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#1 06/08/2014 16h12 → SCPI Pierre48 : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (paref, pierre 48, pierre48, scpi)

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Bonjour GbL,

Je vous laisse libre de laisser mon commentaire dans ce fil ou de le mettre dans un fil pierre48 s’il existe

Je suis associé de pierre 48 depuis 2002 et je suis de plus en plus déçu

Bien évidemment, j’ai une belle PV en stock mais voilà se qui me "chagrine"

- à chaque AG depuis quelques temps (depuis que Paref est cotée peut être …), la société de gestion propose une hausse de tel ou tel frais (cette année apparition d’une commission pour la société de gestion sur les grosses réparations et augmentation du minimum de perception par m2 géré par exemple). Il y a eu commission d’arbitrage, commission forfaitaire pour le dossiers du vendeur qui augmente encore cette année à 100e ht, … frais de dépositaire mais là c’est obligatoire je pense, j’en passe que j’ai oublié …). Je vote contre systématiquement mais avec peu d’incidence. Je ne suis pas non plus capable de comparer avec les autres SCPI, mais juste dans le temps, c’est la seule que je détiens

- la scpi est certes déficitaire ce qui est intéressant pour coupler avec des revenus fonciers positifs par ailleurs, mais je viens de regarder mon IFU 2013, il s’agit d’un résultat foncier négatif de 3,85 euros par part (une part vaut  1289e), donc assez négligeable (hors impact d’un financement par crédit éventuel)

- le plus important est que le réservoir de PV latentes s’amenuise d’années en années. Cette année, ce n’est plus que 24% .Malheureusement, je n’ai plus les rapports précédents, ne sommes nous pas sur un plus bas ? D’ailleurs la part n’est plus revalorisée depuis quelques mois. On comprendra aisément qu’il est devenu difficile de trouver des appartements à acheter en loi48 et la décote d’achat sur un bien démembré doit être inferieur a ce quelle a pu être sur les vielles loi 48 (my guess). En conclusion, cela reste et devient de plus en plus un pari sur la hausse de l’immobilier parisien, la marge de sécurité inhérente à la politique de gestion diminuant dangereusement

- Il y a même eu un ajustement fort de valeur à la baisse une certaine année, probablement suite à la crise de 2008 en 2009/2010

- bcp de conventions réglementées entre paref (qui achète l’usufruit) et pierre 48 (qui achète la NP). Je suis incapable de dire si les conditions économiques sont favorables ou non au porteur de part. En tout cas, les informations sont publiées

- il y a aussi eu un simulacre de vote pour le conseil de surveillance où les candidats n’ont pas eu le droit de se présenter, où le responsable commercial passait dans les rangs pour dire pour qui voter, cela m’a laissé un gout amère même si ce n’est pas le plus important

Bref, j’ai fait un investissement satisfaisant à l’époque, mais la mariée est beaucoup moins belle aujourd’hui

Qu’en pensez vous ?

BaV

rapport Pierre48
http://www.paref-gestion.com/pdf/pierre … erture.pdf

Dernière modification par Tssm (06/08/2014 16h14)

Mots-clés : paref, pierre 48, pierre48, scpi

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#2 06/08/2014 17h33 → SCPI Pierre48 : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (paref, pierre 48, pierre48, scpi)

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A ce jour, je n’ai pas investi dans Pierre48, ni ne l’ai analysé en détail (même si je songe à faire les deux un jour, et qu’alors je complèterai ce message).

Néanmoins, je voudrais faire les remarques suivantes :
    - Une partie de ce que vous décrivez (au niveau commissions, Conseil de Surveillance, etc.) me semble relever d’une gouvernance pas vraiment adéquate. J’ignore ce qui se passe vraiment au CS, mais je sais que simplement "voter contre" ne suffit pas pour faire bouger les choses. Parmi les actions possibles il y a d’une part interroger/interpeller le CS existant, évaluer la situation (par exemple en suivant les critères développés par l’APPSCPI), fédérer un nombre significatif d’autres associés (il y a de moyens de les contacter… mais encore faut-il les connaitre et les utiliser), puis d’autres actions (déposer un projet de résolution en AG par ex).
    - La stratégie de cette SCPI semble plus reposer sur l’achat de NP (bien évidemment, il faut que ce soit à un prix adéquat, encore plus si l’usufruitier est une filiale de la société de gestion…) et de moins en moins sur des biens en loi 1948, et plus ne pas dégager de revenus foncier que dégager du déficit.
    - Le poste comptable "Réserve de PV" est juste … un poste comptable (avec les plus-values déjà réalisées sur les biens déjà vendus). Ce qui importe vraiment, c’est le volume de plus-values potentielles sur le patrimoine actuel.

