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#1 10/06/2014 23h57 → Investissement locatif dans un immeuble de rapport avec une SCI... (immeuble, rapport, sci)

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Bonjour à toutes et tous,

je voudrais vous présenter un projet d’investissement locatif d’un petit immeuble de rapport, si vous pouvez me dire si j’oublie des choses, si je me plante, si je rate un truc…. tous vos conseils seront les bienvenus.
je compte créer une SCI avec ma femme uniquement pour faciliter la transmission de notre patrimoine, d’après ce que j’ai pu lire, fiscalement à long terme SCI ou pas c’est kif-kif.
Valeurs de l’immeuble 125000 € / frais de notaire 7% 8750 € / total acquisition : 133750 €
4 appartements loués 1230 €/mois - 14760 € annuel
rendement brut: 11.03%
je compte emprunter la totalité sur une durée de 20 ans (prêt in fine ou amortissable), on pourra discuter du pour et du contre…
je ferais la simulation ci-dessous avec comme hypothèse un prêt "in fine" et avec une SCI à l’IS et une SCI à l’IR
partie intérêt : 4.20%     468€
partie épargne : 3.5 %   385€
soit des mensualités de 853 €/mois et 10236 €/annuel
Charges déductibles:
                                                SCI à l’IS                    SCI à l’IR

taxe fonciere                             2400 €                         2400 €
frais de gestion 8%                    1180 €                         1180 €
vacance locative 1 mois              1230 €                         1230 €
frais cabinet comptable                 500 €                           500€
total                                          5310 €                         5310 €
rentabilité nette de charge : 7.06 %

calcul de la rentabilité nette:

intérêt d’emprunt                       5616 €                         5616 €
amortissement immeuble 2%      2675 €                         0
total revenus foncier - charges    1659 €                         4334€
impôts  généré (TMI 14%+15.5%)                   606+671=1277€
impôts généré 18%                    298€
CRL 2.5%                                  369€ (pas sur, j’ai appliqué les 2.5% sur les loyers perçus sans    déduction)

rentabilité nette nette        6.56%                          6.11%

trésorerie théorique sur l’année:   rentrée 14760 €
                                                  sortie (crédit 10236€)+(charges 5310 €)+(impôt 1277€)=16823€
                                                           (crédit 10236€)+(charges 5310 €)+(impôt 667€)=16213€

Soit un effort annuel de 2063 € si SCI IR et 1453 € si SCI IS
Dans un premier temps j’aimerais avoir vos avis sur la véracité de ma simulation et après j’aurai pleins d’autres questions sur le montage de la SCI.
Merci d’avance à tous ceux qui auront pris la peine de me lire et de répondre
michael

Mots-clés : immeuble, rapport, sci

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#2 11/06/2014 05h43 → Investissement locatif dans un immeuble de rapport avec une SCI... (immeuble, rapport, sci)

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Bonjour,

Je ne comprends pas tous vos chiffres.
Il semble que vous confondiez le résultat fiscal et le solde de trésorerie. Ce qui sont deux choses complètement distinctes.
Seul le solde de trésorerie compte pour vous. il faut que vous ayez un cash flow positif, au pire neutre. Certains acceptent un CF négatif mais je suis contre l’idée.
Partant de là, seules les dépenses effectives (sorties d’argent physique) comptent.

Pour les recettes, si vous envisagez un mois de vacance locative, elles sont de 11x1230 soit 13530.
Pour les dépenses,
taxe fonciere                             2400 €                       
frais de gestion 8%                    1180 €        (indispensable?)               
frais cabinet comptable                 500 €                         
Rbst emprunt                            10236 €
Assurance PNO                          300€
GRL?
impôts  généré (TMI 14%+15.5%)                   606+671=1277€ (je ne revérifie pas les calculs, postulat=ok)
impôts généré SCI IS                      0 €  tant que la SCI est déficitaire par le biais des amortissements

Donc charges avant impots: 14616€

A priori CF négatif, mais:
-  les frais de gestion sont ils nécessaires?
- vacance locative 1 mois. N’est ce pas trop? (sur mon premier immeuble, je n’ai eu 1 mois de vacance que sur 1 appart depuis l’acquisition. les autres appart n’ont pas eu de vacance).

