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Forums des investisseurs heureux

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#1 06/08/2014 17h48 → Campus Crest Communities : investissez dans des campus avec une décote... (campus crest communities)

Administrateur
Réputation :   1307 

Au chapitre 3-3 Taille d’une foncière cotée, j’explique les avantages d’une taille importante pour une foncière.

Nous en avons un bon exemple avec Campus Crest Communities (CCG), qui comme American Campus Communities (ACC), détient un patrimoine immobilier de résidences universitaires.

Mais ACC est 6 fois plus gros, en terme de capitalisation boursière, que CCG : 3 Md€ vs 0,5 Md€.

Tandis qu’ACC a connu une gestion opérationnelle (taux d’occupation > 97%, FFO en hausse) et un parcours boursier exceptionnels, c’est tout le contraire pour CCG (taux d’occupation autour de 90%, prévision de FFO manquée puis abaissée).

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_acc-ccg.gif

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_ccg-cours.gif

Il faut dire que CCG cumule les "erreurs" caractéristiques d’une petite foncière :
- diversification à l’international (au Canada), alors qu’elle n’a pas la taille critique,
- dividende trop élevé (90% du FFO et maintenant 100% du FFO) pour une foncière en croissance avec du capex,
- construction d’immeubles au lieu de rachat, avec les risques que cela implique.

CCG s’est lancé dans la construction d’immeubles atypiques pour des résidences étudiantes, notamment au Canada :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_ccg-canada.jpg

L’opération se révèle décevante :

transcript a écrit :

As is now clearly evident our evo projects are well below everyone’s expectations and are the primary driver in our decision to revise guidance which Ted will discuss momentarily. We attribute the slower leasing activity to a variety of factors which include the following: First, a new product experience. The introduction of highly amenitized high rise assets into the Montreal and Philadelphia student housing markets is quite simply a new experience for the student population.

Le FFO est attendu à 0,66-0,68 pour 2014 (contre 0,73 auparavant !), soit un FFO Yield de 8% compte tenu de la chute boursière récente, là où ses pairs sont autour de 6,5%.

La foncière maintient son dividende à 0,66 ; soit un rendement de 7,4% mais celui-ci n’est probablement pas pérenne.

Au niveau de l’actif net réévalué, si on prend en proxy les actifs + l’amortissement des immeubles - les dettes - les actions préférentielles, nous arrivons à 723 $M pour une capitalisation boursière de 516 $M. Soit une décote d’au moins 30%.

Et surtout, la foncière vient de recruter Aaron Halfacre, un vétéran de la foncière Cole Real Estate Investments qui a immédiatement acheté 100 000 titres :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_ccg-insiders.gif

A voir pour ceux qui veulent jouer le "recovery", je trouve le rendement/risque plus intéressant sur ARCP.

Mots-clés : campus crest communities

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#2 11/08/2014 11h56 → Campus Crest Communities : investissez dans des campus avec une décote... (campus crest communities)

Membre
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Bonjour,

Je prends en main, pour ma 1ere fois, l’outil xlsValorisation en faisant tourner les REITs suivantes ACC, ARCP et CCG.
J’ai laissé l’outil en Anglais pour éviter les confusions entre les infos du net et mes traductions en Fr smile

N’hésitez pas à m’expliquer ou contredire si je dis des âneries smile et à rectifier mes erreurs.

1/ Pour la Market Capitalisation en EUR, je trouve une valeur un peu différent de 0.38M€ vs 0.5M€ (0.51 plus exactement) ce qui fait un ratio encore plus élevé de 7.9 (contre 6).

2/ On peut noter que le Dividend Yeld de CCG est de 8.3% alors que celui de ACC est plutôt bas par rapport à la moyenne de 6.5% donnée par IH. Cela peut vouloir dire que ACC réinvesti plus en interne que ne distribue ou est ce plutôt inquiétant?

3/ J’ai remarqué de grosses différences sur les Payout Ratios (qui me faisaient penser à l’article de IH) sur les sociétés Autozone par ex qui rachètent massivement leurs actions ce qui tend à augmenter le prix de l’action)

4/ Ou est ce que l’on peut lire directement le EPS (FFO dans le cas des REITs)? cf les 0.73 de 2013

5/ Par rapport à cette phrase "Au niveau de l’actif net réévalué, si on prend en proxy les actifs + l’amortissement des immeubles - les dettes - les actions préférentielles, nous arrivons à 723 $M pour une capitalisation boursière de 516 $M. Soit une décote d’au moins 30%"
Comment arrive t on a 723 et 516M$?Est ce qui y a une case qui donne cette info de décote?

