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Forums des investisseurs heureux

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#1 08/08/2014 17h58 → Comcubins : quel statut juridique pour investir dans l'immobilier ? (lmnp, sarl, statut)

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Bonjour,

Nous souhaitons investir en LMNP avec mon conjoint (projet d’une maison avec 6 chambres en colocation - environ 3000 euros de loyer mensuel).

Actuellement nous sommes propriétaires de notre résidence principale en indivision 50/50.
Nous sommes ni mariés ni lié par un Pacs (de ce fait il semble que nous ne pouvons pas bénéficier du statut SARL familiale).

Mon ami a deux enfants et ne souhaite pas les intégrer dans ce projet.

D’après vous sous quel statut juridique devons nous investir?
On nous a conseillé le régime réel, mais ne serait il pas plus judicieux de créer une SARL.

Nous vous remercions de votre aide.

Laurence

Dernière modification par Lvpf91 (08/08/2014 17h59)

Mots-clés : lmnp, sarl, statut

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#2 08/08/2014 18h08 → Comcubins : quel statut juridique pour investir dans l'immobilier ? (lmnp, sarl, statut)

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Les informations que vous fournissez sont insuffisantes pour pouvoir vous aider.
En effet, vos objectifs, votre Taux Marginal d’Imposition, votre volonté d’emprunter ou de placer votre épargne dans ce projet, votre âge, votre stabilité professionnelle… sont autant d’éléments à prendre en compte pour un tel projet.
Vous pouvez aussi, comme le veut l’usage de ce forum, passer par une présentation générale pour une meilleure convivialité.
Bienvenue à vous !


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#3 08/08/2014 18h29 → Comcubins : quel statut juridique pour investir dans l'immobilier ? (lmnp, sarl, statut)

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Mille excuses pour le manque d’informations.
Voici quelques renseignements complémentaires :

Cet investissement se fera par un emprunt sur 20 ans sans apport personnel.

Madame :
45 ans
En CDI
Plus de crédit immobilier

Taux marginal d’imposition : 30%

Monsieur :
49 ans
En CDI

Encore 4 ans de crédit immobilier sur la résidence principale, mais le capital restant à rembourser est assuré par un placement bancaire plus rentable qu’un remboursement anticipé.

Taux marginal d’imposition : 14% (il sera à 30% à partir de l’année prochaine)

Nous avons un capital financier de réserve mais ne souhaitons pas l’investir dans ce bien immobilier. C’est pour cela que nous avons choisi un investissement 100% financé par un emprunt. Nous souhaitons surtout nous faire un revenu complémentaire lors de notre retraite.

Merci de votre aide.

Dernière modification par Lvpf91 (08/08/2014 18h58)

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#4 08/08/2014 19h24 → Comcubins : quel statut juridique pour investir dans l'immobilier ? (lmnp, sarl, statut)

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En préambule, je ne suis pas un spécialiste de la fiscalité, juste un peu pratiquant par intérêt…

Le LMNP au réel me semble effectivement un choix intéressant dans votre situation.
Le remboursement d’emprunt sera une charge à déduire des revenus locatifs (au BIC) ainsi que les autres charges d’exploitation. Le bien sera lui même ainsi amortissable, vous trouverez tous les détails entre autres endroits ici LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs

Selon l’investissement, ce choix ajouté à celui de l’emprunt doit vous éloigner de toute nouvelle fiscalité durant 8 ou 10 ans (à l’exception bien entendu de la fiscalité locale)


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#5 08/08/2014 20h01 → Comcubins : quel statut juridique pour investir dans l'immobilier ? (lmnp, sarl, statut)

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Bonsoir,

Si c’est pour votre retraite, il pourrait être plus judicieux d’emprunter sur 10 ou 15 ans. A examiner car nous n’avons pas toutes les billes.

Pour en revenir à la question initiale, il semble que vous mélangiez certains concept.
Toujours est-il que n’étant pas mariés, en cas de décès de l’un ou de l’autre, le survivant se retrouve en indivision avec les héritiers.
Si ces derniers veulent vendre, le survivant n’aura d’autre choix que d’accepter … et adieu le complément de retraite.
En cas de mariage, le survivant peut récupérer 100% de l’usufruit et ce risque n’existe pas.

