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Forums des investisseurs heureux

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#1 25/08/2010 17h39 → Wereldhave : foncière néerlandaise diversifiée

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Si on souhaite diversifier son portefeuille de foncières françaises pourquoi ne pas se pencher sur WERELDHAVE. Je viens de la re-decouvrir. En quelques mots :

foncière néerlandaise cotée à PARIS et AMSTERDAM, donc achetable facilement.
patrimoine immobilier reparti dans 6 pays : Hollande, Belgique, Finlande, France, Espagne et Grande Bretagne.
Immobilier sur 4 thèmes : commerce, bureaux, logement et un peu de promotion immobilère.
ratio LTV à 30%
Site internet entierement en Français (chapeau pour une sté étrangère)
Distribution de 85 à 95% du BNA
Dernier dividende 4.65€ en date du 7/5 (avec possibilité de paiement partiel en actions)

Soit un rendement de 7.30% à ce jour. Pas mal.

Voilà, c’était juste pour partager cette opportunité qui me parait interessante et permet de diversifier à moindre coût le portefeuille.

Dernière modification par Rodolphe (25/08/2010 21h00)

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#2 25/08/2010 19h28 → Wereldhave : foncière néerlandaise diversifiée

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Merci, elle me semble à première vue intéressante.
Je pensais avoir écumé la cote de Paris, je ne l’avais jamais remarquée !

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#3 27/08/2010 16h52 → Wereldhave : foncière néerlandaise diversifiée

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Intéressante mais les 25% du patrimoine investis aux Etats-Unis m’inquiètent. Ceci pourrait faire l’objet de dépréciations complémentaires. Qu’en pensez-vous ?


Chaque semaine, mon portefeuille analysé sur http://valeuretperformance.posterous.com/

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#4 27/08/2010 17h10 → Wereldhave : foncière néerlandaise diversifiée

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Effectvement, mais si l’économie americaine repart plus vite et plus fort que l’économie européenne, alors ce sera plutôt un avantage….

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#5 03/03/2011 11h59 → Wereldhave : foncière néerlandaise diversifiée

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Resultats 2010 :

ANR passe de 73.77€ à 75.12€
dividende passe de 4.65€ à 4.70€

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#6 15/07/2011 10h51 → Wereldhave : foncière néerlandaise diversifiée

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Wereldhave a revu son site Internet qui était peu fonctionnel, il est maintenant superbe et complet.

On a tous les actifs, classés par pays, avec la valeur des biens et le montant des loyers, un petit commentaire sur la situation économique du pays, etc.

Ici pour la France où Wereldhave possède 2 actifs :
http://www.wereldhave.com/fr/notre-acti … ys/france/

Le site est disponible en 3 langues mais tout le contenu n’a pas été traduit en français, donc il faut être en langue anglaise pour tout voir.

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#7 05/08/2011 13h37 → Wereldhave : foncière néerlandaise diversifiée

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WHA se prend encore -5% dans les gencives! Quelqu’un aurait-il une info sur son exposition ou bien alors elle suit ’juste’ le mouvement mais en l’amplifiant bien quand même!

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#8 05/08/2011 14h08 → Wereldhave : foncière néerlandaise diversifiée

Administrateur
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Pour Wereldhave que j’ai aussi en portefeuille car elle a l’avantage de ne pas être trop endettée (LYV à 40%), en + du trend baissier général elle subit peut-être aussi la baisse de son ANR.

Dans la présentation aux analystes, publiée hier, on peut voir qu’il baisse de 7% de 2010 à 2011 pour aller à 70,47 € / action.

Pour la répartition géographique : 25% Pays-bas, 30% USA, 17% Finlande, 15% Belgique, 12% UK, 7% France, 5% Espagne.

Tout est là (page 16 pour avoir l’ANR) : http://www.wereldhave.com/fileadmin/use … 2011-e.pdf

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#9 27/08/2011 07h48 → Wereldhave : foncière néerlandaise diversifiée

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Bonjour,
Pouvez-vous me confirmer qu’un des désavantages (ou le désavantage) d’investir dans une SIIC hors France est de subir une partie d’impôts, alors qu’une SIIC en France, sur PEA, est un quasi paradis fiscal?
Je vous remercie.

