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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 25/08/2014 13h09 → Assurance Décès Invalidité et investissement locatif ? (adi souscrire assurance deces assurance décès invalidité)

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Bonjour,

Je suis un investisseur immobilier débutant encore en phase de collecte d’informations.

Depuis quelques temps je réfléchis à l’assurance décès invalidité DANS LE CADRE de l’INVESTISSEMENT LOCATIF.. ( c’est important )

Est- elle OUI ou NON obligatoire ?

Evidemment la banque, par "tradition" ne signera pas si vous ne souscrivez pas d’ADI chez elle ou chez un autre prestataire d’ADI qui donne les meme garantie..

MAIS
Peut on la souscrire au moment de la signature du prêt pour la résilier l’année suivant à la date anniversaire comme tout autre assurance..?
A CE MOMENT LA si on résilie.. que peut faire la banque? le prêt est déja en cours et tant que l’on rembourse…

POURQUOI ne PAS EN SOUSCRIRE ?

L’ADI est une garantie qui "rembourse le prêt en totalité ou en partie, selon le contrat choisi" si vous décédez ou que vous devenez incapable de travailler ( et d’avoir des revenus )

MAIS, dans le cas d’un investissement locatif avec un auto financement ou quasi autofinancement, ce n’est pas vous qui remboursez le crédit : c’est le locataire.. vous pouvez tout aussi bien mourir ou finir en fauteuil Roulant, tant que le bien est loué : cela se paye !! le banquier est remboursé..
Je veux dire par là : tant qu’à avoir une garantie, l’assurance pour vacances locative ou défaut de paiement est bien plus pertinente dans notre "montage de financement"…

Par ailleurs, admettons, je décède, le locataire continue de payer, mais en cas de problème, la banque peut toujours utiliser la caution ou l’hypothèque si le bien ne se loue plus et que les mensualités ne sont pas payés..

Alors je pose la question ?
Finalement pour payer une ADI ? alors que nous avons un locataire et éventuellement une assurance loyers impayé/vacances locatives + une garantie / hypothèque ?

Evidemment vu mon manque d’experience, j’ai du manquer des éléments de reflexion.. qu’en pensez vous?

Mots-clés : adi souscrire assurance deces assurance décès invalidité

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#2 25/08/2014 13h59 → Assurance Décès Invalidité et investissement locatif ? (adi souscrire assurance deces assurance décès invalidité)

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Bonjour,

En fonction de l’angle sous lequel on se place, l’ADI peut effectivement paraître "superflue".
En faisant abstraction de votre banque qui pourra vous refuser le prêt, il est bien évident que lorsque l’on décède, on n’a pas à se soucier de grand chose… lorsque l’on est célibataire.

Mais si on laisse une famille derrière et pour peu qu’au moment du décès (ou d’une invalidité qui entraîne souvent une perte de revenus) vous soyez sans locataire ou avec un locataire indélicat (les assurances locatives ont leurs limites, sans oublier les franchises et nombreuses restrictions), je pense que l’ADI trouvera toute son utilité.

De plus, pour du locatif, cette assurance est déductible de vos revenus fonciers et son coût initial s’en trouve encore réduit.

Comme toute assurance, on peste quand on doit les payer, mais on se félicite d’avoir souscrit un contrat plus ou moins complet quand survient un pépin.

Personnellement, je fais du locatif et j’ai souscrit des prêts pour financer des acquisitions et ce n’est pas sur ce type de dépense que j’ai cherché à compresser les garanties. Surtout que vous pouvez comparer aisément les offres pour conserver le meilleur rapport qualité prix par rapport à vos attentes. et avec l’entrée en vigueur de la loi Hamon, vous pouvez commencer avec celle proposée par votre banque pour obtenir le meilleur taux puis, éventuellement en souscrire un plus intéressant dans l’année qui suit.


Apprenez comme si vous deviez vivre toujours, vivez comme si vous deviez mourir demain.

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#3 25/08/2014 14h16 → Assurance Décès Invalidité et investissement locatif ? (adi souscrire assurance deces assurance décès invalidité)

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Oui, très clairement, vous avez manqué d’éléments de réflexion.

Nous pourrions nous étendre sur la notion de mutualisation de risques individuels, l’histoire du concept et ses développements, ce serait long… Figurez-vous que c’était considéré comme intelligent et un progrès.
Nous pourrions aussi distinguer assurance et solidarité (puisqu’à défaut d’assurance, vous vous en remettriez à la solidarité), mais restons basiques en ces temps où chacun à toujours l’impression d’être arnaqué.
La banque na pas vocation à gérer vos biens à votre place, et les théories enthousiastes sur l’autofinancement et l’idée que tout se passe tout seul sur le long terme me laissent songeur.
En cas de pépin, pour obtenir les mêmes loyers il vous faudra des intermédiaires, intermédiaires qui ont un coût, sont moins efficaces (donc plus de vacances, encore moins de rendement). il vous faudra peut-être aussi de l’aide pour assurer votre gestion courante, faire votre déclaration d’impôts (malade ou en convalescence, on peut avoir du mal à rester proche des affaires).
Très bêtement, puisqu’il faut en arriver là, mort, on gère nettement moins facilement ses revenus et ses remboursements de crédits…
Enfin, il me semble que le contrat de prêt mentionnera l’obligation d’assurance si elle a été prévue au départ…

