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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#51 15/07/2014 11h45 → Comment ne pas devenir rentier ? (conseils, mauvais)

Membre
Réputation :   77 

Thomas a écrit :

Kodoun a écrit :

Dans mon entourage, pas mal de gens qui approchent la 30aine vivent encore chez papa/maman, parfois avec femme et enfants.
Ce qui est évidement un gros frein pour les parents, d’autant que ces "Tanguy" économisent rarement

Moi je connais quelques "Tanguy" qui économisent, et dans ce cas c’est la voie royale pour devenir rentier : pas de loyer et très peu de frais de vie…

Le souci que j’ai remarqué chez les "Tanguy" de mon entourage, c’est qu’ils s’habituent à un niveau de vie qu’ils ne pourront absolument plus se permettre une fois établis chez eux.

Ce dont ils se rendent bien compte… et ont de plus en plus de mal à prendre leur envol.

Pour moi, une bonne chose pour devenir rentier (ou du moins "à l’aise") c’est d’observer les erreurs commises par notre entourage (amis-famille-voisins etc).

L’enseignement que j’en tire :

Exiger un petit loyer des enfants éventuellement hébergé, mais également exiger une participation aux charges, nourriture etc.

On peut très bien garder cette somme accumulée sur un compte, et leur rendre pour acheter leur RP par exemple.

L’important est qu’ils s’habituent absolument au niveau de vie qu’ils auront une fois chez eux, et qu’ils ne prennent pas de mauvaises habitudes (vêtements chers, sorties fréquentes, restau etc)

Parce que j’ai ces exemples la au quotidien, et c’est destructeur.

Mais, et c’est fort personnel, les frères et soeurs qui eux, ont pris leur envol, peuvent s’estimer lésé par rapport à celui ou celle qui vit encore et toujours aux frais de la princesse (-> tensions familliale…)

Dernière modification par koldoun (15/07/2014 11h47)

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#52 09/09/2014 23h07 → Comment ne pas devenir rentier ? (conseils, mauvais)

Membre
Réputation :   103 

sergio8000 a écrit :

D’autre part, le parcours est à mon sens bien plus plaisant que le résultat : si le parcours ne procure aucun plaisir, il ne vaut pas la peine.

Il n’y a pas de plus belle vérité.

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#53 10/09/2014 09h28 → Comment ne pas devenir rentier ? (conseils, mauvais)

Membre
Réputation :   29 

Cette discussion m’a fait me souvenir d’une autre que j’ai eu avec mes collègues. Pendant un repas, on discutait de ce qu’on ferait avec 4M€ si on gagnait au loto. C’était "amusant" de voir que la plupart pense qu’avec 4M€, ils ne pourraient pas arrêter de travailler car ne pourrait pas assumer leur dépense de "rentier". De même, ils trouvaient inconcevable que d’autres eux puissent vivre de ces 4M€ sur le restant de leur vie sans se priver. Il y avait même qui m’ont dit mais si tu arrêtes de travailler tu vas t’ennuyer. On m’a même dit : "mais tu aimes pas ton boulot pour avoir envie d’arrêter…". Le concept qu’une personne peut avoir plusieurs centres d’intérêt est incompréhensible pour eux.

Je pense qu’il y a un donc un biais psychologique au fait de devenir rentier.

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#54 10/09/2014 10h48 → Comment ne pas devenir rentier ? (conseils, mauvais)

Membre
Réputation :   56 

Kabal a écrit :

Cette discussion m’a fait me souvenir d’une autre que j’ai eu avec mes collègues. Pendant un repas, on discutait de ce qu’on ferait avec 4M€ si on gagnait au loto. C’était "amusant" de voir que la plupart pense qu’avec 4M€, ils ne pourraient pas arrêter de travailler car ne pourrait pas assumer leur dépense de "rentier".

C’est normal. Si vous dites à quelqu’un qu’il a gagné au loto il se projette tout de suite dans une vie qui va avec, une vie de luxe, etc. Une vie qui coûte bien plus que 4M€.

