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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 18/07/2014 15h54 → Lorentz : présentation (immobilier, investissement, rp, studio)

Membre
Réputation :   

Bonjour a tous et merci pour la qualité du forum et des interventions.

je souhaiterais avoir quelques conseils pour mes investissements immobilier a venir ;
Petit topo de la situation pour un regard objectif
38 ans en couples sans enfants  Salaire 33k,  tmi 30%
Mon amie 33k tmi 30%
Nous comptons faire des enfants .
Actuellement locataire a paris.

Situation Immo

Je possede deux studios achetés en nom propre en région parisienne.

Studio 1 :

acheté en 2005, 70000 euros
loué 680€cc
Crédit en cours de 513€
CRD: 50000€
date de fin du crédit 2023

Studio 2 :
acheté en 2007, 103000 euros
loué 680€cc
Credit en cours 660€
Crd:90000€
date de fin de credit 2028

Studio 3 :
Acheté en avril 2014, 105000€
Crédit en cours 600€
Date de fin 2034
De nombreux travaux ont été effectué par moi même sur ce dernier bien en vue de les déduire.

Capital : 150000€ sur différents comptes et livret issu de ma vente de biens Immo.
Jai toujours ete sous le régime du réel fonciers mais je compte passer en Lmnp au réel  pour une fiscalité optimal. Le régime foncier au réel ne sera plus adapté les années a venir car les interets d’emprunt chutent.

Je pense utiliser mon épargne pour l’achat de ma résidence principale.

Le studio 1 va bientôt générer des revenus fonciers.Je pense vendre mon studio 1 pour ajouter de l’apport a l’achat de ma résidence principale et pourquoi pas envisager dacheter un autre bien locatif avec un apport. Je pense pouvoir dégager 70k net de sa vente .

Que faire, des avis, des conseils?

Mots-clés : immobilier, investissement, rp, studio

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#2 18/07/2014 17h06 → Lorentz : présentation (immobilier, investissement, rp, studio)

Modérateur
Réputation :   1083 

A quel prix estimez-vous que les studios 1, 2 pourraient se vendre actuellement ?
Avez-vous évalué le montant "net vendeur" qu’il vous resterait après paiement d’un éventuel impôt sur les PV ?
(ceci pour évaluer la pertinence de les vendre)

Pourquoi ne pas avoir choisi un emprunt plus élevé pour le studio3 (surtout si vous cherchez à éviter d’avoir des revenus fonciers) ?


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#3 18/07/2014 17h33 → Lorentz : présentation (immobilier, investissement, rp, studio)

Membre
Réputation :   127 

J’ai du mal à comprendre votre question.

"je souhaiterais avoir quelques conseils pour mes investissements immobilier a venir "

"Je possede deux studios achetés en nom propre en région parisienne."

Studio 3

et le titre
conseils achat RP

C’est quoi la question ?

S’il s’agit de l’achat futur de votre RP, aucune information ne perment de conseiller quoi que ce soit. S’il s’agit de vos investissements, on ne peut que vous féliciter car avoir un CF > 0 en région parisienne est très difficile.

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#4 18/07/2014 17h37 → Lorentz : présentation (immobilier, investissement, rp, studio)

Membre
Réputation :   

GoodbyLenine a écrit :

A quel prix estimez-vous que les studios 1, 2 pourraient se vendre actuellement ?
Avez-vous évalué le montant "net vendeur" qu’il vous resterait après paiement d’un éventuel impôt sur les PV ?
(ceci pour évaluer la pertinence de les vendre)

Pourquoi ne pas avoir choisi un emprunt plus élevé pour le studio3 (surtout si vous cherchez à éviter d’avoir des revenus fonciers) ?

bonjour Goodbylenine

le studio 1 pourrait se vendre en fourchette basse 120000euros avec un net vendeur de 70000 euros impot deduit.

pour le studio 2 serait 140000 euros .net vendeur de 35000euros.

jai choisi un prêt sur 20 ans pour être au plus prêt de l’opération blanche, voir dégager un peu de cash flow sur le studio 3; il aurait valu allonger la durée du prêt ?
jai un prêt flexible, jai la possibilité de diminuer ma mensualité de crédit au cas ou.

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#5 18/07/2014 17h42 → Lorentz : présentation (immobilier, investissement, rp, studio)

Membre
Réputation :   

Boubouka a écrit :

J’ai du mal à comprendre votre question.

"je souhaiterais avoir quelques conseils pour mes investissements immobilier a venir "

"Je possede deux studios achetés en nom propre en région parisienne."

