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#1 21/06/2014 19h14 → Investir dans des entrepôts avec une SCI à l'IS ou une SCI à l'IR ? (entrepot, entrepots, entrepôt, entrepôts, sci à l'is)

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Bonjour,

J’envisage l’investissement suivant:

Lot d’entrepôts nus,  2,000 m2 achetés en VEFA, au sein d’un grand entrepôt de 50,000 m2

Le propriétaire actuel me louera à 10%HT net net (pas de taxe foncière ni charges) pendant 6 ans et rachètera le lot dans 6 ans à la valeur initiale (engagement de rachat signé en même temps que la vente)

Prix HT à l’achat: 1M€ + frais 75k€ = 1.075 M€ HT
Loyer: 100,000€ HT annuels
Financement: 15% Fonds propre, 85% Prêt in fine 6 ans 3%

Je m’interroge sur la meilleure façon d’acquérir ce bien :SCI à l’IR avec option TVA ou SCI à l’IS?

la SCI à l’IS permet de déduire les frais d’acquisition + notaire (7.5%), les amortissements du bien vont diminuer le montant de l’impôt sur les sociétés pendant 5 ans, mais la 6ème année l’impôt sur la PV (différence entre valeur vénale et comptable du bien) compensera cet avantage

Hypothèses
- TMI 30%
- csg 15.5% ; csg déductible 5.1% réintégrés en année courante pour simplifier
- fonds propres apportés en Compte courant dans la SCI à l’IS et remboursés au bout de 6 ans
- amortissements annuels 2.4% sur le bien et frais acquisition+notaire amortis sur 5 ans
- coût gestion comptable SCI à l’IS 1k€/an
- dans le cas SCI à l’IS: versement annuel sous forme de dividende du résultat distribuable et soulte finale la 6 ème année sous forme de boni de liquidation.

Résultats

- SCI à IR   TRI 20.61%  Gain net = 169,025 €

An           0                 1                  2                 3                 4                 5                  6
Flux   -161 250 €      40 671 €       40 671 €       40 671€       40 671 €       40 671€      126 921 €

SCI à l’IS    TRI 16.52%  Gain net = 184,538 €

An           0                 1                  2                 3                 4                 5                  6
Flux   -161 250 €      18 674 €     18 674 €       18 674  €   18 674 €      18 674  €    252 416 €

Je suis un peu surpris de ce résultat contre-intuitif

SCI à l’IR plus intéressante, faute de raisonnement ou faute de calcul ?

Merci d’avance pour les commentaires éventuels.

Mots-clés : entrepot, entrepots, entrepôt, entrepôts, sci à l'is

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#2 21/06/2014 19h52 → Investir dans des entrepôts avec une SCI à l'IS ou une SCI à l'IR ? (entrepot, entrepots, entrepôt, entrepôts, sci à l'is)

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Dans le cas SCI IR, il est dommage de se faire racheter 1 M€ quelque chose qui dégagera alors une moins-value de 1.075M€+15%-1M€ = 236k€, en payant plein pot l’impôt sur les loyers. Mieux vaudrait se faire racheter le bien pour 1.236k€ (dégageant alors une plus-value de 0€, non imposée) et percevoir un loyer un peu plus faible en échange.   
Ces 236k€ de loyers imposés à 30%(IR) +15.5%(PS) expliquent sans doute le fait que votre simulations indique que la SCI IS serait préférable….

Le TRI obtenu dans vos simulations est à prendre avec des pincettes, car vous ne pourrez sans doute pas réinvestir les différence de trésorerie au taux du TRI. Pour comparer les scénarios, il faudrait raisonner avec les mêmes flux de trésorerie annuels, et faire une hypothèses de taux de rendement de la trésorerie excédentaire d’un scénario sur l’autre. 

Pour commenter le résultat de vos simulation (il est bien possible que certains de vos flux annuels comportent des erreurs importantes), il faudrait que vous postiez le fichier excel avec tous les détails…. En particulier, je ne comprend pas d’où les 126 921€ en année 6 du scénario SCI IR peuvent provenir (il y a au moins les 15% de fonds propres qui sont remboursés à la liquidation de la SCI).

Enfin, êtes-vous sur que votre TRI IR ne va pas changer avec ces revenus supplémentaires ?

Par ailleurs, quel est l’intérêt d’une SCI IR, par rapport à un investissement en direct, hormis se compliquer la vie, et multiplier les frais ?