4M€ permet de générer une rente de 8-10k€ par mois pendant 50 ans (en consommant le capital). Suffisant pour vivre confortablement sans travailler.
Très insuffisant pour mener la grande vie (palaces, voyages en jet privé, etc.) plus de quelques années.

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#55 10/09/2014 10h55 → Comment ne pas devenir rentier ? (conseils, mauvais)

Membre
Réputation :   69 

sanbouddha a écrit :

Très insuffisant pour mener la grande vie (palaces, voyages en jet privé, etc.) plus de quelques années.

Oui, et vous n’avez même pas évoqué la femme du gagnant qui accélère le processus…


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#56 10/09/2014 12h24 → Comment ne pas devenir rentier ? (conseils, mauvais)

Membre
Réputation :   103 

Oh ! C’est pabô ce préjugé smile

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#57 10/09/2014 12h44 → Comment ne pas devenir rentier ? (conseils, mauvais)

Membre
Réputation :   56 

valeurbourse a écrit :

Oh ! C’est pabô ce préjugé smile

Ca me fait penser à une histoire mais je ne sais pas si les blagues ont droit de cité sur ce forum donc je m’abstiendrai. wink

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#58 10/09/2014 18h45 → Comment ne pas devenir rentier ? (conseils, mauvais)

Membre
Réputation :   156 

Kabal a écrit :

C’était "amusant" de voir que la plupart pense qu’avec 4M€, ils ne pourraient pas arrêter de travailler car ne pourrait pas assumer leur dépense de "rentier".

Même constat dans ma boite…

sanbouddha a écrit :

C’est normal. Si vous dites à quelqu’un qu’il a gagné au loto il se projette tout de suite dans une vie qui va avec, une vie de luxe, etc. Une vie qui coûte bien plus que 4M€.

Mais le paradoxe, c’est que ce n’est pas une vie tenable avec leur travail non plus…
Du coup, plutôt que de se dire qu’ils vont se "limiter" à dépenser… 2x plus que leur salaire actuel en étant rentier, ils se disent qu’ils ne "peuvent pas" être rentier avec une si "petite" somme !

C’est un paradoxe psychologique intéressant…


La vie d'un pessimiste est pavée de bonnes nouvelles…

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#59 10/09/2014 19h36 → Comment ne pas devenir rentier ? (conseils, mauvais)

Membre
Réputation :   82 

sanbouddha a écrit :

Kabal a écrit :

Cette discussion m’a fait me souvenir d’une autre que j’ai eu avec mes collègues. Pendant un repas, on discutait de ce qu’on ferait avec 4M€ si on gagnait au loto. C’était "amusant" de voir que la plupart pense qu’avec 4M€, ils ne pourraient pas arrêter de travailler car ne pourrait pas assumer leur dépense de "rentier".

C’est normal. Si vous dites à quelqu’un qu’il a gagné au loto il se projette tout de suite dans une vie qui va avec, une vie de luxe, etc. Une vie qui coûte bien plus que 4M€.

4M€ permet de générer une rente de 8-10k€ par mois pendant 50 ans (en consommant le capital). Suffisant pour vivre confortablement sans travailler.
Très insuffisant pour mener la grande vie (palaces, voyages en jet privé, etc.) plus de quelques années.

Je pense que vous avez fait une erreur.

