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Forums des investisseurs heureux

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#1 15/07/2014 14h08 → Achat d'un lot de 7 logements ANAH : quel statut ? (anah, logement social, scp)

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Bonjour à tous,

J’étudie actuellement une offre de vente et qui concerne un lot de 7 logements.
Ceux-ci sont dans un quartier populaire mais l’environnement reste plutôt calme.
Ils répondent aux critères pour pouvoir être loués dans le cadre des conventions ANAH (location sous le régime "Social").
Ce régime donne un intérêt fiscal très intéressants à ce type d’achat (60% d’abattement sur les revenus fonciers).
D’après mes simulations, les biens s’autofinanceront et de la trésorerie sera générée.
Les conventions ANAH ne peuvent-être signées par des SCP qui sont au régime IS.
Seules les personnes physiques et le SCP au régime IR sont habilitées à signer ce type de convention.

Je m’interroge donc sur le fait de créer une SCP au régime IR ou de réaliser l’achat sans statut particulier.

Il est possible que je passe à la tranche d’imposition de 30% l’année prochaine.

Je suis à la recherche d’avis sur le fait de créer une SCP.

Les avantages que j’y vois :

- Séparation des revenus personnels et des revenus de la SCP (il est possible de laisser la trésorerie positive s’il y en a afin de ne pas impacter la fiscalité personnelle).

D’après les quelques éléments transmis (et je me doute qu’il en manque), y a-t-il des éléments qui sautent aux yeux et qui permettraient de dire s’il est préférable de créer une SCI ou pas ?

D’avance merci pour vos éléments.

Mots-clés : anah, logement social, scp

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#2 15/07/2014 14h22 → Achat d'un lot de 7 logements ANAH : quel statut ? (anah, logement social, scp)

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bonjour Titoux,

Tu fais de la location meublée ou non?

Les prix au m2 pour obtenir la subvention ANAH sont plutot bas, comment fais tu pour obtenir un CF positif avec des locations plutot basses?

Cdt,

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#3 15/07/2014 14h31 → Achat d'un lot de 7 logements ANAH : quel statut ? (anah, logement social, scp)

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Je ne suis spécialiste. Nénamoins une lecture rapide de la "bible fiscale" BNC - Base d’imposition - Dépenses - Frais généraux - Travaux, fournitures et services extérieurs laisse penser que SCP permet un champs plus large de déductions qu’une SCI.

Ceci a aussi introduit dans mon esprit un doute quand à la possibilité d’amortissement. Si c’est faisable, bien entendu, c’est beaucoup plus interessant qu’un SCI.

Reste la gestion de la sortie du bien du patrimoine professionnel le jour de la vente si c’est comme le LMP ça risque de faire mal.

Je suis conscient que cela n’apporte pas de réponse précise mais plutôt quelques points structurant dans la prise de décision.

Enfin, j’ai jeté un coup d’oeil sur votre présentation. Pas beaucoup d’éléments non plus pour un choix (transmission par exemple).

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#4 15/07/2014 14h32 → Achat d'un lot de 7 logements ANAH : quel statut ? (anah, logement social, scp)

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Les conventions ANAH ne sont possible que pour les logements en non meublés.
Les logements sont plutôt grands…
Le cash flow positif vient de l’abattement du à la convention, qui réduirait considérablement la fiscalité.

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#5 15/07/2014 14h36 → Achat d'un lot de 7 logements ANAH : quel statut ? (anah, logement social, scp)

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Boubouka a écrit :

Je ne suis spécialiste. Nénamoins une lecture rapide de la "bible fiscale" BNC - Base d’imposition - Dépenses - Frais généraux - Travaux, fournitures et services extérieurs laisse penser que SCP permet un champs plus large de déductions qu’une SCI.

Ceci a aussi introduit dans mon esprit un doute quand à la possibilité d’amortissement. Si c’est faisable, bien entendu, c’est beaucoup plus interessant qu’un SCI.

Reste la gestion de la sortie du bien du patrimoine professionnel le jour de la vente si c’est comme le LMP ça risque de faire mal.

