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Forums des investisseurs heureux

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#1 08/07/2014 19h50 → Financer un investissement locatif avec un prêt in fine... (locatif, pret)

Membre
Réputation :   76 

bonsoir,

voila, samedi, je signe pour mon premier investissement locatif.

Je suis infirmier avec une tmi 14, 1 enfant.

Sur le sit rendement locatif. com, sur les simulations, j’ai un TRI qui est multiplié par 2 avec le pret in fine.

Pourtant, j’ai toujours entendu que ce type de prêt était plutôt destiner pour les TMI supérieur à 40.

mon projet, appartement sur Cahors, 33000 euros + 3500 euros FDN + 7000/8000 euros de travaux.

Je pense financer moi même les travaux et frais de notaire et emprunter 33000 euros en in fine sur 15 ans.

J’ai 100000 euros d’apport : je met 33000 euros sur une assurance vie de la banque qui me prête : en 15 ans, cela me rapporte 11000 euros calculé sur 2% net

J’ai calculé la différence avec le crédit amortissable sur 15 ans : je paie 9000 euros de pret supplémentaire ( j’amortie donc plus )

résultat si je ne me trompe pas : je gagne 2000 euros en plus, j’amorti plus, et enfin je génère un gros cash flow….

Je me trompe quelques part????

christophe

Mots-clés : locatif, pret


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#2 08/07/2014 20h00 → Financer un investissement locatif avec un prêt in fine... (locatif, pret)

Modérateur
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1) Si vous avez simulé avec le même taux (et le même coût d’assurance)  pour le prêt amortissable et le prêt in-fine, je crains que cette hypothèse ne soit erronée (le taux de l’in-fine sera plus élevé en général)

2) Le TRI n’est pas la bonne manière de comparer. Il faut comparer avec des flux de trésorerie identiques, la valeur de ce qu’on a à la fin dans les 2 scénarios.

3) Pouvez-vous fournir toutes les hypothèses (taux des emprunts par ex) que vous avez renseignées dans ces simulations, pour qu’on puisse éventuellement pointer d’autres points plus précis ?


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#3 08/07/2014 21h06 → Financer un investissement locatif avec un prêt in fine... (locatif, pret)

Membre
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le taux calculé pour le prêt in fine est de 3.2% pour 90 euros de mensualité
Le taux calculé pour le prêt amortissable sur 15 ans est de 2.30% pour 232 euros de mensualité

j’ai le cash actuellement, mais bien sur, je vais prendre un crédit pour le bien uniquement, FDN et travaux à ma charge.

Si prêt amortissable sur 15 ans : je met 33000 à 2% net sur une AV  au bout de 15 ans, je récupère 44413 euros avec les intérêts.
Je paie 41760 de prêt dont 8193 euros d’intérêt.
Sachant que je déduis 8000 euros de travaux sur mes 7 première année et que les premières années je déduis plus d’intérêts…. pas vraiment rentable.
44413-41760 : 2653 euros + appartement financé

Si pret in fine : je place mes 33000 pareil sur 15 ans : j’ai 44413 euros dont 11413 euros d’intérêt - 33000 que je rembourse au bout de mes 15 ans - 16455 d’intérêt de la banque + 142 euros supplémentaire mensuelle : je vais placer ce montant sur une AV à 2% je récupère 29.976,07 € dans cette opération.
44413-33000-16455+29976 : 24934 euros

22323 euros de différence : c’est énorme , de plus, les intérêts plus grand sont régulier pour mes impôts…

Le prêt in fine est il donc plus intéressant?

pour information: le montant de mon loyer est de 400 euros HC

donc autofinancement

Dernière modification par cricri77700 (08/07/2014 21h18)


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#4 08/07/2014 23h13 → Financer un investissement locatif avec un prêt in fine... (locatif, pret)

Modérateur
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Avec vos chiffres, pour faire vite, sans refaire les simulations complètement, je dirais que
   1) le prêt in-fine à 3.2% coute vraiment 3.2% * (100% - 14% (votre TMI IR) -15.5% (les PS)) = 2.256% net
   2) le prêt amortissable coute vraiment  2.3 % * (100% -14% -15.5%) = 1.62% net
   3) le placement de votre cash rapporte 2.0%
Donc comme 2.256% > 2.0% > 1.62%, le prêt amortissable est assurément plus avantageux (le prêt in fine coute plus que le placement du cash ne rapporterait, et le prêt amortissable est moins cher que le prêt in-fine et que ce que le cash rapporterait).

Vos calculs me semblent plus que confus (et si jamais vous êtes en déficit certaines années, ce déficit se reporterait les années suivantes), et intègrent plein de choses qui ne changent pas entre les 2 scénario (et qui sont juste du bruit inutile dans les calculs pour comparer).

