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#51 05/05/2016 08h23 → Comment gérer un mauvais investissement immobilier ? (gérer mauvais investissement)

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carpediem a écrit :

Comme dit dans le message 31, le fait de bénéficier d’un avantage fiscal entraîne la conservation du bien jusqu’au 31/12 de la 3e année suivant l’année de l’avantage. Donc si vous revendez le bien immobilier avant les impôts sont en droit de demander la restitution de l’avantage consenti et avec indemnités de retard si le contribuable ne l’a pas fait de lui-même. Ceci est valable pour les différentes lois d’avantages fiscaux (Perissol, Scellier, Duflot…) et aussi pour les frais (travaux déduits sur le revenu global…) qui ont permis de réduire l’assiette de l’impôt.

Désolé, mais c’est faux. Et c’est quand même fâcheux que plusieurs foreumeurs aient eu l’information qu’ils n’avaient pas le droit de vendre, alors qu’ils en avaient le droit.

Le lien du Bofip cité est assez clair (enfin dans la limite du bofip)

Il est clair sur 2 choses :
- l’engagement de location porte sur 9 ans.
- la durée de l’engagement de location commence au début de la location effective, ce qui peut amener un engagement de location plus long que l’avantage fiscal lui-même. En effet, la durée du début d’amortissement, elle, reste fixée au premier jour de la livraison du logement, mais l’avantage fiscal ne peut être appliqué qu’à partir du moment où c’est loué ; donc en cas de location tardive on "grille" ces premières années d’avantage fiscal.
Ce point 560 du Bofip n’explique pas autre chose.

Il n’y absolument pas de notion de conservation 3 ans de plus que la dernière année d’avantage fiscal.

Regardez les cas de remise en cause du Robien aux points 170 et suivants ici : RFPI - Revenus fonciers – Déduction au titre de l’amortissement « Robien » - Conséquences sur le régime fiscal du bailleur et cas de remise en cause de l’avantage fiscal
Ca porte surtout sur la cession avant la fin des 9 ans de location. Après la fin des 9 ans, on peut vendre.

Les règles des impôts sont déjà assez contraignantes comme ça, il ne faut pas en rajouter d’autres qui n’existent pas.

Désolé de faire remonter une vieille discussion… mais il m’a semble que ces infos pouvaient induire en erreur des lecteurs encore aujourd’hui.

Dernière modification par Bernard2K (05/05/2016 08h24)

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#52 05/05/2016 09h46 → Comment gérer un mauvais investissement immobilier ? (gérer mauvais investissement)

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@mahemaurier
Votre crédit était sur 20 ans.
Pour ma part la BNP m’a racheté le mien pour une durée max à celle mon crédit initial.

Dernière modification par Gwen11 (05/05/2016 09h47)


Parrainage possible de ma part chez : Boursorama (80€) et Bourse direct (50€)

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#53 05/05/2016 21h51 → Comment gérer un mauvais investissement immobilier ? (gérer mauvais investissement)

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Bernard2K a écrit :

Désolé, mais c’est faux. Et c’est quand même fâcheux que plusieurs foreumeurs aient eu l’information qu’ils n’avaient pas le droit de vendre, alors qu’ils en avaient le droit.

Carpediem n’a pas été assez précis dans le message cité, mais il a précisé dans le message suivant : si une réduction de l’assiette d’imposition s’opèrh (ie : imputation sur le revenu global, et non uniquement sur les autres revenus fonciers), il faut conserver le bien en location jusqu’à la fin de la troisième année suivant l’année fiscale d’imputation.

Au passage, c’est bon de rappeler que la relocation en meublé d’un bien constitue, fiscalement, une rupture de ce maintien, et donc que l’imputation d’un déficit foncier sur le revenu global interdit la transformation en meublé pendant les 3 années fiscales suivantes.

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#54 09/05/2016 09h48 → Comment gérer un mauvais investissement immobilier ? (gérer mauvais investissement)

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carpediem a écrit :

LordWolfy a écrit :

Bonjour,

je croyais qu’il fallait conserver l’appartement 3 ans après la fin du déficit foncier (amené ou non par avantage fiscale)

si l’avantage fiscale ne gomme pas totalement le revenu foncier (ie le bien n’est pas en deficit foncier)
(par exemple en De robien on va créer un déficit foncier alors que sur un Scellier cela n’a aucun rapport)
alors on peut vendre

Non, à partir du moment où il y a réduction de l’assiette imposable donc des revenus fonciers ou autres  revenus (sans forcément créer de déficit) par l’intermédiaire d’un bien immobilier, il y a obligation de conserver le bien 3 ans. C’est différent des obligations de location mais dans certains cas pour lesquelles l’économie d’impôts est répartie sur 9 ans cela oblige à conserver le bien 12 ans (mais sans forcément le louer les 3 années qui suivent les 9 années d’engagement de location).

Dans l’échange que je cite, Lordwolfy disait qu’il y avait obligation de conservation seulement si déficit foncier ; tandis que carpediem écrit à nouveau que l’obligation de conserver 3 ans s’applique dès qu’il a réduction de l’assiette imposable, même sans déficit foncier.

