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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 30/06/2014 11h02 → Remboursement anticipé de prêt pour investissement locatif (remboursement anticipé)

Membre
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Bonjour,

Je suis sur le point d’acheter un T3 de 85m² et un garage 130000€(hors travaux) sur la bande frontalière suisse dans le Doubs. Le loyer estimé est de 850-900€. Soit un rendement d’environ 5.71% net d’impôts.

Je bénéficie d’un logement de fonction 130m²(200€/mois) raison pour laquelle je ne désire pas être propriétaire de ma résidence principale.

J’ai pour proposition de prêt 160000€ sur 20 ans à 2.8% hors assurance et 3.04% assurance comprise.

Mon épargne est majoritairement investie en actions et en assurance vie(50000€). Qui me rapporte plus de 3.04% par an (environ 6%). J’envisage d’investir les revenus de cette épargne dans le remboursement du prêt quand mon pea et mon assurance vie ne seront plus imposable . Quand pensez vous? Y a t’il un intérêt?

Merci

Mots-clés : remboursement anticipé

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#2 30/06/2014 11h24 → Remboursement anticipé de prêt pour investissement locatif (remboursement anticipé)

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L’intérêt d’acheter un bien locatif repose principalement à mes yeux dans l’effet de levier obtenu grâce à l’emprunt immobilier = enrichissement à terme.
Pour que l’effet de levier soit maximum, pouvoir recommencer éventuellement l’opération et maîtriser le risque d’un jour ne plus pouvoir/vouloir abonder chaque mois, il faut l’autofinancement (actuellement +/-10% brut, 7.5% net)
Acheter un bien locatif alors que vous bénéficiez d’un logement de fonction est sans doute une bonne initiative, le taux obtenu me parait tout à fait acceptable.
Rembourser l’emprunt vous permet certes de mieux rémunérer votre épargne mais diminue votre diversification ainsi que l’effet de levier…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#3 30/06/2014 12h05 → Remboursement anticipé de prêt pour investissement locatif (remboursement anticipé)

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D’après les premières simulation sur rendementlocatif.com, le bien s’autofinance quasiment(-56€ par mois de cash flow), je vois cet investissent comme une assurance si un jour je ne bénéficie plus de mon logement de fonction.

Ce bien aussitôt rénové aura une valeur d’environ 220000€, le marché immobilier étant très tendu à cause des salaires frontaliers. Je pourrai également le louer plus cher mais j’ai peur de l’effet psychologique d’un loyer de 900€ ou 1000€ aurait sur le locataire, le bien se louerait mais il aurait  beaucoup plus de turnover. Seulement 2 biens de ce type à louer sur leboncoin pour 4500 habitants.

Le revenu median des habitants  ma petite ville se situant au alentour de 4000€ par mois.

Salaire moyen Villers-le-Lac : 3673 euros par mois par ménage. Accédez aux revenus détaillés de votre ville

Afin de déterminer s’il est judicieux de faire des remboursement anticiper ou non, je dois donc  comparer le rendement de l’appartement par rapport au rendement de mes placements.?

Merci beaucoup

Dernière modification par billoux70 (30/06/2014 13h22)

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#4 30/06/2014 14h19 → Remboursement anticipé de prêt pour investissement locatif (remboursement anticipé)

Modérateur
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Je ne vois guère d’intérêt à rembourser un pret qui coute 3.04% (voire moins en net, cf intérêts et frais déductible des revenus fonciers) avec des fonds que vous pensez pouvoir placer ailleurs à 6%.
Vous feriez donc mieux de capitaliser le produit de vos placements sans rembourser par anticipation.

Ceci dit, avoir la possibilité de rembourser par anticipation, sans IRA, vous offre une flexibilité financière supplémentaire, une alternative en plus, qui s’avèrera peut-être profitable d’ici quelques années, si vous considérez alors que le placement de vos fonds ailleurs ne rapporterait pas plus que les un peu moins de 3.04%net que le prêt vous coute, ou si vous souhaitez vendre le T3 locatif pour réaliser un  autre projet (on ne sais pas tjrs de quoi l’avenir sera fait).

