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Forums des investisseurs heureux

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#1 27/07/2014 20h25 → Reywas : présentation (bénéfices, investissement, location, viager)

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Bonjour,

Je suis un étudiant de 22 ans et auto-entrepreneur avec des revenus dans la moyenne.

Je dispose d’un capital d’environ 85000 euros et je souhaite faire un investissement le plus rentable possible pour l’avenir. Sur ces 85000 je souhaite garder 25000 de côté pour pallier à toute éventualité, il me reste donc une capacité d’investissement de 60000 euros.

J’ai étudié 3 pistes qui me paraissent intéressantes :

1. L’achat en viager occupé d’un appartement ou d’une résidence. Je me rends compte que les prix sont très attractifs comparés au prix réels des biens. L’avantage est que je suis sûr de faire un bénéfice assez important sur la durée sans avoir les contraintes de la location. De plus pas besoin de faire d’emprunt.

2. L’achat d’un petit appartement en zone urbaine pour louer ensuite. Mais j’ai l’impression que c’est moins rentable que le viager et qu’il y’a plus de contraintes (papier, gestion des locataires, etc)

3. L’achat d’un appart à rénover qui sera revendu beaucoup plus cher après rénovation. Mais si j’ai bien compris faut pas se planter et il est dur de faire de réelles bonnes affaires. Les gains sont donc moindres comparé à la prise de risque et les contraintes.

J’aimerais avoir votre avis pour choisir à la fois la solution la plus rentable et la plus adaptée à mon cas sans avoir à mettre mes études de côté. Le viager vous paraît il être une bonne solution ? Devrais je plutôt me tourner vers un achat locatif ? Ou me conseilleriez-vous autre chose ?

Merci d’avance et bonne journée ! smile

Mots-clés : bénéfices, investissement, location, viager

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#2 27/07/2014 20h43 → Reywas : présentation (bénéfices, investissement, location, viager)

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reywas a écrit :

1. L’achat en viager occupé d’un appartement ou d’une résidence. Je me rends compte que les prix sont très attractifs comparés au prix réels des biens. L’avantage est que je suis sûr de faire un bénéfice assez important sur la durée sans avoir les contraintes de la location. De plus pas besoin de faire d’emprunt.

Bonjour reywas,

En quoi pensez-vous que les prix d’un viager sont "très attractifs comparés au prix réel des biens" ?

Si vous faites le calcul bouquet + rente * reste à vivre moyen, vous verrez que vous retomberez sur les prix marchés classiques. Par ailleurs, comment comptez-vous couvrir la rente sans emprunter ? Avez-vous suffisamment de cash à libérer au fur et à mesure de ces échéances ? Dans ce cas, j’imagine naïvement qu’il en serait de même pour un achat non viager..

A+
lct

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#3 27/07/2014 20h52 → Reywas : présentation (bénéfices, investissement, location, viager)

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Bonjour et bienvenue reywas,

En fait, pour le viager, la rentabilité dépendra de la durée de vie du ou des usufruitiers. Cela peut être rentable, ou au contraire une très mauvaise affaire, comme l’histoire fameuse de la personne qui avait acheté en viager le bien de Jeanne Calment… En moyenne, comme le dit lector, c’est calculé pour être dans le prix du marché.

Les viagers peuvent être intéressants lorsque le bien est libre, vous pouvez alors l’habiter ou le louer, mais la rente est plus importante, normal. Ceci dit, ayant scruté pendant un moment ce marché, on peut parfois trouver des investissements très intéressants (des biens loués dont les loyers dépassent largement la rente) mais en général, ces biens partent très rapidement.

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#4 27/07/2014 22h43 → Reywas : présentation (bénéfices, investissement, location, viager)

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Je détaille ci-dessous les calculs que j’ai fait pour en venir à cette conclusion ! N’hésitez pas à me contredire si mes calculs sont faux, c’est pour apprendre que je suis là.

Voici un exemple de viager que j’ai trouvé assez avantageux niveau bénéfices (même si je ne le prendrai pas pour diverses raisons) : Vente viager à Tardets-Sorholus (64470) : annonces viagers à vendre, Achat Immobilier

Caractéristiques principales :
Valeur vénale : 230.000 €.
Bouquet : 36.000 € + Rente : 320 €.
Age des propriétaire : 78 ans (H) et 73 ans (F) .