En refaisant la simulation complète, voici comment je pense qu’il faudrait raisonner :
    Dans tous les cas, il y a 33 000€ à financer
    Soit c’est le pret infine, vous payez 90€/mois et épargnez 142€/mois sur le contrat AV
    Soit c’est le pret amortissable, vous payez 232€/mois
    Avec le prêt in-fine, votre revenu foncier est de 400-90=310€/mois
    Avec le prêt amortissable, votre revenu foncier est moyen avoisinera 400-33=367€/mois
    Avec le prêt in-fine, vous payerez en IR+PS : 12* 310 * (14% + 15.5%) = 1097€/an
    Avec le amortissable, vous payerez en IR+PS : 12* 367 * (14% + 15.5%) = 1299€/an
    Le prêt in-fine vous fait donc économiser 203€/an que vous placerez sur le contrat AV
    Après 15 ans, vous aurez donc sur le contrat AV (en cas de prêt in-fine) ce produit de 142€/mois (ce qui donnera 1720€/an avec 2%/an de rendement) et 203€/an, ce qui à 2% avoisinera 33255€
    Après remboursement du crédit infine, il resterait donc 255€ de plus (et infine serait avantageux)
    Ce résultat semble contredire celui obtenu plus haut. En fait, il n’en est rien, car un emprunt de 33000€ à 2.3% amortissable sur 15 ans devrait avoir une mensualité de 216.58€ et non de 232€ (le taux serait de 3.44% avec cette mensualité), et avec cette mensualité le résultat est tout autre (et je vous laisse le calculer).


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#5 09/07/2014 00h26 → Financer un investissement locatif avec un prêt in fine... (locatif, pret)

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Mon banquier me propose a chaque fois un prêt in fine. C’est intéressant pour lui.

En fait le banquier vous demande en générale d’avoir une assurance vie en face. Elle est souvent bourrée de frais et peu performante de telle sorte que placer votre argent sur un livret A serait plus intéressant.

Le prêt in fine est intéressant si vous voulez faire de l’achat revente sur 5 ou 7 ans. Autrement un bon prêt amortissable.

Comme le dit GBL faites un schéma de flux en prenant tout yc les assurances (plus chères aussi pour les prets in fine).

Jusqu’à maintenant, je n’ai pas encore pu démontrer l’intérêt.

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#6 09/07/2014 09h34 → Financer un investissement locatif avec un prêt in fine... (locatif, pret)

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J’ai déjà pratiqué le prêt in fine adossé sur des contrats d’assurance vie choisis librement en dehors de ma banque.

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#7 09/07/2014 09h53 → Financer un investissement locatif avec un prêt in fine... (locatif, pret)

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Bonjour,

Je reste surpris. Je pensais que le prêt in fine était le meilleur moyen pour avoir les intérêts d’emprunt les plus importants et donc diminuer le revenu foncier.

Effectivement je confirme que le banquier essaye toujours de proposer le in fine en terme de financement.

Ensuite en ce qui concerne le plan fiscal ne faut-il rajouter dans la balance, l’option de loueur meuble non professionnel en régime réel pour essayer de diminuer l’impact fiscal.

A ce titre, je vous propose un site intéressant pour la simulation sur le loueur meuble.
simulateur

Dernière modification par cedric81 (09/07/2014 09h54)


Investisseur Débutant - 2 Expériences Immobilières - http://www.devenir-rentier.fr/viewtopic … 89#p102589

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#8 09/07/2014 10h09 → Financer un investissement locatif avec un prêt in fine... (locatif, pret)

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Je partage exactement le même avis et les mêmes expériences que @Boubouka sur le sujet.

Des banquiers m’ont été très insistant sur le placement de leur crédit IF/assurance vie avec des produits pas intéressants comparés à la concurrence (Assurance vie)  ou au calcul (global).
Il m’a semblé que l’assurance vie était pour eux une manière de me rendre plus captif de l’établissement…

Pour les simulateurs, il y a beaucoup mieux ailleurs Calcul Rendement Investissement Locatif Immobilier @cedric81 wink

Dernière modification par DDtee (09/07/2014 10h12)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#9 09/07/2014 10h28 → Financer un investissement locatif avec un prêt in fine... (locatif, pret)

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GoodbyLenine a écrit :

Avec vos chiffres, pour faire vite, sans refaire les simulations complètement,

    Avec le prêt amortissable, votre revenu foncier est moyen avoisinera 400-33=367€/mois

Vous vouliez plutôt dire 400-232 plutôt ??? donc 178

    Avec le prêt in-fine, vous payerez en IR+PS : 12* 310 * (14% + 15.5%) = 1097€/an
    Avec le amortissable, vous payerez en IR+PS : 12* 178 * (14% + 15.5%) = 1299€/an

donc 12*178*(14%+15.5%) cela fait 630E/ans

Par contre, ce calcul ne prend pas en compte la déduction des intérêts de la banque?


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#10 09/07/2014 10h29 → Financer un investissement locatif avec un prêt in fine... (locatif, pret)

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Range19 a écrit :

J’ai déjà pratiqué le prêt in fine adossé sur des contrats d’assurance vie choisis librement en dehors de ma banque.

pour quel type de projet???


