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Forums des investisseurs heureux

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#1 02/07/2014 20h17 → Investissement dans un studio parisien : bonne affaire ? (mentor)

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Bonjour,

Je ne compte pas acheter ce bien, je m’exerce simplement à reconnaitre les bonnes affaires des moins bonnes
J’apprecierai donc une critique de mon avis des investisseurs déjà assez experimentés
J’ai reçu cette offre dans ma boite mail (c’est dans le but de le louer):
Ventes Appartements Paris 10e | De Particulier à Particulier - PAP

Je vois le 10e arrondissement, qui est plutôt demandé
et le prix m’a l’air assez intéressant pour 21m2

Il n’y a pas de photo mais avec les informations qui sont données est ce que l’offre vous aurait mis la puce à l’oreille ?
Oui/non ? Pourquoi ?

Mots-clés : mentor

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#2 02/07/2014 20h55 → Investissement dans un studio parisien : bonne affaire ? (mentor)

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Vu que c’est un 6ème étage avec des fenêtres Velux et que l’annonce dit "21 m² environ au sol", on peut déjà être sûr que ce n’est pas 21m² loi carrez.

En réalité, on tournera probablement autour de 15-17m² loi carrez.

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#3 02/07/2014 21h04 → Investissement dans un studio parisien : bonne affaire ? (mentor)

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Bonjour,
Je n’ai qu’une maigre expérience mais j’ai envie de participer :-)
Alors quand je lis que les fenetres sont uniquement des velux j’imagine un bien très mansardé, et donc que 21m² correspond à la surface au sol ….. Quid de la loi Allur ? Est ce que seuls les m² en loi Carrez seront retenus dans le calcul du plafond de loyer ? Cela changerait considérablement le "fort rendement" annoncé. La phrase "idéal pied à terre" m’inquiète un peu aussi : est ce que le bien est louable "légalement" ? (surface et volume minimale, largeur > 2m… )
Par ailleurs dans la mesure du possible j’essaye d’éviter les copro avec un ascenseur, qui augmente beaucoup les charges sans apporter selon moi un vrai plus à une location.
Maintenant je ne connais pas le marché parisien mais je crois avor compris que les bonnes affaires sont rarissimes dans ce coin !
Bon courage dans vos recherches,
Cordialement,
Lili


Quand souffle le vent du changement, certains construisent des murs, d'autres des moulins (proverbe chinois).

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#4 02/07/2014 21h14 → Investissement dans un studio parisien : bonne affaire ? (mentor)

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Bonsoir NP,

Je pense avoir compris votre démarche et la première idée qui m’est venue à l’esprit c’est la notion de cible.

Lorsque j’ai commencé à investir (hors RP), j’ai ciblé très rapidement le marché que je voulais atteindre (type de bien et clientèle visée). Après l’avoir identifié j’ai passé plus d’un an je pense à éplucher toutes les annonces qui correspondaient à ce marché jusque dans les moindres détails.

Je me suis vite heurtée à un problème de dimension géographique de ce marché, les biens pour lesquels j’avais opté se trouvaient éparpillés à droite et à gauche et forcément le prix au m2 n’était pas le même.

J’ai donc ciblé un lieu géographique (à 10 km de ma RP, taille du lieu: 3 km2 environ) dans lequel il y a pléthore de biens correspondant à la clientèle visée.

Et j’ai passé à nouveau du temps et du temps sur toutes les annonces répondant à cette nouvelle cible. Je connaissais tous les biens, toutes les agences immo, j’avais identifié le délai moyen de vente, les copro à éviter, celles à retenir, le prix moyen au m2 dans chaque km2 visé. C’était ma phase sous-marin.

Et puis un jour à 6 h du mat, je lis, comme vous, une alerte mail d’un bien à vendre. A 6 h 30, je laisse un message sur le répondeur du vendeur. A 8 h 30, je visite le bien la première, j’appelle mon époux dans la foulée pour obtenir son accord et à 9 h 30 je fais ma première proposition d’achat au prix demandé. C’était en avril 2010.

Depuis ce bien a fait des petits en adoptant la même méthode dans le même lieu géographique.

Demain nous comptons investir dans un autre territoire (environ 50 km2) et j’ai débuté une nouvelle période sous-marine qui durera le temps qu’elle durera mais qui me permettra le jour venu de savoir si le bien que je compte HT est une belle affaire ou non, selon les critères que nous nous serons fixés.

Voilà tout cela ne répond pas à votre question précise s’agissant du bien parisien, il s’agit juste d’un retour d’expérience qui n’a rien de magique.

Je lisais quelqu’un du forum (pardonnez moi de n’avoir pas retenu son pseudo) qui disait que derrière sa réussite il y a surtout du travail et encore du travail.