Supposons que les propriétaires vivent jusqu’à l’age de 90 ans. (cas moyen) Je vais alors payer une rente pendant 17 ans soit un total de 36000 + 17*12*320 = 100.000 euros pour une maison qui en vaut 230.000. Supposons que je n’arrive à la vendre qu’à 200.000 au lieu de 230.000, je fais un bénéfice total de 100.000 euros pour 100.000 euros investis, le tout en 17 ans.

Maintenant calcul pour la location. Supposons que j’achète un appartement à 100000 euros (même ordre de grandeur que ce que je dépenserai pour la maison en viager) et que je parviens à le louer à 500 euros/mois pendant 17 ans. Je fais un bénéfice de 17*12*500 = 100.000 euros également.

Sauf que pour la location, va falloir galérer pour obtenir l’emprunt, rembourser les intérêts de celui-ci, louer sans interruption, se battre avec les locataires qui paient pas et passer du temps à en trouver de nouveaux. Tout ça pour un bénéfice équivalent voir moindre si la location n’est pas continue.

Suis-je loin du compte ou mes calculs sont corrects ?

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#5 28/07/2014 00h29 → Reywas : présentation (bénéfices, investissement, location, viager)

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Bonjour Reywas,

Comme souligné par TheVoid, en achetant un seul viager, vous faites un pari. Vous ne pouvez pas vous servir de la moyenne sur une seule opération. L’échantillon est trop faible.

Vous aurez également un problème pour multiplier les opérations puisque vous aurez instantanément un cash flow négatif lors de l’achat.

Concernant votre raisonnement, je le comprends mais vous comparez des produits qui n’ont rien à voir. D’un côté, vous parlez d’un viager dans un endroit rural et de l’autre un appartement en zone urbaine.
Ces deux produits n’ont pas la même caractéristique (de liquidité, de perspective plus/moins value, etc..). Comparer deux produits immobilier sur la base de louer, c’est un peu comme si vous compariez l’achat d’action l’Oréal ou Bouygues sur la seul base de leur dividende.

Il faudrait que vous compariez les mêmes produits en viager et en non viager. Il est probable que la différence ne soit pas aussi marquée.

N’oubliez pas également que tant que vous n’avez pas visité et que vous ne connaissez pas parfaitement le marché, il est difficile de savoir si une annonce est une affaire ou non.

Ce n’est pas parce qu’il est marqué que la valeur vénale est de 230 000 que vous arriveriez très aisément à vendre ce bien 200 000.

Après, il y a certainement des affaires à faire en viager comme partout. Le tout est de bien maitriser tous les paramètres de risques lorsqu’on se lance dans une opération.

Dernière modification par skype (28/07/2014 00h40)

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#6 28/07/2014 00h34 → Reywas : présentation (bénéfices, investissement, location, viager)

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L’espérance de vie de la dernière personne survivante d’un couple ayant actuellement 78 et 73ans et étant en bonne santé, est sans doute de plus de 17 ans. De plus, il semble que des revenus corrects (comme la rente versée à un vendeur de viager) ait tendance à augmenter l’espérance de vie.

Ceci dit, je pense qu’il y a une erreur dans les montants de l’annonce  (car une rente de 320€/mois pour un équivalent en capital de 194 k€ représente 1.9%, ce qui est trop faible), et que la rente est sans doute au moins de 320€ par tête, voire plus, ou (plutôt) que c’est une annonce qu sert juste d’hameçon à candidats nu-propriétaires viager.

Dans votre situation (jeune, étudiant, pas encore fixé sur son devenir professionnel, familial, etc.) je pense qu’acheter du viager immobilier (complètement illiquide pour une durée non maitrisée) est une hérésie, et je ne suis pas partisan de faire des investissements aussi peu liquide que de l’immobilier, sauf peut-être des foncières (qui justement sont bien plus liquides), ou dans l’optique d’utiliser le levier du crédit et d’apporter sa propre huile de coude pour créer de la valeur (= aucune de vos 3 pistes).

Je vous recommande de lire les ouvrages de l’IH : www.devenir-rentier.fr/blog/boutique/de … tier-livre (en oubliant son titre) et www.devenir-rentier.fr/blog/boutique/livre-immobilier/ , qui seront sans doute un très bon (et très petit) investissement.


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#7 28/07/2014 01h40 → Reywas : présentation (bénéfices, investissement, location, viager)

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EDIT : GoodbyLenine a posté avant moi, je réponds dans le message suivant smile

Je comprends vos arguments. Je conçois que l’achat en viager ne sera pas forcément plus rentable que la location pour les raisons que vous avez cité.

