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Forums des investisseurs heureux

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#1 03/08/2014 11h55 → Investissement immobilier : emprunt sur 20 ou 25 ans ? (cash flow, investissement, prêt)

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Bonjour à tous
ayant signé le compromis de mon premier investissement Vendredi, je me pose la question suivante
J’ai une proposition de financement pour 74000€ sur 20 ans à 2,95 + 0,16 en assurance (mensualité de 418€)
Mon future loyer est de 520€ + 40€ d’avance sur charges (taxe foncière de 250€).
maintenant je me pose la question si je devrais aussi financé les frais de notaire, pour un montant total donc de 80000€.
Je n’ai pas de proposition mais d’après la simulation meilleur taux sur 25 ans 3,34 + 0,36 (mensualité de 418).
Vaut il mieux mettre un apport ou pas, sachant que si mon premier investissement se passe bien, je souhaiterai réinvestir d’ici 1 à 2 ans
Plus d’info sur moi et mon projet   Info • Forums des investisseurs heureux

Mots-clés : cash flow, investissement, prêt

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#2 03/08/2014 13h01 → Investissement immobilier : emprunt sur 20 ou 25 ans ? (cash flow, investissement, prêt)

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Réputation :   39 

L’allongement a une limite:pour financer les frais de notaire(6000€),vous allez devoir payer 418€ de mensualité sur 5 ans(25 000€).à premiere vue,ça parait pas interessant


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#3 03/08/2014 14h26 → Investissement immobilier : emprunt sur 20 ou 25 ans ? (cash flow, investissement, prêt)

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Ce qui me paraît le plus important, c’est le T.E.G. Personnellement, j’aurais tendance à choisir la durée pour laquelle le T.E.G. est le plus faible.

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#4 03/08/2014 18h38 → Investissement immobilier : emprunt sur 20 ou 25 ans ? (cash flow, investissement, prêt)

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Réputation :   13 

Comme vous n’avez pas précisé pas votre TMI, c’est difficile de vous répondre exactement.

Cependant :

418*12*20= 100 320

418*12*25 = 125 400

Si vous achetiez pour vous (car dans le cadre d’une location, vous déduisez une partie des intérêts d’emprunt) :

Il y aurait une différence de : 125 400 - 100 320 = 25 080.

Ces 6000 euros vous couterez 25 080 sur 25 ans .

                           -------------------------------------------------------

En intérêts composés (placement réinvesti à 100% chaque année)

Cn = Co (1 + i ) ^ n

i = Racine nieme de (Cn/Co)  - 1 = Racine 25ieme (25 080 / 6000) - 1 = 0.0588807455686366

=> 5.9 % d’intérêts composés

                           -------------------------------------------------------

Ou bien, en intérêt simple (placement non réinvesti qui rapporte chaque année la même somme d’argent)

I = C*n*t/100 => t = I * 100 / (C * n ) => t = 19800 * 100 / ( 6000 * 25 ) = 13.2

=> 13,2 % d’intérêts simple

                        -------------------------------------------------------

Conclusion :

=> Si vous savez placer ces 6 000 euros de manière à ce qu’il vous rapporte plus de 5.9 % net/net d’intérêt composé ou 13,2% d’intérêt simple net/net (ce qui une très belle performance aujourd’hui pour un placement sûr à 100%) ces 25 prochaines années , la réponse est garder vos 6000 euros.

=> Si ce n’est pas le cas, la réponse est plus compliquée. Comme vous faites du locatif, vous avez une partie des 19 080 euros (25 080 - 6000) que vous n’allez pas payer selon votre situation fiscale.
Il faut donc refaire le calcul avec la bonne valeur d’intérêt supplémentaire (déduite de l’économie d’impôt).

N.B. : Il n’est jamais confortable de se retrouver avec 0 euros. Vous pouvez aussi avoir besoin de ces 6 000 euros (panne voiture, travaux,..). Néanmoins, même un crédit à la consommation coute moins chère que 5,9% d’intérêt.

Dernière modification par skype (03/08/2014 19h16)

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#5 03/08/2014 19h30 → Investissement immobilier : emprunt sur 20 ou 25 ans ? (cash flow, investissement, prêt)

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skype a écrit :

Comme vous n’avez pas précisé pas votre TMI, c’est difficile de vous répondre exactement.

Cependant :

418*12*20= 100 320

418*12*25 = 125 400

Si vous achetiez pour vous (car dans le cadre d’une location, vous déduisez une partie des intérêts d’emprunt) :

Il y aurait une différence de : 125 400 - 100 320 = 25 080.

Ces 6000 euros vous coutes 25 080 sur 25 ans .

Cn = Co (1 + i ) ^ n

i = Racine nieme de (Cn/Co)  - 1 = Racine 25ieme (25 080 / 6000) - 1 = 0.0588807455686366

Ou bien, en intérêt simple

I = C*n*t/100 => t = I * 100 / (C * n ) => t = 19800 * 100 / ( 6000 * 25 )

t = 13.2 => 13,2 % d’intérêt simple

=> Si vous savez placer ces 6 000 euros de manière à ce qu’il vous rapporte plus de 5.9 % net/net d’intérêt composé ou 13,2% d’intérêt simple net/net (ce qui une très belle performance pour un placement sûr à 100%) , la réponse est garder vos 6000 euros.

=> Si ce n’est pas le cas, la réponse est plus compliquée. Comme vous faites du locatif, vous avez une partie des 19 080 euros (25 080 - 6000) que vous n’allez pas payer selon votre situation fiscale.
Il faut donc refaire le calcul avec la bonne valeur d’intérêt supplémentaire (déduite de l’économie d’impôt).

N.B. : Il n’est jamais confortable de se retrouver avec 0 euros. Vous pouvez aussi avoir besoin de ces 6 000 euros (panne voiture, travaux,..). Néanmoins, même un crédit à la consommation coute moins chère que 5,9% d’intérêt.

Mon TMI est a 14%
Dite moi ou placer à 5,9% et je saurai big_smile à part le PEL et le SLR de la caisse d’ep… je n’ai pas d’autre notion.
J’ai également un PEA chez AX. ou en 2000 j’ai placer 5000frs et aujourd’hui il me reste dans les 400€ (grosse perte)
J’ai encore un peu de ressource financière mais vu que c’est le locataire qui paierait les 25000€.
Mon objectif à long terme serait de partir en retraite à l’age de 50 55 ans (dur dur la vie d’ouvrier)
Cette investissement la banque l’accepterait sans apport mais le prochain??
Merci à tous pour vos conseil

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#6 03/08/2014 19h47 → Investissement immobilier : emprunt sur 20 ou 25 ans ? (cash flow, investissement, prêt)

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A ce moment là, à votre place, je prendrais le crédit sur 20 ans car :

Votre TMI n’est pas énorme (bien qu’il va, à priori, monter avec le temps). Vous ne ferez pas de grosse économie d’impôt.

Votre connaissance actuelle ne vous permet pas de placer cette argent de manière à gagner 5,9% net/net par an.

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#7 04/08/2014 17h48 → Investissement immobilier : emprunt sur 20 ou 25 ans ? (cash flow, investissement, prêt)

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J’aurais tendance à privilégier la durée la plus longue possible dans la mesure ou les taux de crédit ne sont pas dissuasifs.

Je pense que de toute façon vous ne trouverez pas un banquier qui vous finance sur 25 ans ET qui vous finance les frais de notaire. Les montages à 110% sont plutôt rares.
Donc imaginons que vous devriez empruntez les 74000€ dans les 2 univers suivants :

Univers 1 20ans / 2.95% soit environ 410€/mois (hors assurance)
Univers 2 25ans/ 3.34% soit environ 365€/mois (hors assurance)

Au bout de 20 ans vous avez (les constantes entre les deux univers sont écartées)

Univers 1 :

74000 de capital remboursé

Bilan global :
74000 €

Univers 2 :

54000 de capital remboursé
Imaginons que votre effort fut le même vous avez 410-365=45€ à placer chaque mois (disons un support sans risque à 3%, votre pécule ce monte à 14 500€ au bout de 20 ans.

D’autre part vous avez bénéficié de (34000 - 25000) *14% = 1260€ d’économie d’impôt sur le montant des intérêts supplémentaire payés.

Bilan global :
54000 + 14500 + 1260 = 69 760 €

Vous constatez donc un écart d’environ 4000€.

Il serez donc économiquement plus intéressant sous ces hypothèses que vous choisissiez l’univers 1.