En faisant abstraction de la gestion loc, le CF est env. = 0 (à peine positif) avec 1mois de vacances.

D’autres le diront mieux que moi: dans vos investissement , sauf à avoir besoin de faire du déficit foncier, seul le CF>0 est important pour ne pas grever sa capacité ultérieure d’endettement.

Pour la CRL , elle n’est pas dûe si vous êtes imposés à l’IR.

A vous de vérifier ces chiffres et d’arbitrer en fonction de vos choix d’investissement.

Cdt
K16

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#3 11/06/2014 10h23 → Investissement locatif dans un immeuble de rapport avec une SCI... (immeuble, rapport, sci)

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Bonjour,

Je me permets de revenir sur deux points si cela peut vous éclairer un peu plus dans cet arbitrage difficile :
- Les revenus locatifs seront soumis à la CSG et la CRDS pour 15,5%
- Le fait d’être en SCI à l’IS ne dispense malheureusement pas de l’imposition à l’IR dès lors que vous versez des dividendes.

Par ailleurs, comme l’indique K16 dans sa réponse, il est important de prévoir un budget pour une garantie loyers impayés, sans quoi un seul locataire ne payant pas peut être catastrophique pour votre business plan et la tenue de votre trésorerie…

Cordialement


Caroline - Master Gestion de Patrimoine - editrice de http://www.idealinvestisseur.fr

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#4 11/06/2014 10h36 → Investissement locatif dans un immeuble de rapport avec une SCI... (immeuble, rapport, sci)

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Le versement des dividendes bénéficient d’une diminution de 40  % de la valeur à déclarer du fait de l’imposition IS dans la SCI.

La trésorerie est toujours importante pour pallier aux problèmes , travaux , vacances locatives.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#5 11/06/2014 13h24 → Investissement locatif dans un immeuble de rapport avec une SCI... (immeuble, rapport, sci)

Modérateur
Réputation :   1080 

Quelques remarques :

Vous dites "fiscalement à long terme SCI ou pas c’est kif-kif" , mais ça ne s’applique qu’à la SCI IR.

Il est réaliste d’inclure dans les simulations (qui portent sur bcp d’années) quelques coûts de travaux, selon l’état de l’immeuble. N’oubliez pas non plus les coûts de constitution de la SCI.

Les "frais cabinet comptable" seront sans doute un peu plus élevé avec une SCI IS (il y a bien plus de paperasse à fournir au fisc), et vous ne pourrez pas déduire la même chose non plus dans les 2 cas.

Je suppose que quand vous écrivez "partie intérêt : 4.20%", ça inclut aussi le coût de l’assurance emprunteur. Le taux d’un emprunt 20 ans infine sera sans doute significativement plus élevé que celui d’un emprunt amortissable 20 ans. Idem pour le coût de l’assurance associée. N’oubliez pas les coûts fixes de l’emprunt (frais, prise de garantie).

Vous devez être conscient qu’avec une SCI IS, il y aura plus d’impôts (sur plus value) à payer à la sortie (ou une décote sur le prix si vous vendez les parts de la SCI).

Vous n’avez pas envisagé de louer meublé (auquel cas la SCI n’est pas du tout la structure adaptée : il faut détenir en direct, ou via une SARL de famille à l’IR, ou via SNC à l’IR) ?


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#6 11/06/2014 13h33 → Investissement locatif dans un immeuble de rapport avec une SCI... (immeuble, rapport, sci)

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GoodbyLenine a écrit :

Quelques remarques :

Vous n’avez pas envisagé de louer meublé (auquel cas la SCI n’est pas du tout la structure adaptée : il faut détenir en direct, ou via une SARL de famille à l’IR, ou via SNC à l’IR) ?

Si je comprends bien pour la location meublé le plus intéressant est d’acheter les biens en nom propre et non sous une SCI.

J’ai eu un dv avec un conseiller bancaire et un notaire. Le notaire m’affirme que de monter une SCI pour du locatif est absolument pas nécessaire quand le conseiller me dit qu’il faut que je le fasse car plus facile à gérer et emprunter…

Quand est-il réellement ?