6/ Quels indicateurs permettent de tirer la conclusion suivante?
"je trouve le rendement/risque plus intéressant sur ARCP."
ROIC + beta?

7/ Est ce qu’en Anglais le ROIC correspond au ROCE Return On Capital Employed?

Merci d’avance à ceux qui vont prendre le temps de m’instruire smile

XabiX


Mon portefeuille passif et Parrainage Binck me contacter en MP

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#3 11/08/2014 23h06 → Campus Crest Communities : investissez dans des campus avec une décote... (campus crest communities)

Membre
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Bonsoir XabiX.

xlsValorisation ne fonctionne pas avec les foncières car la méthode de calcul n’est pas applicable aux foncières (le résultat net est diminué des amortissement qui comptablement représente une charge qui ne fait toutefois pas sortir d’argent).
Donc les résultats net sont artificiellement diminués.

Pour vous aider, je vous recommande en guise d’introduction la lecture de la news letter n°100.

Cordialement.


Parrain Boursorama et Binck, me contacter par message privé.

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#4 12/08/2014 11h48 → Campus Crest Communities : investissez dans des campus avec une décote... (campus crest communities)

Administrateur
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Bonjour XabiX,

XabiX a écrit :

2/ On peut noter que le Dividend Yeld de CCG est de 8.3% alors que celui de ACC est plutôt bas par rapport à la moyenne de 6.5% donnée par IH. Cela peut vouloir dire que ACC réinvesti plus en interne que ne distribue ou est ce plutôt inquiétant?

ACC a à la fois un multiple de valorisation plus élevé et un taux de distribution moindre ; donc un rendement sur dividende moindre.

XabiX a écrit :

4/ Ou est ce que l’on peut lire directement le EPS (FFO dans le cas des REITs)? cf les 0.73 de 2013

xlsValorisation ne le donne pas, car xlsValorisation n’est pas adapté aux foncières cotées.

Mais vous pouvez le lire dans le communiqué des résultats trimestriels.

XabiX a écrit :

5/ Par rapport à cette phrase "Au niveau de l’actif net réévalué, si on prend en proxy les actifs + l’amortissement des immeubles - les dettes - les actions préférentielles, nous arrivons à 723 $M pour une capitalisation boursière de 516 $M. Soit une décote d’au moins 30%"
Comment arrive t on a 723 et 516M$?Est ce qui y a une case qui donne cette info de décote?

Les chiffres sont tirés du compte de bilan de la société, disponible dans le communiqué des résultats trimestriels.

XabiX a écrit :

6/ Quels indicateurs permettent de tirer la conclusion suivante?
"je trouve le rendement/risque plus intéressant sur ARCP."

C’est mon avis personnel : mon estimé de valorisation pour ARCP est plus étroit que CGP.

XabiX a écrit :

7/ Est ce qu’en Anglais le ROIC correspond au ROCE Return On Capital Employed?

Les définitions ne sont pas normalisées mais oui les deux termes sont synonymes.

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#5 12/08/2014 11h51 → Campus Crest Communities : investissez dans des campus avec une décote... (campus crest communities)

Membre
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Bonjour IH,

Vous avez joué avec beaucoup de succès la recovery sur GAGFAH. Pourquoi ne vendriez vous pas GAGFAH pour initier une position CCG ?


Parrain : Binck (frais de courtage offerts)/Investisseur Français (2 mois offerts)

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#6 12/08/2014 16h14 → Campus Crest Communities : investissez dans des campus avec une décote... (campus crest communities)

Administrateur
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Bof.

1) je suis déjà exposé aux campus américains via ACC
2) j’aime bien mon exposition à l’immobilier résidentiel allemand via Gagfah
3) vendre Gagfah générerait une +Value imposable
4) la recovery de Gagfah s’appuyait sur un patrimoine de 9 Md€, relativement demandé avec un taux d’occupation de 95%. Le patrimoine de CCG est plus petit  (1 Md€) et je ne sais pas s’il est si liquide.
5) Gagfah a coupé très vite son dividende, tandis que CCG l’a maintenu, je pense que c’est une erreur.