Si vous comparez un investissement fait dans Pierre48 avec un autre fait dans une autre SCPI, avec votre fiscalité, sur les quelques dernières années (où tous les rendements ont baissé…), qu’obtenez-vous ?


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#3 06/08/2014 19h58 → SCPI Pierre48 : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (paref, pierre 48, pierre48, scpi)

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Tssm a écrit :

- à chaque AG depuis quelques temps (depuis que Paref est cotée peut être …), la société de gestion propose une hausse de tel ou tel frais (cette année apparition d’une commission pour la société de gestion sur les grosses réparations et augmentation du minimum de perception par m2 géré par exemple). Il y a eu commission d’arbitrage, commission forfaitaire pour le dossiers du vendeur qui augmente encore cette année à 100e ht, … frais de dépositaire mais là c’est obligatoire je pense, j’en passe que j’ai oublié …).

Vos critiques, en apparence modérées, sont largement injustifiées.

Oui, les frais ont un peu augmenté depuis dix ans, mais c’est parce qu’ils étaient excessivement bas à l’origine.Déjà dans une SCPI classique de murs de boutiques ou de bureaux, les frais de gestion annuels, typiquement 8 à 10% des loyers, sont très inférieurs à ceux d’une sicav d’actions immobilières (0,5 à 0,6% environ du patrimoine pour une SCPI contre 1,5% pour une sicav, alors que choisir des actions immobilières est un travail bien plus simple que d’acheter, vendre et gérer des immeubles d’une SCPI.

Pire, dans le cas de Pierre 48, les loyers sont extrêmement bas vu la nature de ces biens. Ils peuvent être entièrement nuls, par construction même, dans le cas de bien en nue-propriété. Si Paref Gestion n’avait pas instauré un minimum annuel par m² géré, ils auraient continué à perdre de l’argent sur cette SCPI, qui a pourtant crée énormément de richesse depuis près de 20 ans pour ses associés. Même aujourd’hui, Pierre 48 reste très peu rentable pour Paref Gestion.

Deux observations pour vous convaincre:
- J’avais demandé à plusieurs sociétés de gestion vers 2005-2008 pourquoi elles ne créaient pas une SCPI concurrente de Pierre 48. Réponse unanime: Jamais, pas par ce que ce marché est étroit car on peut créer à volonté des biens décotés "synthétiquement" par démembrement mais parce que c’est peu rentable pour la société de gestion.

- l’ensemble de frais de gestion annuels générés par les 4 (et maintenant 5) SCPI de Paref Gestion ne dépasse pas 800 K€. Et on parle bien de chiffre d’affaires, pas de bénéfice.

D’où vient alors votre impression que ce produit est devenu moins intéressant? Tout simplement parce que les prix de l’immobilier d’habitation parisien stagnent depuis plusieurs années, après avoir triplé entre 1997 et 2010. 

Disclosure: je n’ai aucun lien avec Paref Gestion ou Paref, sinon que j’avais été pendant plusieurs années petit actionnaire de la SIIC Paref, dont la filiale est Paref Gestion. Ce qui m’avait amené à regarder la rentabilité de la SCPI Pierre 48 pour la société de gestion elle-même et à me rendre compte que Paref, qui a fait bénéficié les associés de Pierre 48 (et surtout ceux de la première heure) d’une immense création de richesse, a récolté elle-même moins de 2% de cette richesse. Soit beaucoup moins que ce qui arrive avec n’importe quel fonds immobilier, où la société gérant le fonds prend au porteur de parts 2%/an et non 2% sur un cycle de 10-15 ans.

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#4 06/08/2014 21h40 → SCPI Pierre48 : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (paref, pierre 48, pierre48, scpi)

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Bonsoir Parisien,

Effectivement, vous avez raison de me reprendre, mon message peut apparaitre très négatif pour cette scpi alors que ce n’était pas mon intention. Je voulais juste dire à GbL que les meilleures années étaient sans doute dernière nous

Je ne suis pas un porteur malheureux, j’ai acheté il y a 11 ans (2003 pas 2002) presque exactement à 544, j’ai touché env. 88e de dividendes (PV de cession mise en distribution) et la part vaut 1289e en ce moment (valeur de rachat par la société de gestion de 1161e). Ce qui multiplie mon investissement par 2,5 en 11 ans. L’économie fiscale engendrée par le déficit inhérent à la stratégie poursuivie n’est pas prise en compte dans mon calcul de coin de table

