Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 10/07/2014 13h22 → Prêt en devise pour acheter sa résidence principale ? (pret bancaire devise)

Membre
Réputation :   

bonjour,

un membre de ma famille se lance dans l’achat de sa résidence principale. Travaillant sur la Suisse elle m’a dit faire un prêt en devise sur 20 ans…avec une ligne de 50000 avec un taux à 1,10% et l’autre partie 210000 avec un taux à 2.2% soit 260000€ c’est l’offre non négociée du CA.

En dehors de aspect habituels négociables (frais de dossier, IRA,…)  quelles sont les clauses particulières à ce type de prêt? je pense notamment au  risque de frais de change en cas de remboursement anticipé.
Peut on utiliser son CEL/PEL avec ce type de prêt?
Avec un taux si faible il serait peut etre plus judicieux d’emprunter plus et placer son apport sur une AV par exemple ou un compte à terme qui rémunère plus?

Si vous avez des retour d’expérience à partager je suis preneur, merci.

Mots-clés : pret bancaire devise

Hors ligne

 

#2 10/07/2014 14h51 → Prêt en devise pour acheter sa résidence principale ? (pret bancaire devise)

Membre
Réputation :   12 

Bonjour,

Concernant ces prêts, vous ne détaillez pas la différence entre les 2 (hormis le taux bien entendu). Est-ce que l’un est in-fine et l’autre amortissable?
Savez-vous pourquoi il y a 2 prêts differents?

De manière générale, les prêts en devises CHF sont assez souvent adossés sur les taux Libor CHF 3 mois ou 1 an (comprendre que le taux est révisable tous les 3 mois ou 1 an). La plupart des banques en France propose des taux capé, c’est à dire qu’ils limitent la hausse du taux variable si elle venait a arriver. On peut avoir des taux capés en général 0.5%, 1% ou 2 % (suivant les offres des banques)… Suivent le coût du taux capé, un taux fixe peux être avantageux.

Les taux CHF étant très bas, il est à mon avis plus que probable que ceux-ci augmente au cours des 20 ans du crédit. Il ne peuvent plus vraiment baisser (le libor chf 3 mois est a 0.01%).

Concernant le risque de change, le franc suisse est aujourd’hui une monnaie forte, et donc pour la même somme en €, il faut moins de francs suisse qu’il y a 5 ou 10 ans. La banque Nationale Suisse a déclaré vouloir "bloquer" le taux CHF/EUR au dessus de 1.20 (ce qu’elle fait très bien depuis environ 3 ans). Donc de mon point vue toujours (je n’ai pas de boule de cristal), le risque de change est assez limité et si il évolue cela devrait être plutôt favorable pour l’emprunteur (la même somme en CHF a rembourser représente moins d’€).
Le risque à mon avis est plutôt le besoin d’avoir des revenus en CHF. Cela marche bien tant que la personne travaille en Suisse. Si elle vient à tomber au chômage ou à travailler en France (la suisse est en train de remettre en place des quotas pour les frontalier a l’échéance de 2017), alors il deviendrait plus difficile de rembourser un emprunt en CHF.

Dernière modification par MGA (10/07/2014 16h24)

Hors ligne

 

#3 10/07/2014 16h00 → Prêt en devise pour acheter sa résidence principale ? (pret bancaire devise)

Modérateur
Réputation :   1080 

Une recherche sur ce forum avec "pret devise" donne beaucoup de résultats, dont :
   Prêt immobilier en Franc Suisse pour du Scellier en 2009 : quel recours ?
   Prêt hypothécaire : comment changer de garantie ?
   Info • Forums des investisseurs heureux

Je ne pense pas qu’un CEL/PEL donne un quelconque droit à un prêt en devise autre que l’€uro.
J’imagine que les taux sont variables (au moins le 1.1%, à moins qu’il soit pour une durée assez courte).
Le principal risque n’est pas sur les frais, mais sur le taux de change, en particulier si cette personne devait un jour (durant les 20 prochaines années) ne plus travailler en Suisse (ne plus percevoir un salaire en CHF), et que le bien se situe en dehors de la Suisse (donc se vendrait en €uros). La défense du taux "1.20 CHF < 1 EUR" par la banque Nationale Suisse a tenu 3 ans. Mais rien n’assure que ça durera 20 ans. Je pense qu’il faut veiller à avoir une clause prévoyant la conversion en €uros du capital restant du (qu’on pourra activer si le travail en Suisse se termine), et bien relire et comprendre cette clause.

Emprunter plus et placer son apport sur une AV par exemple ou un compte à terme qui rémunère plus, ce n’est pas forcément pertinent :
   - pas sur que le banque soit disposée à prêter plus  (que ce que l’acquisition immobilière justifie);
   - pas de possibilité (pour un résident fiscal en France) d’imputer les intérêts d’emprunts sur les gain du placement en général, donc difficile de trouver un placement (peu risqué) qui rapporte plus que l’emprunt ne coute, après fiscalité;
   - emprunter plus serait sans doute prendre plus de risques (=> à assumer, la banque risque d’augmenter ses taux, etc.).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#4 10/07/2014 16h22 → Prêt en devise pour acheter sa résidence principale ? (pret bancaire devise)

Membre
Réputation :   12 

GoodbyLenine a écrit :

Je pense qu’il faut veiller à avoir une clause prévoyant la conversion en €uros du capital restant du (qu’on pourra activer si le travail en Suisse se termine), et bien relire et comprendre cette clause.