Si on peut estimer que placer 4ME à 5% de maniére sécurisée n’est pas quelquechose d’insurmontable, on arrive à 200k par an sans toucher le capital (je parle pas d’inflation sinon on s’en sortira jamais). Franchement 15-20k par mois, si c’est pas mettre un pied dans le luxe…

Dernière modification par BorderLine (10/09/2014 19h36)

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#60 10/09/2014 19h47 → Comment ne pas devenir rentier ? (conseils, mauvais)

Membre
Réputation :   29 

BorderLine a écrit :

Si on peut estimer que placer 4ME à 5% de maniére sécurisée n’est pas quelquechose d’insurmontable,(…)

Je ne sais pas qui est "on" mais ce n’est pas quelqu’un qui pense comme moi. Bien sûr, le mot "sécurisé" n’a pas à peu près le même sens pour tout le monde, mais je fais à la louche le raisonnement suivant :

le rendement du capital me semble se décomposer très sommairement en :
(inflation) + (croissance) + (prime de risque) + (prime au capital sur le travail, cf. Piketty et tout ça) - (impôts)

Vous proposez de négliger l’inflation, négligeons la. La croissance future, bien malin qui la connaît, mais il n’est pas impossible ni implausible qu’elle soit proche de 0 pendant longtemps (des valeurs optimistes étant certes tout aussi possibles et plausibles mais bon…). Si vous choisissez des placements "sécurisés" (après ça dépend évidemment ce que vous entendez par là), la prime de risque sera faible. Les impôts n’étant pas négligeables, surtout à 4 ME il faut soit que vous soyez très optimiste pour la croissance future (pourquoi pas hein), soit que vous soyez très cynique sur la prime au capital sur le travail (le bon vieux "Il y a une lutte des classes, bien sûr, mais c’est ma classe, celle des riches, qui fait la guerre. Et nous gagnons." de Warren Buffet).

Moi, dans mes choix d’investissements, je table plutôt sur 0,25 % à 0,5 % -sans exclure que ça soit moins- pour la part que je place "de manière sécurisée". On ne joue pas dans le même ordre de grandeur !

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#61 10/09/2014 20h03 → Comment ne pas devenir rentier ? (conseils, mauvais)

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Réputation :   56 

BorderLine a écrit :

Je pense que vous avez fait une erreur.

Si on peut estimer que placer 4ME à 5% de maniére sécurisée n’est pas quelquechose d’insurmontable,

Je n’ai pas fait d’erreur. J’estime justement que 5% de rendement ce n’est pas un rendement sans risque. Pour du sans risaue je table plutôt sur un rendement net d’inflation (et d’impôt) de l’ordre de 2% (et encore, ça c’est aujourd’hui, demain ce sera peut être… 0% ?) ce qui donne bien une rente de l’ordre de 8K€ par mois. Et avec 8K€ vous vivez sans doute très bien, mais vous ne vivez pas dans le "luxe" (en tout cas pas au sens où je l’entends, et où l’entendent certainement les personnes à qui vous parlez de "gros gain au loto").

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#62 15/09/2014 01h54 → Comment ne pas devenir rentier ? (conseils, mauvais)

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messieurs, jouez donc à l’euromillions c’est 15me minimun, de quoi vous mettre d’accord.

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#63 15/09/2014 09h18 → Comment ne pas devenir rentier ? (conseils, mauvais)

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Borderline,Sanbouddlha,

non seulement 5% ce n’est pas sans risque mais en plus cela va étre fortement fiscalisé car on ne peut pas placer 4M€ sur son PEA…peut étre en assurance vie mais alors pas moyen d’obtenir 5% sur du long terme.
La question de la fiscalité va se poser cruellement et les 5% vont se tranformer en 2 ou 2,5% une fois l’IR et l’ISF passées par là…

Cdlt

Dernière modification par mercators (15/09/2014 13h15)

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#64 15/09/2014 11h55 → Comment ne pas devenir rentier ? (conseils, mauvais)

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Réputation :   174 

Il existe des montages qui permettent d’optimiser ISF et fiscalité avec des tickets d’entrée important.
Exemple: le LMP.
Pour l’assurance-vie, je pense que 5% à long terme est réalisable avant fiscalité mais la diversification du patrimoine est indispensable à ces niveaux élevés.

Carpediem


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#65 15/09/2014 23h32 → Comment ne pas devenir rentier ? (conseils, mauvais)

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Bonjour,

Pour revenir au thème initial "Comment ne pas devenir rentier" ?

