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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#26 12/07/2014 19h58 → Comment gérer un mauvais investissement immobilier ? (gérer mauvais investissement)

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Faith a écrit :

lecoach a écrit :

Avec la contrainte omni présente de cette gestion à 800km de chez moi.

D’ailleurs, où habitez vous ?

J’habite Paris.

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#27 12/07/2014 20h31 → Comment gérer un mauvais investissement immobilier ? (gérer mauvais investissement)

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Réputation :   157 

Sauf erreur, obtenir du 7/8% en RP, c’est pas facile, facile (enfin, sauf à accepter un risque ou des défauts non négligeables)
Donc pour espérer une meilleure rentabilité, il faudra de toute façon envisager une gestion longue-distance.

Je ne suis pas parmi les experts immobiliers de ce forum, donc mon avis est à relativiser. Mais ce bien ne me semble pas si mauvais que ça. Le gros problème viens surtout de la façon dont vous avez géré votre prêt wink
Après, attention également à ce que vous annoncent les plus connaisseurs ici: ils annoncent des rendements importants, mais ils passent un temps important à rechercher leurs biens, sont capables de faire des travaux, sont bons négociateurs et très patients…
De mon coté, je cherche en dilettante, et aucun bien que je visite en RP n’approche une rentabilité correcte (sans défaut majeur)


La vie d'un pessimiste est pavée de bonnes nouvelles…

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#28 13/07/2014 14h25 → Comment gérer un mauvais investissement immobilier ? (gérer mauvais investissement)

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C’est justement cette gestion TROP longue distance .. qui pose problème. En effet je n’envisage pas d’investir en région parisienne, mais gérer un bien à 1à 3h de transport de chez soi ce n’est pas pareil que de le gérer à 10h de transport de chez soi.

Ca tombe bien car je suis aussi capable de faire des travaux, je suis aussi patient et j’ai aussi du temps, l’envie et la détermination , je suis patient, méthodique et enclin à progresser en négociation ;-)

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#29 13/07/2014 14h44 → Comment gérer un mauvais investissement immobilier ? (gérer mauvais investissement)

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Kingkaa a écrit :

Petite question aux habitués : je pensais que ce n’était pas possible de refinancer un bien et de déduire les nouveaux intérêts (si ceux ci sont plus élevés au total du nouveau crédit) des revenus fonciers?
Vous confirmez?

Effectivement ça m’intéresse de baisser mes mensualités en allongeant la durée restante de mon prêt mais je pensais qu’on ne pouvait pas déduire plus d’intérêts que dans l’échéancier initial.
Dans ce que vous conseillez ça à l’air d’être possible?

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#30 15/07/2014 12h21 → Comment gérer un mauvais investissement immobilier ? (gérer mauvais investissement)

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Kingkaa a écrit :

je pensais qu’on ne pouvait pas déduire plus d’intérêts que dans l’échéancier initial.
Dans ce que vous conseillez ça à l’air d’être possible?

Il me semble aussi avoir lu ceci quelque part sur le forum… et c’est vrai que ceci peut changer la donne.

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#31 19/07/2014 10h52 → Comment gérer un mauvais investissement immobilier ? (gérer mauvais investissement)

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Bonjour,

J’ai lu cette file et je me permets d’apporter un élément à votre réflexion qui est la durée de conservation du bien pendant trois ans suivants la dernière année de réduction d’impôts.

RFPI - Revenus fonciers - Déduction au titre de l’amortissement « Robien » - Conditions d’application

voir le 560 dans la page citée au dessus qui est un exemple parlant.

Comme vous avez acheté en 2004 et eu votre dernier réduction en 2013, vous ne pouvez pas vendre pour le moment sauf à rembourser les avantages fiscaux de 2011,2012 et 2013.

Bonnes réflexions,

Carpediem


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#32 22/07/2014 18h25 → Comment gérer un mauvais investissement immobilier ? (gérer mauvais investissement)

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Bonjour,

êtes vous certain de vouloir prendre le risque, pour économiser 30 € par mois, de faire plusieurs allers retours le jour où il faudra trouver un locataire ? Un aller retour en train, 2 ou 3 nuits d’hôtel, le restaurant, c’est déjà 300 € de frais, une année de frais de gestion, sans compter les jours de congés à poser !

C’est certes désagréable, mais je réfléchirais longuement avant de reprendre à mon compte la gestion d’un bien à 800 km de chez vous.