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#10 28/08/2011 12h24 → Wereldhave : foncière néerlandaise diversifiée

Administrateur
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C’est bien cela.

Il y a un frottement fiscal dès lors que la foncière (française ou non d’ailleurs) est mise dans un CTO au lieu d’un PEA.

Dans le cas de Wereldhave, qui est une société néerlandaise, cf. : Imposition des dividendes étrangers en France.

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#11 28/08/2011 12h50 → Wereldhave : foncière néerlandaise diversifiée

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Merci pour votre réponse, mais j’ai besoin de précisions.
Voici ce que j’ai cru comprendre, mais peut être que je me trompe :

La SIIC ne paye pas l’IS. A celui qui détient l’action de payer l’impôt.
Sur un CTO : en effet, impôt sur PV
Sur PEA : pas ou peu d’impôt.

Mais "La SIIC ne paye pas l’IS. A celui qui détient l’action de payer l’impôt" : c’est valable que pour les SIIC françaises non?

Autre chose : admettons que j’ai une studette sur Paris. Valeur 100K€. Je le loue pour simplifier 500€/mois CC (pour prendre un chiffre rond et le haut de la fourchette). Il me rapporte donc 6000€/an. Il faut déduire TF, charges propriétaires, IR, CS, d’expérience ça totalise bien 3 a 6 mois de loyer car ça dépend de la situation de chacun. Disons 3 seulement, pour être optimiste. Je gagne donc, net, environ 4500€ nets/an, pour 100 000 investis. Soit 4,5% nets (avec bien sur risque que mon bien baisse, que le locataire ne paye pas, de vacance s’il part…).

Maintenant, j’achète 100K€ sur PEA de FMU, tour eiffel (ou un mix), j’ai pas vraiment étudié le meilleur cheval, mais avec la baisse des valorisation je commence à regarder. La seule chose me refroidissant étant que l’immo pourrait baisser, mais je ne pense pas s’effondrer. Mais bon ça fait 5 ans que je dis ça smile
Bref, ça me rapporte, en dividende, et en principe chaque année, 8 a 10%, soit le double.
Avec bien sur le risque de baisse de l’action mais 1) peut être pas pire que si mon bien baissait, 2) et vu que j’ai placé pour rendement, en fait je ne suis pas vraiment impacté par la valeur du titre…

J’imagine que j’ai fais des erreurs, omissions, approximations? En plus ainsi je suis beaucoup plus flexible, et j’ai beaucoup moins de paperasse à gérer…

Merci…

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#12 29/08/2011 10h15 → Wereldhave : foncière néerlandaise diversifiée

Administrateur
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zyrt a écrit :

J’imagine que j’ai fais des erreurs, omissions, approximations? En plus ainsi je suis beaucoup plus flexible, et j’ai beaucoup moins de paperasse à gérer…

C’est bien cela.

Pour un achat comptant, les SIIC dans un PEA n’ont que des avantages sur un bien possédé en direct, hormis la volatilité et le dividende annuel au lieu du loyer mensuel.

Il existe des foncières cotées avec des dividendes mensuelles, mais elles sont à américaines ou canadiennes et ne bénéficient donc pas du cadre avantageux du PEA.

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#13 29/08/2011 10h46 → Wereldhave : foncière néerlandaise diversifiée

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Mais quel est le désavantage de prendre wha dans un pea par rapport a une siic française ? Pourriez vous m expliquer?
Cette siic est très intéressante pas trop endetté, bien diversifiée et représenter sur plusieurs pays mais il semblerait si’avec le pea ce soit moins avantageux qu’une siic française mais je vois pas quoi …

Dernière modification par Romain (29/08/2011 10h50)

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#14 29/08/2011 10h50 → Wereldhave : foncière néerlandaise diversifiée

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La réponse est là : Imposition des dividendes étrangers en France.

Blog de l’investisseur heureux a écrit :

Important : dans un PEA, on ne perçoit pas le crédit d’impôt compensatoire du prélèvement à la source sur une action étrangère. Du strict point de vue du dividende, le PEA désavantage donc les sociétés européennes par rapport à un compte titres.

