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Forums des investisseurs heureux

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#1 02/05/2011 13h59 → Premier projet SCPI à crédit : vos avis ?

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Bonjour à tous,

Lecteur de votre forum depuis quelques semaines, je me jette aujourd’hui à l’eau pour vous faire part de mon projet d’investissement en SCPI.

Voici mon profil :
- 29 ans
- rémunération annuelle : 30 000 euros nets (càd : TMI : 30%)
- capacité (et volonté) d’épargne mensuelle forte : environ 700€ par mois
- épargne de 60 000€ majoritairement investie en produits sûrs (livrets réglementés, fonds euro AV, quelques certificats bonus sur des grandes valeurs du CAC).

J’ajoute que je suis actuellement locataire (600€/mois). Evoluant en région parisienne, je ne souhaite pas “sauter le pas” dans les prochains mois, étant convaincu d’une correction sensible des prix de l’immobilier (petite couronne parisienne) à moyen terme (3 à 5 ans).

Mon projet est le suivant : achat de 50 000€ de parts de SCPI de murs de boutique à capital variable (par exemple : Immorente), sur 15 ans, intégralement financé par un crédit amortissable.

Les attraits de ce projet sont de profiter de l’effet de levier (déclinant) offert par le crédit immobilier en lassant intact mon épargne, qui constituera un apport interessant lors de l’acquisition de ma résidence principale.

Que vous inspire ce projet ?
Pensez-vous qu’un tel projet puisse être mené “tout seul”, ou faut-il obligatoirement passer par un CPGI ?

Merci à vous,
Cordialement,
Alexandre

Question subsidiaire : j’ai lu certains messages qui évoquaient la piste “Cetelem” pour des montages similaires (acquisition SCPI financée à 100% par crédit).
Quelle est la meilleure piste pour les contacter ? Par leur site Web ? ou directement en agences ? (connaissez-vous une agence qui a l’habitude de ce genre de dossier ?)

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#2 02/05/2011 14h13 → Premier projet SCPI à crédit : vos avis ?

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Réputation :   83 

Je peux vous proposer d’aller voir le site de primaliance, je n’ai pas donné suite à leur proposition mais ils ne me semblent pas mauvais comme intermédiaires. Il y a un simulateur.

Sinon les points habituels
1- L’assurance a un coût important
2- Les prélèvements sociaux sont rarement considérés or c’est 13.1% que vous ne verrez pas
3- La revente des parts se fait avec une décote de 10% donc si vous faites +100% de PV à la fin, cela n’en fera que +80%). Ou sur 10 ans, vous pouvez considérer que le rendement de votre SCPI est réduite de 1% (sauf que l’imposition ne sera pas réduite sur ce montant).

Plus j’y pense, moins j’y vois l’intérêt. Et plus je vois l’intérêt du public, plus je vois de l’intérêt en Paref qui permet d’avoir une pseudo-SCPI avec décote bundlé avec un emprunt à 50% de l’actif et une société de gestion de SCPI qui profite de cet intérêt pour les SCPI.

Le tout fiscalement optimisé dans un PEA.

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#3 02/05/2011 15h27 → Premier projet SCPI à crédit : vos avis ?

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Réputation :   10 

Je suis passé par Primaliance et le dossier c’est fait très rapidement avec un montage crédit pour l’achat de parts SCPI PFO2 et en respectant mes choix d’avoir un crédit courte durée même si l’effet de levier est moindre. Ils s’occupent de tout. Si vous voulez plus de précisions, n’hésitez pas à me contacter !

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#4 02/05/2011 15h47 → Premier projet SCPI à crédit : vos avis ?

Membre
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Merci pour vos réponses… qui amènent de nouvelles questions wink

@JesterInvest : mes recherches ne m’avaient pas encore conduit vers PAREF. La "pseudo-SCPI" dont vous parlez est-elle "Pierre 48" ? Pourquoi évoquez-vous un crédit de "50% de l’actif" ?
Savez-vous si un intermédiaire tel que Primaliance travaille avec PAREF sur des projets financés essentiellement (voire intégralement) par du crédit amortissable ?

@progfrance : le montage préparé avec Primaliance concernait-il une acquisition financée intégralement par du crédit amortissable ?

Merci pour vos précieuses réponses précédentes;
Alexandre

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#5 02/05/2011 16h20 → Premier projet SCPI à crédit : vos avis ?

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Réputation :   10 

Oui prêt amortissable.

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#6 02/05/2011 16h49 → Premier projet SCPI à crédit : vos avis ?

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Réputation :   83 

Euh non je parlais de Paref en tant que pseudo SCPI. Pierre 48 peut vous intéresser comme elle ne livre pas de dividende (pas de fiscalité du coup), mais c’est plus dur à crédit du coup (vu qu’il faut tout financer). Pour le levier du crédit c’est du au fait que Paref a a un LTV de 50%. Donc si vous investissez 100, vous obtenez en fait 200 d’immobilier donc 100 financé par le prêt de Paref. Il faut noter par contre que pour son compte propre paref est sur des actifs à haut rendement (donc risque fort).

Oui primaliance travaille avec Paref il me semble.

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#7 02/05/2011 19h12 → Premier projet SCPI à crédit : vos avis ?

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Je suis dubitatif sur votre projet financé à 100%.
Quel taux pensez vous obtenir ?

Exemple : TEG à 4,3% => Sur 15 ans, vous remboursez 9,2% du capital tous les ans.
Quel rendement attendre en regard : 5,5% ? NB : il faut prendre en considération les frais d’acquisition + la fiscalité importante sur les revenus (PS + IRPP), même si les intérêts sont deductibles cela rogne la rentabilité de l’affaire.

Je comprends bien votre volonté de profiter de l’effet de levier mais cette opération ne me semble pas proposer un couple risque/gain intéressant.

En effet, tous les oeufs sont dans le même panier (à vous lire je comprends que vous n’investissez que dans une seule SCPI), les taux d’emprunts sont redevenus élevés (j’en conviens, la hausse est loin  d’être terminée…) et les rendements des SCPI ne sont pas extraordinaires. Vous êtes tenus par un crédit sur 15 ans et c’est le prix de sortie qui conditionne le tout. Que vaudra la SCPI dans 15 ans ?

Je pense qu’un investissement immobilier en SCPI est un bonne chose mais au regard de votre situation, un investissement de 50k€ sur 15 ans me parait bien important : environ 50% de votre patrimoine sera sur le même support. Pourvu que soit le bon….

Quoiqu’il en soit je vous souhaite bonne chance et plein de réussite pour réaliser tous vos projets que ce soit celui là ou un autre.


À la bourse tu as deux choix: t'enrichir lentement ou t'appauvrir rapidement. Benjamin Graham

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