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Forums des investisseurs heureux

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#1 31/07/2014 13h47 → Rendement locatif élevé dans les cités marseillaises... (cite, haut, rendement)

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Bonjour,

Étant nouveau sur le forum je me présente.

Je viens de Marseille, j’ai 32 ans et je possède déjà une résidence principale  dans laquelle je vis depuis 1ans et demi.

Vous l’avez sans doute devinez, je souhaiterais faire un investissement locatif.

Depuis une semaine, j’appelle quelques agences et visite quelques biens immobilier.

Je m’aperçois d’une chose (surement évidente pour vous), les rendements locatifs les plus élevés se trouve dans ce que l’on surnomme "les cite".

Les agents immobilier m’ont expliqué, qu’il y avait deux choix, soit l’investissement tranquille avec un rendement faible, soit l’investissement risque avec un haut rendement locatif.

D’apres l’agent immobilier, les appartements qui se trouvent dans des cites ne se louerait qu’à des locataires sans emploi ou avec de très faibles revenus et touchant les aides de la CAF. Plus le lotissement est mal frequenté (populaire) plus le prix est bas, le loyer par contre est tres cher.

Un des agents immobilier m’a expliqué que dans ce type de logement, les locataires ayant peu de revenu risquait de ne pas payer d’une part et d’autre part que c’etait souvent des familles nombreuses plus enclin à dégrader l’appartement.
De plus il m’a expliqué qu’aucune assurance de loyer impayés n’était possible avec ce type de locataire.

Par contre il m’a expliqué, qu’étant donné que ces locataires touchaient la CAF, j’avais une partie du loyer (environ 50%) qui était en quelque sorte garanti.

Aujourd’hui un autre agent immobilier m’explique qu’il travaille avec une assurance pouvant assurer des locataires sans emploi.

Le bien qui m’est proposé est le suivant :
T4 d’environ 70M2.
54 000 euros (FAI).
140 euros charges /mois.
698 euros taxe foncière.
Locataires déjà en place, loué 780 charges comprises
Le bien se trouve à 5min en voiture de mon domicile.

J’ai parlé à des propriétaire dans la résidence, qui m’explique que la residence n’est plus ce qu’elle etait il y a cinq ans. Ils m’ont expliqué qu’il ne fallait pas acheté ici, car la population degrade de plus en plus leur residence. Ils m’ont dit que beaucoup d’appartement étaient en vente. Les propriétaires m’ont egalement expliqué que les T3 se vendaient avant 90 000 euros .

De ce que je comprends, c’est que c’est un effet boule de neige, comme on a pu le voir dans certaines copropriétés, qui se dégradent.

D’autre biens immobilier se trouve dans des cites plus delabrées et coûtent 30 000 euros pour un loyer equivalent.

Enfin un autre bien se trouve dans une residence avec portail electrique:
75 000 euros,
le loyer possible 630 euros charges comprises,
75 euros de charges
597 euros de taxe fonciere.
Comme vous pouvez le voir le rendement est bien plus faible.

Dois je choisir un appartement avec un rendement plus faible que je pourrai louer à des locataires avec emploi et qui seraient moins suceptible de degrader le bien.

Ou est-il preferable de choisir un appartement avec un rendement locatif élevé, qui couvrira largement le credit, mais qui possedera des locataires (type famille nombreuse) dans une residence qui se transforme en Cité et dans laquelle ca commence un peu à dealer en bas des blocs. Et dont la valeur dans 10ans risque d’etre plus basse que ce que je l’aurais payé aujourd’hui.

Étant nouveau dans le domaine, je suis un peu déboussolé.

Merci d’avance pour vos réponses et conseils.

Mots-clés : cite, haut, rendement

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#2 31/07/2014 14h06 → Rendement locatif élevé dans les cités marseillaises... (cite, haut, rendement)

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Bonjour,

A vous de voir si vous êtes prêts à vous "battre" avec le locataire tous les mois pour le loyer et récupérer un bien qui nécessite des travaux.