Ayant dit cela, pourquoi je pense que les belles années sont dernières nous
1. car l’immobilier parisien stagne/baisse depuis quelques trimestres déjà après avoir beaucoup monté comme indiqué
2. car les opportunités d’achat décotés sont moins nombreuses …
3. …. et à mon avis moins décotés
4. le véhicule a aussi beaucoup grossi (présence dans différentes AV…)

J’avais investi à l’époque car je n’avais pas d’exposition du tout à l’immobilier et la stratégie de ce véhicule d’achat avec décote me plaisait beaucoup. Cette stratégie reste unique (quelques véhicules de viager existent si comparable)

Pour le futur, à ce jour, et pour répondre à GbL, le patrimoine en l’état vaut 264me, et l’expertise indique que libre, la valeur serait de 328me. Le 24% de potentialité que je cite vient de là.
Je pense que la potentialité est au plus bas de ces dernières années (à valider, je ne garde pas les vieux rapports)

2 autres points à noter qui ne m’incite pas à un optimisme Béat
- aucune acquisition en 2013… clair manque d’opportunité ? donc comment reconstituer la potentialité et la hausse future du prix de la part ?
- 38% du patrimoine est en loyer libre. Le véhicule commence à être de moins en moins "pur"

Concernant le point plus polémique sur lequel vous m’avez repris: Les créations de frais ces dernières années ou les hausses régulières de ceux ci, j’ai bien précisé que je m’avais pas de comparable des frais pratiqués dans les autres scpi, ils étaient peut être plus faible avant, mais c’est bel et bien un fait avéré qui rend l’investissement moins intéressant suite aux éléments principaux précedemment listés en 1, 2 et 3

Par contre, vos chiffres doivent être un peu ancien, la commission de gestion touchée par paref en 2013 sur pierre 48 est de 1,3me (et 1,1me pour la commission de souscription)

Le minimum de perception par m2 existait déjà, il a juste augmenté plus fort que l’IRL lors de la dernière AG. La société a touché 6,09e par m2 de minimum en 2013. A comparer avec des loyers 48 de 7,11e par m2 et bien évidement des loyers de 0 pour les biens en NP.

Au moins, on est sur de ne pas faire de résultat foncier positif :-)

Je suis assez content d’avoir fait ce petit travail grâce à vous, ma conclusion est qu’il est certainement temps d’arbitrer ce placement

BaV

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#5 07/08/2014 08h36 → SCPI Pierre48 : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (paref, pierre 48, pierre48, scpi)

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Tssm a écrit :

Le minimum de perception par m2 existait déjà, il a juste augmenté plus fort que l’IRL lors de la dernière AG. La société a touché 6,09e par m2 de minimum en 2013. A comparer avec des loyers 48 de 7,11e par m2 et bien évidement des loyers de 0 pour les biens en NP.

Ce que vous écrivez là semble corroborer ce que j’écrivais, à savoir des frais de gestion comparativement encore faibles.

En effet, si ces loyers parisiens ou proche banlieue étaient libres et non loi 48, ils seraient d’environ 25 euros/mois/m² en moyenne, donc 300 euros/an/m². Les 6€/an/m² de frais de gestion représentent donc juste 2% du loyer théorique, bien moins des 8 à 10% des loyers que pratiquent les SCPI classiques de bureaux ou murs de boutiques.

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#6 07/08/2014 09h23 → SCPI Pierre48 : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (paref, pierre 48, pierre48, scpi)

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Je rentre dans les chiffres pour que les lecteurs se fassent une idée :

En 2013, la société touche 8%HT des loyers avec un minimum de 6,09 e/m2 /trimestre

Commission de gestion encaissée est de 1,285me et loyers encaissés sont de 6,3me

Soit un ratio de frais de gestion de 20,4% en 2013

Je laisse le lecteur juger si ces frais de gestion sont comparativement plus faibles que dans les autres scpi

Sur la partie libre des lots (38% du patrimoine) pour pouvoir comparer avec des scpi plus classiques :

Le minimum de perception 6,09 e / m2  / trimestre nous donne 24,36 e /m2 / an. Rapporté au loyer moyen libre moyen  mensuel de la scpi de 18 e/ m2 soit  216 e/m2 / an, cela fait 11% de frais de gestion

Rapporté à votre loyer cible mensuel de 25 e/m2, nous sommes à 8% de frais de gestion

La aussi, est ce comparativement plus faible ?

Je laisse les experts se prononcer

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#7 07/08/2014 09h41 → SCPI Pierre48 : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (paref, pierre 48, pierre48, scpi)

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Tssm a écrit :

Je rentre dans les chiffres pour que les lecteurs se fassent une idée :

En 2013, la société touche 8%HT des loyers avec un minimum de 6,09 e/m2 /trimestre

Commission de gestion encaissée est de 1,285me et loyers encaissés sont de 6,3me

Soit un ratio de frais de gestion de 20,4% en 2013

Je laisse le lecteur juger si ces frais de gestion sont comparativement plus faibles que dans les autres scpi

Vous êtes bien drôle. Quand les loyers sont, par construction même, excessivement faibles (loi 48) ou nuls (nu-propriété), des frais de gestion de 20,4% des loyers ne veulent rien dire. Il faut regarder le ratio frais/valeur du patrimoine ou sur actif net (ici, ces deux dernières notions se confondent, car il n’y a pas de dette).

Vous verrez alors que le ratio frais/patrimoine est très faible. Comparez avec d’autres SCPI, où cela tourne autour de 0,7 à 0,9% par an, ou ceux d’une sicav ou d’un fonds immobilier, où on est plutôt à 1,5%-2,4% par an de frais.
Vous ne voulez quand même pas que Paref Gestion travaille à perte.

Dans le même ordre d’idée, prenons l’exemple théorique d’un gérant de sicav spécialisé dans les petites actions du Nasdaq ne versant généralement pas de dividende.
Vous allez découvrir que ses frais de gestion annuels représentent 200 ou 300% des dividendes, bien au dessus des 20,4% qui semblent vous choquer. Ce n’est pas pour autant que ce gérant vous vole forcément. Il calcule ses frais en pourcentage de la valeur des actions et non du montant des dividendes, qui sont faibles ou nuls.

Pour finir, vous avez de votre propre aveu fait un excellentissime investissement ces onze dernières années avec Pierre 48, avec en prime très peu de volatilité, alors même que la société de gestion a prélevé trop peu de frais les premières années (même si elle a légitiment tendance à vouloir les augmenter un peu depuis quelques années, pour arriver à un niveau de frais plus normal). Et vous chipotez?

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#8 07/08/2014 09h58 → SCPI Pierre48 : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (paref, pierre 48, pierre48, scpi)

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Bien sur, ce n’est pas une scpi de rendement ! Il faut comparer ce qui est comparable

Mais Il faut plutôt prendre la seconde partie de mon post pour comparer ce qui est comparable, celle qui concerne le patrimoine libre

Est ce que 11% de frais de gestion sur loyer est comparativement plus faible que d’autre scpi ?

Non je ne chipote pas cher Parisien mais vous vous rétrécissez sérieusement le débat sur un point assez annexe de mon propos initial, à savoir les frais

Vous ramenez tout aux frais, les nouveaux et ceux qui augmentent. J’explique à de nombreuses reprises que les éléments primordiaux pour moi sont le manque de potentialité du véhicule à ce jour :

Je cite :

Ayant dit cela, pourquoi je pense que les belles années sont dernières nous
1. car l’immobilier parisien stagne/baisse depuis quelques trimestres déjà après avoir beaucoup monté comme indiqué
2. car les opportunités d’achat décotés sont moins nombreuses …
3. …. et à mon avis moins décotés
4. le véhicule a aussi beaucoup grossi (présence dans différentes AV…) - See more at: Info • Forums des investisseurs heureux

Le fait que la valeur libre n’est pas augmentée entre 2012 et 2013 alors que le facteur temps joue en faveur de l’augmentation de la valeur de la part, le fait de près de 40% des lots soient en loyer libre donc hors stratégie et en plus sans potentiel d’augmentation de loyer, tous ses éléments sont ceux sur lesquels devraient porter une discussion intéressante sur cette scpi unique

Enfin, ai je dis que j’avais fait un mauvais investissement ?

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#9 07/08/2014 10h32 → SCPI Pierre48 : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (paref, pierre 48, pierre48, scpi)

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Tssm a écrit :

Bien sur, ce n’est pas une scpi de rendement ! Il faut comparer ce qui est comparable

Mais Il faut plutôt prendre la seconde partie de mon post pour comparer ce qui est comparable, celle qui concerne le patrimoine libre

Est ce que 11% de frais de gestion sur loyer est comparativement plus faible que d’autre scpi ?