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#3 21/06/2014 20h03 → Investir dans des entrepôts avec une SCI à l'IS ou une SCI à l'IR ? (entrepot, entrepots, entrepôt, entrepôts, sci à l'is)

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Quelle est la solvabilité de votre vendeur, qui deviendra votre locataire, puis votre acheteur?

S’il ne veut pas ou ne peut pas (insolvabilité) respecter son engagement contractuel de vous racheter l’entrepôt en année 6, à quel prix approximatif pourriez-vous espérer revendre à un tiers?

Et si entre les années 1 et 6, votre locataire est incapable de payer les loyers, pourriez-vous facilement l’expulser et surtout trouver un autre locataire acceptant un bail de six ans ferme pour le même loyer?

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#4 22/06/2014 12h42 → Investir dans des entrepôts avec une SCI à l'IS ou une SCI à l'IR ? (entrepot, entrepots, entrepôt, entrepôts, sci à l'is)

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Bonjour et merci de vos remarques

@GoodbyLenine:
oui je suis daccord il vaudrait mieux se faire racheter sans moins value. Mais je ne comprends pas votre calcul: la MV sera de 75k€ dans le cas de SCI à IR

Si on s’en réfère aux TRI (discutables en raison du placement de trésorerie je vous l’accorde) ma simul montre plutôt que la SCI à l’IR semble préférable.

Dans SCI à IR en année 6 les 126921€ proviennent de la revente (1M€)-remboursement capital (913750€)+loyer(100000€) - intérêts (27413€) - impotscsg (31917€ après csg deductible)

Je pourrais poster l’excel mais c’est une feuille complexe pas vraiment "friendly user"

effectivement le TMI est susceptible de bouger…

l’intérêt SCI à l’IR plutot qu’investir en direct: gérer et récupérer la TVA à l’achat et sur loyers en prenant l’option TVA (dîtes-moi si je fais erreur)

@parisien
bien entendu  le risque de ce projet repose sur la solvabilité de l’acheteur-loueur. Le prix au m2 (500, centre ville, moins cher que prix constatés, classement ERP5 obtenu) permet sans doute de revendre à un autre acheteur au même prix ou plus cher. Par contre pendant les années 1 à 6 ce peut être plus difficile de retrouver un locataire non pas en raison du loyer mais parce que projet n’est pas encore achevé( bien que loyer soit payé dès le 1er mois après signature) et que cette société a l’ensemble du projet (+50000m2)
C’est une société foncière  cotée, qui a un bilan de 150M€, des loyers de 30M€, et un résultat net entre 5 et 10 M€ sur les 2 dernières années

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#5 22/06/2014 13h00 → Investir dans des entrepôts avec une SCI à l'IS ou une SCI à l'IR ? (entrepot, entrepots, entrepôt, entrepôts, sci à l'is)

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La moins value n’est pas de 75 k€, mais de bien plus. En effet, comme la vente vente est réalisée plus de cinq ans après l’achat, le cédant peut pratiquer une majoration égale à 15% du prix d’achat à titre de "travaux", forfaitairement, sans avoir à justifier de la réalité et du montant de ces travaux. Lisez par exemple ceci ou le BOI (plus-value immobilière, majoration du prix d’acquisition).

Il me semble que vous pouvez prendre l’option TVA aussi avec une acquisition en direct. En tout cas, je l’ai déjà fait, pour une acquisition il y a 15 ans (la récupération de la TVA avait été gérée par un cabinet comptable, puis j’ai repris la main et fait les déclarations de TVA moi-même les années suivantes). Il y a différentes conditions à respecter pour pouvoir prendre cette option, mais être une personne morale ne me semble pas être l’une d’entre elles….


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#6 22/06/2014 15h00 → Investir dans des entrepôts avec une SCI à l'IS ou une SCI à l'IR ? (entrepot, entrepots, entrepôt, entrepôts, sci à l'is)

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Effectivement il est beaucoup plus intéressant de faire racheter avec une PV juste nulle compte tenu des 7.5% de frais et 15% de charges quitte à faire baisser le loyer d’autant! Près de 100k€ d’écart!