J’aimerais cependant que l’on m’oriente vers une solution. D’accord le viager n’est peut être pas une solution miracle. Dois-je pour autant abandonner cette solution ? Pensez-vous que l’achat d’un appartement dans le but de le louer ensuite serait plus judicieux ? Ou me recommanderiez-vous de placer mon argent autrement ?

Dernière modification par reywas (28/07/2014 01h43)

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#8 28/07/2014 02h06 → Reywas : présentation (bénéfices, investissement, location, viager)

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GoodbyLenine a écrit :

[…] Je ne suis pas partisan de faire des investissements aussi peu liquide que de l’immobilier, sauf peut-être des foncières (qui justement sont bien plus liquides), ou dans l’optique d’utiliser le levier du crédit et d’apporter sa propre huile de coude pour créer de la valeur (= aucune de vos 3 pistes). […]

Si vous me déconseillez d’investir dans l’immobilier, auriez-vous quelques piste d’investissement plus adaptés ?
Que voulez-vous dire par "sauf peut-être des foncières" ? Je n’ai pas très bien compris ce que vous conseillez ici.

Etant donné les avis plutôt concordant, je mets l’idée viager de côté pour le moment.

Dernière modification par reywas (28/07/2014 02h07)

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#9 28/07/2014 09h33 → Reywas : présentation (bénéfices, investissement, location, viager)

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lector a écrit :

Par ailleurs, comment comptez-vous couvrir la rente sans emprunter ? Avez-vous suffisamment de cash à libérer au fur et à mesure de ces échéances ? Dans ce cas, j’imagine naïvement qu’il en serait de même pour un achat non viager..

A+
lct

Bonjour à Tous;

Je pense justement que la rente à verser est une alternative à un prêt.
En gros, si vous avez la capacité à contracter un prêt, verser une rente est tout à fait possible. D’ailleurs dans ce que vous avancez je ne vois pas l’intérêt d’emprunter pour verser une rente…

Dernière modification par Pryx (28/07/2014 09h34)

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#10 28/07/2014 12h00 → Reywas : présentation (bénéfices, investissement, location, viager)

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Bonjour,
Désolé de ne m’être pas encore présenté, je le ferai sous peu, mais étant lecteur occasionnel du forum, je me suis senti obligé de m’inscrire pour répondre à ce passage:

TheVoid a écrit :

Les viagers peuvent être intéressants lorsque le bien est libre, vous pouvez alors l’habiter ou le louer, mais la rente est plus importante, normal. Ceci dit, ayant scruté pendant un moment ce marché, on peut parfois trouver des investissements très intéressants (des biens loués dont les loyers dépassent largement la rente) mais en général, ces biens partent très rapidement.

J’ai moi même acheté un bien en viager libre, dans lequel j’ai habité quelques années tout en le rénovant. Lorsque je l’ai quitté et ai voulu le mettre en location, j’ai cherché à savoir s’il était possible de le louer avec un loyer plus élevé que le montant de la rente (afin d’obtenir un CF positif).
J’ai consulté deux notaires et un avocat spécialisé en immobilier. Leurs réponses ont été unanimes:
Lorsqu’un bien en viager libre est loué avec un loyer supérieur à la rente, cela supprime l’aléa du viager. Or cet aléa est indispensable pour que le viager soit valide. En l’absence de cet aléa, les crédirentiers ou leurs héritiers peuvent lancer une procédure menant à l’annulation de la vente.
Bref, tous m’ont clairement averti que je prendrais un très gros risque avec un loyer supérieur à la rente. Peu importe que les loyers aient fortement augmenté dans le secteur depuis la vente, peu importe la quantité de travaux ayant été effectués dans le bien et augmentant sa valeur locative, il faut que le loyer reste inférieur à la vente pour conserver l’aléa.
J’ai donc mis mon bien en location avec un loyer inférieur à la rente d’une dizaine d’euros. (ce qui est suffisant selon mon avocat, l’important étant d’être en dessous).

Pour revenir sur le message de Reywas concernant la comparaison entre un viager occupé et un achat plus classique, il y a à mon avis un point qui a été oublié:
Une rente viagère est le plus souvent indexée sur le coût de la vie, et verra donc probablement son montant augmenter d’année en année (sauf cas de déflation), tandis que les mensualités d’un crédit sont constantes.
En cas d’inflation forte, un crédit est largement plus avantageux, tandis qu’en cas de déflation, le viager peut être plus intéressant.


Personnellement, j’éviterais un viager occupé, qui sont à mon avis surtout intéressants pour des fonds d’investissement (permettant d’acheter un grand nombre de biens moyennant les incertitudes, et avec un objectif à long terme) et moins pour des particuliers.

