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Forums des investisseurs heureux

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#1 22/07/2014 11h01 → Investissement locatif et déclaration au régime réel... (impot renovation)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Je reviens vers vous après plusieurs mois (années?) d’absence, ceci afin de vous exposé mon dernier projet:
Achat d’un appartement à refaire en totalité dans une petite copro de 7 apparts.
L’appartement concerné fait 40m2 + garage.
Achat à 32500, frais de notaire 3800, matériaux 10500€ (placo, carrelage, menuiserie, electricité, plomberie, sanitaire, cuisine….)
Soit un total de 46800€
Main d’œuvre à 100% par moi même.

Le loyer est de 420€ mensuel en vide.
Charge de syndic: 350€ annuel, 240€ récupérable
Assurance PNO: 100€
Impôts foncier: environ 350€.

Soit une renta brute de 10,7%
Bien loué en 1 semaine.

Financement 40000€ prêt bancaire à 2,76 sur 15 ans, teg à 2,94.
Mensualité de 283€
Le solde en apport perso.

Soit un cash flow de 137€/mois

Maintenant les questions:
J’envisage la déclaration au réél, mais que puis je exactement amortir ou déduire de mes revenus, intérêt, matériaux…?

Vous remerciant par avance de vos réponses.

Mots-clés : impot renovation

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#2 22/07/2014 15h37 → Investissement locatif et déclaration au régime réel... (impot renovation)

Membre
Réputation :   15 

Vous pouvez déduire :

- Intérêt d’emprunts,
- Matériaux,
- Taxe foncière,
- Frais liés à l’achat (dossier, etc).
- Assurance PNO.
- 20€ de forfait (timbre, téléphone, etc).

=> tout ce qui est relative à l’amélioration du logement ou à sa gestion…

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#3 22/07/2014 16h16 → Investissement locatif et déclaration au régime réel... (impot renovation)

Membre
Réputation :   

attention les frais de l’achat, (notaires, frais d’agence…) ne sont déductibles que si location LMNP… mais pas pour location nue
+ les factures de matériaux/travaux si >500€ sont amortissables en lmnp, mais je ne sais pas en location nue… bien se renseigner…

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#4 23/07/2014 12h06 → Investissement locatif et déclaration au régime réel... (impot renovation)

Membre
Réputation :   10 

Bonjour,

effectivement pour de la location nue, il vous sera possible de déduire de vos revenus fonciers les lignes suivantes :

- Intérêt d’emprunts
- Taxe foncière
- Frais liés à l’achat  (frais accessoires comme l’assurance emprunteur, les frais de dossier et de caution lors de la souscription du prêt la première année)
- Assurance PNO (garantie loyer impayés possible aussi)
- Charges de copropriété non récupérable
- 20 € de forfait (un forfait de 20 € possible par logement déclaré au réel)

Par contre, vous ne pourrez pas déclarer des biens que vous possédez déjà au micro foncier et ce nouveau logement au réel, il faut que l’ensemble de vos revenus fonciers soient déclarés soit au micro, soit au réel (mixte impossible).

Si vous disposez déjà de biens qui sont "amortit" et qui pourrait "plomber" votre déclaration au réel, l’alternative pourrait être de les transformer en meublés (déclaration BIC : Bénéfices Industriels et Commerciaux) au régime Micro ou au régime réel (LMNP uniquement).

Pour ce qui est de la déduction des matériaux seuls (sans coût de main d’œuvre / sans passer par un artisan), je ne veux pas m’avancer et cela m’intéresse par ailleurs d’obtenir une réponse !
Si cela est possible, je suppose qu’il faut conserver une facture "conforme" en cas de contrôle ? Comportant l’adresse exacte du bien loué ?
Lors de la déclaration des impôts foncier, il y a la présence d’un champ "nom de l’entreprise ayant réalisé les travaux de rénovation", d’où ce doute…

Je me pose cette question par exemple pour l’installation prochaine d’alarmes incendies (facile à réaliser soi-même). Merci !