Je ne sais pas si j’ai réussi, mais je peux vous assurer qu’il y a effectivement du travail.

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#5 02/07/2014 21h56 → Investissement dans un studio parisien : bonne affaire ? (mentor)

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Pour savoir si c’est intéressant ou non, il faut savoir à combien l’appartement est louable.
115k€ pour louer à 400€ HC c’est mauvais.
115k€ pour louer à 700€ HC c’est bien.

Bref, il faut calculer le rendement brut.

Ensuite, il faut avoir le détail des charges et anticiper les impôts que vous aurez à régler.
Bref, calculez le rendement net. Si c’est inférieur à un fond €, laissez tomber.

Et puis surtout, visitez pour voir la qualité du bien.

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#6 02/07/2014 22h20 → Investissement dans un studio parisien : bonne affaire ? (mentor)

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Bonjour,

D’après ma modeste expérience.

Le premier point est de vérifier la surface carrez, car vu le prix de l’appart vous n’aurez probablement pas 21m² carrez (vous pouvez avoir 8m² comme 17m² par exemple, il faut voir ça avec le propriétaire)

50m gare du nord ->Bon le quartier n’est pas top pour Paris.
Je vous conseille d’aller faire un tour sur :
Prix immobilier Paris 10ème arrondissement (75010)
pour avoir une évaluation plus précise du prix au m² en fonction de l’emplacement

3 fenêtres type velux -> pas de fenêtre "naturelle". Mais si ce sont 3 velux de bonne qualité pourquoi pas.

6e ascenseur -> l’ascenseur c’est bien quand on habite au 6ème mais à double tranchant car l’ascenseur c’est beaucoup de charges en cas d’entretien/réparation (voir combien de millièmes représente l’appart)

Douche et wc -> c’est déjà pas mal, il semble qu’il y ait assez de place pour ne pas avoir de toilettes sur palier.

Nouvelle location à fort rendement -> ne veut absolument rien dire, tout comme "idéal investisseur" ou "excellente rentabilité"

Bien vérifier la taxe foncière et les charges qui sont très variables à Paris.

Au vu de ces éléments, l’appartement mérite un coup de fil au propriétaire et éventuellement une visite. De toute façon il faut en visiter beaucoup pour se faire la main.

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#7 02/07/2014 22h37 → Investissement dans un studio parisien : bonne affaire ? (mentor)

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En partant du principe que la loi Alur doit être respectée, les prix du 10ème semblent être aux alentours de 21.5*1.20 = 25.8€/m2

Premières indications sur les plafonds de loyers à Paris - Capital.fr

Dans le meilleur des cas, ça fait un loyer à 540€ soit environ 5.5% de rentabilité brute, ce qui n’est déjà pas faramineux.
Mais comme cet appart ne fait probablement pas cette taille en loi Carrez… ça ne laisse plus grand chose comme rendement !

Dernière modification par Faith (02/07/2014 22h37)


La vie d'un pessimiste est pavée de bonnes nouvelles…

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#8 03/07/2014 10h40 → Investissement dans un studio parisien : bonne affaire ? (mentor)

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Il y a fort à parier que ce bien soit insalubre (- de 9m2 Carrez) soit non louable (l’expression "pour un pied à terre" est un classique néologisme)

Faith à parfaitement raison, la loi ALUR va certainement décimer l’intérêt pour ce type de bien (petite surface dans Paris ou ville à loyer encadré)

Apparté : je suis enchanté par le retour d’expérience de Capelo qui appuie le message que je m’efforce de transmettre : il existe toujours des biens intéressants, mais ce n’est pas en passant 5 minutes/jour sur LBC que l’on trouve, il faut faire un travail de fond !

Je vous conseillerais de vous éloigner de Paris pour trouver des prix et des rentabilités raisonnables/intéressants.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#9 04/07/2014 20h03 → Investissement dans un studio parisien : bonne affaire ? (mentor)

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Merci pour toutes vos réponses très instructives

@Capelo: je ne peux qu’aquiescer, c’est pourquoi j’essaye d’en apprendre le plus possible

@Philippos: Merci pour le lien ! Pour "idéal investisseur" c’est bien ce que je pensais, dans ce cas là le vendeur à interêt a garder son appartement non ?

@Faith: Intéressant …

@DDTee: Pouvez vous developper l’idée du néologisme ?

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#10 04/07/2014 20h16 → Investissement dans un studio parisien : bonne affaire ? (mentor)

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nico6259 a écrit :

115k€ pour louer à 700€ HC c’est bien.

7,3% de rendement brut à l’année, vous appellez ça bien?