Des frais annuels de Pierre 48 représentant 11% des loyers "libres" ne me choquent nullement. Je les trouve même comparativement bien plus faibles que des frais représentant 8 à 12% des loyers d’une SCPI classique (bureaux ou murs de boutiques).

En effet, il faut raisonner en euros (et non en % des loyers) tombant dans la poche de la société de gestion, car ce sont ces euros qui lui permettent de couvrir ses propres frais et d’avoir une rentabilité normale.

Or dans le premier cas (Pierre 48), les loyers annuels de logements à Paris et proche banlieue, hors loi 48, sont égaux à 2,5% à 4% de la valeur du patrimoine, à comparer avec 5,5% à 8,5% dans le cas de bureaux ou de commerces.
De plus, Pierre 48 a des logements dispersés sur de nombreux immeubles (et non des immeubles d’habitation entiers comme dans le cas des SCPI fiscales) et dont la valeur unitaire est inférieure à celle d’immeubles de bureaux ou plateaux de bureaux. Bref, Pierre 48 demande un travail important à la fois d’asset management et de property management, par construction même.

Regardant votre autre point, je ne peux pas me prononcer sur les perspectives futures de Pierre 48. Ce fut un excellent placement ces 15 dernières années. On peut penser que ce le sera moins dans le futur, mais qui sait? Et puis il faut aussi se comparer aux obligations, qui ne rapportent plus grand chose. Dans l’environnement actuel de taux faibles et de rendements faibles, Pierre 48 reste peut-être comparativement un très bon placement. A chacun de voir.

En tout cas, votre vision me semble souvent partielle. Quand vous dites que la valeur de part n’a pas augmenté depuis 2013, c’est probablement vrai (je n’ai pas vérifié), mais vous oubliez un ou deux dividendes exceptionnels (qui plus est, nets d’impôt) qui ont été versés en 2013 et 2014 au titre de la distribution des plus-values. Si ces distributions n’avaient pas eu lieu, la part aurait mécaniquement augmenté de valeur.

En caricaturant un peu, vous me faites penser à une de mes connaissances, porteur de l’obligation Saint Gobain 5 ans émise en pleine crise financière à 8% début 2008 et remboursée depuis. Un excellent investissement évidemment, au regard du risque pris (Saint Gobain s’endette aujourd’hui sur 5 ans à moins de 3%!!).
Il se plaignait que son obligation lui a été remboursée au prix d’origine (ce qui est normal), et donc qu’il n’a pas gagné grand chose, et oublie qu’il a aussi touché sur son assurance-vie le coupon annuel de 8%.

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#10 07/08/2014 11h57 → SCPI Pierre48 : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (paref, pierre 48, pierre48, scpi)

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Je vous laisse tirer les conclusions sur les frais de cette spci, j’ai déjà indiqué que je n’étais pas outillé pour le faire

La valeur d’expertise n’a effectivement pas évolué entre 2012 et 2013

Les dividendes reçus pendant ma durée de détention des parts sont  bien inclus dans mon calcul de coin de table

Le dividende est certes net d’impôt pour le porteur mais l’impôt est bel et bien payé par la scpi chez le notaire au moment de la vente des biens

Je suis heureux d’avoir enfin votre point de vue sur le fond du dossier, il n’est effectivement pas évident de conseiller cette scpi "capitalisante" aujourd’hui

Oui, Saint Gobain fut une bonne affaire, surtout en UC chez Altaprofit et comme toutes les obligations émises ces années là. C’est vrai qu’en ce moment nous pouvons trouver du IG corporate entre 4 et 5% en euros, mais avec des taux d’emprunt à 100bp, la mariée est quand même belle

Je profite de ce post sur pierre 48 pour indiquer que je suis aussi investi à l’étranger sur 2 fonds ayant une stratégie comparable à pierre 48 (je n’ai pas comparé les frais!). Je ne peux pas faire de post car ils ne sont pas ouverts à la souscription en France

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#11 07/08/2014 13h43 → SCPI Pierre48 : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (paref, pierre 48, pierre48, scpi)

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Tssm a écrit :

Je profite de ce post sur pierre 48 pour indiquer que je suis aussi investi à l’étranger sur 2 fonds ayant une stratégie comparable à pierre 48 (je n’ai pas comparé les frais!). Je ne peux pas faire de post car ils ne sont pas ouverts à la souscription en France

C’est intéressant. Merci de nous indiquer le nom de ces deux fonds. Vous pouvez évidemment le faire et aucune réglementation n’interdit ce qui relève de votre liberté d’expression.