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#5 23/07/2014 16h30 → Investissement locatif et déclaration au régime réel... (impot renovation)

Membre
Réputation :   221 

Gamma76 a écrit :

Pour ce qui est de la déduction des matériaux seuls (sans coût de main d’œuvre / sans passer par un artisan), je ne veux pas m’avancer et cela m’intéresse par ailleurs d’obtenir une réponse !
Si cela est possible, je suppose qu’il faut conserver une facture "conforme" en cas de contrôle ? Comportant l’adresse exacte du bien loué ?
Lors de la déclaration des impôts foncier, il y a la présence d’un champ "nom de l’entreprise ayant réalisé les travaux de rénovation", d’où ce doute…

Que se soit au foncier réel ou LMNP le principe est le même pour l’achat de matériaux que vous mettez en oeuvre vous même :
- Facture à votre nom et à l’adresse du bien (pas de ticket de caisse)
- facture>500€ amortissement, <500€ charge de l’année en cours

Dans la rubrique nom de l’entreprise vous mettez le nom du fournisseur de matériaux, si le nombre de cases est insuffisant (cela arrive rapidement) vous réalisez vous même une liste complémentaire prenant la même forme.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#6 23/07/2014 16h37 → Investissement locatif et déclaration au régime réel... (impot renovation)

Membre
Réputation :   10 

Merci DDtee pour cet éclaircissement.

Pour du foncier au réel, l’amortissement existe aussi ou bien quelque soit le montant cela passe en charges de l’année en cours ?

(je pensais que la notion d’amortissement ne s’appliquait que pour des montages comme le LMNP, le LMP ou encore la SCI à l’IS).

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#7 23/07/2014 16h51 → Investissement locatif et déclaration au régime réel... (impot renovation)

Modérateur
Réputation :   1083 

Pour du foncier, il me semble que ce qui serait en "amortissement" avec du meublé s’impute sur le prix d’achat lors du calcul de la plus-value…


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#8 23/07/2014 18h17 → Investissement locatif et déclaration au régime réel... (impot renovation)

Membre
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Merci à tous pour ces précisions,
Ayant déjà un bien avec une déclaration au réel, j’ai effectivement déduit quelques matériaux de mes revenu (les sommes étant faibles je ne me suis pas trop posé de question).
Pour cet appartement, c’est plus complexe car j’ai une multitude de factures inférieures à 500€ et quelques une supérieures! (je n’ai d’ailleurs jamais fait apparaître l’adresse du logement mais mon adresse perso).
Pour l’instant je n’ai jamais eu de contrôle, mais l’administration est elle regardante sur ces détails?

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#9 24/07/2014 16h39 → Investissement locatif et déclaration au régime réel... (impot renovation)

Membre
Réputation :   

oui il faut que les factures soient à l’adresse du bien concerné par les travaux.

Sinon rien ne vous empecherait de faire vos travaux de résidence principale et les déduire sur vos revenus locatifs issus d’une autre adresse… donc attention à ceci.

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#10 24/07/2014 16h48 → Investissement locatif et déclaration au régime réel... (impot renovation)

Membre
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Petite astuce : la majorité des enseignes de bricolage acceptent de transformer votre ticket de caisse en facture. Il faut cependant que cela soit dans un délai raisonnable.
Je viens de le réaliser chez BD, votre passage en caisse reste en mémoire durant un an, la caisse centrale peut ainsi réaliser l’opération très simplement.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#11 26/07/2014 21h25 → Investissement locatif et déclaration au régime réel... (impot renovation)

Membre
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Arnaud13 a écrit :

oui il faut que les factures soient à l’adresse du bien concerné par les travaux.

Sinon rien ne vous empecherait de faire vos travaux de résidence principale et les déduire sur vos revenus locatifs issus d’une autre adresse… donc attention à ceci.

L’adresse indiquée sur la facture ne garantie pas non plus que les travaux soient effectués sur cette même adresse.

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#12 27/07/2014 10h13 → Investissement locatif et déclaration au régime réel... (impot renovation)

Membre
Réputation :   221 

Certes, mais les impôts n’acceptent tout simplement pas une facture avec une adresse différente à celle du bien concerné (sauf mention express de livraison ou exécution des travaux)


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