Au final, mieux vaut choisir l’appartement plus sur, mais plus cher avec un loyer inférieur mais qui vous apportera surement plus de confort dans la gestion que l’appartement avec un rendement aguicheur qui se trouvera être beaucoup moins rentable après avoir effectué une série de travaux et avoir du tous les mois compléter de votre poche le loyer car en partie impayé….

Je pense qu’il est nécessaire de réaliser un premier investissement locatif qui vous apportera une base saine, surtout si vous vous lancez dans l’aventure.


"Se réunir est un début. Rester ensemble est un progrès. Travailler ensemble est la réussite."

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#3 31/07/2014 14h18 → Rendement locatif élevé dans les cités marseillaises... (cite, haut, rendement)

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Bonjour Rom2mars

tout d’abord, bienvenue sur le forum

Par rapport à vos interrogations et vos calculs, ce qui me gêne, c’est que vous prenez en compte uniquement les rentrées d’argent (hors taxes foncières et charges) et la rentabilité brute du bien, au mépris de bien d’autres critères.

Une lecture attentive des files sur l’immobilier physique devrait vous donner quelques pistes pour mieux comprendre comment bien investir et quels sont les pièges à éviter.

Quelques remarques par rapport aux informations contenues dans votre post:

- Coût des travaux de réaménagements: Vous ne prenez absolument pas en compte le coût des travaux pour refaire l’appartement s’il est dégradé. Hors, si vous avez du turn over sur votre investissement, il est très probable que vous deviez refaire quelques travaux avant de relouer l’appartement. Cela n’est aucunement pris en compte dans votre calcul de rentabilité.

- Rentabilité brute/nette: Par ailleurs, votre calcul de rentabilité est assez limité: qu’en est-il des impôts, des intérêts d’emprunt déductibles….?

- Votre calcul de rentabilité n’inclue pas la dépréciation des biens, pourtant largement envisagée dans votre investissement.

- Le fait que le loyer soit payé en totalité ou en partie par la CAF n’est pas vraiment un gage de sécurité. En effet, si le locataire ne paie pas sa partie de loyer pendant un certain temps l’APL peut être suspendue. Du coup, vous vous retrouvez avec zéro rentrée d’argent. L’APL peut être suspendue pour beaucoup d’autres raisons: absence de déclaration à la CAF, déménagement non signifié au propriétaire (c’est arrivé à une connaissance)…. Comment allez vous récupérer vos loyers non versés?

Bref, avant de vous lancer, il me semble important de bien faire le point sur vos projets et vos souhaits.

Pour finir je me permettrais de rappeler une règle essentielle de l’investissement: il est vital de protéger son patrimoine, alors investir dans un bien en sachant que son prix à de fortes chances d’évoluer à la baisse et que vous le savez est-il un bon investissement pour commencer?


Le matin tu as 2 choix: soit tu retournes te coucher et tu continues de rêver soit tu te lèves et tu vas réaliser tes rêves

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#4 31/07/2014 14h26 → Rendement locatif élevé dans les cités marseillaises... (cite, haut, rendement)

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Bonjour,

Ce qui m’attire l’oeil c’est quel est l’état de la copropriété et surtout ces dettes.

Les charges ne sont pas négligeables.
Je ne sais pas comment cela se passe avec la Caf si le Locataire paye le loyer, mais pas ses charges

Cela peut devenir un cercle vicieux… Dettes de la copro augmente, valeur des appartements baissent
propriétaires coincés et potentiellement insolvables.

C’est un équilibre fragile à maintenir. Et cela peut devenir assez cavalier pour un premier investissement.

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#5 31/07/2014 14h45 → Rendement locatif élevé dans les cités marseillaises... (cite, haut, rendement)

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Lorsque l’on réalise un investissement, le rendement peut généralement être considéré comme plus ou moins proportionnel au risque.
Plus risqué en cité qu’en centre ville mais plus de rendement en contrepartie (en théorie).