Je suis conscient que cela n’apporte pas de réponse précise mais plutôt quelques points structurant dans la prise de décision.

Enfin, j’ai jeté un coup d’oeil sur votre présentation. Pas beaucoup d’éléments non plus pour un choix (transmission par exemple).

La SCI à l’IR ne permet pas d’amortissemet…mais permet la signature des conventions ANAH…
J’ai bien conscience qu’il n’y a pas de bon et de mauvais statut.
Juste un statut mieux adapté à sa situation.

Mon objectif n’est pas de réaliser des plus values sur ces logements. L’idée est plus de générer un capital après remboursement.

Dans mes objectifs, l’idée est d’approcher au maximum de l’auto-financement et de réduire la fiscalité.
Je suis actuellement PACSE avec 2 enfants en bas ages.

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#6 16/07/2014 15h14 → Achat d'un lot de 7 logements ANAH : quel statut ? (anah, logement social, scp)

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Je me demande si vous utilisez les bons termes.

La Société Civile Professionnel est destinée à l’exercice d’une des activités libérales prévues pour cette structure : notaire, médecin, vétérinaire, etc ….

Juste pour mémoire :
Loi n° 66-879 du 29 novembre 1966 relative aux sociétés civiles professionnelles - Version consolidée 2011 (pas de modif depuis)

Article 1 :
" Il peut être constitué, entre personnes physiques exerçant une même profession libérale soumise à un statut législatif ou réglementaire ou dont le titre est protégé, et notamment entre officiers publics et ministériels, des sociétés civiles professionnelles qui jouissent de la personnalité morale et sont soumises aux dispositions de la présente loi.

Ces sociétés civiles professionnelles ont pour objet l’exercice en commun de la profession de leurs membres, nonobstant toute disposition législative ou réglementaire réservant aux personnes physiques l’exercice de cette profession."

Je ne vois pas le lien entre profession libérale réglementée et locations d’immeuble.

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#7 16/07/2014 21h47 → Achat d'un lot de 7 logements ANAH : quel statut ? (anah, logement social, scp)

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Bonjour,

1- Les logements sont ils occupés actuellement?
Si oui, on ne peut souscrire de convention ANAH avec un bail en cours (hormis lors du renouvellement).
Votre CF positif semblant dépendre du conventionnement, ce point est important.

2- Pour bénéficier d’un abattement à 60%, il faut un conventionnement social ou très social. Attention à la population qui va avec. Sans vouloir en faire un vérité absolue, les personnes permettant de bénéficier de ces conventions sont souvent des gens qui ont d’autres notions que vous de l’entretien d’un bien. Les dégradations coûtent parfois cher.

3- Quand on vend, les conventions ne permettent pas aux nouveaux acquéreurs de bénéficier des avantages fiscaux. Ce peut être un vrai frein.

Malgré cet avis assez négatif, j’ai deux logements conventionnés et pour lesquels les locations se passent plutôt bien.

Cdt,
K16

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#8 17/07/2014 09h16 → Achat d'un lot de 7 logements ANAH : quel statut ? (anah, logement social, scp)

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titoux a écrit :

Bonjour à tous,

Ils répondent aux critères pour pouvoir être loués dans le cadre des conventions ANAH (location sous le régime "Social").
Ce régime donne un intérêt fiscal très intéressants à ce type d’achat (60% d’abattement sur les revenus fonciers).

D’avance merci pour vos éléments.

K16 a écrit :

Bonjour,

2- Pour bénéficier d’un abattement à 60%, il faut un conventionnement social ou très social. Attention à la population qui va avec. Sans vouloir en faire un vérité absolue, les personnes permettant de bénéficier de ces conventions sont souvent des gens qui ont d’autres notions que vous de l’entretien d’un bien. Les dégradations coûtent parfois cher.

Cdt,
K16

Bonjour,

Comme dit K16, 60% d’abattements correspond à des loyers dans la tranche "très social" soit :

12000€ de revenu max pour 1 personne seul, c’est a dire un salaire de 1000€ par mois!
Loyer max 5.93€ /m² sur les zones de Paris, Genève, Cote d’Azur.

C’est a dire que pour un 4 pièces de 100m² en IDF le loyer ne devra pas excéder au plus haut 593€/mois pour les 2 communes et la région ci-dessus.  Soit 59% du son salaire.

Attention ces chiffres date un peu (2011), donc ils sont à vérifier sur le site de l’Anah.

Autant vous dire que cela va être tendu pour percevoir vos loyers.
Maintenant il a été démontré sur le forum que cette population n’est pas forcement celle qui ne paie pas ces loyers.

Cdt

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#9 17/07/2014 09h38 → Achat d'un lot de 7 logements ANAH : quel statut ? (anah, logement social, scp)

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Bonjour à tous,

Les logements sont actuellement loués.
Après appel de l’ANAH, il faut effectivement faire des nouveaux baux (je n’attendrai pas la fin de ceux-ci mais ferai de nouveaux baux si l’achat se fait).
Actuellement, ceux-ci ne sont pas conventionnés et j’ai demandé au propriétaire de ne rien faire avec l’ANAH pour la vente (sinon, perte de l’avantage fiscal).

Les logements loués sont effectivement dans un quartier populaire (tous les locataires perçoivent des aides de la CAF).
D’après ce que j’ai visité, rien à redire sur l’état des appartements.

Pour les plafonds de revenus, je suis dans une région où les revenus sont loin de ceux de Paris, il est donc "aisé" de trouver de locataires qui rentrent dans les critères.

Pour le choix du statut (sans SCP ou SCP sur le revenu), je n’ai toujours pas d’avis très tranché…mise  à part qu’une SCP permet une transmission ou une division de manière plus aisée…et des mises en réserves de la trésorerie, qui n’est pas forcément distribuée…

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#10 17/07/2014 10h23 → Achat d'un lot de 7 logements ANAH : quel statut ? (anah, logement social, scp)

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Bonjour,

"Pour le choix du statut (sans SCP ou SCP sur le revenu), je n’ai toujours pas d’avis très tranché…mise  à part qu’une SCP permet une transmission ou une division de manière plus aisée…et des mises en réserves de la trésorerie, qui n’est pas forcément distribuée…"

Je relis ce fil, et si j’ai compris votre problème, vous parlez d’une SC Patrimoniale, et non d’une SCP. Au plan fiscal, SCPat ou SCI, c’est identique (la différence, en IR, c’est qu’il faut ventiler par thème pour la société patrimoniale), c’est l’objet de la société qui en fait une SCI (uniquement de l’immo) ou un SC Pat (immo, titres, …).

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#11 17/07/2014 11h40 → Achat d'un lot de 7 logements ANAH : quel statut ? (anah, logement social, scp)

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Vous avez raison, je pensais à SCI (j’ai mélangé avec le terme SCPI…).

Je m’interrogeais sur le fait de créer une SCI pour gérer ces biens.
Cette SCI serait forcément à l’impôt sur le revenu (une SCI à l’IS ne peut signer de convention avec l’ANAH).

Fiscalement, rester sans structure ou en étant en SCI à l’IR semble être quasi similaire.
Au niveau transmission, la SCI semble beaucoup plus souple.
La SCI à l’IR peut également mettre en réserve sa trésorerie pour ne pas impacter la fiscalité personnelle (alors qu’en louant en direct, tous les revenus sont imposés).

A voir si l’intérêt de la SCI peut s’avérer intéressante dans mon cas…

Dernière modification par titoux (17/07/2014 11h41)

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#12 17/07/2014 11h51 → Achat d'un lot de 7 logements ANAH : quel statut ? (anah, logement social, scp)

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"La SCI à l’IR peut également mettre en réserve sa trésorerie pour ne pas impacter la fiscalité personnelle"

NON, NON, ET NON !!!!!!

La distribution n’a aucun rapport avec la fiscalité en IR. Avec une SCI IR ou toute société à l’IR, vous êtes imposé sur le résultat de la société (si ce résultat est positif), que la société distribue ou ne distribue pas !

C’est le principe de transparence fiscale. Vous êtes fiscalisé COMME SI VOUS DETENIEZ EN DIRECT !

La SC IR n’a aucun intérêt au plan fiscal, c’est une structure de gestion de propriété. Elle sert à éviter l’indivision, organiser les relations entre les associés et la transmission à titre onéreux ou non des droits de propriété de la société. Point barre.

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#13 17/07/2014 14h05 → Achat d'un lot de 7 logements ANAH : quel statut ? (anah, logement social, scp)

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Réponse claire, nette et précise.

Merci pour ces éléments.

La SCI dans un cadre familiale peut s’avérer intéressante en cas de décès ou de séparation j’imagine…

Avez-vous un avis sur l’opportunité ou pas d’utiliser ce type de structure pour un couple…?

Dernière modification par titoux (17/07/2014 14h08)

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#14 17/07/2014 14h27 → Achat d'un lot de 7 logements ANAH : quel statut ? (anah, logement social, scp)

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La SCI est utile pour éviter l’indivision.

Rappel : l’indivision fonctionne à l’unanimité. On parle aussi de dictature de la minorité. C’est un peu caricatural, mais ca résume le principe. On est indivisible, dans une indivision, on agit "comme un seul homme"

En exemple classique, deux concubins achètent un bien immobilier en direct. L’un des deux décède. Le survivant est copropriétaire avec ses "beaux-parents". Pour peu que ceux-ci ne l’apprécient pas, et décident de demander la licitation (vente judiciaire d’un bien en invidivision) ….

La SCI permet de prévoir cela. Elle permet de simuler une tontine, par exemple, sans la limitation en montant d’une tontine. Dans ce cas, on pratiquera un démembrement croisé de la SCI. Le premier associé sera titulaire des parts 1 à 500 au titre de la NP, et des parts 501 à 1000 au titre de l’usufruit, et le second l’inverse. Si l’un des deux décède, le survivant est NP de la moitié de la SCI, et usufruitier à 100% de la SCI, donc seul maitre à bord (attention : dans la pratique, il faut conserver une partie en PP pour avoir toujours 2 associés).

En cas de divorce, dans une indivision, celui qui est en colère peut, à nouveau, exiger la licitation devant le tribunal. Dans une SCI, ce sont les statuts qui ouvrent ou non cette possibilité.

Pour les donations, à nouveau, on peut inclure des limitations dans les statuts. Par exemple prévoir que les associés fondateurs ont des droits préférentiels accentuant leur pouvoir de gestion de la SCI. Idem si démembrement, les statuts permettent de gérer la limite de décision entre US et NP sans se limiter au cadre juridique classique. On peut prévoir les cas de donations, mariages, remariage, décès dans les statuts.

Ex : Papa et Maman ont une SCI de base. Ils donnent une part de la SCI à fiston, qui se marie et se tue. Leur bru est donc associée de la SCI avec les mêmes droits que tout le monde. La bru se remarie et se tue. Papa et Maman se retrouve avec un étranger total dans leur SCI, étranger qui a les mêmes droits puisque statuts de base.

On peut aussi, via les statuts, contourner une limitation bancaire : les mineurs ne doivent pas être responsable d’un emprunt, c’est interdit par le code monétaire. Mais via les statuts, on peut déplacer la responsabilité pleine et entière sur un majeur (ce qui sera difficile, c’est de faire comprendre le problème à la banque)

Toute la difficulté va être, lorsqu’on raffine les statuts, de transposer une idée de fonctionnement en Droit, en respectant les dispositions d’ordre public. Et là, pas de secret : soit vous avez les connaissances juridiques pour apprécier les tenants et aboutissants de vos statuts, soit vous ne les avez pas. C’est là qu’un pro est utile, même si la dépense parait importante.

