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Forums des investisseurs heureux

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#1 12/08/2014 14h39 → Investissement locatif : comment emprunter à 110% ? (investissement locatif, prêt à 110%)

Membre
Réputation :   53 

NB : N’ayant pas trouvé de topic similaire sur le forum, je me permets d’ouvrir cette file ici. Qu’un modérateur n’hésite pas à la déplacer si ce sujet a déjà été abordé.

Bonjour à tous,

Avant toute chose, je précise n’avoir aucune expérience dans le domaine et vous présente ici mes réflexions personnelles afin qu’elles soient critiquées et améliorées. Je m’excuse si les termes utilisés ci dessous ne sont pas les bons, n’hésitez pas à corriger!

L’objectif est le suivant : faire de l’investissement locatif dans de l’ancien et profiter de l’effet de levier sans toucher à ma capacité d’emprunt et sans apport personnel. Il n’y a pas d’objectif de rendement. A partir d’un calcul simple, l’objectif est de connaître, en prenant en compte 4 facteurs (loyer mensuel, taux crédit, durée du crédit, travaux), le montant maximum à payer pour un bien immobilier (le tout étant calculé rapidement grâce à une feuille Excel).

La méthode envisagée est la suivante : hypothèse "worst case" se basant sur la fourchette basse des loyers de biens similaires dans une ville donnée pour déterminer le prix d’achat d’un bien immobilier de manière à ce que celui-ci soit financé à 110% par une banque.

Prenons un exemple purement théorique et simplifié :

Calcul des revenus annuels des loyers :
--
Bien à vendre : studio de 30m² à Ville-sans-Nom
Prix observés des loyers d’un studio d’environ 30m² à Ville-sans-Nom : entre 300 et 400€ (charges comprises)
Afin d’avoir une marge de sécurité (vacances locatives, petits travaux) et prendre en compte la fiscalité, la banque "SuperBanque" me demande d’enlever 30% des revenus annuels des loyers

--
Revenus annuels en worst case :
300*12*70% = 2520€ (210€ mensuel)

Capacité d’emprunt à 100% :
--
Taux du crédit proposé par SuperBanque : 3,6%
Durée : 240 mois

--
Capacité d’emprunt = 210 x [ 1 - ( 1 + 0,04 )^-240 x 12 ) / 0,04 ]
Capacité d’emprunt = 35890,60€

Coût mensuel des frais annexes (notaire et travaux de rénovation après l’achat) si empruntés à SuperBanque :
--
Frais de notaire : 7% (35890,60 x 0,07 = 2512,40€)
Travaux de rénovation avant mise en location : 2000€

--
Mensualité des frais annexes = [(2512,40 + 2000) x (0,04/12)] / [1-(1-0,04/12)^240]
Mensualité des frais annexes = 26,40€

Capacité d’emprunt à 110% :
Capacité d’emprunt = (210 - 26,40) x [ 1 - ( 1 + 0,04 )^-240 x 12 ) / 0,04 ]
Capacité d’emprunt = 31378,26€

Conclusion : si je trouve un bien à 31378,26€, avec des loyers mensuels potentiel de 210€, alors la banque est susceptible de me prêter à 110%.

Tout cela reste bien évidemment théorique. Je pense cependant qu’en prenant une marge de sécurité de 30% et en partant en worst case (loyer de la tranche inférieure), mon dossier est susceptible d’être considéré comme solide.

J’espère avoir été clair dans ma démonstration. Que pensez-vous de ce genre de raisonnement ? Y a t-il des erreurs dans les calculs ? Aurais-je oublié de prendre en compte certains facteurs ?

Merci pour vos retours !
Sylvain

Mots-clés : investissement locatif, prêt à 110%


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#2 12/08/2014 14h56 → Investissement locatif : comment emprunter à 110% ? (investissement locatif, prêt à 110%)

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Réputation :   29 

Bonjour,

Les banques ne calculent pas comme ca pour un investissement.

Ils prennent vos revenus auxquels s’ajoutent 70% des revenus que vont générer votre investissement (30% de marge pour couvrir taux de vacances, réparations etc) et retranchent vos mensualités d’emprunt (RP + investissement).

Cela vous donne le taux d’endettement calcule par votre banque et celui-ci est aussi analyse en parallèle du reste a vivre.

Exemple pour un investissement ou vous estimez un loyer a 300 par mois, et des mensualités a 200.

Revenus (Salaires) : 3000 / mois
Loyer studio : 210 (300*0.7)
Emprunt RP : -1000
Emprunt Studio : -200

Total revenu : 3210
Total depenses : 1200

Taux d’endettement retenu : 37%, reste a vivre 2 010€.