Cependant, le véritable rendement ne se mesure pas sur le papier, mais en faisant les comptes en fin d’année. En cité, l’écart entre le théorique et la fin d’année peut être comme vous l’avez compris très significatif ! (ailleurs aussi bien entendu, si cela ce passe mal).

Le fait d’investir en cité comporte également d’autres inconvénients comme un bien quasi impossible à revendre ou des copropriétés de taille importante, parfois dégradées ou de conception de la pire époque du bâtiment… bref toujours des charges de copro très importantes. Ces charges n’apportent aucun service au locataire ou à vous même, elles sont juste à fonds perdus pour entretenir, faire fonctionner cet ensemble de bâti.
L’exemple que vous donnez est très parlant à ce titre (140€ perdus chaque mois)
Si vous recourez à l’emprunt pour acheter un bien, une mauvaise adresse peut également plaider contre la demande de financement.

A mon opinion le bon compromis pour investir dans l’immobilier, c’est l’anomalie de marché.

Un bien ne présentant pas de risque particulier (de part son état, la dynamique locale, sa localisation…) mais présentant un bon rendement malgré tout grâce à un prix d’achat peu élevé.

C’est difficile à trouver (peu de chance que votre agent immobilier vous le propose) mais en y passant du temps cela se trouve. Il faut surveiller longtemps le marché, visiter de nombreux biens, en négocier le prix… c’est en retournant de très nombreuses pierres que l’on trouve une pépite wink

Viser 10% brut est possible, après ce premier objectif je ne m’interresse personnellement qu’à des biens ayant un rendement de 12% brut.

N’oubliez pas qu’en investissant dans un bien vous allez devoir le gérer/ses occupants durant sans doute de nombreuses années…

NB : Comme le signifie Elodie01 le bailleur doit prévenir la CAF en cas de non règlement du loyer (ou de son complément). La CAF ne constitue donc en aucun cas une garantie, elle arrête dans ce cas les versements.

Dernière modification par DDtee (31/07/2014 14h49)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#6 31/07/2014 15h22 → Rendement locatif élevé dans les cités marseillaises... (cite, haut, rendement)

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Bonjour. Etant moi meme sur Marseille, je me suis bien sûr posé la même question.
Je débute depuis un an dans l’immobilier locatif. J’ai préféré prendre un premier bien dans Le Panier, quartier en pleine expansion. Bien sûr, ceci est plus cher, donc moins rentable, mais clientèle -en théorie- plus fiable… Mais ce n’est pas encore "les bons quartiers chics", vers la corniche et autres…

Maintenant je m’oriente doucement vers "La Belle de Mai"… qui est je pense un bon compromis entre "les cités" et "le panier". On y trouve des appartements à des prix acceptables, et dans une ambiance "de vieux quartier". On y trouve aussi des cités (Felix Piat…) que j’ai étudié un peu (le "rendement m’attirait…) et où j’ai finalement décliné les visites….

Je ne pense pas que si j’étais allé directement faire un premier investissement locatif dans une cité, avec tous les risques potentiels qui suivent, ma banque m’aurait suivi ensuite sur d’autres projets avec "autant de facilité"…

Bref, je ne pense pas qu’un premier investissement dans une cité soit une bonne idée. Je crois qu’il faut "savoir gérer", et peu de personnes ont "la mentalité" pour y exploiter la misère humaine (il faut appeler un chat un chat…). Ce n’est que mon humble avis…

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#7 31/07/2014 17h02 → Rendement locatif élevé dans les cités marseillaises... (cite, haut, rendement)

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Pour débuter il ne faut pas demultiplier les risques, question de bon sens.

Je rejoins les avis précédents.

Ceci dit, vous pouvez aussi avoir une stratégie asymétrique et réussir. Dans ce cas, il faut cibler 10 biens minimum avec des rendements très élevés > 15%. Un autre investisseur a une stratégie similaire basée sur une importante contribution de la CAF (mais pas dans les cités) dans des villes petites et cela fonctionne pour l’instant.