Je n’ai personnellement jamais entendu parler de telle clause.
Cela passe par un rachat du prêt CHF par un nouveau prêt € (avec les aléas qui vont avec: IRA eventuels, assurance, cautionnement, etc…)

Hors ligne

 

#5 10/07/2014 23h03 → Prêt en devise pour acheter sa résidence principale ? (pret bancaire devise)

Membre
Réputation :   158 

Primo, si vous faites votre prêt en France, cela reste un prêt francais, donc vous pouvez utiliser un PEL. Mais ca n’a aucun intérêt : le prêt PEL coutera nettement plus que le prêt devise. Si c’est une hypothèque suisse, on vous demandera 20% cash de l’opération, hors frais de notaire.

Secundo : le prêt reste un prêt immo, pas un prêt personnel. Les fonds doivent servir pour l’opération, pas pour investir dans une AV.

Concernant la conversion euro, il faut comprendre le mécanisme du change.

Vous empruntez 500keuros pour acheter, soit 600kCHF. Le change revient à son niveau d’équilibre (1.5/1.6), votre dette reste à 600kCHF, mais sa contrevaleur est de 375/400 keuros. Dans ce sens, la "conversion du pret" n’a aucun intérêt : le change vous sera favorable.

Dans les considérations :
- attention aux assurances déléguées qui assurent un montant en euros. Si le montant EUR ne couvre pas la contrevaleur CHF, ce sera à vous d’assumer l’écart. Ca vaut pour le décès, mais aussi la perte d’emploi.
- attention aux modalités des mensualités. La BNP, par exemple, travaille par trimestre, et non par mois. Ca ne change pas fondamentalement le problème, mais ca augmente un peu le coût, et surtout ca vous oblige à gérer sur un trimestre.
- attention à la fixation du change. Le CA, il y a qq années, n’avait pas de procédure de fixation préalable du change, il était défini au moment de l’appel des fonds. Résultat, il arrivait que devant le notaire, le montant du prêt en devise ne couvre plus l’opération. C’est très désagréable d’avoir un notaire qui exige 10% cash d’une grosse opération pour une histoire de change volatile.

Hors ligne

 

#6 19/03/2015 12h30 → Prêt en devise pour acheter sa résidence principale ? (pret bancaire devise)

Membre
Réputation :   -1 

bonjour
Je me permets de revenir sur ce sujet car nous sommes nous aussi en phase de compromis pour un achat sur la région frontalière Genevoise .

J’ai également une offre de prêt non négocié du CA a hauteur de 480 000 euros soit 560 000 Ch au taux de change du jour .

Malgrés tout ce que j’ai pu lire sur le forum je n’arrive pas encore a me décider a emprunter soit en devises soit en Euros .

Nos salaires sont effectivement en CH mais nous travaillerons peut etre pas non plus ad vitam eternam en Suisse .
Disons que nous revendions dans 10 ans et que le taux de change soit de 1 euros = 1.3 CH , a ce moment nous serons "gagnant".

Par contre notre prêt , en prenant toujours en compte une ré-évaluation de l’euros versus CH , nous couterait tous les mois "plus cher" .

Historiquement parlant , nous sommes pratiquement a la parité euros/CH

Le choix est cornélien …..

Merci

Hors ligne

 

#7 19/03/2015 12h52 → Prêt en devise pour acheter sa résidence principale ? (pret bancaire devise)

Membre
Réputation :   146 

Déjà vu toutes les plaintes des gens qui se sont faits avoir avec ce type de prêts ( surtout la BNP pour du scellier ), je ne sais pas si les banques continueront à le proposer.

Ensuite ça reste un emprunt en devises étrangères donc il y a un risque de change parce que même si vous êtes payés en CHF, le bien est en zone EURO donc in fine il sera revendu en zone EURO et risquez unes moins-value si le taux va dans le sens inverse.

Rien ne vous garantit que le CHF va bouger dans un sens ou un autre dans les prochaines années.

Hors ligne

 

#8 19/03/2015 15h04 → Prêt en devise pour acheter sa résidence principale ? (pret bancaire devise)

Membre
Réputation :   

Nous avons contracté 3 prêt en chf ces 10 dernières annees.

L’avantage d’emprunté en CHF: le taux.
L’inconvénient: le change (dette et salaires).

Nous avions emprunté en 2005 avec un change a 1,58. Nous avons revendu à 1,2. Un manque a gagner important. Mais comme nous avons tres bien vendu notre maison, pas de pertes.

Nous avons refait un prêt en 2011 avec un change a 1,25. Notre dette à donc augmenté nettement avec l’abandon du plancher de la BNS….

Mais nous avions contracté un pret non capé a 0,5% + libor 3 mois. Aujourd’hui notre taux est a  moins 0,30. La banque nous reverse des ……..euros.

Je pense qu’il faut un écart important entre le prêt CHF et le prêt euro pour se diriger vers le prêt CHF.

Je dirai meme qu’en faisant un déclaration fiscale tres précise ( quasi résident) et non forfaitaire, avec une déduction de vos intérêts d’emprunt, le montant de votre retour sur impot a la source vous fera oubliez les quelques centaines d’euros de différence que vous avez pu observez sur vos offres de prêt CHF versus prêt EUR.

Attention à votre capacité d’emprunt qui est haute aujourd’hui, car vos salaires ont bondi de 20% en une semaine. Ne vous mettez pas une charge trop importante. Calculez vos salaires convertis avec un change a 1,3 et la vous etes serein.

Mais vous pouvez spéculez sur le change et voir votre dette diminué si la tendance s’inverse. Sur 20 ans tout est possible, mais de nos jours,  qui reste 20 ans dans la même maison?

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech