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Forums des investisseurs heureux

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#1 11/08/2014 11h30 → Investir dans un studio à rafraîchir... (immobilier locatif auto entrepreneur)

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Bonjour à tous

je crée ce sujet car je souhaiterai investir en locatif mais ma situation perso et pro est un peu complexe actuellement

je n’ai pas de charge fixe, mais pas non plus de travail depuis 8mois (j’en retrouverai un mais j’ai certaines conditions qui limitent les offres d’emploi qui pourraient me correspondent c’est un autre problème..)

Je suis aussi auto entrepreneur en achat revente
niveau chiffres

droits chômages 1200€ net avec la perspective d’un poste dans les 6mois entre 1500 et 2200
auto entrepreneur depuis 5ans je fais environ 30-50 000€ de CA
j’ai de côté 20 000€

Je n’ai pas actuellement de résidence principale mais dès que je me serais calé professionnellement ca sera en question et je devrais me limiter à 400-500€ de crédit

Enfin, le bien que j’ai vu : 39 000 hors frais de notaire un studio de 34m²
il est à rafraichir mais ce n’est pas un soucis et je n’aurai pas à taper dans mon épargne
loyer de mini 380 voire 450

J’avais envie d’apporter 10000 et prendre un crédit sur le reste ce qui ferait 225 de crédit et 400 de loyer

Je suis ouvert à recevoir vos avis et suggestions je cherche à comprendre pour justement bien investir..

Est-ce que le fait d’avoir un crédit m’handicapera pour ma résidence principale même si je fais presque *2 entre le crédit et le loyer?

L’idée serait de tester ca genre 1 ou 2 ans et en racheter un etc..

qu’en pensez-vous? merci d’avance!

Mots-clés : immobilier locatif auto entrepreneur

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#2 11/08/2014 12h03 → Investir dans un studio à rafraîchir... (immobilier locatif auto entrepreneur)

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Bonjour,
Compte tenu des éléments apportés, un financement à 100% pourrait être envisageable.
La personne à convaincre sera votre banquier.
Dans la mesure ou votre bien s’autofinance cela ne devrai pas bloquer la situation pour d’éventuel futur projet.
Il faut juste s’assures des couts liés aux charges et celles à venir. S’assurer également de la demande locative. (Conserver de l’épargne peut vous aidez a passerr ces moments).

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#3 11/08/2014 14h45 → Investir dans un studio à rafraîchir... (immobilier locatif auto entrepreneur)

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Les banquiers aiment les situations stables et pérennes, votre position actuelle sera très difficile à défendre…(la majorité des banques ne prennent pas en compte les revenus d’auto entrepreneurs et attendent un autre statut plus durable pour enregistrer cette activité) . La seule option éventuellement jouable, bien que très incertaine dans le résultat, est d’avoir une très longue relation de confiance avec votre banquier actuel et qu’il vous fasse confiance.
Dans le cas contraire, il ne vous reste plus qu’à vous former pour être prêt dans quelques mois quand votre situation sera plus "présentable".

Sur l’investissement lui même il vous faut savoir précisément son loyer potentiel, ne pas oublier de compter les frais annexes (frais de dossier, hypothèque…). Pourquoi la rénovation n’entamerais pas votre épargne ?

Pour votre résidence principale, vous risquer d’affoler votre banquier en parlant de multiplier les crédits à la suite surtout avec ce genre de sentence "L’idée serait de tester ca genre 1 ou 2 ans et en racheter un etc.." je ne pense pas qu’il voit un crédit immo sur 20 ans comme un test mais plutôt comme un engagement wink
"Faire *2" ne veut strictement rien dire, cela dépend des charges qui accompagnent l’investissement. Vous parlez de chiffre d’affaire et non de bénéfice ce qui est très différent.  Avez vous calculé votre cash flow mensuel ? Ce chiffre vous dira, en théorie, où vous allez…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#4 11/08/2014 19h40 → Investir dans un studio à rafraîchir... (immobilier locatif auto entrepreneur)

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que ma situation était salarié avec les à côtés d’auto entrepreneur ou pas ca toujours été mal vu, qu’ils le changent ce status si il n’est pas considéré..

le loyer on dira 400 sûr le surplus serait du bonus (mais tres probable)

je parle en CA car tout le monde parle en Ca, pole emploi, le fisc la rsi au final ils ne cherchent meme pas à connaitre mon bénéfice (30/40% environ mais je peux très bien dire 75 puisque rien ne le prouve)

les travaux j’ai déjà du matériel et la main d’œuvre à domicile donc ca ne sera pas un soucis

le crédit je l’aimerai sur 15ans et souhaiterait le solder au bout de 8 ou 10

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#5 11/08/2014 23h23 → Investir dans un studio à rafraîchir... (immobilier locatif auto entrepreneur)

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Comme je l’ai écrit lors de ma précédente réponse, la personne a convaincre est votre banquier.
Votre situation relativement "instable" sera effectivement un frein.
Pour cela vous ne devez pas être approximatif dans la présentation de votre projet, tout doit être pris en compte: prix d’achat et frais lié, cout des travaux immédiat et à venir, charges (copro, impots..),loyers escomptés en tenant compte des éventuelles vacances….

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#6 11/08/2014 23h59 → Investir dans un studio à rafraîchir... (immobilier locatif auto entrepreneur)

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Des éventuelles vacances?

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#7 12/08/2014 00h19 → Investir dans un studio à rafraîchir... (immobilier locatif auto entrepreneur)

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Bre a écrit :

Des éventuelles vacances?

Périodes non loués.

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#8 12/08/2014 08h34 → Investir dans un studio à rafraîchir... (immobilier locatif auto entrepreneur)

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ah ok..

concernant les infos à demander lors de la visite du bien , à quoi penser?
charges copro, travaux effectués et à effectuer, taxe foncieres et quoi d autre?

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#9 30/08/2014 10h46 → Investir dans un studio à rafraîchir... (immobilier locatif auto entrepreneur)

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Bonjour

je reviens vers vous car je me suis un peu renseigner pour les impots et charges si je suis amené à louer un tel bien.

J’ai compris que si je le déclarais comme un bien touristique j’avais un plafond de 81500€, mais que si je le louais comme un appartement classique il était de 15000€

Dans les faits comment les impôts savent-ils s’il est l’un ou l’autre?
Je ne souhaite pas passer LMP ou autre car je suis déjà autoentrepreneur donc je veux rester dans ma déclaration de revenus personnels.
Merci

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#10 30/08/2014 11h18 → Investir dans un studio à rafraîchir... (immobilier locatif auto entrepreneur)

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De quel plafond parlez vous ?

A niveau déclaratif pour touristique/bail classique : Au moment de la déclaration de CFE vous dites quel est la destination du bien (durée de location : temporaire…) + déclaration de taxe de séjour pour le touristique (à la ville ou l’agglo) + questionnaire des impôts pour attribuer la taxe d’habitation


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#11 30/08/2014 13h58 → Investir dans un studio à rafraîchir... (immobilier locatif auto entrepreneur)

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Je suppose qu’il s’agit du Micro foncier et micro bic.

Optimiser oui. Mais frauder finit par coûter cher voire très cher. Celui qui n’est pas convaincu n’a qu’à essayer à ses risques et périls.

Soit vous faites de la location d’habitation soit du touristique.

Les plafonds et abattements ne sont pas le fruit du hasard. La location saisonnière nécessite beaucoup plus d’effort et de coûts qu’une location  habitation.

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#12 31/08/2014 14h13 → Investir dans un studio à rafraîchir... (immobilier locatif auto entrepreneur)

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Je parle des plafonds pour eviter la complication de s’enregistrer comme lmp ou autre
L apce ne m’a toujours pas répondu correctement malgré 1 semaine d’échange de mails et la rsi n’en sait rien, tout le monde se renvoit la balle, mais le jour où il y a un soucis ils savent qui accuser et où prélever!
je demande ca car vu le bien il est fort suceptible de le louer 9 mois de l’année à un étudiant et 3 mois à la nuitée mais je ne sais pas si ca serait compatible

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#13 01/09/2014 10h46 → Investir dans un studio à rafraîchir... (immobilier locatif auto entrepreneur)

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Je ne comprend pas ce que l’apce et le rsi viennent faire dans l’investissement d’un appartement ?

Le lmnp n’est pas compliqué, il suffit de prendre un comptable qui s’occupe de tout… faites des simulations, il y a de fortes chances que le régime micro vous fasse fuir ensuite…


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#14 01/09/2014 11h58 → Investir dans un studio à rafraîchir... (immobilier locatif auto entrepreneur)

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C’est pas à moi qu’il faut le dire ça wink..
quand je leur demande comment je peux louer un appartement en étant déjà salarié et autoentrepreneur ils me disent que ce n’est pas possible ou uniquement en meublés si un membre du foyer fiscal est LMP.
j’ai reformulé 3 fois ma demande pour être sûr que je comprenais bien, et au final ils m’ont envoyer bouler.

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