La réglementation française interdit seulement aux promoteurs de ces fonds de pratiquer un démarchage public, si ces fonds n’ont pas obtenu au préalable les autorisations nécessaires.

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#12 07/08/2014 13h43 → SCPI Pierre48 : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (paref, pierre 48, pierre48, scpi)

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petite parenthèse hors sujet :

Tssm a écrit :

Oui, Saint Gobain fut une bonne affaire, surtout en UC chez Altaprofit et comme toutes les obligations émises ces années là.

… mais il fallait vendre (vers 115% du nominal) après 2-3 ans, plutôt que conserver jusqu’au remboursement, car le TRI sur les dernières années n’était plus qu’environ 1%/an, soit moins que le taux du Bund.


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#13 07/08/2014 15h08 → SCPI Pierre48 : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (paref, pierre 48, pierre48, scpi)

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Voici quelques informations : les investissements immobiliers sont effectués en Pologne, à Varsovie

Le principe est le suivant ; étapes de manière très schématique
- les anciens propriétaires récupèrent immeuble spolié par les communistes après guerre
- les immeubles sont bien sur occupés avec des loyers de misère
- le propriétaire vend son immeuble en bloc et occupé au fond
- Le fond mène les procédures d’expulsion
- Le fond rénove
- Le fond vend à la découpe

Je dis que cela ressemble à pierre 48 car il s’agit d’achat de biens décoté car occupé et en bloc, sauf que le cycle de libération et revente est plus rapide dans le cas du fond. Tout comme Pierre 48, j’apprécie particulièrement ce type de stratégie « capitalisante » « value »

Le tout prend environ 7/8 ans, le fond est liquidé

La société de gestion en est à son 3eme fond levé

1er  levé en 2006/2007. Il est en train d’être liquidé (fin 2014/2015)
2eme  levé en 2010
3eme levé en 2012/13

J’ai souscrit aux 2 premiers
Je ne sais pas quand sera la 4eme levée. Cela dépend des opportunités la bas bien évidemment
Et il n’y a pas de publicité ni appel public à l’épargne en France

J’ai les rapports annuels 2013 des 3 fonds à faire passer le cas échéant. Très complet pour se faire une idée. Contact par email

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#14 12/08/2014 14h32 → SCPI Pierre48 : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (paref, pierre 48, pierre48, scpi)

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Je viens de recevoir le bulletin trimestriel de pierre 48

Les retraits étant supérieurs aux souscriptions, pour une part qui vaut à l’achat 1289euros, nous ne sommes plus à un prix de rachat par la société de gestion de 1161euros comme indiqué dans mon post précédent mais à un prix de rachat cette fois ci par le fonds de remboursement de 1040euros

L’arrêt (justifié car plus de potentiel) de la revalorisation mensuel du titre fut un signal négatif envoyé aux porteurs de parts qui les fait aller vers la sortie …

Nous avions eu la même chose après la crise de 2008

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#15 11/01/2015 11h50 → SCPI Pierre48 : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (paref, pierre 48, pierre48, scpi)

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Bonjour

je suis tout nouveau sur ce forum.
En résumé j’ai 49 ans, 100 k€ placés en assurance vie et je viens de vendre ma petite société a un groupe de conseil qui m’a proposé de l’accompagner dans le développement de la "petite pépite" que j’avais créé. j’ai un salaire de 7 k€ net mensuel et 300 k€ à placer (les 300 k€ arriveront petit a petit sur les 3 ans a venir dont 150 déjà en ma possession+mes 100 d’assurance vie).

Un cabinet de conseil en placement me suis depuis plus de 10 ans. cela ce passe bien leur conseil ont été souvent intéressant financièrement pour moi.
Chaque fois qu’ils me proposent un placement j’ai l’habitude de "picorer" des info sur le web pour me faire mon avis toujours plus ou moins pertinent mais au moins c’est le mien.
La ou j’ai besoin de conseils extérieurs c’est qu’ils me proposent de placer en SCPI une grande partie des 300 k€ qui arrivent et la 1ere SCPI conseillée est du Pierre 48.

Le TRI est très faible 1 à 2% sur les 2 dernières années. Quand je vois les rendement des autres SCPI a plus de 5% je me demande si c’est judicieux d’y aller. Mais est ce que je compare des choses comparables ?
Pourriez vous m’éclairer et me conseiller ?
Merci pour vos réponses.