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#11 09/07/2014 13h21 → Financer un investissement locatif avec un prêt in fine... (locatif, pret)

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cricri77700 a écrit :

GoodbyLenine a écrit :

Avec vos chiffres, pour faire vite, sans refaire les simulations complètement,

    Avec le prêt amortissable, votre revenu foncier est moyen avoisinera 400-33=367€/mois

Vous vouliez plutôt dire 400-232 plutôt ??? donc 178

    Avec le prêt in-fine, vous payerez en IR+PS : 12* 310 * (14% + 15.5%) = 1097€/an
    Avec le amortissable, vous payerez en IR+PS : 12* 178 * (14% + 15.5%) = 1299€/an
donc 12*178*(14%+15.5%) cela fait 630E/ans

Par contre, ce calcul ne prend pas en compte la déduction des intérêts de la banque?

Non, je persiste sur "400-33". Votre raisonnement et vos calculs sont erronés, car ce n’est pas la mensualité, mais uniquement les intérêts qui sont à déduire au niveau du revenu foncier (on ne peut pas déduire de son revenu foncier ce qui représente le remboursement du capital).

Mon calcul prend en compte la déduction des intérêts (c’est 90€/mois avec l’in-fine et 33€/mois en moyenne pour l’amortissable). Le "33€" est une estimation au doigt mouillé du montant moyen des intérêts (un peu plus de 33000/2 * 2.3% /12), d’où le mot "avoisinera" dans la phrase "Avec le prêt amortissable, votre revenu foncier est moyen avoisinera 400-33=367€/mois".

PS : Moi aussi j’ai eu des prêts in fine adossés sur des contrats d’assurance vie choisis librement en dehors de ma banque. J’ai aussi des prêts amortissables où la garantie était le nantissement d’un contrat d’AV extérieur à la banque. Il est clair que le banquier aurait préféré avoir l’AV chez lui, mais c’était un contrat AV déjà existant (et clairement meilleur et moins chargé en frais), et tout se négocie (il faut lâcher autre chose en contrepartie).


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#12 09/07/2014 15h53 → Financer un investissement locatif avec un prêt in fine... (locatif, pret)

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cricri77700 a écrit :

pour quel type de projet???

Financement de projets immobiliers. Dans le 1er cas, j’avais adossé un contrat AV de la banque (très mauvais contrat) et les fois suivantes j’ai adossé un contrat extérieur ouvert pour l’occasion, puis utilisé un contrat extérieur déjà existant.
Je me suis résolu à ne plus prendre de contrat in fine lors des grosses incertitudes de 2012… époque où j’ai fait transformer un gros in fine en amortissable. L’histoire m’a donné partiellement tort.

Dernière modification par Range19 (09/07/2014 17h08)

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#13 09/07/2014 19h26 → Financer un investissement locatif avec un prêt in fine... (locatif, pret)

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merci pour vos réponses.

Je comprend maintenant le chiffre 33.

y a t’il un cas ou ce type de prêt est intéressant pour un investissement locatif ?

Dernière modification par cricri77700 (09/07/2014 19h32)


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#14 10/07/2014 11h58 → Financer un investissement locatif avec un prêt in fine... (locatif, pret)

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Très malin @GoodbyLenine et @Range19 d’adosser un crédit in-fine à l’assurance vie (plus performante, moins coûteuse en frais) d’un autre établissement bancaire (en ligne)… je dois avouer que j’y avait jamais pensé !


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#15 10/07/2014 14h09 → Financer un investissement locatif avec un prêt in fine... (locatif, pret)

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cricri77700 a écrit :

y a t’il un cas ou ce type de prêt est intéressant pour un investissement locatif ?

C’est intéressant quand le taux d’imposition sur les bénéfices (que ce soit de l’IR+PS ou autre chose) de l’emprunteur (ou le taux net auquel la trésorerie supplémentaire peut être placée) est suffisamment élevé  pour que l’avantage de la déduction des intérêts d’emprunt, additionné à ce que rapportera la trésorerie excédentaire, dépasse le surcoût que ces intérêts représentent.

Avec vos chiffres, si vous aviez un TMI IR de 45% pendant les 15 prochaines années, il est probable que le prêt in-fine serait très avantageux. Idem en gardant 14% si vous placiez la trésorerie à 5% net au lieu de 2%. Vous pouvez refaire les calculs de mon message #4 juste en remplaçant les 14% par 45% (ou les 2% par 5%), pour le vérifier.


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#16 11/07/2014 08h05 → Financer un investissement locatif avec un prêt in fine... (locatif, pret)

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J’ai un TMI IR de 45%, il est clairement intéressant d’utiliser alors un prêt in fine au taux bien négocié (le dernier était à 3.2 ou 3.4).

Pour optimiser le montage (optimisation des risques de moindre rendement du support AV), j’avais systématiquement deux emprunts par lot concerné, un amortissable et un in fine, ce dernier plus long de 2 ans au cas où.
Moins efficace fiscalement, mais rassurant… : les deux dernières années du in fine permettent d’ajuster le montant de l’épargne sur le support adossé au prêt si nécessaire.

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