Cependant je trouve l’univers 2 plus intéressant, car :
1. Votre effort peut être modulable, dans l’univers 1 il est "fixé" par contrat avec votre banque, dans le 2 il dépend de votre situation à chaque mois.
2. Le placement sur un horizon de 20 ans peut être envisagé à plus de 3% (compter 8-10% sur la période en placement en action (historique))
3. Votre TMI peut monter et je l’espère pour vous, ce qui augmenterai le coté économie d’impôts.
4. Sous ces hypothèses initiales ce choix ne vous "coute" que 200€ par an. (4000/20 ans)

Pour résumer :
Pour 200€ par an, vous vous offrez la possibilité d’avoir des mensualités (effort) plus douces, vous pouvez avoir un pécule qui vous permet de saisir une opportunité, vous avez une option pour diminuer vos impôts si votre TMI augmente.

De mon coté, pour le même investissement :
75000€ également j’ai choisi 25 ans.

Dernière modification par Pryx (04/08/2014 17h51)

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#8 05/08/2014 20h20 → Investissement immobilier : emprunt sur 20 ou 25 ans ? (cash flow, investissement, prêt)

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@Pryx : Vous avez raison sauf que :

1) Il n’existe pas de placement non risqué à 3% net aujourd’hui. Et, rien ne laisse à penser que l’inflation est sur le point de repartir.

2) Votre effort est modulable mais si vous ne placez pas cet argent, vous n’arrivez pas à un capital d’environ 34000 €. Donc, plus vous jouez avec cette modularité et plus cela vous coûtes chère.

Je serais même plus provocateur en vous disant qu’il est plus intéressant de prendre un crédit à la consommation en cas de coup dur les premières année. Cela vous coutes moins chère que prendre un crédit sur 25 ans. Cf mon poste précédent.

3) Il est vrai que le cout est faible en absolu (200 € par an) mais vous avez également une différence faible entre les deux crédit (45 €). En relatif, ces 200 € représente quand même 445 % de votre modularité.
Ou encore, ~50% d’un mois d’exercice net (520 € brute de tout).

Donc, oui, vous avez raison que 200 € c’est faible mais en comparaison de 45 € c’est beaucoup. De plus, il s’agit de 200 € au mieux.

On peut noté également que vous avez fait beaucoup d’arrondi et que vous n’avez pas pris en compte l’assurance du prêt.

Comme précisé dans mon poste, si vous savez placer votre argent à plus de 6% net sur 25 ans, il faut mieux prendre un crédit sur 25 ans.

Donc si vous savez faire 10% (brute?) en bourse, la première solution est la meilleure.

Dernière modification par skype (05/08/2014 20h38)

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#9 05/08/2014 23h38 → Investissement immobilier : emprunt sur 20 ou 25 ans ? (cash flow, investissement, prêt)

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Bonjour skype,
Merci pour votre reponse,
Je suis d’accord avec vous, mais permettez moi de préciser quelques points.
1. Il n’existe pas actuellement de placement à 3% annuel garantit pendant 20 ans mais c’est actuellement… dans l’univers 1 vous vous engagez pour 20 ans… je ne sais pas de quoi demain sera fait, mais l’historique des performances es indices boursiers sur une telle période me permet de l’envisager.
Je ne parle pas d’inflation car cela serait pure spéculation, et je n’ai pas de boule de cristal, mais il est important de signaler que l’inflation vous aide à rembourser le crédit.
2. Bien sur la modularité à un cout, et chaque écart vous coute de l’argent, mais cet écart est "envers" vous et non envers votre banquier. Ce qui vous permet plus de sérénité je pense.
3. Concernant les 200euros annuel c’est un constat à faire à posteriori et sous les hypotheses précedement enoncée et je serais un peu plus optimiste, ce sont 200euros au pire wink
4. Concernant l’assurance du prêt je n’ai pas arrondi, sur 20 ans (base de mon raisonnement) vous debourser la même somme puisque dans ma simulation vous soldez votre situation au bout de 20 ans dans les deux univers.
5. La conclcusion depend de chacun, j’ai choisis la mienne et je suis à l’aise avec ce choix.

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#10 06/08/2014 16h34 → Investissement immobilier : emprunt sur 20 ou 25 ans ? (cash flow, investissement, prêt)

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Bonjour,
Je reviens sur la question initiale : emprunter pour investir sur la durée la plus longue possible me semble comme toujours superbe sur un tableur, un peu moins dans le monde réel, monde incertain par essence sur le long terme.
Au sein de ces incertitudes, on trouve quelques… certitudes : il y aura des travaux, beaucoup de travaux sur 20 ou 25 ans, des bidons de peinture, des robinets, des joints, des chauffe eau, des salles de bains à moderniser, des cuisines à équiper, des revêtements de sol, des travaux de copropriété, de déco des communs, de boîtes à lettres etc etc…

Sauf espoir réel et objectivé d’augmentation de revenus par ailleurs, et selon votre âge, je ne dépasserais pas 15 ans… ma préférence allant à 10 ou 12. Je sais, c’est ma rengaine.

