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#1 14/06/2014 08h27 → Quelle caution demandez-vous pour vos meublés ? (caution, lmnp, meublé)

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Réputation :   219 

Si la loi permet de demander deux mois de caution pour un meublé http://vosdroits.service-public.fr/part … 1296.xhtml j’ai remarqué que c’était souvent un frein important, notamment pour les jeunes qui commencent dans la vie active. En effet, verser 3 mois de loyer, n’est pas forcément évident quand on débute dans la vie. La taille des logements meublés fait que le bailleur est souvent en présence de ce type de clientèle.
Alors une seule question, comment faites-vous ?

Mots-clés : caution, lmnp, meublé


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#2 14/06/2014 08h41 → Quelle caution demandez-vous pour vos meublés ? (caution, lmnp, meublé)

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J’ai aussi remarqué que sortir 3 mois d’un coup est souvent problématique.

Perso j’arrondis, je ne demande pas tout à fait 2 mois de caution hors charges, mais plutôt la centaine d’euros qui s’en rapproche le plus.
Exemple : Loyer hc de 320€, je ne demande que 600€.

Et surtout je fais paiement en 2 fois, la moitié quand il rentre avec le premier mois (ou lorsqu’il réserve le logement 2 ou 3 semaines avant l’entrée dans les lieux), et le solde le mois suivant.

Avec ce système, je n’ai jamais eu de souci et les locataires vous classe directement dans les proprios "arrangeants". Après c’est sûr que si jamais il ne veut plus verser le second mois de caution, ça se complique ! Mais je n’ai jamais eu de problème comme ça.

Après il faut voir qui est concerné, si c’est un actif depuis plusieurs années et que le gars n’a pas 1’000€ de coté, perso ça ne me rassure pas vraiment; mais si c’est un jeune qui commence le boulot, pourquoi pas.

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#3 15/06/2014 07h49 → Quelle caution demandez-vous pour vos meublés ? (caution, lmnp, meublé)

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Personnellement , je pars sur un dépôt de garantie de 1 mois.

Merci d’utiliser le terme exact de dépôt de garantie.

J’indique bien au locataire que la loi à changé pour les locations nu et pour les meublés il est toujours possible de demander 2 mois.

Je ne demande toutefois qu’un mois car prendre 2 mois n’apporte pas grand chose sauf le risque de ne pas être payé les 2 derniers mois et de ne pas pouvoir utiliser le dépôt de garantie en cas de dégradations.

Un mois de loyer + un mois de dépôt de garantie représente un montant 600 € environ pour un studio , c’est déjà une forte somme qu’une personne ave cde petits revenus ne peux pas forcement payer.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#4 15/06/2014 11h53 → Quelle caution demandez-vous pour vos meublés ? (caution, lmnp, meublé)

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Merci pour vos retour d’expérience intéressants !
@Philippe30 : Je n’y avais pas pensé, mais il est effectivement possible que les deux mois de dépôt de garantie augmentent le risque d’impayé en fin de bail. L’avez vous constaté et changé la pratique ou est-ce le fruit de votre réflexion ?
@Erwan : L’étalement du règlement peut-être une bonne solution, j’ai déjà pratiqué avec 2 chèques à 2 dates différentes (je ne sais pas si c’est vraiment légal ?)

Dernière modification par DDtee (15/06/2014 11h54)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#5 15/06/2014 16h38 → Quelle caution demandez-vous pour vos meublés ? (caution, lmnp, meublé)

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@DDtee

Essayons de ne pas trop passer pour des méchants bailleurs , pourquoi demander 2 mois de dépôt de garantie ?
A quoi sert le dépôt de garantie ?
Il rapporte 1,25 % sur mon livret A mais à part ça je le rend dès le départ du locataire.
Une seule fois j’ai retenu une partie car il y avait eu destruction de la BAL.

Dans une situation conflictuelle , un mois ou plus ne change pas  grand chose à la capacité destructive d’un locataire.

