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#1 25/04/2011 18h51 → Transformation de revenus locatifs en salaires

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Question à qui maitrise les montages.

Je me suis retiré d’un monde laborieux (au sens commun du terme) vers mes 50 ans et depuis je vis de mes revenus locatifs. Sur ce point, je suis rentier.
Cependant, j’interviens en tant que consultant quelques jours par an uniquement pour valider quatre trimestres annuellement et bénéficier d’une couverture sociale. Je ne suis donc en fait qu’un rentier amateur.

Actuellement:
Rapport annuel (après IR, CSG):
locatif : 24K€
consultant : 6K€
remboursement d’emprunt: -10K€

Comme j’en ai encore pour pour de nombreuses années, je cherche une solution de secours pour le jour où ça me gavera. En d’autres termes, comment transformer mes revenus locatifs en salaires et ne plus consulter.
Il faut que je génère 800*9*1.45 = 10440€ de salaire chargé annuel, mais:
- Quel statut (LNMP, gérant de SCI, d’EIRL, …)?
- Je crois qu’il y a des seuils, non?
- Si je passe par une agence pour gérer les biens est-ce que ça change?
- Quelle imposition sur les plus values si mes biens appartiennent à ma SCI?

Et est-ce que c’est la bonne voie à suivre? …

Merci de vos avis et conseils.

Pour plus d’info sur mon profil, voir ma présentation

Dernière modification par randle (25/04/2011 19h00)


Travailler moins pour vivre mieux

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#2 26/04/2011 17h33 → Transformation de revenus locatifs en salaires

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Bonjour,

J’ai quitté mon emploi l’année dernière à 50 ans et je souhaite absolument valider 4 trimestres de retraite/an.
J’étudie actuellement la solution suivante: faire de la location de meublé sous le régime de l’autoentrepreneur. (je n’ai pas le K pour faire LMP).

. Le statut « d’auto-entrepreneur » convient pour la location de locaux non professionnels en meublé.
. Il ne s’applique pas aux professionnels de cette activité (il ne convient donc pas pour les SCI).

Les conditions pour bénéficier de ce régime
L’entreprise individuelle doit relever du régime fiscal de la micro entreprise,
c’est-à-dire réaliser un chiffre d’affaires qui ne doit pas dépasser en 2010:
. 80 300 €  pour une activité de vente de marchandises, d’objets, de fournitures, de denrées à emporter ou à consommer sur place ou une activité de fourniture de logement ; (ie. : gîtes ruraux, chambres d’hôtes ou de location de meublé de tourisme
. 32 100 €€ pour les prestations de services relevant de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou des bénéfices non commerciaux. La location de meublés relève de ce régime.

Le calcul et le paiement des cotisations et de l’impôt sur le  revenu
Le régime micro-social simplifié permet de calculer et de payer ses cotisations et contributions de protection sociale obligatoire (au RSI) et éventuellement l’impôt sur le revenu en fonction de son chiffre d’affaires

- Régime micro-social simplifié
    . Vente de marchandises 12,00 % du CA
    . Prestations de service commerciales ou artisanales 21,30 % du CA (location de meublé)

- ou Régime micro-social simplifié avec option pour le versement libératoire de l’impôt sur le revenu.
Lorsque l’auto-entrepreneur choisira le versement libératoire de l’impôt sur le revenu, son taux d’imposition sera de 1% de son CA pour les ventes et 1,7% pour les prestations de services.
Soit 23% de prélèvements de son CA pour la location de meublé.

Pour bénéficier du versement libératoire de l’IR , le montant des revenus du foyer fiscal de l’avant dernière année devra ne pas dépasser également un certain montant de 26.030 euros en 2010 par part.
Soit 26 030€ pour 1 célibataire et 52 060 € pour le cas d’un couple sans enfant.

Concernant les droits à retraite.

Pour valider 4 trimestres de retraite un chiffre d’affaires minimum doit être réalisé dans l’année 2010:
- 24 444 € la vente de marchandise (ie.: gîtes ruraux, chambres d’hôtes ou de location de meublé de tourisme)
- 14 176 €  pour les prestations de service (location meublé)

En résumé :
La location de meublé sous le régime de l’autoentrepreneur permet de valider des trimestres de retraite.
A noter cpdt que les prélèvements (cotisation sociales et IR) sont particulièrement élevés vs une location classique sans statut d’autoentrepreneur. Et que les travaux et les charges d’aménagement ne peuvent pas être déduits pour leur montant réel.