J’ai bien relu la page du bofip sur le sujet du déficit foncier (RFPI - Revenus fonciers - Règles d’imputation des déficits -  (immeubles ordinaires) )
… et je suis dans l’incertitude !

Toute la question est de savoir si l’obligation de louer pendant les 3 ans fiscales après l’imputation d’un déficit foncier s’applique :
- s’il y a déficit sur un immeuble, alors que les revenus fonciers globaux sont positifs
- seulement si les revenus fonciers globaux sont négatifs (déficit foncier global, imputé sur le revenu global).

3 exemples pour illustrer :
1) Un propriétaire a un seul bien locatif, un logement "de Robien". Les années 7, 8 et 9 de location, il déclare comme revenu foncier -6000 €, -4000 € et -4000 €, grâce à l’"amortissement" spécifique à ce dipositif. Dans ce cas, il est certain qu’il doit louer 3 ans de plus, après la 9e année. En effet, en plus de l’obligation de location de 9 ans, spécifique au dispositif "de Robien", il a l’obligation générale qui dit que quand on impute un déficit foncier à l’année N, il faut louer pendant 3 ans de plus.

2) Un propriétaire a le même bien locatif "de Robien", et un second bien locatif qui lui rapporte 3000 € net par an. Il a donc déclaré, aux années 7, 8 et 9 de location de l’appart "de Robien", un revenu foncier de -4000 €, -1000 € et -1000 €. Là aussi, il va devoir louer l’appart "de Robien" pendant 3 ans de plus, puisque ce déficit foncier s’impute sur son revenu global. Par contre, d’après ce que je comprends, il est libre de cesser la location du second bien, puisque l’obligation de location porte sur l’immeuble qui a généré le déficit.

3) Un propriétaire a le même bien locatif "de Robien", et un second bien locatif qui lui rapporte 7000 € net par an. Il a donc déclaré, aux années 7, 8 et 9 de location de l’appart "de Robien", un revenu foncier de +1000 €, +3000 € et +3000 €.
La question est : même s’il n’y a pas de déficit foncier global, est-ce que les Impots vont considérer que l’appartement de Robien crée un déficit imputé sur le revenu global ? Je trouve que le texte du bofip n’est pas très clair à ce sujet.
En lisant très attentivement, et notamment les explications du point 250, il me semble bien que le critère est "déficit imputé sur le revenu global" ; ce qui voudrait dire que tant que le déficit d’un immeuble s’impute sur les revenus fonciers globaux (sans les faire passer en négatif), il n’y a pas l’obligation de location pour 3 ans. Donc, dans la mesure où dans mon exemple 3), le contribuable n’a pas un déficit foncier global qui vient s’imputer sur son revenu global, il n’a pas d’obligation de louer 3 ans de plus. Mais je n’en mettrais pas ma main au feu.

Au-delà du de Robien qui est un peu daté, la même question se pose avec les travaux déductibles. Si un contribuable déduit des travaux et a donc un revenu foncier net de -5000 € sur son immeuble n°1, mais que son immeuble n°2 lui rapporte 6000 € nets, il déclare cette année-là +1000 € de revenus fonciers nets. Est-ce qu’il a l’obligation de louer son immeuble n°1 pendant 3 années de plus ? A mon sens, non, mais comme déjà dit, je n’en mettrais pas ma main au feu.

Dernière modification par Bernard2K (09/05/2016 13h59)

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#55 09/05/2016 14h30 → Comment gérer un mauvais investissement immobilier ? (gérer mauvais investissement)

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"Dans l’échange que je cite, Lordwolfy disait qu’il y avait obligation de conservation seulement si déficit foncier ; tandis que carpediem écrit à nouveau que l’obligation de conserver 3 ans s’applique dès qu’il a réduction de l’assiette imposable, même sans déficit foncier."

Désolé, l’échange ne me parait pas clair, et j’ai l’impression qu’on dit à peu près tous la même chose. S’il y a réduction de l’assiette imposable, c’est à dire déduction sur les revenus globaux, alors le 156 CGI induit le maintien en location jusqu’à la fin de la troisième année suivant la dernière imputation, le passage de nu à meublé constituant une rupture de cette obligation au même titre que la vente du bien.

Pour tous les dispositifs antérieurs à Scellier, la déduction passe par là. Pour les scelliers, le dispositif ne permettant pas que l’engagement se termine avant 2018, la question n’est pas d’actualité.  Cela dit, le montage habituel induit de facto un déficit sur la durée d’engagement, ce qui de facto aussi induit la nécessité de conserver le bien 3 ans de plus, pour éviter une reprise d’imposition sur les imputations antérieures.

C’est un piège classique de ces dispositifs, qui sont vendus comme si le seul engagement était "9 ans à partir de la remise des clés", alor qu’en réalité c’est "9 ans pour l’avantage spécifique, mais attention aux autres règles régissant la déclaration des revenus locatifs".

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#56 09/05/2016 15h02 → Comment gérer un mauvais investissement immobilier ? (gérer mauvais investissement)

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En clair, si le déficit s’impute sur revenu global ---> conservation 3 ans
Si le déficit ne s’impute que sur revenus fonciers et n’entraine pas de déficit foncier ---> aucun rappel.


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