Je dirai que le mouvement général et la pensée unique que l’on retrouve souvent dans notre société nous écarte du parcours qui pourrait mener au statut du rentier.

Comme il a été dit par quelques membres, le parcours "classique" du citoyen qui a bien évolué et "bien réussit" se résume comme suit :

20-25 ans : diplômé d’un métier

25-30 ans : célibataire, travailleur, contribuable fortement imposé (fiscalité du célibataire oblige), locataire, et dépensier de +90 % du revenu disponible après impôts (dépenses à gogo avec la découverte de l’indépendance financière)

30-35 ans : mariage, travailleur, locataire, couple de contribuable un moins imposé (apparition du quotient familial), voyages, un peu d’épargne par précaution

35 ans : premier enfant, acquisition de la résidence principale, crédit sur 15 ou 20 ans soit jusqu’à 50-55 ans !

Ainsi, ce n’est qu’après 45 ans voire 50-55 ans que le citoyen pense "patrimonial" et rente pour la retraire parce qu’il prend conscience qu’il ne peut plus compter sur les retraites misères (s’il en restera quelque chose d’ailleurs) qui se prépare pour sa génération.

Les premiers investissements réels (bourse, immobilier, participations…) viendront alors mais il aura déjà la cinquantaine passée !

Cette synthèse est quasiment valable pour toutes les classes sociales, de l’ouvrier au cadre en passant par l’employé, étant précisé que le cadre aura un peu plus de chance car son revenu de base étant plus élevé et sécurisé, le banquier est moins exigeant et l’invitera à utiliser le levier bancaire du crédit pour faire de l’investissement locatif, autofinancé.

--

De mon point de vue, il faut faire tout l’inverse pour avoir une chance d’être rentier avant l’age de la retraite.

J’espère ne pas me tromper, même si certains ne comprennent pas le fait que je ne sois pas encore propriétaire de ma RP alors que j’ai 32 ans et 2 enfants à charge.

J’ai choisi un parcours un peu différent et pour le moment, j’ai constitué un patrimoine d’environ 500 K net et j’envisage de le réemployer progressivement dans l’investissement locatif. Avec des taux aussi bas qu’aujourd’hui, j’espère pouvoir composer dans les 10 années à venir un portefeuille de biens qui sera intégralement remboursé dans 15 à 20 ans. In fine, ce portefeuille devrait pouvoir générer entre 7K et 8K par mois avant impôts, ce constituera ma rente à 45-50 ans.
Je ferrai alors l’acquisition de ma RP à 45-50 ans, a défaut de continuer à louer jusqu’à mon extinction…

Dernière modification par MB (15/09/2014 23h34)


Investissez avant de Placer et Valorisez au lieu de Conserver.

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#66 15/09/2014 23h49 → Comment ne pas devenir rentier ? (conseils, mauvais)

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MB c’est intéressant.
Pouvez-vous détailler un peu vos hypothèse de réallocation de vos 500k ? Vous achetez pour quel montant ? Quel rendement espérez-vous ?

Xavier

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#67 15/09/2014 23h58 → Comment ne pas devenir rentier ? (conseils, mauvais)

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500k€ de patrimoine. 96000€ de revenu … Brut ?
Cela fait du 19% par an ?
Meme si on part surt un million cela fait du 9,6%

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#68 16/09/2014 00h45 → Comment ne pas devenir rentier ? (conseils, mauvais)

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500k€ de patrimoine. 96000€ de revenu … Brut ?
Cela fait du 19% par an ?
Meme si on part surt un million cela fait du 9,6%

Il faut bien lire ce qu’a écrit MB.

J’ai choisi un parcours un peu différent et pour le moment, j’ai constitué un patrimoine d’environ 500 K net et j’envisage de le réemployer progressivement dans l’investissement locatif. Avec des taux aussi bas qu’aujourd’hui, j’espère pouvoir composer dans les 10 années à venir un portefeuille de biens qui sera intégralement remboursé dans 15 à 20 ans. In fine, ce portefeuille devrait pouvoir générer entre 7K et 8K par mois avant impôts, ce constituera ma rente à 45-50 ans.