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#3 27/04/2011 07h09 → Transformation de revenus locatifs en salaires

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Merci pour ces précisions fort intéressantes. Ce que je vois c’est qu’il est nécessaire de faire de la location en meublé, alors que ce n’est pas mon cas. Faudrait-il que je me tourne vers le meublé ou ou partie seulement en meublé, mais quel pourcentage? N’existe-t-il pas de possibilité pour le non meublé?


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#4 27/04/2011 11h07 → Transformation de revenus locatifs en salaires

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Je m’étais également renseigné pour de la location en "non-meublé" moins contraignante. Mais cette activité est exclue (a priori) du régime de l’AE.

Je cite :
"Pour bénéficier du régime de l’auto entreprise, l’auto entrepreneur ne doit pas opter pour l’imposition au régime de l’imposition du réel simplifié. Ne peuvent être exercées en auto entreprise, les activités suivantes :"- …,
- … , les activités relevant de la TVA immobilière (opérations des marchands de biens, les lotisseurs, agents immobiliers, les opérations sur les parts de sociétés immobilières ; en revanche, la location de fonds de commerce, la location de locaux meublés ou destinés à être meublés peuvent en bénéficier),
- les locations d’immeubles nus à usage professionnel,
- …,
- les opérations sur les marchés à terme,
- sur les marchés d’options négociables
- et les opérations sur bons d’option."


Le texte "destinés à être meublés" prête à interprétation.
Je viens d’acheter mon 1er meublé "pour voir", mais avt de poursuivre, je vais me plonger dans les bouquins et sites conseillés par (l’excellent) GoodByLenine dans l’objectif de faire du meublé "moins contraignant" pe un "package".
LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs

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#5 03/05/2011 16h18 → Transformation de revenus locatifs en salaires

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Bonjour,

avez vous regardé le statut LMP?

Vous mettez votre / vos locations en meublé (faut changer le bail) et vous demandez votre enregistrement au RCS.

Vous avez plus de 23K€ de loyers, qui représentent plus de 50% de vos revenus, donc vous pouvez être LMP.

Ce statut vous permet de cotiser pour la retraite. En outre, au bout de 5 ans, vous ne serez pas imposé sur les plus values immobilières.

J’ai lu sur votre présentation que vous disposez en plus de cash. Vous pouvez donc facilement acheter un studio dans Paris (150k€) en mettant le plus faible apport possible (voir avec les banques, certaines sont souples avec les LMP mais pas toutes, évitez BNP par exemple..)
Ainsi, votre nouvelle acquisition vous créera des charges (frais d’acquisition, interets) qui viendront se déduire de vos revenus. Et si vous etes encore bénéficiaire, vous amortirez vos biens, et là vous ne serez plus imposé sur vos revenus locatifs.

Un solution à comparer avec d’autres…


Left the Rat Race in 2013

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#6 03/05/2011 17h26 → Transformation de revenus locatifs en salaires

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@ZX-6R : 

Changer le bail ne suffit pas pour passer d’une location nue à une location meublée…. il faut VRAIMENT meubler (assez pour que le locataire puisse habiter le bien sans apporter ses meubles). Ceci n’est donc envisageable que lors d’un changement de locataire.

De plus, sur les agglomérations importantes, passer un bien loué nu en meublé nécessite une autorisation de la préfecture, sauf si le locataire utilise le bien comme résidence principale. Sur Paris en particulier, cette autorisation semble souvent refusée.

Par ailleurs, je ne recommanderais pas le LMP sans passer par un comptable (qu’il faudra alors aussi payer) au courant de ses subtilités. Sinon, attention au risque fiscal !


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#7 03/05/2011 18h04 → Transformation de revenus locatifs en salaires

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Vous avez effectivement raison sur les 3 points.

- Il faut le meubler, y compris ustensiles de cuisine etc etc
- Pas besoin d’autorisation si résidence principale du locataire (c’est le cas quand on prend des étudiants)
Pour du meublé à la semaine, il faut une autorisation (mais qui en a une? Je pense que la plupart des gens s’en passent, mais personnellement je ne fais pas cette activité) mais il faut aussi une tout autre logistique (acceuil des vacanciers, remise des clés, ménage etc…)
- Expert comptable : à savoir qu’on peut déduire son coût dans la limite ed 915€ par an de son impôt (même de l’impôt sur le salaire et même en LMNP, la seule "niche fiscale" du LMNP) à condition de ne pas dépasser xxx de revenues (dans les 30k€ je crois)


Left the Rat Race in 2013

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