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#7 11/06/2014 14h05 → Investissement locatif dans un immeuble de rapport avec une SCI... (immeuble, rapport, sci)

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Votre notaire a raison dans le cas général. Une SCI n’est utile que dans différents cas particuliers. Si vous n’avez pas identifié concrètement ce qu’elle peut vous faire gagner, dans votre situation et avec vos objectifs particuliers, n’en faites pas une !

La SCI peut servir si vous voulez transmettre un patrimoine important en petites parties, ou si vous investissez  plusieurs, ou dans d’autres cas particuliers. Mais de ce que Mike14 indique, il n’y a guère d’avantage à une SCI (et il y a des inconvénients : coûts de constitution + de gestion). Idem pour Skakaiolos.

Avec une SCI, je ne vois pas en quoi ce serait "plus facile à gérer" : il y aura une entité de plus à gérer avec la SCI : statuts, compta, AG, etc. Bien sur, pour quelqu’un qui a un gros patrimoine, avec pas mal de biens, ça peut servir à organiser ce patrimoine.
Avec une SCI, je ne vois pas en quoi ce serait "plus facile pour emprunter" : vous croyez que le banquier est si sot qu’il prêtera à une SCI avec moins de garanties qu’en prêtant à un particulier ?
C’est à priori "pareil", et si c’est différent ce sera plutôt plus difficile sur certains aspects.


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#8 11/06/2014 20h28 → Investissement locatif dans un immeuble de rapport avec une SCI... (immeuble, rapport, sci)

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Bonjour K16,

tout d’abord merci pour votre réponse,

Il semble que vous confondiez le résultat fiscal et le solde de trésorerie. Ce qui sont deux choses complètement distinctes.
Seul le solde de trésorerie compte pour vous. il faut que vous ayez un cash flow positif, au pire neutre. Certains acceptent un CF négatif mais je suis contre l’idée.

je ne pense pas confondre résultat fiscal et solde de trésorerie, mais je pense qu’il faille calculer le résultat fiscal puisque c’est sur cette base que va se générer ou pas (dans le cas d’un déficit foncier) le surplus d’impôt donc une somme qui va venir se déduire des recettes engendré par les loyers perçus et donc impacter directement le solde de trésorerie.

[i]Pour les recettes, si vous envisagez un mois de vacance locative, elles sont de 11x1230 soit 13530.
Pour les dépenses,
taxe fonciere                             2400 €                       
frais de gestion 8%                    1180 €        (indispensable?)               
frais cabinet comptable                 500 €                         
Rbst emprunt                            10236 €
Assurance PNO                          300€
GRL?
impôts  généré (TMI 14%+15.5%)                   606+671=1277€ (je ne revérifie pas les calculs, postulat=ok)
impôts généré SCI IS                      0 €  tant que la SCI est déficitaire par le biais des amortissements

Donc charges [b]avant
impots: 14616€

[/b]
j’ai malheureusement un travail qui me prends beaucoup de temps et je pense que la gestion par une agence va s’avérer indispensable, je suis bien conscient que ça impacte fortement les dépenses..
par contre dans le calcul des charges il y a une chose qui me surprend énormément dans votre calcul (mais que j’ai déjà lu): vous déduisez 10236 € soit les mensualités remboursées à la banque hors je pense que l’on peut déduire uniquement les intérêts d’emprunt dans le cas d’une SCI à l’IR et les intérêts d’emprunt + l’amortissement du bien (2.5%) dans le cas d’une SCI à l’IS.

A priori CF négatif, mais:
-  les frais de gestion sont ils nécessaires?
- vacance locative 1 mois. N’est ce pas trop? (sur mon premier immeuble, je n’ai eu 1 mois de vacance que sur 1 appart depuis l’acquisition. les autres appart n’ont pas eu de vacance).

En faisant abstraction de la gestion loc, le CF est env. = 0 (à peine positif) avec 1mois de vacances.

D’autres le diront mieux que moi: dans vos investissement , sauf à avoir besoin de faire du déficit foncier, [b]seul le CF>0 est important
pour ne pas grever sa capacité ultérieure d’endettement.