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#33 25/07/2014 15h50 → Comment gérer un mauvais investissement immobilier ? (gérer mauvais investissement)

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Un investissement immobilier qui ne se finance pas par le loyer n’est plus ce que je considère comme une bonne affaire.
J’ai donc décidé de vendre.

toutefois, est il vrai qu’il plus difficile de vendre un appartement ( studio) avec un locataire dedans?
Mon locataire en l’occurrence quittera l’appartement en avril/mai 2015 ce qui ne me parait pas une date si éloignée le temps de trouver un acheteur fiable et mon locataire pourra éventuellement faire visiter les acheteurs durant cette période (comme il est possible légalement de lui demander de le faire selon des créneaux précis ) qu’en dites vous?

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#34 27/07/2014 01h37 → Comment gérer un mauvais investissement immobilier ? (gérer mauvais investissement)

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Réputation :   39 

J’ai aussi entendu dire qu’un logement loué subissait une décote.S’agissant d’une maison ou d’un appartement familial,ça me semble logique,on se coupe de 90% des acheteurs potentiels mais concernant un studio,je sais pas si c’est justifié ???


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#35 27/07/2014 09h30 → Comment gérer un mauvais investissement immobilier ? (gérer mauvais investissement)

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Arnaud13 a écrit :

Kingkaa a écrit :

je pensais qu’on ne pouvait pas déduire plus d’intérêts que dans l’échéancier initial.
Dans ce que vous conseillez ça à l’air d’être possible?

Il me semble aussi avoir lu ceci quelque part sur le forum… et c’est vrai que ceci peut changer la donne.

Bonjour
En ce qui me concerne nous avons refinance deux fois un pret immobilier et j ai continue a deduire les interets. J ai eu controle fiscal de la sci l an passe et ils n ont rien constate d illegal
Cordialement

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#36 27/07/2014 09h34 → Comment gérer un mauvais investissement immobilier ? (gérer mauvais investissement)

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Et vos refinancements ont généré des intérêts totaux supérieurs au 1er financement?
Dans le cadre du contrôle vous avez fourni le dernier tableau d’amortissement ou ils vous ont demandé également les précédents?
Merci

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#37 27/07/2014 11h46 → Comment gérer un mauvais investissement immobilier ? (gérer mauvais investissement)

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bonjour

les refinancements me permettaient de bénéficier de taux plus bas puisque nous avons fait le 1er pret en 2003.
Malgré tout le fait de refinancer amène plus d’interets sur les 1ères années. EN additionnant avec le 1er pret nous avons donc déduit beaucoup plus d’interets.
Je profitais des refinancements pour en même temps emprunter un  peu pour faire des travaux d’amélioration de l’immeuble et ainsi augmenter les revenus annuels.
Le controle a peu porté sur les interets mais plus sur la justification des travaux qui conduisent au déficit foncier.

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#38 27/07/2014 15h42 → Comment gérer un mauvais investissement immobilier ? (gérer mauvais investissement)

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lecoach a écrit :

J’ai donc décidé de vendre.

Tenez compte du rattrapage fiscal dans vos simulations, et surtout faîtes la déclaration préalable au centre des impôts, n’attendez pas que ce soit les impôts qui vous le rappelle.

Carpediem


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#39 28/07/2014 09h30 → Comment gérer un mauvais investissement immobilier ? (gérer mauvais investissement)

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Vous pouvez expliquer à quel rattrapage fiscal vous faites allusion ,Carpediem,s’il vous plait?


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#40 28/07/2014 09h36 → Comment gérer un mauvais investissement immobilier ? (gérer mauvais investissement)

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Comme dit dans le message 31, le fait de bénéficier d’un avantage fiscal entraîne la conservation du bien jusqu’au 31/12 de la 3e année suivant l’année de l’avantage. Donc si vous revendez le bien immobilier avant les impôts sont en droit de demander la restitution de l’avantage consenti et avec indemnités de retard si le contribuable ne l’a pas fait de lui-même. Ceci est valable pour les différentes lois d’avantages fiscaux (Perissol, Scellier, Duflot…) et aussi pour les frais (travaux déduits sur le revenu global…) qui ont permis de réduire l’assiette de l’impôt.

Le lien du Bofip cité est assez clair (enfin dans la limite du bofip)

Carpediem


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#41 28/07/2014 09h39 → Comment gérer un mauvais investissement immobilier ? (gérer mauvais investissement)

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Pardon,merci,j’avais zappé ce message


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#42 28/07/2014 10h50 → Comment gérer un mauvais investissement immobilier ? (gérer mauvais investissement)

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Bonjour,

je croyais qu’il fallait conserver l’appartement 3 ans après la fin du déficit foncier (amené ou non par avantage fiscale)

si l’avantage fiscale ne gomme pas totalement le revenu foncier (ie le bien n’est pas en deficit foncier)
(par exemple en De robien on va créer un déficit foncier alors que sur un Scellier cela n’a aucun rapport)
alors on peut vendre

J’avais essayé d’écrire aux impôts pour avoir des informations plus claire mais les réponses étaient sans intérêts

Mon Courrier aux impôts a écrit :

2 eme message. La première fois, la réponse me rappelait juste les durées légales Besson/Robien Donc j’ai essayé d’être plus clair…..