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#16 11/01/2015 14h39 → SCPI Pierre48 : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (paref, pierre 48, pierre48, scpi)

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Pierre 48 est une SCPI optimisée pour réduire les dividendes lourdement imposables. Ils passent par de la nue-propriété et des appartement loi 48 (enfin plus maintenant me semble), pour faire croître la valeur des parts. Vous n’aurez donc de la fiscalité principalement à qu’à la vente.

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#17 12/01/2015 10h10 → SCPI Pierre48 : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (paref, pierre 48, pierre48, scpi)

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Pour compléter le message de Jesterinvest, à noter que Pierre48, outre ses particularités fiscales qui lui confère un rendement plus bas (puisque les nu-propriété et loi 48 capitalisent en qq sorte celui-ci plutôt que de le distribuer) , est principalement investie en immobilier résidentiel.

La plupart des SCPI qui affichent 5% de rendement le sont en bureaux ou murs de magasins. On part donc déjà d’un type de biens ayant un rendement habituellement plus faible (immobilier d’habitation vs. immobilier d’entreprise) avant même les autres particularités de Pierre 48.

Dernière modification par julien (12/01/2015 15h52)

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#18 12/01/2015 11h06 → SCPI Pierre48 : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (paref, pierre 48, pierre48, scpi)

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Pierre 48 vous permet d’acheter de l’immobilier parisien avec une décote, soit des biens en loi 48, en NP ou occupés à LT. La décote se réduit suite aux libérations des biens du fait du décès des locataires ou de la récupération de l’usufruit. La société de gestion lisse de manière mathématique cette réduction de décote par une hausse mensuelle du prix de la part

Mais la part n’a pas été revalorisée depuis l’été dernier de mémoire, ce qui sous entend que les valeurs des biens baissent

Souscrivez à cette SCPI uniquement si vous avez un biais positif sur le marché immobilier parisien résidentiel

BaV

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#19 12/01/2015 12h06 → SCPI Pierre48 : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (paref, pierre 48, pierre48, scpi)

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Je suis étonné que le cabinet vous ai mis une liste de SCPI sans vous en donner les caractéristiques!!

Pierre 48 a la particularité d’être à capitalisation donc les revenus distribués (1 à2%) sont des plus values réalisées sur arbitrage. La valeur de la part est sensée croître régulièrement même si effectivement le tassement du marché immobilier parisien résidentiel la pénalise.

Votre cabinet aurait dû vous expliquer que la taxe sur les plus values est de 19% avec abattement pour durée de détention alors que les loyers des SCPI classiques sont soumis à l’IR.
Je ne sais pas quelle est la répartition entre SCPI de capitalisation et de rendement mais à 7K par mois + loyers de SCPI votre centre des impôts va vous aimer.

J’espère que lors de la cession de votre société vous avez pris toutes vos dispositions pour minimiser la fiscalité sur les plus values de cession et que vous avez pensé à l’IR à régler.

Carpediem


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#20 12/01/2015 12h20 → SCPI Pierre48 : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (paref, pierre 48, pierre48, scpi)

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Avec votre niveau de revenu, et surtout si c’est pour un achat sans emprunt, vous devriez envisager d’acquérir la nue-propriété de parts de SCPI (en renonçant à percevoir les revenus -et donc à avoir à payer l’IR- pendant 10 ans, voire 15 ans, en échange d’un prix par part réduit. Une autre piste à creuser serait d’acquérir des (UC dont la valeur suivra celle de) parts de SCPI (comptant) par le biais d’un contrat d’AV (mais plus de frais à anticiper).

Tout ceci a déjà été longuement été discuté sur le forum, et l’outil de recherche (en haut à droite de cette page) vous trouvera les discussions concernées.


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#21 12/01/2015 12h27 → SCPI Pierre48 : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (paref, pierre 48, pierre48, scpi)

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Savez-vous pourquoi cet investissement vous est proposé en cash et non par le biais d’un crédit dont vous pourriez déduire les intérêts ? Le cabinet vous conseille-t-il de panacher votre panier sur 2 ou 3 SCPI différentes ?


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#22 14/01/2015 23h50 → SCPI Pierre48 : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (paref, pierre 48, pierre48, scpi)

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Je ne vous connais pas du tout mais en tout cas merci pour toutes ces informations.
Vous semblez tous passionnés et ca ma fait plaisir de vous lire !
Je ne pourrai pas répondre a toutes vos questions car elles sont trop nombreuses et je n’ai parfois pas tout compris (abréviation ou langage spécifique). Désolé j’espère ne décevoir personne.
Ce que je peux vous dire c’est que :
- le principe de Pierre 48 m’a été expliqué et je l’ai compris :-)
- Pierre 48 sera acheté en direct sans etre placé dans une assurance vie
- Pierre 48 n’est qu’une étape dans mes placements
- la suivante est l’acquisition d’autres SCPI adossées à des crédits et placées sur des assurances vie
J’ai confiance dans ce cabinet (je n’ai pas payé d’impôt pendant les 9 ans de mon aventure de chef d’entreprise !) cependant vos remarques me permettront de poser les bonnes questions.
donc merci encore pour tout votre temps.