[/b]
c’est vrai que j’ai été prudent dans les calculs et qu’un mois de vacance peut paraitre pessimiste (1er achat…)

cordialement
michael

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#9 11/06/2014 20h31 → Investissement locatif dans un immeuble de rapport avec une SCI... (immeuble, rapport, sci)

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Bonjour,

Je me permets de revenir sur deux points si cela peut vous éclairer un peu plus dans cet arbitrage difficile :
- Les revenus locatifs seront soumis à la CSG et la CRDS pour 15,5%
- Le fait d’être en SCI à l’IS ne dispense malheureusement pas de l’imposition à l’IR dès lors que vous versez des dividendes.

Par ailleurs, comme l’indique K16 dans sa réponse, il est important de prévoir un budget pour une garantie loyers impayés, sans quoi un seul locataire ne payant pas peut être catastrophique pour votre business plan et la tenue de votre trésorerie…


j’ai mis 8% de gestion locative qui correspond à "un pack complet" chez FONCIA incluant la gestion, et garantie loyer impayés.

cordialement.
michael

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#10 11/06/2014 21h11 → Investissement locatif dans un immeuble de rapport avec une SCI... (immeuble, rapport, sci)

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Bonjour,

Vous dites "fiscalement à long terme SCI ou pas c’est kif-kif" , mais ça ne s’applique qu’à la SCI IR.

dites-moi si vous êtes d’accord mais je crois avoir compris que le fait de louer un bien via une SCI à l’IR ou en nom propre est fiscalement pareil tout au long de la détention du bien. Mais à contrario la SCI à l’IS est plus avantageuse pendant la période de location dû au fait que l’on peut amortir le bien, donc augmentation de charge et par conséquent baisse d’impôt,chose impossible à l’IR ou en nom propre, par contre j’ai bien compris qu’à la revente du bien la plus-value sera plus forte donc plus d’impôt. C’est pour ça que je parlais de kif-kif sur long terme et si revente du bien.

je pense à la SCI à l’IS pour des raisons de succession, d’après ce que j’ai pu lire on peut donner à ces enfants la nu-propriété du bien (pourcentage du prix du bien selon l’age du donateur) et les enfants récupèrent la pleine propriété au décès du donateur. Des frais de succession taxé à 40% (dans notre cas 41 ans révolus le jour de la donation) de la valeur du bien, je trouve ça plutôt pas mal. Tous ça dans l’hypothèse ou nous arrivons à acquérir plusieurs bien et que l’abattement de 100000 € ne suffise pas à tout couvrir….mais c’est le but.

Il est réaliste d’inclure dans les simulations (qui portent sur bcp d’années) quelques coûts de travaux, selon l’état de l’immeuble. N’oubliez pas non plus les coûts de constitution de la SCI.

Les "frais cabinet comptable" seront sans doute un peu plus élevé avec une SCI IS (il y a bien plus de paperasse à fournir au fisc), et vous ne pourrez pas déduire la même chose non plus dans les 2 cas.

Je suppose que quand vous écrivez "partie intérêt : 4.20%", ça inclut aussi le coût de l’assurance emprunteur. Le taux d’un emprunt 20 ans infine sera sans doute significativement plus élevé que celui d’un emprunt amortissable 20 ans. Idem pour le coût de l’assurance associée. N’oubliez pas les coûts fixes de l’emprunt (frais, prise de garantie).

je vais inclure dans ma simulation une enveloppe dédié au travaux.
J’ai un ami courtier qui m’a donné ces chiffres et oui 4.20% assurance incluse, il est clair que l’IN FINE est plus cher mais je trouve intéressant financièrement le fait de pouvoir déduire les intérêt max tout au long du prêt. j’aurai 1 question à ce sujet :
je place mon épargne sur un livret A ( et oui, pas malin…), le crédit IN FINE est souvent lié à une assurance vie nantis au préteur et je ne connais pas le fonctionnement de ce placement, est-ce que le taux souvent avancé de 3.5% est garantie ou seul le capital est garantie?

Vous n’avez pas envisagé de louer meublé (auquel cas la SCI n’est pas du tout la structure adaptée : il faut détenir en direct, ou via une SARL de famille à l’IR, ou via SNC à l’IR) ?]


Si j’ai pensé à louer en meublé mais plus d’offres dans le nue…je n’abandonne pas l’idée si je voyais une bonne affaire.

Cordialement.