La partie présentation/politesse a été coupée
…. Blabla numéro de reference
Bonjour ….


cela fais maintenant 10 ans que je possède cet appartement donc je pense être en règle par rapport à la durée légale initiale mais comme c’est une loi Robien le bien est en déficit foncier à hauteur de 1000Euros (environ) sur ma déclaration de l’année dernière

dans le texte de loi
Code général des impôts - Article 156 | Legifrance

il y a quelques chose qui doit être fait en cas de deficit foncier lors de la vente et je n’arrive pas à comprendre quoi

"Lorsque le propriétaire cesse de louer un immeuble ou lorsque le propriétaire
de titres d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés les vend, le
revenu foncier et le revenu global des trois années qui précèdent celle au
cours de laquelle intervient cet événement sont, nonobstant toute disposition
contraire, reconstitués selon les modalités prévues au premier alinéa du
présent 3°"

et je n’arrive pas à comprendre quel serait l’impact de la vente de mon bien d’un point de vue fiscale (en dehors des taxes à payer au notaires bien sur)

Aujourd’hui plusieurs possibilités semblent être possible et je ne voudrais pas effectuer cette action sans bien comprendre les conséquences

a) je n’ai pas le droit de vendre ce bien à cause du déficit foncier
b) j’ai le droit de vendre le bien et le montant du déficit foncier étant inférieur au maximum autorisé (10700 de mémoire) cela n’a pas d’impact
c) j’ai le droit de vendre le bien et le montant du déficit foncier doit être "reconstitués " ????
d) Votre droit de vendre ce bien va dépendre du type du déficit foncier (ie intérêt emprunt vs déduction robien)
e) autre …;

Merci d’avance pour votre réponse

La réponse des impôts a écrit :

Bonjour Madame / Monsieur

Le bénéfice du dispositif DE ROBIEN est subordonné à un engagement du propriétaire d’affecter le logement à la location nue pendant neuf ans à usage d’habitation principal du locataire.

En cas de vente du bien bénéficiant de la déduction au titre de l’amortissement DE ROBIEN avant l’expiration de l’engagement de location de neuf ans, les amortissements déduits depuis le début de la période couverte par l’engagement de location sont réintégrés dans le revenu net foncier de l’année de vente du logement.

L’imposition qui résulte de cette majoration s’opère par application du système du quotient dont l’objet est d’atténuer les effets de la progressivité de l’impôt sur le revenu.

L’impôt correspondant aux revenus soumis au système du quotient est calculé en ajoutant au revenu net imposable de l’année de rupture de l’engagement de location le montant des amortissements antérieurement déduits divisé par le nombre d’années au cours desquelles des amortissements ont fait l’objet d’une déduction.

La cotisation d’impôt supplémentaire correspondant à la différence entre l’impôt calculé sur le revenu net imposable majoré des amortissements divisés par le nombre d’années au cours desquelles les amortissements ont été déduits et l’impôt afférent au seul revenu imposable de l’année de vente du logement est ensuite multipliée par le nombre d’années au cours desquelles les amortissements ont fait l’objet d’une déduction.

Comme c’étais déjà la deuxième fois que je demandais et qu’il répondais "à côté" et come j’avais encore un locataire je n’avais pas vendu

maintenant la réponse de Carpediem offre une nouvelle possibilité que je n’avais pas imaginé

Dernière modification par LordWolfy (28/07/2014 11h03)

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#43 28/07/2014 16h00 → Comment gérer un mauvais investissement immobilier ? (gérer mauvais investissement)

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LordWolfy a écrit :

Bonjour,

je croyais qu’il fallait conserver l’appartement 3 ans après la fin du déficit foncier (amené ou non par avantage fiscale)

si l’avantage fiscale ne gomme pas totalement le revenu foncier (ie le bien n’est pas en deficit foncier)
(par exemple en De robien on va créer un déficit foncier alors que sur un Scellier cela n’a aucun rapport)
alors on peut vendre

Non, à partir du moment où il y a réduction de l’assiette imposable donc des revenus fonciers ou autres  revenus (sans forcément créer de déficit) par l’intermédiaire d’un bien immobilier, il y a obligation de conserver le bien 3 ans. C’est différent des obligations de location mais dans certains cas pour lesquelles l’économie d’impôts est répartie sur 9 ans cela oblige à conserver le bien 12 ans (mais sans forcément le louer les 3 années qui suivent les 9 années d’engagement de location).