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#7 12/08/2014 16h17 → Campus Crest Communities : investissez dans des campus avec une décote... (campus crest communities)

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Et en plus gagfah devrait distribuer un dividende à moyen terme.

Dernière modification par GM (12/08/2014 16h18)

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#8 24/09/2014 19h49 → Campus Crest Communities : investissez dans des campus avec une décote... (campus crest communities)

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En chute libre depuis fin juillet 2014 où elle côtait encore environ 9$, elle côte aujourd’hui environ 6,8$.

Pensez vous que la décôte actuellement mérite qu’on s’interesse un peu plus à cette foncière ?

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#9 25/09/2014 15h59 → Campus Crest Communities : investissez dans des campus avec une décote... (campus crest communities)

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J’attendrais la prochaine publication trimestrielle ou un nouvel achat d’insider pour vérifier l’absence de mauvaise surprise.

Car si Campus Crest Communities doit faire une émission de titres au cours actuel pour un éventuel problème de liquidité, l’actif net convergera vers le cours et la décote fondera.

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#10 10/10/2014 21h20 → Campus Crest Communities : investissez dans des campus avec une décote... (campus crest communities)

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Le titre côtait plus de 14 usd début 2013, contre moins de 7 aujourd’hui ; comme quoi la qualité du mangement est franchement important pour une foncière.

Le taux d’occupation des nouvelles aquisitions est très faible pour cette année scolaire :

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/1406_ccg_2014_new_lease_activity_-_evo.jpg

La raison invoquée est des retards de livraison, principalement en raison du mauvais temps.
Pour voir à quoi les deux tours evo à Montréal resemblent :
Evo, résidence étudiante à Montréal | Evo Montreal
J’aime beaucoup l’esprit US  "nos résidents ont tout ce qui leur faut pour être ultra productifs au quotidien tout en profitant pleinement du nightlife montréalais. "

J’espère surtout que le problème de ces immeubles "evo" n’est pas un positionnement trop haut de gamme qui ne répondrait pas à la demande. Parce que des retards de livraison me parraissent un peu légers pour expliquer une telle défiance des marchés.

Article intéressant qui rejoint un peu votre poste IH :
Student Housing REITs Announce Leasing Results: Business As Usual or Risky Business?

Pour l’instant à ma connaissance le dividende serait maintenu, et atteindrait plus de 10%, affaire à suivre.

Dernière modification par AleaJactaEst (15/10/2014 22h18)

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#11 18/01/2015 17h48 → Campus Crest Communities : investissez dans des campus avec une décote... (campus crest communities)

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Actualités sur le titre:

Le dividende est coupé à 0,09$ soit 60% du FFO. De plus le changement de management et la stratégie claire dévoilée me semble de bonne augure. L’aquisition de Coober beech avec son taux d’occupation de 94,1% est également une bonne nouvelle. Le point noir des Tours evo reste entier mais ce taux d’occupation ne devrait que croitre et avec lui le FFo et plus tard de dividend. La vente des actifs non core est également un bonne nouvelle. Au final le moment me parait idéal pour jouer le rebond de ce titre si on croit toutes les déclarations de la dernière présentation.

StreetInsider a écrit :

Copper Beech Transaction

Entered into an amendment to the Copper Beech purchase agreement to acquire remaining equity interests in 32 properties in the Copper Beech portfolio; transaction expected to generate approximately $20 million of incremental net operating income (“NOI”) at an incremental purchase cap rate of 7.3% based on current share price
Total consideration of approximately $60.3 million cash, approximately $140.6 million of debt assumption and the issuance of approximately 12.4 million operating partnership units (“OP units”)
OP units to be issued at premium to the current share price and above consensus net asset value
Achieves full operational control while also providing scale, diversification and accretion
Target closing of December 31, 2014
Strategic Repositioning

Discontinuing all construction and development to simplify the business model and focus on organic growth
Identifying cost savings at the property and corporate level to enhance profitability
Reducing joint venture exposure through select asset dispositions to reduce indebtedness and increase liquidity
Exploring strategic options for our projects in Montreal, to include capital solutions to reduce exposure, concurrent with ongoing efforts to drive occupancy
Marketing development pipeline assets for sale to increase liquidity and simplify balance sheet

Dernière modification par Bypoy (18/01/2015 20h17)


Parrain fortuneo et easy bourse

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#12 31/05/2015 09h21 → Campus Crest Communities : investissez dans des campus avec une décote... (campus crest communities)

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Le dividende est maintenant totalement coupé, y compris sur les actions préférentielles.