Un taux de 2.80% / 3.04% sur 20 ans me semble un taux attractif, surtout pour financer un bien locatif qui devrait rapporter 2-3% de plus (je n’ai pas vérifié vos calculs à ce niveau).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#5 30/06/2014 14h50 → Remboursement anticipé de prêt pour investissement locatif (remboursement anticipé)

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billoux70 a écrit :

D’après les premières simulation sur rendementlocatif.com, le bien s’autofinance quasiment(-56€ par mois de cash flow)

Il ne s’autofinance pas ?vous avez bien un cash flow négatif de 56 € ?

Sur 20 ans ,ca fait quand même    13440 € a sortir de votre poche.

Si vous souhaitez réinvestir par la suite ,les banques ne vont prendre que 70 ou 80 % de vos revenus,votre logement de fonction vous aidera certainement a redresser la barre.

Le jour ou vous n’avez plus votre logement de fonction ,reprenez votre appart pendant quelques temps et revendez le par la suite,vous devriez obtenir une belle PV,suivant la stratégie visé.

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#6 30/06/2014 16h31 → Remboursement anticipé de prêt pour investissement locatif (remboursement anticipé)

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Si on prend l’inflation dans quelques années  les 56€ seront effacés, de plus j’ai tablé sur fourchette élevée de travaux que nous réalisons nous même  (+10000€ au prévisionnel de 20000€) pour parer aux imprévus nous devrions être probablement plus bas.

L’agent immobilier vérifie mes hypothèses de loyer, mais semble être d’accord sur mes 10€ du m² .  La demande de logement est très soutenus, pour une petite ville.
6% étant le taux actuel (achat de diverses actions au plus fort de la crise grec et chypriote).

Merci beaucoup pour vos conseils

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#7 01/07/2014 15h37 → Remboursement anticipé de prêt pour investissement locatif (remboursement anticipé)

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Bonjour,

J’ai finalement deux propositions de prêt:

3.04% sur 20 ans assurance comprise
2.92% sur 17 ans assurance comprise

Quel est la formule à privilégier?

Encore merci

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#8 01/07/2014 15h54 → Remboursement anticipé de prêt pour investissement locatif (remboursement anticipé)

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Tout dépend de vos objectifs : rembourser le crédit plus rapidement, ou maximiser vos flux mensuels. Quoi qu’il en soit, c’est à vous de faire vos calculs, personne ne peut répondre à votre place.

billoux70 a écrit :

Si on prend l’inflation dans quelques années  les 56€ seront effacés

Je ne comprends pas vraiment ce que vous voulez dire, je suppose que vous comptez sur une augmentation de vos revenus qui suivront l’inflation future.
En ces périodes de faible inflation, je ne conterais pas dessus dans mes hypothèses de départ, même si ça s’est rarement produit dans le passé en France, on peut assister à une période longue de désinflation, voire de déflation (cette dernière hypothèse serait catastrophique pour les investisseurs à crédit fixe que nous sommes :-) ).

Bon courage.

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#9 01/07/2014 16h12 → Remboursement anticipé de prêt pour investissement locatif (remboursement anticipé)

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Oui je prenais l’augmentation du loyer annuel de 1%. Je désirerais rembourser le prêt au plus vite afin de réinvestir le plus rapidement possible.

Ma commune dépend de l’économie Suisse nous bénéficions d’une situation de plein emploi, de salaires élevés un ouvrier frontalier gagne environ 3000€ par mois ..

Je vais prendre sur 20 ans en remboursant par anticipation si je ne peux pas placer mon argent à un taux supérieur au taux de rendement de mon appartement.

Dernière modification par billoux70 (01/07/2014 16h13)

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