Aussi, la création d’une société pour détenir le bien vous permettrait de vous prémunir contre ce risque. En cas de SCI par exemple, les héritiers héritent de parts de la SCI et ne peuvent forcer la vente.

Ensuite, fiscalement, nous n’avons pas assez d’éléments pour vous conseiller. Mais il existe des sociétés redevable de l’impôt sur les sociétés (largement débattu sur le forum) et des sociétés transparentes, à l’impôt sur le revenu. Attention donc à ne pas tout mélanger.


Apprenez à fabriquer vos propres meubles … même si vous avez 2 mains gauches !

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#6 08/08/2014 20h10 → Comcubins : quel statut juridique pour investir dans l'immobilier ? (lmnp, sarl, statut)

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Merci pour votre réponse, mais il me semble que la SCI n’est pas compatible avec les revenus dits BIC ni avec le statut LMNP.

Pouvez vous nous confirmer cela.

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#7 08/08/2014 20h20 → Comcubins : quel statut juridique pour investir dans l'immobilier ? (lmnp, sarl, statut)

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Oui et non

Oui : une SCI à l’IR ne peut pas louer en meublé (tolérance fiscale 10%)
Non :
- car je ne suis pas (encore) spécialiste, j’en suis un peu au même stade que vous actuellement
- une SCI à l’IS peut louer en meublé a priori (à confirmer) mais vous ne pourrez pas prétendre, en cas d’envie ultérieure, au statut LMP car les 23kE de CA nécessaire s’entendent par foyer fiscal (si j’ai bien compris le livre de Me Le Boulch’ que je lis actuellement)
- un montage assez courant semble-t-il est de créer une SCI qui détient les murs et loue nu à une SARL de famille qui elle peut louer en meublé

Il y a beaucoup de cas possible et mis-à-part la protection du conjoint, rien d’indique à ce stade qu’il soit opportun pour vous de créer une société.

Etant marié, la question se pose différemment pour moi car ma femme récupérerait 100% de l’usufruit.
Je n’ai donc pas grand chose à gagner à court terme (j’ai même à perdre avec les frais de création et de gestion de la société) mais à long terme, j’y trouve bcp d’avantages patrimoniaux et cela me fait hésiter.


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#8 08/08/2014 21h24 → Comcubins : quel statut juridique pour investir dans l'immobilier ? (lmnp, sarl, statut)

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En clair vous nous conseillez de nous marier…
C’est une solution qui je le reconnais arrangerait bien les choses. Nous ne sommes pas mariés / ni pacsés par choix financier (en qq mots nous ne voulons pas que mes revenus entre dans le calcul d’une pension alimentaire à verser à l’ex-femme de mon conjoint, de ce fait nous préférons verser plus d’impôts sur le revenu).

Le soucis en effet est de trouver le bon compromis entre le statut de protection des deux conjoints non mariés, un avantage fiscal non négligeable par une LMNP et une optimisation de rentabilité future.

Mais je le reconnais dans notre cas , le point le plus important est la transmission du bien entre les conjoints tout en gardant un statut LMNP.

Il doit bien exister une solution…

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#9 08/08/2014 21h42 → Comcubins : quel statut juridique pour investir dans l'immobilier ? (lmnp, sarl, statut)

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Attention, non, je ne vous préconisais absolument pas de vous marier.

Partant du principe que vous n’êtes pas mariés, je trouvais justement que vous étiez dans l’un des cas où la création d’une société étant intéressante, bien que couteuse, pour la protection du conjoint.

Mais on est loin des questions de fiscalité et de rentabilité que vous évoquiez au début.

Il me semble qu’il vous faudra définir une priorité avant tout.

En premier jet, la SARL de famille était toute indiquée mais comme vous n’êtes pas mariés, c’est impossible.
Reste - avec mes maigres connaissances - la SCI à l’IS, la SARL à l’IS et la SNC

Le mieux reste de vous faire assister par qqun de compétent en la matière (expert comptable, avocat fiscaliste, notaire …)


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