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#11 06/08/2014 18h24 → Investissement immobilier : emprunt sur 20 ou 25 ans ? (cash flow, investissement, prêt)

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Les travaux dans le logement me font pas tellement peur, j’ai de très bon prix au niveau de la plomberie, du carrelage et de la peinture et suis bon bricoleur (j’ai construit  ma maison tout seul ). cependant il est vrai qu’un ravalement de façade peut faire mal, mais la je me dit qu’à ce moment je pourrai déduire la somme au revenu foncier.
Pour la durée d’emprunt je pense  que mon choix est fait, la différence de taux me parait trop élevé, d’après mon courtier il est sur le point de décroché une offre à 2,7 + 0,07 en assurance alors que sur 25 ans il faut plus s’attendre à du 3,3.
Pour une durée de 10 ou 15 ans le bien ne s’autofinance plus ou pratiquement plus, alors il faudrait que je sorte de l’argent de ma poche (charges+ taxe+ assurances+ impôt) sans oublier du flambage du taux d’endettement

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#12 06/08/2014 20h48 → Investissement immobilier : emprunt sur 20 ou 25 ans ? (cash flow, investissement, prêt)

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Ce que j’aime bien regarder,c’est la part de capital remboursé les premieres années.

Dans cet exemple on se rend compte qu’on rembourse  4% de la somme empruntée la première années  sur 20 ans seulement et 2,5% sur 25 ans.J’aime bien les prets modulables qui permettent de rembourser assez vite au début et avoir une possibilité de modulation lorsque le capital restant dû diminue


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#13 07/08/2014 10h13 → Investissement immobilier : emprunt sur 20 ou 25 ans ? (cash flow, investissement, prêt)

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Range19 a écrit :

Bonjour,
Je reviens sur la question initiale : emprunter pour investir sur la durée la plus longue possible me semble comme toujours superbe sur un tableur, un peu moins dans le monde réel, monde incertain par essence sur le long terme.
Au sein de ces incertitudes, on trouve quelques… certitudes : il y aura des travaux, beaucoup de travaux sur 20 ou 25 ans, des bidons de peinture, des robinets, des joints, des chauffe eau, des salles de bains à moderniser, des cuisines à équiper, des revêtements de sol, des travaux de copropriété, de déco des communs, de boîtes à lettres etc etc…

Sauf espoir réel et objectivé d’augmentation de revenus par ailleurs, et selon votre âge, je ne dépasserais pas 15 ans… ma préférence allant à 10 ou 12. Je sais, c’est ma rengaine.

Vous avez raison, mais la durée du prêt n’a pas de lien avec la durée de détention de votre bien.
Dans l’exemple j’ai montré que à mes yeux pour une sortie au bout de 20 ans, la différence n’est pas énorme. Mais cela reste mon point de vue.

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#14 07/08/2014 10h46 → Investissement immobilier : emprunt sur 20 ou 25 ans ? (cash flow, investissement, prêt)

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La bonne durée, de mon point vue, doit permettre de dégager impérativement un Cash Flow positif suffisant pour faire face aux inévitables imprévus. En cela elle dépend de chaque projet.
Actuellement, 18 ans qui me semble être un bon compromis entre les différents composants d’un investissement locatif. C’est la durée que j’ai choisie pour mes derniers projets.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#15 07/08/2014 11h01 → Investissement immobilier : emprunt sur 20 ou 25 ans ? (cash flow, investissement, prêt)

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Pour obtenir un CF positif avec un prêt sur 18 ans, vous financez une bonne partie sur vos fonds propre donc ?
Ou alors vous avez un taux de rentabilité auquel je ne peux pas accéder sur Toulouse wink

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#16 07/08/2014 11h48 → Investissement immobilier : emprunt sur 20 ou 25 ans ? (cash flow, investissement, prêt)

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Je ne finance que les frais de notaire, vous aurez plus de détails ici Info • Forums des investisseurs heureux
En effet, sur une ville comme Toulouse, c’est sans doute un peu plus difficile…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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