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#11 11/06/2014 21h38 → Investissement locatif dans un immeuble de rapport avec une SCI... (immeuble, rapport, sci)

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mike14 a écrit :

[i]Il semble que vous confondiez le résultat fiscal et le solde de trésorerie. Ce qui sont deux choses complètement distinctes.

[…]
par contre dans le calcul des charges il y a une chose qui me surprend énormément dans votre calcul (mais que j’ai déjà lu): vous déduisez 10236 € soit les mensualités remboursées à la banque hors je pense que l’on peut déduire uniquement les intérêts d’emprunt dans le cas d’une SCI à l’IR et les intérêts d’emprunt + l’amortissement du bien (2.5%) dans le cas d’une SCI à l’IS.

Bonjour, je pense que ce que vous dites ci-dessus explique le fait que K16 parle de confusion : les 10236 € ne sont pas "déduits" (au sens fiscal), mais simplement comptés comme dépenses. Pour savoir ce que vaut votre investissement, il faut soustraire toutes les dépenses (charges, crédit, impots, …) aux recettes. Ça indique si sur l’année le bien vous rapporte de l’argent ou s’il vous en coûte, et donc vous permet de déterminer si votre Cash flow est positif ou négatif (en tenant compte également de la partie fiscale ci-dessous).

Les déductions (fiscales) concernent effectivement uniquement les intérêts d’emprunt et pas le remboursement de capital, mais c’est un autre calcul, en soustrayant tout ce qui est déductible de votre résultat. Cette base servira à calculer impôt + CSG, qu’il faudra déduire à nouveau pour avoir votre résultat net.

En résumé : vous calculez votre base imposable en tenant compte de ce qui est déductible (et également, selon le type de montage, de l’amortissement ou de l’abattement), vous ajoutez impôt + CSG à vos autres dépenses, et c’est ce qui vous donne le CF.

Dernière modification par TheVoid (11/06/2014 21h40)

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#12 11/06/2014 23h27 → Investissement locatif dans un immeuble de rapport avec une SCI... (immeuble, rapport, sci)

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Bonjour,

Je crois aussi qu’il y a eu confusion avec K16, jamais évident de s’exprimer par écrit…

je différencie bien les mensualités du crédit qui rentrent dans le flux de trésorerie en tant que dépense réelles  et qui vont déterminer  (entre autre) le fait que le cash flow va être positif ou négatif  (recette-dépense)
et
la déduction des intérêts d’emprunts ( entre autre charges) qui vont déterminer le surplus d’impôt que j’aurai à payer MAIS ce surplus d’impôt sera bien une dépense réelles aussi qui viendra s’imputer sur mes recettes et donc impacter le CF

Ce qui me fait dire que l’autofinancement n’est pas si facile à atteindre et je suis moins surpris de lire des projets qui dégagent un CF de 50€/mois et un investisseur heureux de son projet….
comme quoi au début je trouvais que 50 €/mois de CF c’était pas terrible et après quelques semaines d’intéressement je trouve que c’est un projet bien mené.

Cdt
Michael

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#13 11/06/2014 23h47 → Investissement locatif dans un immeuble de rapport avec une SCI... (immeuble, rapport, sci)

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mike14 a écrit :

Vous dites "fiscalement à long terme SCI ou pas c’est kif-kif" , mais ça ne s’applique qu’à la SCI IR.
dites-moi si vous êtes d’accord mais je crois avoir compris que le fait de louer un bien via une SCI à l’IR ou en nom propre est fiscalement pareil tout au long de la détention du bien. Mais à contrario la SCI à l’IS est plus avantageuse pendant la période de location dû au fait que l’on peut amortir le bien, donc augmentation de charge et par conséquent baisse d’impôt,chose impossible à l’IR ou en nom propre, par contre j’ai bien compris qu’à la revente du bien la plus-value sera plus forte donc plus d’impôt. C’est pour ça que je parlais de kif-kif sur long terme et si revente du bien.

je pense à la SCI à l’IS pour des raisons de succession, d’après ce que j’ai pu lire on peut donner à ces enfants la nu-propriété du bien (pourcentage du prix du bien selon l’age du donateur) et les enfants récupèrent la pleine propriété au décès du donateur. Des frais de succession taxé à 40% (dans notre cas 41 ans révolus le jour de la donation) de la valeur du bien, je trouve ça plutôt pas mal. Tous ça dans l’hypothèse ou nous arrivons à acquérir plusieurs bien et que l’abattement de 100000 € ne suffise pas à tout couvrir….mais c’est le but.