Bonne chance.

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#8 31/07/2014 17h08 → Rendement locatif élevé dans les cités marseillaises... (cite, haut, rendement)

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A moins d’être de la cité et bien connaitre les engrenages, n’y mettez pas un pied.

Aller faire pression pour demander le loyer en retard à une jeune salariée, ou un couple pépére, c’est autre chose qu’en pleine banlieue..

Éventuellement, le seul cas où s’y risquer c’est si la CAF règle 90 voire 100% du loyer. Ça peut se trouver sur certains biens.

Aprés vous me direz que c’est pas en jouer au gagne petit qu’on devient millionaire, c’est pas faux. Mais bon, faut avoir le coeur solide.

Dernière modification par BorderLine (31/07/2014 17h08)

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#9 08/08/2014 10h55 → Rendement locatif élevé dans les cités marseillaises... (cite, haut, rendement)

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Un grand merci pour vos toutes vos réponses, et désolé de ne pas avoir donné de signe de vie plus tôt.

Maxime74, merci pour votre réponse. Vous dites que je vais devoir me "battre" avec le locataire tous les mois pour le loyer et probablement récupérer un bien qui nécessite des travaux. Cependant j’ai vu que certains assureurs proposent une GRL (Garantie Risques Locatifs). Loyers impayés couverts jusqu’au départ du locataire dans la limite de 70 000€. Détériorations immobilières comprises jusqu’à 7 700€ TTC. Ayant un peu cherché sur internet, j’ai pu m’apercevoir en lisant des forums que cette assurance est "une arnaque de l’état". Et que par conséquent je ne pourrais pas compter sur une telle assurance. Est-ce vrai?

Elodie01, merci pour votre réponse. Je vais écouter votre conseil et faire une  lecture attentive des files sur l’immobilier physique. Effectivement je n’ai pas pris en compte, le calcul des travaux pour l’instant. Pour tout vous dire je n’ai pas encore pu visiter ce bien. Aujourd’hui, je fais juste des comparaisons très limitées, et essaye de découvrir quel est le type de produit qui m’intéresse. Effectivement, vous avez raison (merci de m’avoir éclairé), pour pourvoir comparer, je dois prendre en compte tous les critères (pour le calcul de la rentabilité).

Coyote, merci pour votre réponse. A vu d’œil  la copropriété a l’air en bon etat. Concernant les dettes. Quel document dois-je demander et à qui? Si jamais je me lance sur un tel investissement je prendrai une assurance GRL. A condition que cette dernière offre une couverture suffisante.

DDTee, merci pour votre réponse. Grâce à ce que vous avez écrit, je comprends mieux maintenant, le rendement aguicheur en cité n’est donc pas significatif. Le risque engendre donc des problèmes, qui au final font que le rendement est (sans doute) bien moins significatif que sur le papier.

Arnaud13, merci pour votre réponse. Felix Piat c’est tres tres hard comme cite. Celle dont je parle est bien Soft à coté. Je n’irai pas mettre les pieds à felix piat. C’est vrai que le quartier de la belle de mai peut être un très  bon compromis, car il y a des petits appartement (ancien) sans charges de copropriété.

Boubouka, merci pour votre réponse. Cet investisseur dont vous parler, savez vous si il prend une assurance? Mon voisin a egalement un appartement qu’il loue à des locataires qui ont la CAF. Cete dernière couvre 80% du loyer (sans assurance pour sa part).

BorderLine, merci pour votre réponse. je ne suis pas de la cité, mais j’ai grandi dans une cité. Peut etre que cela joue à mon avantage. De plus habitant dans les quartier nord de Marseille, ce que l’on en dit n’est en fait pas la réalité. Aurais tu des infos concernant l’assurance GRL? L’agence me dit que les locataires sont en place depuis 6ans et qu’ils ont toujours payé rubis sur ongle. La caf paye 48% du loyer.

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