Si je place mon capital quelque part, j’attends un retour au moins trois fois supérieur!

A défaut, un portefeuille de foncières rapporte la même chose, la liquidité en plus, les tracas en moins.

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#11 04/07/2014 21h17 → Investissement dans un studio parisien : bonne affaire ? (mentor)

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Certes mais j’imagine que notre ami compte se faire financer à 100% dans le cadre de son futur projet

Ce qui nous amène à un rendement "théorique infini" non ? Avec les tracas en plus bien sur !

Pour notre info, votre banquier vous prête combien sur vos investissements ?

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#12 04/07/2014 21h18 → Investissement dans un studio parisien : bonne affaire ? (mentor)

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thomz: Un rendement médiocre avec son capital c’est inconcevable mais avec le capital de la banque pourquoi pas. L’intérêt dans l’immobilier est de générer des liquidités via l’endettement. Ce n’est pas difficile de convaincre une banque pour un investissement immobilier médiocre, par contre la convaincre pour un super investissement en bourse pour 20% de rendement c’est malheureusement très compliqué.
Par contre 7,3% brut… je suis totalement d’accord avec vous. 7,3% brut avec les tracas de l’immobilier c’est bien trop bas. Le truc c’est que pour ceux qui débutent avec un petit capital on n’a pas accès au levier de l’endettement quand on achète un portefeuille de foncières malheureusement.

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#13 04/07/2014 21h23 → Investissement dans un studio parisien : bonne affaire ? (mentor)

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thomz a écrit :

nico6259 a écrit :

115k€ pour louer à 700€ HC c’est bien.

7,3% de rendement brut à l’année, vous appellez ça bien?

Si je place mon capital quelque part, j’attends un retour au moins trois fois supérieur!

A défaut, un portefeuille de foncières rapporte la même chose, la liquidité en plus, les tracas en moins.

Ce n’est pas comparable quand on emprunte et qu’on bénéficie du levier du crédit…

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#14 04/07/2014 21h45 → Investissement dans un studio parisien : bonne affaire ? (mentor)

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Réputation :   15 

thomz a écrit :

nico6259 a écrit :

115k€ pour louer à 700€ HC c’est bien.

7,3% de rendement brut à l’année, vous appellez ça bien?

Si je place mon capital quelque part, j’attends un retour au moins trois fois supérieur!

A défaut, un portefeuille de foncières rapporte la même chose, la liquidité en plus, les tracas en moins.

Bonsoir camarade Grimbergen,

Cela nous donne environ du 4% net.
Ce qui, au regard du rendement des autres produits long terme (notamment les AV fond € à environ 3% pour les bons contrats) offre une petite prime de risque.
Pas de quoi fanfaronner, mais quand on emprunte à 2,7% l’effet de levier rend l’investissement correct.

Ceci dit je n’achèterais pas,, mais pour qui veut une poche "immo concrète" dans son patrimoine, ce ne serait pas une hérésie. (Et pour moi 7,3% de rendement brut à Paris équivaut à 9% en province moyenne…car moins de vacance locative et risque de dépréciation moins élevé).

Dernière modification par nico6259 (04/07/2014 21h47)

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#15 05/07/2014 10h39 → Investissement dans un studio parisien : bonne affaire ? (mentor)

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NP a écrit :

@DDTee: Pouvez vous developper l’idée du néologisme ?

Il s’agit en fait plus d’une expression que d’un néologisme. "parfait pour un pied à terre" est le sous entendu généralement utilisé pour dire "votre pied à terre" parce que vous pouvez pas (légalement) le louer. Dans le cas contraire l’expression serait plutôt "excellent rapport locatif" ce qui est très discutable bien sûr wink

@nico6259 : la notion de "9% en province moyenne" est assez obscure à mes yeux, plus encore votre corrélation "7,3% de rendement brut à Paris".
S’agit’il de capitale moyenne ?
La province, vous savez est très différente d’un lieu à l’autre, il existe de nombreuses villes/situations qui n’ont rien à envier à Paris en terme de vacance locative.
Je pourrais aussi dire à l’emporte pièce que les charges de copro sont exorbitantes à Paris alors qu’en province on peut facilement acheter un tout petit immeuble ou trouver de minuscules copropriétés avec peu de charges, mais cette généralité serait tout aussi moyenne wink


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#16 05/07/2014 11h58 → Investissement dans un studio parisien : bonne affaire ? (mentor)

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DDtee a écrit :

La province, vous savez est très différente d’un lieu à l’autre, il existe de nombreuses villes/situations qui n’ont rien à envier à Paris en terme de vacance locative.

Très juste, dans ma région de province qui n’enthousiasme pas, je n’ai pas connu la moindre vacance locative depuis 27 ans…

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