Avec 500k net qui serviront d’apport et à permettre l’autofinancement des opérations locatives, il n’est pas impossible d’arriver à une rente de 7k/8k à horizon 15/20 ans.

Exemple : Achat de 3 immeubles à 500k l’un (+7% de FDN) soit 535k, apport de 500k/3 =167K par opération. Prêt de 365k par opération à un taux de 2,9% sur 20 ans, si on prend une rentabilité brute de 7% (ce qui n’est pas exagéré puisque par exemple sur Nîmes on trouve actuellement du 9/10% en immeubles (une visite sur le bon coin pourra vous le montrer) on aurai avec une hypothèse de 7% un cash flow mensuel de pratiquement 1000e par immeuble, multiplier par 3 et puis 12 (36k) qui serviront à payer les impôts, assurances etc…
Mes calculs ne sont pas exacts au centiment mais grosso modo, in fine, une fois les crédits remboursés, on aurai un revenu brut de 35k x 3 / 12 = soit 8750e par mois.
Je ne dis pas que c’est facile, je ne dis pas que c’est sans risque, je ne dis pas que c’est de tout repos mais ce que dit MB est parfaitement possible grace à l’investissement locatif et l’effet de levier avec un peu de connaissance et d’investissement.

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#69 16/09/2014 09h22 → Comment ne pas devenir rentier ? (conseils, mauvais)

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francoisolivier a écrit :

500k€ de patrimoine. 96000€ de revenu … Brut ?
Cela fait du 19% par an ?
Meme si on part surt un million cela fait du 9,6%

C’est tout l’intérêt d’emprunter, vous avez alors un effet de levier appliqué à de l’immobilier, qui permet de générer un taux sur apport très important. Les calculs de sweetcandyz le mettent très bien en valeur.

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#70 16/09/2014 17h43 → Comment ne pas devenir rentier ? (conseils, mauvais)

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L’analyse de sweetcandyz est exact.

7K à 8K/mois c’est effectivement le rendement moyen que je vise une fois que j’aurai finis d’apurer toutes mes lignes de crédits étant précisé que l’extinction des crédits sera progressive et en cascade puisque le rythme d’acquisition est de 1 actif tous les 2-3 ans.

J’ai acheté il y a 5 ans un ancien local de bureau à paris, il avait été acheté occupé. Après 2 ans de location, le locataire a quitté les lieux et il semblait opportun de redévelopper le local plutôt que de le remettre sur le marché locatif. J’ai donc transformé, dans les règles de l’art (autorisation Ville de paris et Copro.) cet ancien bureau en loft habitable. Cette opération de création de valeur ajouté a été une grosse galère entre les copropriétaires mauvais coucheurs et les surprises de chantier, j’en ai un peu souffert.

Ceci dit, le produit est fini et j’attends la vente pour toucher le fruit dans lequel on dégage une belle plus value.

S’agissant de la constitution de mon portefeuille locatif, je devrai signer un Acte avant la fin de l’année, il s’agit d’un local commercial loué à une agence immobilière franchisée depuis 7 ans. Il répondait aux critères que j’avais posé dans un cahier des charges bien précis (rendement, volume d’investissement par actif, situation géographique, environnement, qualité de signature, cotation BDF locataire, ratio cout immobilier/CA exploitant, état d’entretien, passage piétons etc..)

Le local fait 40 m2, il en première couronne parisienne sur un grand axe de circulation (TJM > 30K véhicules)
J’ai un rendement Acte en main de 6,94 % en triple net mais Brut et avant impôts.
Après impôts, il me reste un rendement Net de 5,73 %.
Cout d’acquisition glogal : 160K, je fais un apport de 80K, j’emprunte à 2,30% sur 10 ans.
Dans mon business plan, les recettes couvrent les impôts et les mensualités, je laisse par ailleurs un résultat de 8% environ en marge de sécurité.