Cependant malgré toute vos réponses je n’ai pas trouvé LA réponse à ma question (si elle existe simplement et sans jouer à Mme Soleil) :
Je peux compter sur quel rendement global en gardant cette SCPI plus de 10 ans ?

PS: pour carpediem : j’ai fait le maximum lors de la revente de ma boite grâce à mon expert comptable. J’en payerai toujours trop (des impôts) mais j’ai limité la casse avec une situation pas forcement favorable pour moi au moment de la vente.

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#23 15/01/2015 13h14 → SCPI Pierre48 : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (paref, pierre 48, pierre48, scpi)

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Je ne sais pas répondre à votre dernière mais je rebondis sur un point :

eric13 a écrit :

- la suivante est l’acquisition d’autres SCPI adossées à des crédits et placées sur des assurances vie

Il me semble que l’acquisition de parts dans un contrat d’assurance-vie ne permet pas la déductibilité des intérêts d’emprunt. A l’occasion, je serais curieux de savoir pourquoi votre cabinet retient cette solution ?

Merci par avance et bonne continuation.


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#24 15/01/2015 13h47 → SCPI Pierre48 : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (paref, pierre 48, pierre48, scpi)

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@eric13 : Afin que vous en soyez bien conscient (et compreniez mieux pourquoi vous risquez de ne pas obtenir ce que vous semblez cherchez, si vous persistez), je vais essayer de vous expliquer comment je perçois vos interventions, en forçant un peu le trait.

Vous décrivez une partie limitée de votre situation (puis une autre petite partie, etc.), et posez plein de questions. Vous glissez la-dedans que vous avez pu optimiser ceci ou cela (par ex la revente de votre société), mais sans donner aucune information sur comment (=vous ne partagez pas vos éventuels bonnes pratiques). Vous demandez si ce qui vous est proposé est adapté ou un bon choix, mais quand on vous répond vous indiquez qu’on a déjà tout expliqué la-dessus et que vous l’avez compris (sans même décrire/reformuler  ce que vous avez compris : donc impossible pour nous de confirmer que vous avez compris, ou de vous indiquer ce que vous pourriez avoir mal compris), et vous indiquez que vous avez de toute façon confiance dans le cabinet qui vous conseille (on peut même comprendre que vous sous-entendez que vous les suivrez, même si ici on vous explique que tel ou tel choix est peu adapté).

Avez-vous lu notre charte ? Si oui, pourquoi ne la respectez-vous pas ? Si non, lisez-la !

Une bonne partie de ce que vous avez écrit ici devrait être dans votre "présentation" (qui n’existe pas à ce jour : merci de la créer ici), et c’est là qu’on pourrait essayer de vous indiquer si tel ou tel produit est plus ou moins adapté à votre situation et à vos objectifs. Je peux déplacer les messages #15 à #23 dans une telle présentation…

Dans cette discussion sur Pierre48, on ne devrait pas analyser votre situation, mais juste échanger sur ce qui concerne Pierre48, pour permettre à tous les lecteurs qui cherchent des info sur Pierre48 de les trouver (et pas de se perdre dans les détails de votre situation perso qui pollue un peu cette discussion).


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#25 15/01/2015 14h09 → SCPI Pierre48 : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion (paref, pierre 48, pierre48, scpi)

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GoodbyLenine a écrit :

vous indiquez qu’on a déjà tout expliqué la-dessus et que vous l’avez compris […]
Dans cette discussion sur Pierre48, on ne devrait pas analyser votre situation, mais juste échanger sur ce qui concerne Pierre48

Les explications sont peut être arrivées entre les 2 messages car dans le premier, eric demande à être conseillé sur sa situation,

eric13 a écrit :

je me demande si c’est judicieux d’y aller. Mais est ce que je compare des choses comparables ? Pourriez vous m’éclairer et me conseiller ?

alors que dans le second, sa question se borne au rendement espéré sur ce placement (en supposant que "rendement global" signifie "rendement brut")…

eric13 a écrit :

Je peux compter sur quel rendement global en gardant cette SCPI plus de 10 ans ?

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