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#15 17/07/2014 14h53 → Achat d'un lot de 7 logements ANAH : quel statut ? (anah, logement social, scp)

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J’imagine en effet qu’un les statuts d’une SCI peuvent se révéler très simples…et que dans ce cas, l’intérêt de ceux-ci sont quasi-nuls…

Une fois le statut choisi (SCI IR ou IS), l’aide d’un professionnel semble indispensable…

Merci pour ces éléments détaillés

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#16 17/07/2014 15h40 → Achat d'un lot de 7 logements ANAH : quel statut ? (anah, logement social, scp)

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Le statut IS peut se choisir plus tard, il ne sera par contre pas possible de revenir en arrière.

Pour le pro, encore une fois, c’est faisable seul. Mais plus vous voudrez du "aux petits oignons", plus les notions seront complexes. Des statuts mal ficelées ou mal compris au départ, c’est une situation potentiellement complexe plus tard.

Je ne milite pas plus que cela pour le passage par un pro, mais surtout pour "ne croyez pas savoir faire uniquement en lisant des bouts de statuts sur Internet". Un vrai pro de la SCI, c’est utile. Mais c’est aussi difficile à trouver. Bon nombre de "pro" font de la SCI à la petite semaine, sans en maitriser les subtilités.

Et soyons honnête. Si c’est pour avoir des statuts de base facturés 1500 euros, ca ne sert à rien de passer par un pro.

Note : un petit tour dans la littérature de base est un préalable, à mon sens, à ce genre de jeu. Spécifiquement sur les SCI, Dénos et Brilliat par exemple.

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#17 01/08/2014 14h28 → Achat d'un lot de 7 logements ANAH : quel statut ? (anah, logement social, scp)

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Bonjour à tous,

J’ai pu avancer sur ce projet.
Je vous fourni quelques éléments ainsi que des interrogations…

Les biens proposés le sont à 240 000€ (+ 15 000€ de frais de notaire).
Ma banque me propose un prêt de 220 000 à 2,70% sur 15 ans.
Ma banque ne souhaite pas proposer un prêt sur 20 ans (j’ai toujours du mal à comprendre que l’on prêt pour une résidence principale sur 25 ans alors que l’on refuse un prêt sur 20 ans pour un investissement).
Je souhaite proposer au vendeur 205 000€ (le prêt couvrirait donc l’investissement à 110%)

Après simulation, le cash flow est positif de 5000€ sur l’année après imposition pour le prêt sur 15 ans.

Un prêt sur 20 ans donnerait un cash flow positif de 7000€ environ.

Plusieurs questions :

- Le cash flow de 5000€ vous semble-t-il suffisant pour gérer les éventuelles dépenses courants sur 7 logements.
- Un tel investissement mérite-t-il que j’augment  la proposition au prix demandé par le vendeur, qui sera, selon moi, négociable à 220 000€ (soit 15 000€ de plus que ce que je compte mettre).

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#18 01/08/2014 18h54 → Achat d'un lot de 7 logements ANAH : quel statut ? (anah, logement social, scp)

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Bonsoir,

Vos questions me surprennent à double titre:
- à la lecture de votre présentation, il semble que vous ayez déjà un immeuble de 2 appartements. Cela doit pouvoir vous donner un avis quant aux sommes nécessaires pour un entretien courant d’immeuble.
- si le vendeur pourrait être ok pour 205000, pourquoi lui en proposer plus?

Pour répondre:
- 1/ 5000€, est une somme qui permet de voir venir puisque vous sembliez dire que les appart sont en bonne état. Ils ne nécessiteront que des petits travaux d’entretien: chauffe eau, robinet… et il est peu probable que tous soient à changer en même temps. Le plus compliqué est de savoir si le CF théorique sera bien le réel, autrement dit: ai je bien pris en compte tous les postes de dépense?

-2/ j’en déduis que vous n’avez pas encore fait de proposition au vendeur. Faites une première proposition à 205, il sera bien temps de faire une contre proposition si nécessaire.

Cdt,
K16

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#19 02/08/2014 10h31 → Achat d'un lot de 7 logements ANAH : quel statut ? (anah, logement social, scp)

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Bonjour,

Je possède en effet 2 logements…qui ne sont pas en immeuble.