Sinon, je n’aime pas l’utilisation de l’expression "finir en fauteuil roulant" qui laisserait imaginer qu’une personne en fauteuil n’aurait plus de vie, d’envies, de capacités, de besoins, d’espérances…

Dernière modification par Range19 (25/08/2014 15h17)

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#4 25/08/2014 14h23 → Assurance Décès Invalidité et investissement locatif ? (adi souscrire assurance deces assurance décès invalidité)

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Bonjour,

Le souci, si vous venez à décéder, est que vous avez forcément des héritiers légaux plus ou moins éloignés. Imaginons que vous décédiez et que votre héritier éloigné ait 60% de droits de succession à régler, il peut se retrouver dans la difficile situation de ne pouvoir payer le prêt et les droits. Donc il y aura renonciation de la succession et c’est l’Etat qui héritera de votre bien.
Imaginons encore qu’au début de l’investissement vous soyez célibataire, puis rencontrant l’amour, vous fondiez une famille, vos enfants peuvent se retrouver eux aussi dans l’incapacité de régler droits+prêt et donc transmission à l’Etat.

Ce qu’il vous savoir c’est que les ADI vont du simple au quadruple suivant votre situation et la compagnie consultée donc mieux vaut faire jouer la concurrence et garder cette couverture qui, comme toute assurance, coûte toujours trop cher tant que l’on n’en a pas besoin.

Carpediem


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#5 25/08/2014 14h48 → Assurance Décès Invalidité et investissement locatif ? (adi souscrire assurance deces assurance décès invalidité)

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Range19 a écrit :

Sinon, je n’aime pas votre utilisation de l’expression "finir en fauteuil roulant" qui laisserait imaginer qu’une personne en fauteuil n’aurait plus de vie, d’envies, de capacités, de besoins, d’espérances…

Personnellement, l’expression "finir en fauteuil roulant" me laisse surtout imaginer que l’ADI a été actionnée et que donc il n’y a pas de connotation péjorative dans l’utilisation de cette "expression" par lecoach.

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#6 25/08/2014 15h32 → Assurance Décès Invalidité et investissement locatif ? (adi souscrire assurance deces assurance décès invalidité)

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Personnellement,ça me rassure de savoir que mon épouse n’aura pas de problemes financier s’il doit m’arriver quelque chose.Que mes enfants pourront poursuivre des études sans trop de soucis.

Dans le même veine,on voit des couples s’endetter pour peur résidence principale en s’assurant à 50% sur 2 tête.Comment continuer à rembourser la moitié du crédit avec des besoins qui restent quasi constants et des revenus dvisés par 2?


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#7 25/08/2014 17h41 → Assurance Décès Invalidité et investissement locatif ? (adi souscrire assurance deces assurance décès invalidité)

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Range19 a écrit :

Sinon, je n’aime pas l’utilisation de l’expression "finir en fauteuil roulant" qui laisserait imaginer qu’une personne en fauteuil n’aurait plus de vie, d’envies, de capacités, de besoins, d’espérances…

Loin de là cette idée, car j’ai moi même des projets au cas où cela venait à m’arriver, tant qu’il y a de la vie, il y a de l’espoir pourrait on dire ;-)

Sinon merci pour ces éléments que vous m’apportez qui sont très intéressants, c’est ce que j’attendais, je me doutais bien que l’opinion que je me faisait manquait de recul.

Malgré tout, selon la situation patrimoniale annexe ( si on laisse à ses sucesseurs quelques sommes ) + sans imaginer que ses proches sont incapables de continuer la gestion d’appartements, et évidemment en partant du principe qu’on a préféré prendre des assurances garantissant les loyers plutôt que l’ADI, il n’empêche que cet ADI m’apparait comme une 3ème couche de garantie.

J’avoue que je joue un peu l’avocat du diable, ou plutot du DareDevil qui serait prêt à prendre plus de risque pour finalement peut être peu de gain ( selon le montant de l’assurance sur l’opération )

Merci pour vos réponses.

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#8 25/08/2014 18h19 → Assurance Décès Invalidité et investissement locatif ? (adi souscrire assurance deces assurance décès invalidité)

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Bonjour,

une solution "intermédiaire" est de ne prendre que l’assurance décès, qui ne couvre pas les ITT ni les IPT.
Il faut aussi savoir que ses assurances excluent certains risques comme l’aviation de loisir ou la pratique de l’ULM.
Résultat, je suis très mal assuré, voire pas du tout quand je pratique des activités "à risque" comme le paramoteur.
A titre personnel, j’estime que mes héritiers auront assez pour payer les divers impôts qui les attendent, d’autant qu’une bonne partie des crédits est maintenant payée.