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#15 21/11/2011 13h20 → Wereldhave : foncière néerlandaise diversifiée

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WHA passe sous les 50 et frole les plus bas de 2009.  Wha a un portefeuille très diversifié et n’est pas des plus endettés parmi les siic. Je me laisserai bien tenter d’en prendre une petite louche mais j’ai le sentiment que les foncières vont encore être chahutés un bon moment.

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#16 21/11/2011 14h19 → Wereldhave : foncière néerlandaise diversifiée

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Vu que l’on parle d’un patrimoine répartis dans plusieurs pays d’europe, il faut surement voir en toiel de fond le risque lié à l’éclatement de la zone euro, et à un retour possible aux monnaies nationales…

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#17 27/01/2013 21h59 → Wereldhave : foncière néerlandaise diversifiée

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Je viens de m’intéresser à Wereldhave, qui fait partie des achats du dernier trimestre du Third Avenue Real Estate Fund.

Ils vendent leurs biens aux US pour se recentrer sur l’Europe. L’opération ferait passer le LTV de 47% à 30%, et légèrement augmenter le NAV (+1,2 €/action).
Bonne nouvelle donc. Il était intéressant d’avoir une exposition au marché US à travers cette foncière, mais dans ce domaine la connaissance du marché est très importante et un investisseur préférera diversifier dans plusieurs foncières plutôt que de chercher une foncière trop diversifiée.

La NAV publiée en Novembre était de 63,7 €/action… Le cours actuel étant à 51,3 €, il y a donc près de 20% de décote.

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#18 28/01/2013 10h09 → Wereldhave : foncière néerlandaise diversifiée

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Oui mais l’historique de la NAV est franchement peu flatteur.

J’aimais bien Wereldhave car elle avait un positionnement défensif en terme de LTV, même si je ne comprenais pas trop l’intérêt d’une telle diversification géographique pour une si petite foncière.

Le portefeuille de bureaux US a plombé complètement la NAV et les sessions se font au pire moment.

Ça ne fait pas très sérieux pour une foncière qui investi dans l’immobilier depuis 1971.

Mais cela dit, la rationalisation du portefeuille est une bonne chose.

Je trouve toutefois décevant que Wereldhave et d’autres (Segro), rationnalise en bas de cycle le portefeuille acheté en haut de cycle. Je caricature un peu mais j’attends mieux d’un management dont c’est le métier que de gérer un portefeuille d’actifs immobilier…

Sinon, autant qu’ils fassent du buy & hold plutôt que détruire de la valeur…

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#19 28/01/2013 10h33 → Wereldhave : foncière néerlandaise diversifiée

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C’est sûr, par contre pour Wereldhave cela correspond à un changement de CEO, et sa stratégie est justement la rationalisation du portefeuille. Ils avaient quand même fixés des critères sur la vente des ces actifs (au dessus du prix d’achat, et augmentation de la NAV notamment).
Ca peu se comprendre, car le portefeuille US avait vraiment l’air de plomber cette foncière (taux d’occupation de 74,6% alors que le reste du portefeuille, en excluant l’Espagne, est au dessus de 95%).

Mais effectivement, l’évolution de la NAV fait peur (-13% l’an dernier). A voir donc… A ce prix je trouve que c’est un peu cher vu les incertitudes; mais à 40 € comme en Août dernier pourquoi pas!

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#20 31/01/2013 18h13 → Wereldhave : foncière néerlandaise diversifiée

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C était le 21.11.2011 -

VerbalKint a écrit :

Vu que l’on parle d’un patrimoine répartis dans plusieurs pays d’europe, il faut surement voir en toile de fond le risque lié à l’éclatement de la zone euro, et à un retour possible aux monnaies nationales…

Si cette possibilité  est moins d actualité  , elle ne peut pas être totalement exclue -
Ma réaction est d utiliser depuis un certain temps déjà ,  les euro dont je dispose pour faire des acquisitions d actifs  immobiliers - actions ou fonds - dans les pays dont on peut supposer qu ils  souffriraient moins que d autres de l éclatement de la zone l euro ,
Allemagne - Hollande - Finlande -
Que pensez-vous de ce raisonnement ??

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