Personnellement je trouve que cela ne sert pas à grand chose sauf à prendre de l’argent au locataire qui accepte mal cette forme de rétention d’argent surtout qu’il sait ou pense ne pas en revoir la totalité.
Il est un fait que les champions du racket sur dépôt de garantie sont les agences immobilières.
0,50 € le trou décelé à la sortie mais pas forcement écrit à l’entrée etc … 

Pour le vécu , il m’est arrivé que le dernier mois ne soit pas payer car il paraissait normal au locataire de prendre sur le dépôt de garantie.
Je peux faire quoi dans cette situation ?
Rien sauf espérer retrouver un bien en pas trop mauvais état

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#6 15/06/2014 17h12 → Quelle caution demandez-vous pour vos meublés ? (caution, lmnp, meublé)

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J’ai eu parfois moins de chance que vous, et j’avoue ne pas avoir été mécontent d’avoir une caution en poche pour réparer des dégâts ou suppléer au non règlement du préavis (genre je suis en train de faire mes cartons et pars la semaine prochaine, comment fait-on ? Un quoi, un préavis ..? 3 mois dans du nu wink).
Tous cela sans jamais de mauvaises relation jusqu’alors.

Dernière modification par DDtee (15/06/2014 17h12)


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#7 19/07/2014 21h26 → Quelle caution demandez-vous pour vos meublés ? (caution, lmnp, meublé)

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Pour ma part, je demande un mois de loyer HC et je n’encaisse pas le chèque. J’impose qu’environ deux mois avant la fin de validité du chèque, le locataire doit me renvoyer un nouveau chèque. J’envoie un mail à J - 2 mois pour rappel. Si le locataire ne renvoie pas le nouveau chèque, j’encaisse l’ancien. Je n’ai jamais eu à le faire pour l’instant.

Je constate que de plus en plus de bailleurs privés pratiquent de cette façon.

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#8 19/07/2014 23h02 → Quelle caution demandez-vous pour vos meublés ? (caution, lmnp, meublé)

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Vous n’avez jamais eu un chèque retourné "impayé" ?   
(C’est ce qui risque de se passer le jour où le locataire aura un vrai souci).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#9 19/07/2014 23h13 → Quelle caution demandez-vous pour vos meublés ? (caution, lmnp, meublé)

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Je ne fais que de la location nue.

Je me demandais s’il n’etait pas possible d’étaler  le versement de ce dépôt sur quelques mois. 1/10eme par mois pendant 10 mois,par exemple.Au lieu d’avoir une charge qui plombe son compte en banque,le locataire fait un petit effort d’épargne(ça peut être éducatif s’agissant de jeunes?)

Dans les cas extrêmes,on peut imaginer qu’un locataire aie dû déménager sans respecter le délai de préavis,qu’il assume un double loyer qu’il doive attendre la restitution du dépôt de garantie de l’appartement précédent,payer le nouveau bail et verser un dépot de garanties,il se retrouve vite avec quelques mois de loyers à débourser en une fois(7 mois?)

Dernière modification par toudoucement (19/07/2014 23h15)


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#10 20/07/2014 02h12 → Quelle caution demandez-vous pour vos meublés ? (caution, lmnp, meublé)

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@ GBL

Votre remarque est intéressante. En fait, je n’ai jamais eu à encaisser les chèques de dépôt de garantie puisque les logements ont toujours été rendus dans le même état qu’ils ont été donnés (cela a concerné 5 locataires en tout et les chèques émanaient des parents). Une seule fois il manquait 1 verre et un couteau mais le locataire avait laissé en échange une paire de rideaux plutôt sympas.

@ toutdoucement

L’art 22 de la loi de 89 précise qu’ "au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers". Du coup, votre idée n’est pas réalisable (si bail de 89).

Si meublé non soumis expressément à cet article, cela me semble possible.

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#11 20/07/2014 03h22 → Quelle caution demandez-vous pour vos meublés ? (caution, lmnp, meublé)

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De mon expérience personnelle…

Si vos locataires commencent déjà à négocier sur la caution/ont du mal à la régler, vous aurez des problèmes dans le futur…

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#12 20/07/2014 10h52 → Quelle caution demandez-vous pour vos meublés ? (caution, lmnp, meublé)

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Je ne pense pas que l’on puisse mettre dans le même panier "négocier les conditions à l’entrée" et "avoir des problèmes à les régler" ..

étant locataire à Paris j’ai déjà eu à négocier ces conditions car 1er mois de loyer (qui se chevauche parfois avec l’appartement duquel on sort) + 1-2 mois de cautions + frais d’agence + frais de rédaction de bail, sur un loyer parisien représente une somme considérable..bien loin des 600€ du début de ce post…et ca ne m’empeche pas de régler régulièrement par la suite mes loyers.


Parrain Bourse Direct (50€ filleul), Boursorama Banque (80€ mini), Linxea - courtier AV (à voir selon l'offre du moment).  Me contacter par MP, merci !