…/…

le crédit IN FINE est souvent lié à une assurance vie nantis au préteur et je ne connais pas le fonctionnement de ce placement, est-ce que le taux souvent avancé de 3.5% est garantie ou seul le capital est garantie?

Avec une SCI IS, si vous revendez le bien, vous payerez en tout (sur la plus-value, y compris sur les amortissements) bien plus (mais pas au même moment) d’impôts sur la durée  qu’avec une SCI IR ou une détention en direct (sauf à être non imposable à l’IR), car dans les 2 derniers cas il y a des abattements et après 30 ans de détention plus rien à payer sur les plus-values.

Vous pourrez aussi donner la nue-propriété de parts d’une SCI IR, et aussi celle d’un bien détenu en direct. Un couple avec 2 enfants pourra déjà transmettre 2x2x100k€ = 400k€ à ses enfants en complète franchise de droits, en plus de contrats d’assurance-vie pour 2x2x152.5k€= 610 k€. (Et les tranches suivantes sont relativement peu fiscalisées). Vous envisagez de transmettre un patrimoine significativement supérieur à 1 M€ ?

Vous ne trouverez aucune assurance vie vous garantissant 3.5% net actuellement. Vous trouverez des fonds €uros rémunérés un peu moins de 3% net (i.e. après prélèvements sociaux) en ce moment (mais ça pourrait encore baisser un peu si les taux des OAT 10 ans et assimilés restent aussi bas qu’actuellement), la seule garantie étant en général l’effet cliquet, à savoir que le capital acquis en fin d’une année ne peut plus baisser ensuite.


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#14 12/06/2014 04h29 → Investissement locatif dans un immeuble de rapport avec une SCI... (immeuble, rapport, sci)

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@Mike14

Pour info la fiscalité d’une SCI IS est de 15 % jusqu’à 38120 € et ensuite c’est 33,33 %.

Un simulateur de SCI pas trop mal fait
Simulateur : SCI soumise à l’impôt sur les sociétés … Opportunités ?

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#15 12/06/2014 14h04 → Investissement locatif dans un immeuble de rapport avec une SCI... (immeuble, rapport, sci)

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Bonjour,

Qq points de détails.

"frais cabinet comptable                 500 €                           500€"

Autant la compta IS, je comprends, mais pour la compta SCI IR, ca n’est pas obligatoire.

"Mais à contrario la SCI à l’IS est plus avantageuse pendant la période de location dû au fait que l’on peut amortir le bien"

Comme dit par mes prédécesseurs, l’amortissement en IS permet de réduire le résultat taxable, donc d’économiser l’IS aujourd’hui. Mais il induit une modification du régime de comptabilisation de la plus value en cas de revente du bien. Si le bien est totalement amorti, le prix de vente est la plus value. Donc lourde taxation en cas de vente tardive.

En IR, la plus value obéit au régime des particuliers, donc avec abattements de PV brute(22 ans pour la taxation PV, 30 pour les contributions). Au delà de 30 ans, selon la loi actuelle, la PV est exonérée de tout. A noter que la période de détention se calcule depuis l’acquisition par la SCI, quels que soient les associés au moment de la vente. Vos arrières petits enfants ne sont pas imposés sur la vente des biens de votre SCI IR, alors qu’en IS, ca dépendra de vos amortissements comptabilisés.

Certains vous diront qu’il suffit de revendre les parts de SCI. C’est exact, mais un peu plus délicat que présenté parfois. Primo, parce qu’un investisseur rachetant une SCI IS prendra en compte, en sus de la valeur direct de la SCI, la dette fiscale potentielle. Secundo, parce que quel que soit le régime fiscal de la SCI, reprendre une SCI est délicat(reprise de responsabilité, inadéquation des statuts, mixité des associés initiaux et nouveaux problèmatiques si un des anciens refuse d’apporter ses parts, etc, etc). Rien d’insurmontable, mais c’est compliqué. C’est d’ailleurs ce qui justifie, au niveau de l’ISF, la décote de valorisation de la SCI par rapport à son actif réel.

