénéficié de déduction du déficit foncier du revenu global. Les déficit imputés en année N sont réintégrés dans le revenu global de l’année N mais demeurent imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

En tout cas c’est ma compréhension.

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#5 26/08/2014 18h34 → Frais de notaire avant passage en LMNP... (notaire lmnp)

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La lecture de @Boubouka du BOFIP me semble parfaitement exacte, merci de m’avoir corrigé !
Je vais moi aussi devoir partir en vacance pour réviser mes classiques wink


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#6 28/08/2014 13h18 → Frais de notaire avant passage en LMNP... (notaire lmnp)

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bonjour, Pour ma part, je viens d’acquerir un appartement sans locataire , travaux d’éléctricité ect actuellement. Début novembre il sera loué en meublé, dans ce cas sa marche avec un différé de 2 mois entre la vente et le locataire mis en place?


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#7 28/08/2014 13h36 → Frais de notaire avant passage en LMNP... (notaire lmnp)

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oui. tous les frais engagé sont à prendre en compte en charge ou en amortissement.
prévenez votre comptable si vous en avez un. Autrement, prospecter pour en avoir. ça ne change rien au tarif, car ils prennent un tarif "au bilan".

De mémoire, j’avais pris mon comptable assez rapidement et ce n’est pas une mauvaise option (cela pousse à être rigoureux assez tôt).

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#8 28/08/2014 13h57 → Frais de notaire avant passage en LMNP... (notaire lmnp)

Membre
Réputation :   76 

et les frais de comptabilité sont prise en charge dans les impôts aussi j’imagine?

en gros c’est pour bien remplir notre feuille d’impôt c’est tout ?


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#9 29/08/2014 22h40 → Frais de notaire avant passage en LMNP... (notaire lmnp)

Membre
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Boubouka a écrit :

Non. Les frais de notaire ne peuvent pris comme charge ni amortissement si vous ne louez pas d’emblée en meublé.

En revanche le bien entre à l’actif à sa valeur vénale. Cela peut constituer en quelque sorte une façon d’intégrer frais de notaires, travaux (c’est assez logique d’ailleurs si on achète une ruine et qu’il nous faut plusieurs années pour la restaurer)
Par contre il faudra déclarer la même valeur pour l’ISF au risque de se faire repérer wink

oui. tous les frais engagé sont à prendre en compte en charge ou en amortissement.

En LMNP on est obligé d’avoir un exercice se terminant le 31 décembre. Ne peut passer en charges que des dépenses effectuées l’année fiscale concernée.
J’avais questionné un expert comptable car mon achat arrivait en fin d’année et je ne souhaitais débuter mon activité qu’au 1er janvier. De plus il inscrivait le bien au bilan à son prix d’achat si l’acquisition datait de moins de 3 mois et à sa valeur vénale (ce qui permet d’intégrer les travaux réalisés comme indiqué ci-dessus) au delà.
Du coup j’ai fait une déclaration de début d’activité au 21 décembre et des amortissements sur onze jours c’est bien compliqué pour pas grand chose après je ne sais pas si mon comptable est psychorigide mais en tout cas maintenant je ne signe plus de compromis pour du locatif meublé à partir du mois de septembre wink

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#10 29/08/2014 22h56 → Frais de notaire avant passage en LMNP... (notaire lmnp)

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Réputation :   127 

Si les travaux donne de la valeur oui évidemment.
Les frais de notaire c’est 8%. C’est jouer avec le feu en plus de faire une déclaration non sincère.

La valeur vénale vous ne pouvez pas la "décréter ".  En cas de contrôle il faut justifier.

Le gain ?;
8% sur 30 ans, soit environ 0,25% de la valeur du bien. En impôts c’est 0,12% par an potentiel et probablement reportable.
Pour un bien de 100k€, vous allez gagner entre 100 et 150€ ! A gratter dans 5 ou 10 ans !

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