Frédéric

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#9 25/08/2014 18h40 → Assurance Décès Invalidité et investissement locatif ? (adi souscrire assurance deces assurance décès invalidité)

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Une assurance n’est jamais superflue.
Mutualiser les risques est un point important.

Bien évidemment, ceux qui ne tombent jamais malades, qui n’ont jamais de problèmes peuvent se poser la question à postériori si leur assurance a été réellement utile. Mais à priori, il n’est pas possible de le savoir. Autrement, le monde des assurances n’existerait plus !

Je me rappelle d’un accident de ski que j’ai eu il y a une dizaine d’année. Effectivement, avant l’accident je me demandais si je n’avais pas jeté de l’argent par la fenetre à chaque fois que j’avais pris un forfait de remontées mécaniques. Quand j’ai vu les frais que l’assurance avait engagés … c’était difficilement supportable pour un individu tout seul (rapatriement, remboursement du forfait, accompagnateur, urgences, etc, etc).

Idem pour la franchise d’assurance en cas de location de voiture. On peut multiplier les exemples.

C’est plus simple à comprendre pour des "risques et accidents" fréquents (voiture, maladie, dégats des eaux), un peu moins en cas d’accidents et risques moins fréquents comme un décès ou une ITT (heureusement qu’ils le sont moins).

Ce qu’on peut discuter c’est le montant de l’assurance elle même. Mais là j’ai l’impression que seules les assureurs disposent de modèles pour évaluer les risques et fixer les primes permettant de les couvrir, de leur permettre de financer les frais de structure et d’avoir un peu de marge.

Enfin, de mon point de vue, l’assurance décès est indispenable. Les autres items constituent un risque à évaluer et assumer. Les banques laissent le choix en général (comme l’assurance perte d’emploi).

c’étaient 2 cents

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#10 29/08/2014 23h57 → Assurance Décès Invalidité et investissement locatif ? (adi souscrire assurance deces assurance décès invalidité)

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Les amis le monsieur ne demande pas si c’est opportun mais si c’est obligatoire.

Sauf erreur de ma part ce n’est pas légalement obligatoire mais la banque peut en faire une condition d’accord.
De mémoire il me semble que dans ma dernière offre de prêt il est indiqué que la compagnie qui a la délégation doit informer ma banque si je cesse les paiements et que dans ce cas ils peuvent exiger le remboursement immédiat comme quoi ils ont pensé à l’idée de lecoach de la résilier l’année d’après

Parce que pour l’opportunité on peut toujours trouver des arguments. Je vais me faire l’avocat du diable (juste pour le fun car comme vous l’avez deviné je paie ma cotisation d’assurance )

Mais si on laisse une famille derrière et pour peu qu’au moment du décès

On peut aussi mettre sa famille et ses proches à l’abri de son vivant.
On peut aussi s’en foutre : je ne suis pas né avec une cuillère en argent mes héritiers n’ont qu’à faire comme moi pour atteindre leur indépendance financière (c’est pas Waren Buffet qui a dit qu’il fera en sorte que ses enfants n’aient pas de difficulté financière mais qu’il est hors de question qu’ils héritent de l’intégralité de sa fortune ?)
On peut aussi imaginer qu’on ne veuille pas payer pour du double emploi : on a déjà une assurance vie de plusieurs millions dont ils sont les bénéficiaires donc une protection de moins ça ne va faire arrêter le monde

Imaginons que vous décédiez et que votre héritier éloigné ait 60% de droits de succession à régler, il peut se retrouver dans la difficile situation de ne pouvoir payer le prêt et les droits. Donc il y aura renonciation de la succession et c’est l’Etat qui héritera de votre bien.

Mon héritier éloigné n’envoie jamais de cartes postales à son cousin d’Amérique et il veut hériter de mon studio face à la mer ? Plutôt crever ! (lol)
Très bien qu’il aille à l’Etat (tiens au passage l’Etat est son propre assureur !)

Autrement, le monde des assurances n’existerait plus !

D’un autre coté si les assurances perdaient de l’argent elles n’existeraient plus non plus. C’est comme vous le dites une question de mutualisation du risque. Et investir c’est justement faire un ratio rentabilité/risque (sur l’infini si on arrête tous de s’assurer y aura plus de gagnants que de perdants mais certes les perdants perdront beaucoup mais on peut considérer cela comme un risque comme les autres du moment où ce n’est pas légalement obligatoire c’est que c’est ma liberté d’arbitrage (*))
Je ne sais plus où j’avais lu cela mais ça m’avait assez marqué à l’époque j’avais lu un article qui conseillait de ne pas prendre de mutuelle ou de la résilier si on en avait une (bon j’ai toujours la mienne puisque je répète c’était uniquement pour faire l’avocat du diable)

(*) Je vois sur de nombreux forums des personnes qui pestent contre les impôts et les cotisations sociales et qui cherchent des moyens légaux ou non de s’y soustraire. Perso ça me dérange plus que de ne pas payer une assurance qui au pire ne me met que moi dans la panade (alors que impôts et cotisations sociales participent plus à l’effort de solidarité)

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