Apres il y a différentes règles de validation selon les banques, avec un taux sous les 40% cela peut reste au niveau du directeur d’agence, mais vous pouvez monter bien plus haut si reste a vivre confortable.

Aujourd’hui, je crois que même avec un taux d’endettement faible et un gros reste a vivre, il est complique d’obtenir un financement a 110%.

Dernière modification par RatRacer (12/08/2014 14h57)

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#3 12/08/2014 15h03 → Investissement locatif : comment emprunter à 110% ? (investissement locatif, prêt à 110%)

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Réputation :   97 

De ce que j’en comprends, il existe à peu près autant de méthodes de calcul du taux d’endettement que de banques.


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#4 12/08/2014 15h38 → Investissement locatif : comment emprunter à 110% ? (investissement locatif, prêt à 110%)

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Bon article, je ne connaissais pas… !

Bon et bien mon exemple d’au dessus n’est qu’une méthode parmi d’autres smile

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#5 12/08/2014 15h46 → Investissement locatif : comment emprunter à 110% ? (investissement locatif, prêt à 110%)

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Le plus déterminant reste à mon sens la relation de confiance (ou méfiance) instaurée avec votre interlocuteur, dont l’objectif principale me semble être "la mesure risque".

J’en ai fait l’expérience pour l’acquisition de mon dernier bien locatif, celle-ci est difficile à installer dès un premier entretien, à moins d’être un candidat de rêve pour la banque, ce que l’on cesse vite d’être si l’on multiplie les investissements (ou pour des tas d’autres raisons).
Elle peut se gagner par contre au fil du temps, par la mesure de vos engagements respectés, de vos précédents investissements dépassant ou tenant leurs promesses…

Les pourcentages couramment annoncés d’endettement ou leur méthode de calcul peuvent alors considérablement évoluer, au bon vouloir de votre interlocuteur, pour peu que son poids soit significatif dans le processus décisionnel.

De plus en plus de banques, ne pratiquent plus les emprunt à 110% et attendent de vous un certain engagement.

A ce titre je vous conseille de lire l’expérience très instructive @Elodie01 Info • Forums des investisseurs heureux ancienne collaboratrice bancaire, elle attribuait (ou non) avec ses collègues, les crédits immo dans une grande banque, il y a 3 ans…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#6 12/08/2014 16h05 → Investissement locatif : comment emprunter à 110% ? (investissement locatif, prêt à 110%)

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Bonjour à tous et merci pour vos retours!

@DDtee : j’avais lu la file d’Elodie01 et sa position d’ancienne "insider" était très intéressante en effet.
Je partage votre sentiment sur les prêts à 110% qui commencent à se faire rare, du moins si l’on en croit les différentes discussions à ce sujet circulant sur ce forum.

Ce que je comprends de vos différentes remarques : l’investissement en lui-même ne semble pas important, le profil de l’investisseur est l’élément déterminant pour un banquier. Je trouve la démarche invraisemblable, mais je ne suis pas le prêteur… Je vais donc passer outre. J’estime qu’effectivement la relation de confiance fera la différence sur un prêt à 100 ou 110%.

Au-delà du prêt à 110% (titre racoleur pour attirer les avis, vous m’en excuserez), trouvez-vous la méthode de calcul intéressante :
- pour présenter le dossier à son banquier ?
- pour essayer de faire baisser le prix d’un bien à l’achat (l’argument  auprès d’un vendeur étant : "avec tel loyer, voici ce que me prêtera la banque = offre")?

Autre question : pensez-vous qu’aujourd’hui seuls les rendements présentés au banquier sont déterminants pour voir son projet accepté ?

Merci !


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#7 12/08/2014 16h21 → Investissement locatif : comment emprunter à 110% ? (investissement locatif, prêt à 110%)

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Dire que l’investissement n’est pas important pour le banquier est excessif, je ne veux pas donner l’impression d’avoir dit cela. Il sera attentif à sa localisation notamment (pour le risque de vacance, pour la liquidité du bien également) ou à son rendement, même si il n’aura sans doute pas d’attente excessive à ce niveau (regardez le niveau de rendement des produits commercialisés par la banque).

De mon expérience, votre interlocuteur attendra plutôt une bonne connaissance de ce que vous faites avec ce bien ( connaissance du marché locatif, prix de loyer juste, dynamique démographique de la zone…)

Votre profil sera cependant effectivement plus étudié que celui du bien.