J’ai fait une première offre à 190 000 euros…refusée.
Je compte aller au maximum à 220 000 frais de notaire inclus, ce qui donne une offre au vendeur a 205 000.
Il en attendra 220 000 euros je pense.

Je m’interroge juste sur le fait daller jusqu’à 220 000 euros net vendeur et si un cash flow positif à ce montant peut me pousser à augmenter mon offre…

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#20 02/08/2014 17h18 → Achat d'un lot de 7 logements ANAH : quel statut ? (anah, logement social, scp)

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Bonjour,

La réponse est dans votre question: vous comptez aller au max jusque 220 000.
Cela voudrait dire qu’au delà cela ne vous intéresse pas. Faites donc cette proposition en stipulant que ce sera la dernière.
En cas d’acceptation: banco;
En cas de refus: passez à autre chose.

Mais la vraie question est pourquoi vous êtes vous fixé 220 000?
Si le produit vous semble vraiment intéressant,
Si le cash flow est largement positif avec un prix de départ à 240 000€,
Qu’est ce qui vous gêne à acheter au prix voulu par le vendeur?

Sur 5 achats immobiliers que j’ai faits, j’en ai négociés 3 car le projet n’était pas suffisamment rentable à mon goût, 2 que j’ai achetés sans négocier car le prix demandé par le vendeur me semblait correct et étaient économiquement viables pour moi.

En résumé, il me semble que l’important n’est pas de négocier mais d’obtenir une bonne rentabilité au final.

Cdt,
K16

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#21 02/08/2014 21h17 → Achat d'un lot de 7 logements ANAH : quel statut ? (anah, logement social, scp)

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Bonsoir,

Le prix de 205 000 euros(+15 000 de frais de notaire) offre un cash flow de 5000 euros environs, sommecqui me semble une marge de sécurité suffisante pour gérer 7 biens…

A 240 000 euros, les biens s’auto financent…mais la marge est plus réduite en cas de pépins ou vacances…

Mais vous avez raison…au delà des chiffres…je dois me forger une opinion sur ces biens…et cette opinion est…que même si ce sont des logements sociaux…ceux ci sont plutôt en bon état…

A moi de jouer le coup de poker à la négociation…

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#22 09/08/2014 08h00 → Achat d'un lot de 7 logements ANAH : quel statut ? (anah, logement social, scp)

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Je vais faire une nouvelle proposition à 205 000 euros, qui sera, je pense ma dernière offre.
Je vous tiendrai informés

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#23 17/08/2014 23h30 → Achat d'un lot de 7 logements ANAH : quel statut ? (anah, logement social, scp)

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Mon offre sera finallement de 220 000 euros pour 240 000 euros demandés au départ.
Je compte demander un prêt de 233 000 euros sur 16 ans ( ma banque a accepté un prêt à 220 000 sur 15 ans).
Le vendeur est Ok pour 220 000 euros.
Contre visite prevue debut septembre…
To Be continuee….

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#24 18/08/2014 07h39 → Achat d'un lot de 7 logements ANAH : quel statut ? (anah, logement social, scp)

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Super !
Rallonger la durée du crédit d’autant plus que c’est votre banque qui le propose.

Quel statut avez vous retenu ? J’avais l’impression que vous n’aviez pas réellement d’objectif précis. Si c’est le cas et si vous êtes jeune (<45 an) en nom propre c’est aussi bien. Vous pouvez a l’avenir faire du meublé. Si vous décidez d’ordre pour une SCI, definissez d’abord vos objectifs. Ensuite le jeu des NP et usufruit des parts vous offre une latitude importante.

Bonne chance.

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#25 18/08/2014 10h33 → Achat d'un lot de 7 logements ANAH : quel statut ? (anah, logement social, scp)

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Bonjour Boubaka…merci pour ce retour!

Je vais certainement rester en nom propre…
Je pense que ma banque me suivra pour 1 an de plus pour le crédit…
Question subsidiaire…Est il possible et pas trop compliqué "d apporter" des logements à un SCI à l’IR après les achats de logements?


Je vous tiens informés de la suite des événements…

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