Je vous remercie pour cette bonne idée; je me renseigne sur l’option TVA pour particulier. Comme j’achète avec TVA en VEFA il faut financer 20% de plus et se faire rembourser au plus vite cette TVA

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#7 22/06/2014 16h07 → Investir dans des entrepôts avec une SCI à l'IS ou une SCI à l'IR ? (entrepot, entrepots, entrepôt, entrepôts, sci à l'is)

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adeller a écrit :

@parisien
bien entendu  le risque de ce projet repose sur la solvabilité de l’acheteur-loueur. Le prix au m2 (500, centre ville, moins cher que prix constatés, classement ERP5 obtenu) permet sans doute de revendre à un autre acheteur au même prix ou plus cher. Par contre pendant les années 1 à 6 ce peut être plus difficile de retrouver un locataire non pas en raison du loyer mais parce que projet n’est pas encore achevé( bien que loyer soit payé dès le 1er mois après signature) et que cette société a l’ensemble du projet (+50000m2)
C’est une société foncière  cotée, qui a un bilan de 150M€, des loyers de 30M€, et un résultat net entre 5 et 10 M€ sur les 2 dernières années

Si c’est une société aussi solide que vous le dites (encore que vous n’avez rien précisé sur son niveau d’endettement y compris la dette "hors bilan" découlant d’engagements de rachat du type de celui qu’ils vont prendre avec vous), alors votre risque est assez faible.

Mais si c’est bien le cas, je ne comprends pourquoi cette société foncière va contracter un prêt de 6 ans auprès de vous à plus de 11%/an, au lieu d’emprunter 85-90% de cette somme auprès d’une banque à 4%/an et  de trouver des fonds propres ou de la dette subordonnée à 10-12% pour les 10-15% restants. Cela lui coûtera bien moins cher.

L’opération avec vous s’apparente en effet pour eux à un emprunt avec gage (l’entrepôt) à 10%/an (le loyer versé) + 7% à la fin (les "frais de notaire" qu’ils vont payer quand ils vont racheter ce bien).

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#8 22/06/2014 17h03 → Investir dans des entrepôts avec une SCI à l'IS ou une SCI à l'IR ? (entrepot, entrepots, entrepôt, entrepôts, sci à l'is)

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Merci de vos commentaires

Pour le passif : capitaux propres 70M€; passif non courant: 72M€ (42M€ d’emprunts, 30M€ d’impots différés) ; passif courant:22M€
Hors bilan connu: 10M€ pour ce type de garantie de rachat à 6 ans
Pour l’actif: actif non courant (immobilisations): 137M€ ; Actif courant : 27M€

un ratio endettement trop élevé qui expliquerait?

La majeure partie des entrepôts a été revendue sans la clause de rachat, avec engagement de loyer à 9 ou 12 ans. Le business de la société sera de relouer à des entreprises ces entrepots aménagés en showroom ou autres, à des taux bien plus élevés que 10%. Je suppose qu’ils ont besoin de refinancer et veulent limiter leur endettement bancaire.

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#9 22/06/2014 17h29 → Investir dans des entrepôts avec une SCI à l'IS ou une SCI à l'IR ? (entrepot, entrepots, entrepôt, entrepôts, sci à l'is)

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adeller a écrit :

La majeure partie des entrepôts a été revendue sans la clause de rachat, avec engagement de loyer à 9 ou 12 ans. Le business de la société sera de relouer à des entreprises ces entrepots aménagés en showroom ou autres, à des taux bien plus élevés que 10%. Je suppose qu’ils ont besoin de refinancer et veulent limiter leur endettement bancaire.

Limiter leur endettement bancaire, vraiment? N’est-ce pas plutôt les banques qui refusent de prêter davantage, parce qu’elles savent la situation plus dégradée que ce que vous pensez?
D’une manière générale, méfiance quand une entreprise emprunte auprès de particuliers parce que les banques ne veulent plus lui prêter.

Un point technique: leurs engagement de loyer à 9 ou 12 ans doivent aussi être rajoutés à leur dette totale.

Ce que je crains, c’est que ce soit une société bien plus risquée que ce que vous croyez. Vous achetez en fait une obligation high yield (ie, très risquée) 6 ans vous rapportant 9%/an avant impôt et coûtant à votre emprunteur 11%/an avant impôt, mais avec deux avantages pour vous par rapport à du high yield classique:
- une banque accepte de financer la majorité de votre prix d’achat, ce qu’elle n’aurait pas fait avec du high yield classique (mais vous êtes à risque même sur ce montant, car vous garantissez implicitement l’emprunt de votre SCI auprès de la banque)
- vous avez une sûreté (ie, un gage), à savoir l’entrepôt que vous pourriez revendre si tant est que vous trouverez un acheteur au même prix pour un actif qui semble entouré par les autres entrepôts de votre vendeur/locataire.

A vous de bien apprécier le couple rendement/risque de cette opération.

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#10 22/06/2014 17h51 → Investir dans des entrepôts avec une SCI à l'IS ou une SCI à l'IR ? (entrepot, entrepots, entrepôt, entrepôts, sci à l'is)

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Je partage votre analyse.
Merci à vous

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