Studio 3

et le titre
conseils achat RP

C’est quoi la question ?

S’il s’agit de l’achat futur de votre RP, aucune information ne perment de conseiller quoi que ce soit. S’il s’agit de vos investissements, on ne peut que vous féliciter car avoir un CF > 0 en région parisienne est très difficile.

bonjour  Boubouka

désolé si je n’ai pas été clair .
la question est est ce que ça vaut le coup de vendre un studio ( qui a de moins en moins de charges a déduire)en vue de l’achat d’une RP en région parisienne?

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#6 18/07/2014 18h14 → Lorentz : présentation (immobilier, investissement, rp, studio)

Modérateur
Réputation :   1083 

Pour évaluer la pertinence de vendre par exemple le studio1, vous devriez calculer le rendement auquel vous renoncez en le vendant, à savoir le ratio :  revenus nets / prix net vendeur, avec :
  revenu net = loyer - charges - impôt foncier - provision pour travaux  - IR&PS sur revenu foncier
  prix net vendeur = prix de vente - frais de vente (diagnostics, IRA, levée garantie) - impôt sur PV

Votre "net vendeur" (le cash qui vous restera) sera le  "prix net vendeur" moins le "solde du prêt". En vendant à 120 000 ça ne sera jamais 70 000€ s’il vous reste 50 000 de capital emprunté à rembourser, car il y aura les frais et l’impôt sur les PV (de "acheté 70k€ + frais déductibles" à "vendu 120k€", il doit rester une belle PV) à payer.

Il faut faire un calcul précis. Et si votre rendement est supérieur au taux auquel vous pourriez placer votre argent ailleurs, il n’y a guère d’intérêt à vendre.

Si vous souhaitez diminuer vos revenus fonciers, une possibilité est en effet de diminuer les mensualités du prêt …. sous réserve que le fisc soit d’accord pour prendre en compte les intérêts payés en plus (normalement, quand on renégocie un prêt en augmentant les intérêts payés, le fisc ne prend pas en compte le surplus d’intérêts, donc à vérifier dans votre cas), et sous réserve que ce soit financièrement avantageux (il faut calculer en détail, car il n’est pas forcément pertinent de payer 10 d’intérêts de plus à la banque pour économiser 1 d’impôts, tout va dépendre des taux : celui du prêt comme celui auquel vous pensez pouvoir placer votre argent…).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#7 24/07/2014 18h01 → Lorentz : présentation (immobilier, investissement, rp, studio)

Membre
Réputation :   

GoodbyLenine a écrit :

Pour évaluer la pertinence de vendre par exemple le studio1, vous devriez calculer le rendement auquel vous renoncez en le vendant, à savoir le ratio :  revenus nets / prix net vendeur, avec :
  revenu net = loyer - charges - impôt foncier - provision pour travaux  - IR&PS sur revenu foncier
  prix net vendeur = prix de vente - frais de vente (diagnostics, IRA, levée garantie) - impôt sur PV

Votre "net vendeur" (le cash qui vous restera) sera le  "prix net vendeur" moins le "solde du prêt". En vendant à 120 000 ça ne sera jamais 70 000€ s’il vous reste 50 000 de capital emprunté à rembourser, car il y aura les frais et l’impôt sur les PV (de "acheté 70k€ + frais déductibles" à "vendu 120k€", il doit rester une belle PV) à payer.

Il faut faire un calcul précis. Et si votre rendement est supérieur au taux auquel vous pourriez placer votre argent ailleurs, il n’y a guère d’intérêt à vendre.

Si vous souhaitez diminuer vos revenus fonciers, une possibilité est en effet de diminuer les mensualités du prêt …. sous réserve que le fisc soit d’accord pour prendre en compte les intérêts payés en plus (normalement, quand on renégocie un prêt en augmentant les intérêts payés, le fisc ne prend pas en compte le surplus d’intérêts, donc à vérifier dans votre cas), et sous réserve que ce soit financièrement avantageux (il faut calculer en détail, car il n’est pas forcément pertinent de payer 10 d’intérêts de plus à la banque pour économiser 1 d’impôts, tout va dépendre des taux : celui du prêt comme celui auquel vous pensez pouvoir placer votre argent…).

bonjour Goodbylenine

jai effectué les calculs un peu plus précisément

le ratio revenu net /prix net vendeur me donne un peu plus de 9% …je ne pense pas trouver mieux ailleurs . pour l’achat de ma résidence principale je vais tenter de faire sans cette vente .

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