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#71 16/09/2014 17h53 → Comment ne pas devenir rentier ? (conseils, mauvais)

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Rebjr,

Répondre à xav92 :

Sur 500 K, mon idéal sera de décomposer ce capital en 5 tranches de 100 K chacune, une tranche constituera mon apport en fonds propres pour l’acquisition d’un actif.

Etant donné que les banquiers ont fermé à moitié les robinets des crédits et qu’ils le ferront davantage avec l’arrivée de BALE III, il faudra mettre sur table minimum 30 % d’apport.

Avec cette donnée, mes critères financiers sont les suivants :
Volume d’investissement tout frais inclus : 100 K à 300 K par actif
Rendement escompté : 6 à 9 % Acte en Main
Le rendement doit être relativisé car il dépendra aussi du positionnement du loyer par rapport aux valeurs de marché. Un loyer "surestimé ne doit pas s’acheter cher. En revanche, on peut se permettre d’acheter un plus cher un loyer "sous évalué" puisqu’il y a un potentiel de revalorisation.

Enfin, en plus de ces critères "financiers", j’ai mes critères liés aux qualités intrinsèques et extrinsèques de l’immeuble.


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#72 16/09/2014 18h46 → Comment ne pas devenir rentier ? (conseils, mauvais)

Banni
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Comment ne pas devenir rentier? Faire voeu de pauvreté.

Tout est vain sous le soleil (la Bible).

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#73 22/09/2014 04h35 → Comment ne pas devenir rentier ? (conseils, mauvais)

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"Ma banquière, qui est aussi une amie car nous nous connaissons depuis très longtemps, m’a révélé à bas mots qu’il fallait tout de suite liquider ses actions et investir dans la pierre."
[C’était en 2011]

"Tous des voleurs avec leurs assurances vie [jusque là je suis plutôt d’accord]! La pierre, il n’y a que ça de sérieux… ou alors le marché de l’Art. Tu devrais investir ton argent dans un tableau impressionniste, les Chinois aiment les impressionnistes."

Deux bons signal d’alarme, donc : quand quelqu’un croit être ami avec son banquier et quand quiconque prononce le mot "Chinois" !


"Year after year // On the monkey's face // A monkey face."

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#74 24/12/2015 17h56 → Comment ne pas devenir rentier ? (conseils, mauvais)

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Bonjour à tous,

Si je devais citer un conseil pour ne pas devenir rentier, je dirais:

- Ecouter son conseiller financier

Je n’ai jamais été aussi mal conseillé que par des personnes exerçant ce job.

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#75 06/01/2016 11h34 → Comment ne pas devenir rentier ? (conseils, mauvais)

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2 autres conseils pour ne pas devenir rentier :
-> être obtus
Exemple : une connaissance qui estime que tout les assureurs sont des voleurs et ne souhaite donc pas souscrire d’AV.
De plus, la bourse, c’est pas fiable, il a déjà perdu beaucoup sur #####. (choisir une action)
L’immobilier locatif, y a que des emmerdes, beaucoup de frais, et avec les impôts, on gagne rien à la fin (faut dire que déjà 5% de rendement brut, c’est déjà bien).
En plus personnes ne payent son loyer!
Le livret A et LDD, c’est donner de l’argent à l’état pour des projets pourris (logement social, …)

En ce moment, son plus gros investissement est son compte courant.

-> être incohérent
Même personne : question suivante qu’il se pose : comment optimiser les frais de succession quand l’enveloppe classique sur 15 ans est déjà utilisé ?
L’AV ? Bah non, tous des voleurs!

Son meilleur conseil a été de me conseiller à acheter une RP. Conseil que jeune et naïf, j’ai suivi.
Bon maintenant, j’essaye de m’en dépétrer!

Donc maintenant mon meilleur conseil est de faire le strict contraire de ce qu’il conseille! smile

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