Désolé, si je n’ai pas été clair.

Carpediem


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#44 22/03/2016 09h58 → Comment gérer un mauvais investissement immobilier ? (gérer mauvais investissement)

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Pour info : les copropriétaires d’une résidence ont assigné pour tromperie le promoteur, les bnaques, commerciaux et assureurs de l’opération. Dispositif De Robien.

Défiscalisation : les copropriétaires assignent un - batirama.com

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#45 22/03/2016 20h23 → Comment gérer un mauvais investissement immobilier ? (gérer mauvais investissement)

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Ester en justice n’est pas très difficile : il suffit de payer un avocat pour ce faire. Remporter ce procès sera une autre paire de manches pour les gogos floués par Akerys…

cf un témoignage édifiant :

IFB, AKERYS : Récit d’un escroqué au package fiscal !!!!!!!!!!! ATTENTION !!!!!!!!!!!

et un autre sur l’affaire d’Angers :

Kiosque L’édition du soir Reader

Et enfin un autre lien montrant qu’Akerys a aussi des soucis avec ses directeurs commerciaux :

Cour d’appel d’Angers, 22 octobre 2013, 13/00601 | Legifrance

Au risque de me répéter, acheter un bien immobilier, même en VEFA, sans se rendre sur place pour examiner l’état du marché locatif, risque d’être considéré par le tribunal comme une carence lourde de la part des plaignants.

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#46 22/03/2016 20h50 → Comment gérer un mauvais investissement immobilier ? (gérer mauvais investissement)

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Quelle histoire! Une question me taraude: si une telle société nous promet verbalement que l’on ne perdra pas à la revente ("l’immobilier ne fait que monter, vous revendrez forcément plus cher que votre prix d’achat!"), est-il possible de leur demander d’amender le contrat en rajoutant une clause à de garantie de prix de revente? Ne vont-ils pas accepter sachant que se serait une demande illégale qui serait jugée éventuellement par un tribunal comme nul et non avenu?

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#47 23/03/2016 00h01 → Comment gérer un mauvais investissement immobilier ? (gérer mauvais investissement)

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Cf une décision récente de la cour de cassation qui va redonner de l’espoir à tous les grugés d’Akérys :

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 12 novembre 2015, 14-17.043, Inédit | Legifrance

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#48 27/04/2016 22h35 → Comment gérer un mauvais investissement immobilier ? (gérer mauvais investissement)

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Ma recommandation:

- Négocier un credit variable capé à +1%, votre taux actuel est trop élevé et il faut viser pas plus de 2%,
- Diminuer les mensualités pour atteindre un cash flow acceptable pour que cash flow x 2  environ égal au capital remboursé chaque mois
Exemple: ne pas apporter plus de 500 € par mois pour un remboursement de capital de 1000 € par mois
- Meublé et décorer pour louer plus cher

Contrairement à ce que beaucoup disent, gardez votre bien car:
- Votre rendement n’est pas honteux, 
- L’immobilier n’a pas augmenté ces dernières années mais il suit toujours l’inflation,  donc pas à l’abri d’une reprise dans les 5 à 7 prochaines années,

Sauf si vous avez un autre projet immobilier disponible avec rendement a plus de 12% par an.

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#49 04/05/2016 23h33 → Comment gérer un mauvais investissement immobilier ? (gérer mauvais investissement)

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Bonsoir,
Eh ben en lisant tout ce post je constate que je ne suis pas le seul à avoir été berné et être dans une situation de cash flow négatif. Je suis exactement dans la situation de lecoach
Moi c’est un appart acheté 185000 eur à la reunion en 2006 pour une defiscalisation girardin.
Un cash flow négatif de 700 eur depuis 10 ans …
J’ai ouvert les yeux il y a 1 mois.
Je ne veux pas vendre car encore 110000 eur à rembourser alors que l’appart ne se vendra pas plus de 70000eur. Je dois donc reduire ma mensualité et allonger le crédit. et ma banque ne veut pas !!!

Quelqu’un peut me conseiller une banque qui pourrait racheter un crédit immo locatif de 110 000 eur de 10 ans pour une période de 25 ans ? (sans demander le transfert de nos 2 salaires).
Une banque intéressé par uniquement le crédit ça existe ?

Cdlt

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#50 05/05/2016 00h11 → Comment gérer un mauvais investissement immobilier ? (gérer mauvais investissement)

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Credit foncier mais à un taux souvent plus élevé que d’autres banques

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