A noter que la notion d’amortissement n’est pas spécifique à la SCI IS. En direct + location meublée, vous pouvez amortir le bien dans les mêmes conditions, tout en bénéficiant de la fiscalité des PV des particuliers si vous restez LMNP.

Pensez bien que si la question de la structure juridique induit des contraintes au plan fiscal, elle n’est pas formellement lié à ces contraintes. Le choix d’une société civile repose sur une volonté d’organiser la gestion de la propriété d’un patrimoine. Par exemple, pour la détention d’un bien important partagé entre plusieurs branches d’une même famill, la SCI permettant de définir les règles de gestion de ce patrimoine particulier quand l’indivision nécessiterait le consensus pour toute décision.

"il est clair que l’IN FINE est plus cher"

Attention à un détail. une SCI IS est une personalité morale, ce que n’est pas une SCI IR. Cela induit des différences en terme de financement et d’acceptation par les banques, et même plus selon la banque.

Avant de partir sur une structure juridique, vérifiez avec la banque en question que le financement envisagé est applicable à votre structure juridique.

Un exemple qui fait mal : l’application par la banque à un dossier de ses conditions Entreprise, et non Particulier.

"je pense à la SCI à l’IS pour des raisons de succession"

Je ne vois pas ce que vient faire l’IS dans cette histoire de succession.

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#16 12/06/2014 14h55 → Investissement locatif dans un immeuble de rapport avec une SCI... (immeuble, rapport, sci)

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Petit oubli, donc petit complément.

" Le notaire m’affirme que de monter une SCI pour du locatif est absolument pas nécessaire quand le conseiller me dit qu’il faut que je le fasse car plus facile à gérer et emprunter…"

Pour répondre de manière un peu imagée : lorsque je veux un avis neuro, je ne pose pas la question à mon dentiste ni à mon courtier en mutuelle.

Je vais caricaturer un poil et être un peu méchant, attention.

Un notaire est un spécialiste de la gestion civile, pas de la gestion patrimoniale. Ne pensez pas que le notaire est LA personne compétente sur une question aussi complexe. Ce sera peut être le cas de votre notaire, mais ce n’est certainement pas le cas de tous les notaires. La plupart sont assez peu compétents en fiscalité, alors qu’on reste fondamentalement sur du droit, alors sur la gestion d’activité, …

Un banquier est encore plus rarement compétent en organisation de patrimoine. Pour l’essentiel, les "conseillers en gestion" des banques sont, passez moi l’expression, des guichetiers avec un petit verni sur les produits maisons et la fiscalité associée. Dans les grands réseaux, on trouve de temps en tempsdes conseillers compétents, mais à titre perso, c’est plutôt l’exception.

Les conseillers en gestion privée sont, aussi parfois, très amusant. J’en ai rencontré 2 ce mois-ci (campagne de la maison mère, plus rapide de les rencontrer que de leur faire comprendre que je n’ai pas besoin de leurs services). Et ils se sont montrés aussi incompétent qu’un vendeur de défisc en matière de gestion patrimonial ou de fiscalité (ex : aucun n’a compris ma question sur la reprise d’imputation si revente dans les 3 ans d’un bien immo détenu en direct).

Donc en gros, ce n’est pas parce qu’une personne a une étiquette qu’il est compétent sur le sujet dont nous parlons (et ca vaut aussi pour les CGPI, dont beaucoup ne méritent pas vraiment cette étiquette)

Fin de la partie méchante.

A noter aussi que le conseiller bancaire voit la mécanique interne de sa banque, et le fait que si SCI, sa banque pratique peut être le prêt dit professionnel, moins contraignant pour la banque/protecteur pour le client donc plus facile à accorder. Sans parler de la question des commissions éventuelles du conseiller.