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#11 28/07/2014 13h35 → Reywas : présentation (bénéfices, investissement, location, viager)

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Merci pour votre témoignage Altais, je suis définitivement convaincu que le viager n’est donc pas une solution si adaptée à mon cas.

On m’a conseillé l’achat et la location de places de parking pour une rentabilité de 4-5% et des contraintes allégées par rapport à l’immobilier. Qu’en pensez vous ?

Dernière modification par reywas (28/07/2014 13h35)

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#12 28/07/2014 14h01 → Reywas : présentation (bénéfices, investissement, location, viager)

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reywas a écrit :

GoodbyLenine a écrit :

[…] Je ne suis pas partisan de faire des investissements aussi peu liquide que de l’immobilier, sauf peut-être des foncières (qui justement sont bien plus liquides), ou dans l’optique d’utiliser le levier du crédit et d’apporter sa propre huile de coude pour créer de la valeur (= aucune de vos 3 pistes). […]

Si vous me déconseillez d’investir dans l’immobilier, auriez-vous quelques piste d’investissement plus adaptés ?
Que voulez-vous dire par "sauf peut-être des foncières" ? Je n’ai pas très bien compris ce que vous conseillez ici.

Pour comprendre, vous devriez lire le livre de l’IH sur l’immobilier qui traite des investissements dans les foncières.

Pour investir votre pécule, en simplifiant un peu, soit il faudra viser un bon rendement en y consacrer du temps et de l’énergie (par ex. pour acquérir un bien immo physique, trouver un financement long, le rénover, le louer, en assurer la gestion, …) (autre exemple : bien maitriser les foncières et y investir, ce qui demandera sans doute moins d’effort, ou plutôt un effort différent) et assumer des risques (il y en aura toujours: si vous croyez ne pas en avoir, c’est que vous ne les avez pas identifié), soit il faudra vous contenter d’un rendement modeste, un peu supérieur à l’inflation quand même, et opter pour quelque chose de plus "pépère" (genre: bon fond €uros sur contrat AV). Bien souvent, mieux vaut répartir son patrimoine entre les 2 types d’investissements.


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#13 29/07/2014 01h04 → Reywas : présentation (bénéfices, investissement, location, viager)

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Bonsoir Altais,

Altais a écrit :

J’ai moi même acheté un bien en viager libre, dans lequel j’ai habité quelques années tout en le rénovant. Lorsque je l’ai quitté et ai voulu le mettre en location, j’ai cherché à savoir s’il était possible de le louer avec un loyer plus élevé que le montant de la rente (afin d’obtenir un CF positif).
J’ai consulté deux notaires et un avocat spécialisé en immobilier. Leurs réponses ont été unanimes:
Lorsqu’un bien en viager libre est loué avec un loyer supérieur à la rente, cela supprime l’aléa du viager. Or cet aléa est indispensable pour que le viager soit valide. En l’absence de cet aléa, les crédirentiers ou leurs héritiers peuvent lancer une procédure menant à l’annulation de la vente.
Bref, tous m’ont clairement averti que je prendrais un très gros risque avec un loyer supérieur à la rente. Peu importe que les loyers aient fortement augmenté dans le secteur depuis la vente, peu importe la quantité de travaux ayant été effectués dans le bien et augmentant sa valeur locative, il faut que le loyer reste inférieur à la vente pour conserver l’aléa.

Pourtant, j’ai bien vu il y a quelques mois encore un bien qui rapportait bien plus que la rente (sous la forme de trois loyers différents), de mémoire, dans les 2000 € de rente et plus de 3000 € de loyers. Il était présenté par un site bien connu, spécialisé dans les ventes en viager. Je ne doute pas de vos propos, mais je sais également ce que j’ai vu. J’ai été en contact avec une personne de ce site après avoir fait connaître mon intérêt, mais le bien était déjà vendu et je n’ai pas eu plus d’informations à son sujet.