Le cours de Campus Crest Communities continue à baisser.

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_acc-ccgbis.gif

La capitalisation boursière est maintenant de $365 M vs $4,3 Md pour American Campus Communities, dont nous pouvons voir la différence de traitement en bourse (en phase avec les évolutions opérationnelles) :

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_acc-ccg.gif

Dans mon livre sur les foncières page 190 :

Plus c’est gros, meilleur c’est, en tout cas pour les foncières cotées…

Une capitalisation boursière et un patrimoine d’immeubles important permettent :
-    d’obtenir des économies d’échelle dans les coûts de gestion et de cotation et donc une rentabilité plus élevée,
-    d’avoir accès à des sources de financement variées et moins coûteuses, comme le marché obligataire,
-    de saisir plus facilement les opportunités de marché, avec la possibilité d’acquérir rapidement les immeubles les plus chers, où la concurrence peut être moins importante,
-    de faciliter la diversification des risques locatifs, avec pour conséquence une stabilité accrue des profits et du dividende versé aux actionnaires,
-    de détenir un patrimoine suffisamment vaste pour procéder à des arbitrages d’actifs,
-    d’attirer des collaborateurs ou partenaires de haut niveau en leur proposant une rémunération élevée et un environnement de travail stimulant,
-    d’augmenter la liquidité du titre en bourse,
-    d’améliorer la gouvernance par la présence d’investisseurs institutionnels au capital.

L’inverse est vrai aussi, hélas pour Crest…

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#13 31/05/2015 11h56 → Campus Crest Communities : investissez dans des campus avec une décote... (campus crest communities)

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Une fois n’est pas coutume, je vais être en désaccord avec vous IH.

La capitalisation n’est pas nécessairement synonyme de meilleures performances, ni de manière systématique de plus grande sécurité. Ce qui prime avant tout, même chez les foncières, c’est la qualité du management (ARCP est le meilleur exemple en ce sens!). Profiter de la période de croissance lorsqu’un REIT n’a pas encore une capitalisation importante est l’occasion de faire une performance très supérieure.

Quelques exemples illustratifs.

Gordon Dugan (ex-WPC) arrive chez Gramercy et transforme le REIT en triple-net en Juillet 2012. Comparons avec la référence ultime, Realty Income :

http://img11.hostingpics.net/pics/516458gpto.png

IPO de Physicians Realty Trust en 2013 :  un management internalisé, des gens du cru avec un réseau très important pour faire des acquisitions hors-marché à des taux compétitifs. Comparons avec HCP et HCN :

http://img11.hostingpics.net/pics/145270doc.png

Vous pourriez faire la même simulation avec STAG (même si je commence à trouver leur dynamique fragile : le taux d’occupation des plus anciennes acquisitions sur des location non-prime se dégrade), HTA et tout un tas de petits REITs focalisés sur l’immobilier résidentiel.

Dans le cas de CCG, le management a clairement commis une série d’erreurs, notamment en misant autant sur du construction & development (gros problèmes à Montréal), en multipliant les JV qui rendent la lecture du bilan et des perspectives très complexe et en multipliant les conflits d’intérêt. Le dernier 10Q est retardé pour cause de difficulté à consolider les actifs Copper Beech : c’est dire si la complexité était devenue excessive…

Par contre, je trouve le dossier très intéressant. On a une tangible net worth à $6,45, une NAV entre $7,40 et $9 selon les hypothèse retenues. Des activistes au capital avec Clinton Group et un vétéran de l’industrie avec Aaron Halfacre, qui a acheté 100.000 actions à $8,13 en Juillet dernier, lors de son arrivée à bord. La preferred se traite aux alentours de $24.50 alors que le dividende est suspendu (mais pas perdu!): clairement, c’est sur la common qu’il y a un coup à jouer. D’ailleurs, j’en suis !