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#17 13/06/2014 01h02 → Investissement locatif dans un immeuble de rapport avec une SCI... (immeuble, rapport, sci)

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Merci à tous pour vos réponses,

je pensais que l’on pouvait démembrer le bien et donner la nu-propriété uniquement dans le cas d’une SCI à l’IS  (merci à GoodByLenine pour l’info)
Après vos infos, je pense opter pour pour une SCI à l’IR, il sera toujours temps de changer en cours de route…
je voudrais éclaircir une chose que je ne suis pas sur de comprendre:
Dans le cas de l’IR, le revenu foncier (-les charges) est taxé à 15.5% de CSG et aussi à la TMI
ex 15000 loyer perçu/5000 de charge/10000 de revenu foncier imposable
donc 1550 de CSG et 1400 d’impôt à une TMI de 14%
ma question: est ce que les 7050 € qu’il reste viendront s’ajouter à mes revenus de l’année prochaine et peuvent me faire sauter de tranche (ça ne sera pas le cas avec 7050€, c’est juste pour comprendre le mécanisme) ou est-ce que la TMI est calculé uniquement sur les revenus du travail?

Cdt.
michael

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#18 13/06/2014 06h24 → Investissement locatif dans un immeuble de rapport avec une SCI... (immeuble, rapport, sci)

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15.000 de revenu locatif
-5.000 de charges
- xxxx intérêt d’emprunt
=10.000 imposable correspondant à la notion de capital acquis imposable.

10.000 à ajouter dans vos revenus imposables malgré que vous ayez payé 1550 de CSG.
Paiement de la CSG à 15.5 % soit 1.550

Les 7050 que vous évoquez proviennent de 10.000 - 1550 -1400 alors oubliez cette opération qui n’a pas de sens fiscal.

L’année prochaine vous bénéficierez d’une déduction de 5,1 % sur la somme globale imposé à la CSG de l’année N-1.
5,1 % sur les 10.000 seront déductibles de votre déclaration en N+1.
c’est pourtant simple non ?
Prélèvements Sociaux 2014 (CSG/CRDS) | SLP Finance

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#19 13/06/2014 07h29 → Investissement locatif dans un immeuble de rapport avec une SCI... (immeuble, rapport, sci)

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je ne suis pas certain d’avoir compris votre question :
- si ces 10 000 € de revenus supplémentaires vous permettent de rester dans la tranche des 14% vous ne paierez que 14%
- si cette somme vous fait dépasser la tranche à 14%, vous paierez plus sur la partie qui dépasse

mais vous ne paierez pas deux fois

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#20 16/06/2014 21h05 → Investissement locatif dans un immeuble de rapport avec une SCI... (immeuble, rapport, sci)

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Bonjour à tous,

c’est compris, j’avais juste un doute sur la méthode de calcul de l’administration fiscale:

      -calcul de la TMI avec uniquement les revenus des salaires et après application de la TMI sur les revenus fonciers (moins tout ce qui va bien…)

ou

      -revenus des salaires + revenus fonciers et calcul des impôts normal
       
Phillipe30 en parcourant le forum j’ai lu à plusieurs reprise que tu étais quand même partisan de la SCI à l’IS pour ce genre d’investissement:
pour te citer : on mange pas les fanes de radis pendant la durée du prêt….
Vu que mon plan de base, c’est garder les biens pour jouir des revenus fonciers à la retraire, je pense faire une SCI à l’IS - Après plusieurs simulations et si pas de vente du bien, le fiscalité  reste plus intéressante avec ce montage.
Merci à tous ceux qui m’ont répondu.

michael

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#21 17/06/2014 00h05 → Investissement locatif dans un immeuble de rapport avec une SCI... (immeuble, rapport, sci)

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On ne va pas tout de même citer juste une métaphore pour résumer mes interventions.

La SCI IS a été traité mainte fois sur le forum.

Je vais tenter de me souvenir à cette heure tardive pour moi des avantages et inconvénients.

La SCI IS permet l’amortissement du bien , de déduire tous , elle n’impacte votre fiscalité personnelle car elle est dite opaque , la revente d’un bien coute cher car elle est assujetti à la plus value professionnelle, elle permet de loué en meublé, elle paye sa fiscalité propre sous forme d ’impôt sur les bénéfices et la CRL ( en cours de confirmation en cas de personnes physiques uniquement comme associé )

La SCI IR est exactement le contraire de la SCI IS.

Minuit passé, c’est trop dur , j’ai eu un journée difficile car travaux actuellement en cours.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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