A sa décharge, votre interlocuteur aura été bien plus formé sur les produits qu’il doit vous vendre (ce n’est pas sans importance wink dans la négociation) sur la mesure des risques que sur l’immobilier locatif. Plusieurs conseillers m’ont avoué ne rien y connaitre ou pas grand chose…

Pour faire baisser le prix l’argument "mon banquier me prête jusqu’à XX" me semble plus prometteur que celui du rendement. Surtout que si vous recherchez un bon rendement, celui-ci sera supérieur à l’attente générale et l’argument se retournera contre vous…


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#8 12/08/2014 16h39 → Investissement locatif : comment emprunter à 110% ? (investissement locatif, prêt à 110%)

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Bonjour
La relation de confiance est importante pour presenter a son banquier un dossier a 110%.
Si les precedents investissements se sont bien passes la discussion est plus facile.
En 2013 je me suis fait financer a 110%. J ai interroge dernierement et a priori ils sont d accord pour financer un nouvel investissement a 110%.

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#9 12/08/2014 16h40 → Investissement locatif : comment emprunter à 110% ? (investissement locatif, prêt à 110%)

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@Matinvest, chez quelle banque ?

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#10 12/08/2014 17h01 → Investissement locatif : comment emprunter à 110% ? (investissement locatif, prêt à 110%)

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Je suis a la LCL.

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#11 12/08/2014 17h53 → Investissement locatif : comment emprunter à 110% ? (investissement locatif, prêt à 110%)

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J’imagine aussi que lorsque de précédents investissements  ont fait l’objet d’apports et qu’il sont en outre partiellement remboursés,il constituent des garanties  assez solides(en plus de prouver le serieux de l’investisseur).

Les banque n’auraient-elles pas interet à exiger le nantissement d’un somme permettant de faire face aux éventuels problèmes?

Pour une entreprise,autofinancer revient à réduire la trésorerie,le fond de roulement.C’est malsain,je trouve.Il vaut mieux avoir des "dettes" à long terme et une trésorerie saine que de se mettre en situation délicate par l’autofinancement.

Dernière modification par toudoucement (12/08/2014 17h58)


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#12 13/08/2014 11h00 → Investissement locatif : comment emprunter à 110% ? (investissement locatif, prêt à 110%)

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toudoucement a écrit :

J’imagine aussi que lorsque de précédents investissements  ont fait l’objet d’apports et qu’il sont en outre partiellement remboursés,il constituent des garanties  assez solides(en plus de prouver le serieux de l’investisseur)

Non seulement c’est rassurant pour le banquier mais en plus cela implique la relation de confiance sur la durée…

Si le nantissement est rassurant pour le banquier, cela peut signifier du cash bloqué et placé à des taux faibles/beaucoup de frais. C’est le sens des propositions que l’on m’a formulés, il y a sans doute moyen de faire mieux (nantir par exemple une assurance vie d’une banque en ligne performante)


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#13 13/08/2014 11h33 → Investissement locatif : comment emprunter à 110% ? (investissement locatif, prêt à 110%)

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Réputation :   128 

DDtee a écrit :

Si le nantissement est rassurant pour le banquier, cela peut signifier du cash bloqué et placé à des taux faibles/beaucoup de frais. C’est le sens des propositions que l’on m’a formulés, il y a sans doute moyen de faire mieux (nantir par exemple une assurance vie d’une banque en ligne performante)

Aucun problème pour l’assurance-vie, on me l’a proposé plusieurs fois. On vous prête 100 % de l’encours du fonds en €. J’ai eu une proposition similaire avec le nantissement d’un portefeuille d’obligations. La condition était que celui-ci devait toujours valoir plus de 120 % de l’encours du prêt.

L’inconvénient c’est que les contrats d’AV distribués par les banques de réseau ne sont pas les meilleurs. Mais vous pouvez vous en passer : à un moment Boursorama faisait la promotion de "l’avance sur titres" : un prêt à taux fixe (2,25 %) en échange d’un nantissement. Le contrat d’AV Boursorama Vie était éligible en tant que garantie.

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#14 13/08/2014 11h59 → Investissement locatif : comment emprunter à 110% ? (investissement locatif, prêt à 110%)

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Réputation :   39 

Mon idée etait de remplacer l’apport(10%) par le nantissement d’une somme équivalente et non de devoir nantir l’équivalent de l’encours


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#15 13/08/2014 12h15 → Investissement locatif : comment emprunter à 110% ? (investissement locatif, prêt à 110%)

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J’ai eu une proposition à 50%, je crains que 10% soit peu !


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