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#14 11/07/2015 08h54 → Campus Crest Communities : investissez dans des campus avec une décote... (campus crest communities)

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CCG a annoncé hier la tenue le 16 juillet d’un conference call pour discuter les résultats du Q1, jusqu’ici retardés, résultats qui seront donc publiés en amont. Il y aura discussion de l’état d’avancement du turn-around, de la simplification de la structure (élimination progressive des JVs) etc.

A noter : un Hedge Fund (Indaba Capital Management, Derek Schrier) a ramassé environ 6,5% des actions de CCG pendant le mois de Juin. C’est un fonds value opportuniste. Ils ont notamment été impliqués dans Gramercy (avant la transformation en REIT triple-net).

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#15 17/07/2015 10h05 → Campus Crest Communities : investissez dans des campus avec une décote... (campus crest communities)

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CCG a publié un 8K hier contenant une précieuse mise à jour de la situation (lien : Document Details | Campus Crest).

Le titre a pris 18% suite au CC qui a suivi (transcript disponible ici : Campus Crest Communities’ (CCG) David Coles on Q1 2015 Results - Earnings Call Transcript | Seeking Alpha).

Un bref résumé : la simplification de la structure se poursuit, il ne restera bientôt que 6 JVs, les aventures montréalaises sont en cours de cession. Les CEO et CFO par interim, issus de Alvarez & Marsal, sont satisfaits des progrès : stabilisation des effectifs sur les postes clefs, mise en place d’outils de gestion performants permettant une normalisation du reporting financier, gestion et optimisation des flux de cash etc. Annualiser les données financières du 8k est encore difficile : trop de charges exceptionnelles, de frais de personnel en doublon, de pièces mouvantes etc.

Le board a mis en place un comité chargé de veiller à ce que la solution la plus créatrice de valeur pour les actionnaires soit retenue, sur la table : cession d’actifs, refinancement de la dette, ou vente totale à une tierce partie. Plus d’une vingtaine d’acquéreurs ont montré des signes d’intérêt et signé des accords de confidentialité. Actuellement, c’est l’option d’une vente totale qui est retenue : un accord d’exclusivité a été signé avec un acheteur et les négociations sont en cours, l’assemblée annuelle a donc été repoussée en attendant la fin du processus de due diligence.

Evidemment, le management n’était pas autorisé à donner de plus amples informations à ce stade mais on retiendra que la fixation du prix de vente hypothétique se fera selon une approche entrepreneuriale classique : l’estimation des revenues attendus sur les années scolaires 2015 à 2019, dans le cadre d’une nouvelle gestion optimisée par l’acquéreur : peut-il améliorer les taux d’occupation, a-t-il accès à de la dette meilleur marché que CCG, quelles économies en G&A sont à attendre etc. 

Le risque principal dans ce dossier est l’échec de toutes les négociations de vente : en stand-alone, CCG devra lever de l’equity et ce serait très dilutif aux cours actuels. Aaron Halfacre a néanmoins répété qu’il y avait plusieurs acquéreurs crédibles, minimisant ce risque.

C’est un dossier assez délicat à valoriser finement, car très sensible à tout un tas d’hypothèses mouvantes, mais en se basant sur un NOI normalisé crédible, toute vente inférieure à $7 par action serait une braderie éhontée.

AMF : long CCG.

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#16 17/10/2015 11h59 → Campus Crest Communities : investissez dans des campus avec une décote... (campus crest communities)

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Finalement, le rachat tant attendu est annoncé à 7.03$ qui inclut 6.90$ en cash et 0.13$ suivant la vente d’une participation dans une JV à Montréal. En cas d’échec de la vente de la JV avant la cloture de la transaction au Q12016, la partie cash sera beaucoup plus faible (6.23$) et un CVR sera censé compenser.


"After all, you only find out who is swimming naked when the tide goes out." W. Buffett

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#17 17/10/2015 18h22 → Campus Crest Communities : investissez dans des campus avec une décote... (campus crest communities)

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Kapitall a écrit :

C’est un dossier assez délicat à valoriser finement, car très sensible à tout un tas d’hypothèses mouvantes, mais en se basant sur un NOI normalisé crédible, toute vente inférieure à $7 par action serait une braderie éhontée.

Vous n’étiez pas loin !

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