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#13 20/07/2014 19h35 → Quelle caution demandez-vous pour vos meublés ? (caution, lmnp, meublé)

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DDtee a écrit :

Si la loi permet de demander deux mois de caution pour un meublé http://vosdroits.service-public.fr/part … 1296.xhtml j’ai remarqué que c’était souvent un frein important, notamment pour les jeunes qui commencent dans la vie active. En effet, verser 3 mois de loyer, n’est pas forcément évident quand on débute dans la vie. La taille des logements meublés fait que le bailleur est souvent en présence de ce type de clientèle.
Alors une seule question, comment faites-vous ?

Bonjour ,
Pour partager mon expérience LMNP, j’ai eut l’occasion de louer 5 appartements meublés de taille variable 30/40m2 avec des loyers de 450/550€ HC
EN EFFET, la loi nous autorise a demander 2 mois de caution, contrairement à la location nue. Pourquoi je respecte scrupuleusement cette loi:
- afin de protéger la valeur des meubles(qui s’abiment et se dévalorisent plus vite qu’un bac de douche/tapisserie, en référence au non meublé)
- Afin de responsabiliser les locataires et leur faire comprendre que si il y a détérioration, il sera facile de garder une partie de sa caution.
- par contre il me semble qu’il est interdit de travailler avec cet argent ( référence au proprio qui le place a 1,25% dans un message plus haut)

Comment ne pas passer pour un propriétaire sur-exigent?
-Expliquer clairement la différence de dépôt de garantie entre la location nu et meublé, et les précaution a prendre pour garantir les meubles.( un canapé valant déjà un mois de caution, le risque est qd meme présent!)

Comment les arranger?
- 1 mois de loyer+ 1 mois de caution Hors charges immédiatement, 1 mois divisible(100€ par mois en plus du loyer/ en 2 fois/ 3 fois etc…. En fonction des possibilités du locataire.

Comment se prémunir d’un mauvais payeur:
- CDI 3x supérieur au loyer ou passez votre chemin
- garants éventuel
- garantie loyer impayé?(jamais essayé mais pkoi pas)
-relevé bancaire! Hé oui, combien d’argent a t il sur son compte? Cette info est essentielle pour évaluer le profil du locataire!
- créer des appartements "luxueux" et "home stagé" pour attiré les locataire sérieux et avec une capacité financière supérieur a la moyenne, c’est la un critère très important!

En espérant avoir répondu a ta question!

Dernière modification par moselle (20/07/2014 19h38)

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#14 20/07/2014 19h42 → Quelle caution demandez-vous pour vos meublés ? (caution, lmnp, meublé)

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-relevé bancaire! Hé oui, combien d’argent a t il sur son compte? Cette info est essentielle pour évaluer le profil du locataire!

à priori ce n’est pas légal.

Je vous rejoins sur le fait de proposer des logements irréprochables afin d’attirer les bons profils


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#15 20/07/2014 20h04 → Quelle caution demandez-vous pour vos meublés ? (caution, lmnp, meublé)

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moselle a écrit :

-relevé bancaire! Hé oui, combien d’argent a t il sur son compte? Cette info est essentielle pour évaluer le profil du locataire!

Ce sont des propriétaires comme vous qui créent la mauvaise ambiance proprio/locataire.

Et d’abord de quels relevés parlez vous?
J’ai des relevés décadaires. je vous donne celui de début de mois ou celui de fin de mois?

J’ai 4 500 € de découvert autorisé et cette information ne figure pas sur mes relevés. Comment le saurez vous?

J’ai plusieurs dizaines de milliers d’euros placé sur des livrets. Aurez vous accès à cette information?

Enfin, de quel droit jugeriez vous mon style de vie? Pourquoi sauriez vous que je craque 500€ chaque mois au sex shop du coin? Cela change t il ma capacité à payer mon loyer?

C’est pourquoi il est illégal de demander de tels documents.

C’est pourquoi vous êtes un mauvais propriétaire et un piètre gestionnaire qui plus est. En quoi ce genre de renseignement vous renseigne "sur le profil du locataire"?

Mafo


Travail: 750 h/an. Siestes, voyages et loisirs le reste du temps…

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#16 21/07/2014 00h26 → Quelle caution demandez-vous pour vos meublés ? (caution, lmnp, meublé)

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mafo a écrit :

moselle a écrit :

-relevé bancaire! Hé oui, combien d’argent a t il sur son compte? Cette info est essentielle pour évaluer le profil du locataire!