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#14 29/07/2014 01h53 → Reywas : présentation (bénéfices, investissement, location, viager)

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Bonsoir,

Je ne remets pas en doute l’annonce que vous avez vue. Mon avocat m’a dit que je pouvais louer plus cher que la rente, mais que ce faisant, je faisais face à la possibilité d’une procédure pour annulation de la vente en viager. Ce serait donc à mes risques et périls. L’avocat m’a affirmé qu’en cas de procédure, l’annulation de la vente n’est pas automatique, mais m’a montré plusieurs jugements dans lesquels la vente en viager a été annulée faute d’aléa à cause d’un loyer supérieur à la vente (la plupart de ces jugements concernaient toutefois des ventes sans bouquet. Si présence d’un bouquet, les choses sont peut-être plus incertaines et laissées à l’opinion du juge).
Le discours qui m’a été tenu a été plus ou moins le suivant: "Dans tous les cas de viagers libres avec loyer supérieur à la rente pour lesquels une procédure a été lancée (une poignée sur les vingt dernières années), le jugement a annulé la vente. Toutefois, votre cas est légèrement différent et peut être avez-vous suffisamment d’éléments en main pour convaincre le juge en cas de procédure que la vente est équilibrée et ne doit pas être annulée. Mais peut-être serait-elle quand même annulée pour défaut d’aléa."
Je n’ai pas souhaité prendre ce risque.

Peut-être que dans les annonces que vous avez vues, les vendeurs considèrent qu’il est peu probable que les crédirentiers lancent une procédure. Peut-être dissimulent-ils volontairement la possibilité d’une procédure afin de rendre la vente plus intéressante pour les acheteurs.
Ou peut-être que mon avocat et mes notaires se sont trompés et que dans certains cas il soit possible de louer au dessus de la rente. Il s’agit après tout d’un cas très particulier, les viagers étant rares, les viagers libres encore plus, et les viagers libres rénovés (avec une valeur locative augmentée) n’étant encore qu’une fraction de ceux-ci. C’est d’ailleurs pour cette raison que j’ai consulté plusieurs professionnels, car je doutais moi-même de cette impossibilité (ou en tout cas, prise de risque) à louer au dessus de la rente.
Mais les trois réponses après recherches ont été unanimes. Certes, cela n’exclut pas le risque d’une erreur (et si quelqu’un a des sources légales affirmant le contraire, elles sont plus que bienvenues), mais ayant obtenu trois opinions identiques par différents professionnels, sans qu’aucun d’entre eux n’ait d’avis différent, je ne vois pas pour l’instant de raison de remettre en cause les informations que j’ai reçues. Je souhaiterais qu’il en soit autrement.

Dernière modification par Altais (29/07/2014 02h10)

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#15 29/07/2014 02h04 → Reywas : présentation (bénéfices, investissement, location, viager)

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Une discussion intéressante à ce sujet :

Universimmo.com - Peut-on louer une maison en viager libre ?

Voir également ici Peut-on louer un viager ? | Viager Rentable.com et en particulier le premier commentaire.

Un argument fort concerne le montant du bouquet. S’il est élevé (sauf erreur, son montant est fixé librement entre le crédirentier et le débirentier), la rente sera forcément plus faible, pourquoi donc ne pourrait-elle pas être inférieure au loyer ? Dans un cas extrême, l’aléa ne serait pas respecté mais à la défaveur de l’acheteur. Un vendeur peut souhaiter un bouquet important, par exemple pour acheter un bien plus petit ou plus aisé à habiter pour une personne âgée.

Il me semble que ce qui importe pour maintenir l’aléa, c’est bien la transaction dans son ensemble, à savoir bouquet + rente, et pas uniquement la rente.

Je ne suis absolument pas spécialiste ceci dit, mais j’ai l’impression que ce n’est pas si simple. Qu’en pensez-vous altais ?

Edit : nos réponses se sont croisées. Votre réponse me convient, je comprends tout à fait votre position wink

Un dernier ajout : lorsque le viager est constitué de plusieurs lots, je suppose qu’il faut ajouter un aléa supplémentaire : le risque propre à la location (impayés, vacances, détériorations, …)

Dernière modification par TheVoid (29/07/2014 02h09)

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#16 29/07/2014 02h29 → Reywas : présentation (bénéfices, investissement, location, viager)

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Merci pour les liens. J’avais également trouvé plus ou moins ce type d’informations lors de mes recherches. Le manque de certitudes ainsi que les opinions contradictoires sur le sujet trouvées sur le net m’ont poussé à consulter des professionnels.

Il semblerait que la plupart des jugements aient pour l’instant concerné des cas plutôt flagrants sans bouquet et avec montant de la rente nettement sous estimé. Il n’y a donc pas encore de jugement pour un cas plus équilibré avec fort bouquet et travaux d’amélioration. Mais je ne souhaite pas être le premier à fournir un exemple. wink
(et je répète que selon les professionnels que j’ai consulté, même dans ce cas, le risque d’annulation de la vente est toujours fortement présent)

Dernière modification par Altais (29/07/2014 02h29)

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