Ce sont des propriétaires comme vous qui créent la mauvaise ambiance proprio/locataire.

Et d’abord de quels relevés parlez vous?
J’ai des relevés décadaires. je vous donne celui de début de mois ou celui de fin de mois?

J’ai 4 500 € de découvert autorisé et cette information ne figure pas sur mes relevés. Comment le saurez vous?

J’ai plusieurs dizaines de milliers d’euros placé sur des livrets. Aurez vous accès à cette information?

Enfin, de quel droit jugeriez vous mon style de vie? Pourquoi sauriez vous que je craque 500€ chaque mois au sex shop du coin? Cela change t il ma capacité à payer mon loyer?

C’est pourquoi il est illégal de demander de tels documents.

C’est pourquoi vous êtes un mauvais propriétaire et un piètre gestionnaire qui plus est. En quoi ce genre de renseignement vous renseigne "sur le profil du locataire"?

Mafo

D’abord vos insultes ne me touchent guère, vous en conviendrez, et vous jugez ma maniere de gérer avec une telle sotise, établisseez mon profil avec telle simplicité, que votre liste d’impayé doit etre reluisante! Avec des raisonnements simplistes, on tire des conclusions hâtives!
Soit, je me suis mal exprimé, essayez d’obtenir l’information contenue dans son relevé bancaire: SON CAPITAL, sans demander ce dernier, ce qui serait contraire à la loi, et pourrait créer une mésentente entre le client et le propriétaire.

-Il ne faut pas attendre sur les 4500€ de découvert pour juger comme bon profil votre locataire.
-Il va de soit qu’une personne qui a 0€ en compte en banque et quelqu’un qui en a 10.000, la personne a 10.000 est meilleure gestionnaire de son argent et c’est essentiel pour pouvoir payer sur le long terme.

-Effectivement demander ce document n’est pas légal, on pourra néamoins questionner son locataire sur sa capacité a financer des imprévus, en posant les bonnes questions du genre:
" En cas de panne de voiture, de grosses dépenses soudaine, comment feriez vous pour assurer le paiement du loyer?"
S’il vous répond:
"Je fais un emprunt a la banque, je demande a mes parents, j’ai un découvert autorisé a 4500€ etc… Il n’a pas de capital en banque"
S’il répond"
-j’ai suffisament économiser ces dernieres années pour me sortir d’une phase difficile"
Vous comptendrez LEGALEMENT qu’il a la capacité financiere de faire face a une mauvaise passe, résponsable de 80% des impayés.
-Evidemment il pourra vous mener en bateau en vous racontant des sottises, mais être propriétaire c’est aussi savoir discerner le vrai du faux, tel un DRH en entreprise qui évaluerait les dire de son futur employé, en posant les bonnes questions et en mettant son client menteur en position d’échec en mat, en cas de mauvais profil!

Dernière modification par moselle (21/07/2014 00h40)

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#17 21/07/2014 00h37 → Quelle caution demandez-vous pour vos meublés ? (caution, lmnp, meublé)

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mafo a une façon très personnelle d’échanger.

si je comprend bien moselle,vous excluez systématiquement les jeunes débutant dans la vie active qui peuvent être honnêtes et de bonne foi?
j’imagine que ça dépend aussi du type de logement proposé


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#18 21/07/2014 00h55 → Quelle caution demandez-vous pour vos meublés ? (caution, lmnp, meublé)

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Ayant jusqu’à présent souvent eut le "choix", je préfère les profils globalement plus solvable, ça va de soit, basé sur une moyenne de tout les critères.

Les jeunes actifs sont une catégorie a risques, mais point de discrimination, je suis moi même jeune actif :).

J’ai loué plusieurs fois a  des jeunes qui venaient de trouver leur premier emploi, généralement ils ne le gardent pas souvent, et la régularité du loyer en pâti. Mais si ils ont un garant solide pourquoi pas ?

Un autre type de profil a risque sont les jeunes couples, qui se séparent souvent avec fracas ( genre scène de crime dans l’appartement) et se séparent donc retournent souvent chez leur parents et adieu le préavis… Enfin ce sont des expériences vécues et nullement des généralités.

J’ai loué a des jeunes que je connaissait, encore une erreur, ils pensent que c’est normal de payer le loyer en retard, "On est pot non?"

Parfois la cupidité ou la peur de la vacance locative affecte notre discernement,  et on ne respecte pas toujours ses critères, comme un tradeur qui rentrerait dans une position par faiblesse psychologique :)

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